2018년 새해 부동산 시장 분야별 전망-금리인상, 대출규제, 다주택자 양도세 및 서울, 지역별 분석

[부동산Park]

2018년 새해 부동산 시장 분야별 전망-금리인상, 대출규제, 다주택자 양도세 및 서울, 지역별 분석 

금리 오르고 대출은 막혀 .. 부동산 서울 빼곤 흐림
주택산업연구원 "거래 8% 감소". 재건축은 서울·수도권 등만 주목

새해 부동산 시장의 전체적인 기상도는 ‘대체로 흐림’이다. 정부의 고강도 규제와 금리 인상 같은 악재로 관망세가 강해지고 수요가 줄 것이란 전망이 많다. 투자 열기도 주춤할 것으로 보인다. 하지만 모든 지역·상품 전망이 암울한 것만은 아니다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “서울과 지방 집값 희비가 엇갈리는 것은 물론이고 상품별로도 양극화가 심해지는 한 해가 될 것”이라고 말했다.

부동산 연구기관과 전문가들은 올해 주택시장이 지난해보다 위축될 것으로 전망한다. 주택산업연구원은 전국 집값이 연간 0.2% 오르는 데 그칠 것으로 내다봤다. 주택 거래량(93만건)은 지난해보다 8% 감소할 것이란 분석이다. 이유는 복합적이다.

일단 정부가 8·2 부동산 대책에서 발표한 각종 수요 억제책이 올해 본격적으로 시행된다. 이달부터 신(新) 총부채상환비율(DTI)이 도입되는 게 대표적이다. 종전 DTI와 달리 기존 주택담보대출의 원금과 이자를 모두 부채에 포함해 대출 한도를 정하는 게 핵심이다.

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

주택담보대출을 1건이라도 받은 상태라면 추가로 대출받기 어려워지는 셈이다. 4월부턴 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행된다. 2주택자가 서울·세종 등 조정대상 지역 내 주택을 양도하면 기본세율(6~40%)에 10%포인트를, 3채 이상 가진 사람은 20%포인트의 세율을 더 부담해야 한다.

입주 물량 증가, 금리 인상도 예고돼 있다. 부동산114에 따르면 올해 전국에서 입주 예정인 아파트는 43만9611가구로 지난해보다 14.5% 많다. 역대 최대 규모다. 공급 과잉은 경기도와 지방 집값을 끌어내릴 핵심 요인으로 꼽힌다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “가뜩이나 수요가 줄고 미분양 물량이 느는 지방에 아파트 입주가 몰리면 집값 하락세가 본격화할 것”이라고 말했다.

서울은 정반대다. 지난해보다 가격 오름세는 둔화하겠지만 ‘상승’을 예상하는 전문가가 많다. 각종 규제에도 여전히 잠재 수요가 탄탄해서다. 주택 공급도 부족하다. 서울 주택보급률은 96%(2015년 기준)로 전국에서 가장 낮다. 올해 입주 물량이 3만4703가구로 지난해보다 28% 늘지만, 넘치는 수요를 따라가진 못한다는 의견이 우세하다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “수요는 많은데 공급이 적어 ‘안전자산’이란 인식이 강해지고 있다”고 말했다.

재건축·재개발 사업도 서울과 수도권 일부만 주목받을 전망이다. 기본적으로 이달 부활하는 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 시행 등으로 투자 매력은 떨어질 수밖에 없다. 그러나 다주택자 규제가 잇달아 나오면서 강남권 등의 ‘똘똘한 한 채’로 자산을 집중하려는 경향이 강해질 것이란 전망이 나온다.

이런 가운데 재건축 조합원 지위 양도 금지로 거래가 가능한 아파트는 많지 않다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “재건축 조합이 아직 꾸려지지 않은 강남구 압구정동 현대, 대치동 은마 등으로 수요가 쏠릴 수 있다”고 말했다.

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

변수도 적지 않다. 보유세(종합부동산세+재산세) 인상이 대표적이다. 지난해 말 정부는 ‘2018년 경제정책 방향’을 발표하면서 보유세 개편 검토를 공식화했다. 보유세가 인상되면 주택 보유 부담이 커져 ‘세금 회피용’ 매물이 늘 수 있다. 금리 인상 속도도 주요 변수다. 최근 주택시장을 떠받친 게 유동성인데, 금리 부담이 커지면 대출자의 이자 부담이 커져 시장에 타격을 줄 수 있다.

