(펌)입주예정자를 위한 가이드

[자유부인]

-입주예정자를 위한 가이드-  

        소유권이전등기 실제 사례  

아파트에 입주한 후 등기를 직접 처리하는 입주자들은 매우 드물다. 법무사에게 몇십만원 가량의 수수료를 주고 맡기는 것이 보편화되어 있다. 아무래도 일이 복잡하고 잘 모르기 때문이다.

또 입주아파트는 법무사가 일괄로 등기를 대행하는 경우가 많다. 입주자가 개별적으로 등기 를 하게 되면 분양업체나 등기소에서 등기 절차를 일일이 설명해 주어야 하는 번거로움이 있기 때문이다. 본인이 직접 이전등기를 하려면 2일 정도 시간을 낼 생각을 하고 구비서류를 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 법무사에 의뢰해 일을 처리할 경우에도 소유권이전등기 절차를 잘 알아두는게 좋다.

부동산등기는 입주자 본인이 하거나 법무사나 변호사가 대행할 순 있지만 주변사람(배우 자 포함)이 대신할 순 없게 돼 있다. 또 스스로 등기를 할 때 순서와 절차를 잘 지키면 하루만 에도 할 수 있지만, 만약 순서를 지키지 않으면 20일 이상 걸리거나 결국 지쳐서 포기하는 경우도 있다. 게다가 1종국민주택채권매입액을 잘 못 계산해서 손해볼 수도 있다.

아파트에 입주한 후 60일내에 소유권이전등기를 해야한다. 시간적인 여유가 넉넉하다면 서 류를 꼼꼼하게 챙겨서 스스로 실행에 옮겨 볼 만하다.

▣ 입주아파트 소유권이전등기 실제 사례

첫번째로 할 일은 건설회사 등 분양자로부터 법인등기부등본 1통, 인감증명서(매도용) 1통, 인감증명서(위임용) 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용)을 받아 두는 것이다.

두번째로 관할등기소를 방문해 등기소에 비치된 "소유권 등기신청 안내서"를 읽고 관련서류 를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 이때 등기 구비서류를 어떻게 갖추는 것이 좋은지 등기담당자에게 문의하는 것이 좋다.

세번째는 시군구청에서 할 일이다. 먼저 분양계약서원본과 복사본 4부를 준비해 지적과 에서 검인을 받는다. 이 검인계약서를 부과과(세무과)에 제출하면 취득세와 등록세 고지서를 받을 수 있다. 취득세는 분양가의 2%, 등록세는 3%다. 그밖에 등록세의 20%인 교육세와 전용면적 25.7평 이 넘으면 취득세의 10%인 농어