전세 시장은 안정세를 보일 전망이다. 건설산업연구원은 전국 전셋값이 지난해 대비 0.5% 내릴 것으로 내다봤다. 서울은 소폭 상승을, 경기도와 지방은 약세를 예상했다. 함영진 센터장은 “입주량이 많은 경기 화성·김포·시흥·남양주 등과 충청, 경상권은 ‘역전세난’(집주인이 세입자를 구하지 못하는 현상)이 나타날 수 있다”고 말했다.

전문가들은 여윳돈이 있고 내 집을 마련할 계획이 있다면 1분기(1~3월)에 급매물을 노리는 전략이 필요하다고 조언한다. 4월 양도세 중과를 피하려는 다주택자가 그 전에 매물을 쏟아낼 수 있기 때문이다.

신규 분양 아파트를 눈여겨보는 것도 좋다. 개포지구 등 강남 재건축을 비롯해 경기 과천 지식정보타운, 위례신도시, 하남 감일지구 등 알짜 물량이 많아서다. 주택도시보증공사(HUG)의 가격 통제로 인해 분양가도 비교적 싸게 책정될 것으로 보인다.

신혼부부의 경우 ‘신혼희망타운’도 고려할 만하다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “올해는 부동산 상품 중 분양 아파트가 가장 유망하다”며 “청약가점이 높은 무주택자라면 적극적으로 노릴 필요가 있다”고 말했다. 박원갑 위원은 “‘분산 투자’보다는 ‘압축 투자’를 해야 한다”면서도 “시세차익을 기대해 공격적인 투자에 나서는 건 조심해야 한다”고 말했다.

상가와 오피스텔 등 수익형 부동산의 투자 전망은 밝지 않다. 금리가 오르는 추세인 데다 입주 물량도 많아 수익성이 떨어질 것으로 예상돼서다. 올해 전국에서 입주 예정인 오피스텔은 7만여 실로, 2004년 이후 가장 많다.

상가 시장은 대출 규제가 가장 큰 악재다. 정부는 3월부터 임대업자가 대출받을 때 이자상환비율(RTI)을 적용해 대출 문턱을 높인다. 연간 버는 임대소득이 나가는 이자비용보다 많아야 돈을 빌려주는 식이다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “투자 때 대출 비중을 줄이는 등 보수적인 접근이 필요하다”고 말했다.

중앙일보|황의영

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압박 느낀 다주택자들, 집 내놓을까..새해 부동산 전망은

<앵커>

새해에는 다주택자들을 옥죄는 규제 정책들이 본격적으로 시행됩니다. 4월에는 다주택자가 집을 팔 때 내는 양도세 세율이 최고 60%까지 오릅니다. 또 하반기에는 집주인들에게 가장 민감한 보유세 개편 논의가 시작될 전망입니다. 압박을 느낀 다주택자들이 집을 내놓기 시작하면 부동산 시장의 판도가 급변할 수 있습니다.

박진호 기자가 보도합니다.

<기자>

새해 4월 1일부터 서울과 수도권, 세종, 부산 등 조정대상지역의 집을 팔 때 양도세율이 10~20%p 높아집니다.

3주택자가 아파트를 팔아 5억 원의 차익을 낸 경우 양도세만 3억 원 넘게 내야 합니다.

실제로 서울 강남의 부동산에는 연말부터 집 처분 문의가 조금씩 늘고 있습니다.

[김은랑/부동산중개사 : 3월31일까지 소유권 가져갈 사람 있으면 팔아달라고 그래서 팔았어요. 바로… 1월에 (매물이) 조금 더 나오지 않겠나 싶어요.]

양도세, 중과세 대상 지역의 다주택자 소유 집은 약 85만 채로 추산됩니다.

이 중에 빚을 내 집을 산 이른바 갭 투자형 집주인들의 매물이 한꺼번에 나올 가능성이 있습니다.

이자 부담이 없어 장기 보유가 가능한 자산가형 다주택자들은 버티기에 들어갈 거라는 전망이 우세했지만 정부가 내년 하반기 보유세 개편을 공식화하면서 상황이 달라졌습니다.

세금 부담을 우려해 수도권 외곽이나 지방 보유주택의 우선 처분에 나설 것으로 보입니다.

[박원갑/KB국민은행 부동산수석전문위원 : 다주택자들은 양도세보다 보유세에 훨씬 더 민감할 수밖에 없는데요. 임대주택으로 등록하거나 매각 쪽으로 선회하는 다주택자들이 많을 것으로 예상됩니다.]

또 3월부터는 임대 소득보다 대출 이자 비용이 더 큰 임대사업자는 대출을 대폭 제한하는 RTI 규제가 시행되면서 오피스텔과 상가 시장에 압박 요인으로 작용할 전망입니다.

SBS|박진호 기자

액션7시간전
정말 집을 가지고 투기는 절대로 못하게 해야한다. 다주택 보유세 엄청 올려야한다.

우리집강쥐바기7시간전
1가구 2주택 이상 중과세 부탁드립니다.

더불어 함께 사는 대한민국 바랍니다. ^^

꿈은 이루어진다7시간전
버틴다고 본다

바깅7시간전
집값은 어찌하든 잡아야 국민이 살고 나라도 살수있어요

신화7시간전
1가구1주택 원칙으로하고
다주택자는 중과세하자.
서민들 집다운 집에서 살게하자.

맛탱가리7시간전
계속  가지고  있어   팔리지도  안을꺼야
계속 빚 내서  세금내고 갖고있어ㅋㅋㅋㅋㅋ

헨더슨7시간전
보유세  팍팍좀  올려라
인구는  줄고있는데
왜  집이 3채씩 필요하냐

모란7시간전
돈도 없는것들이  다들 욕심들만
많아서  은행빛지고 전세껴서 집산
인가들 ᆢ요참에  싸그리 망해버려라 ᆢ

최동구7시간전
집귀신들아..
죽어 누울자리는
한평도 안된다

cliff7시간전
같이 좀 살자!

답글 1댓글 찬성하기355댓글 비추천하기32
노령산맥7시간전
보유세  빨리시행하라^
멀 대통령 눈치만보나^^

새벽바람7시간전
세금
수백억 내고 싶띠

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늘좋은일7시간전
보유세 올려라...팍팍..집으로 돈벌면 안돼.

늘좋은일7시간전
세금 올려 집값 내리는게 지금으로서는 최선이다.강제든 자연 경제 현상이든 지금 보유세 올리는게 최상이다.집쟁이들이 너무 많이 장난쳐서 이걸 끊어내는게 자연스런 경제 원리다.

삼케이7시간전
서울은 지금도 집값이 오르고있으니
3월경부터 보유세강화를 해야함.
선거고려할 필요없슴.

막강최강7시간전
버틸것임... 지금까지도 그래왔고, 무탈했었음... 문정부의 확고한 의지가 필요함... 대통령이 기자회견 열어 대부분의 집투자는 투기로 보고, 다주택자 보유세 왕창 올리고, 일시적 2주택자도 끝까지 주시하겠다~라고 연초에 한마디 해야 다주택자들 안버티고 던짐... 문제는 집값이 빠지면 성장율도 빠진다는, 양날의 칼임... 정부의 의지가 관건임...

부르르7시간전
칼은 이미 뺏다
다시 집어넣던지
썩은 무우만 자르면
영원히 부동산투기를 우리는 이길수없다
이저 나라가 망해도 투기와의 전쟁은 불가피하다
전쟁중 소수의 피해자는 어쩔수없다
우니 후손들이 대대손손 이어질러면
이번에는 뿌리를 뽑아야한다

꽃띠7시간전
내  집에서  좀 살아보자!

dsc-qx107시간전
부동산 투기 좀 잡아주세요. .주변에 젊으나 늙으나 아파트 투기만합니다.. .일은 안하고.

남상욱7시간전
비트코인      규제말고      다주택자      규제해라  !!

유지니7시간전
보유세 안올리면 돈 있는 사람은 그냥 갖고가겠지

백만장미7시간전
분양권 전매금지
전세제도 폐지
보유세 강화

AirWolf7시간전
주택 사재기는 법으로 엄히 금지해야함

김환철7시간전
이판에 팔려고 내놓으면 살사람이 있을까요

..................

[판교]

진짜 부자들이야 어떤 경우든 걱정할게 없고, 대략 박근혜 당선되면서부터 2017년(이제 작년이네요..)까지
투자한다고 여러채 다주택자 된 사람들은 기대수익 좀 낮추면 됩니다.

[판교]

부동산 정책이란게 다주택자 좋으라고(이익 높이자고) 정책을 펼 수는 없지요.
누가 대통령이 되든 마찬가지입니다.

작금에 강남 아파트 가격이나 다주택자 투기는 정책적으로 떨어뜨리는게 맞습니다.
다주택자가 미분양을 줄이고 임대를 확대해 부동산경기나 국가경제에 일정부분 기여하는 것은 긍정적이지만
최근 경향은 도를 넘어 시세와 전월세 가격을 조종하고 탐욕이라 볼 수 있는 측면이 있습니다.

아무튼 올해 부동산 대책 진행사항과 시장 영향이 관심입니다....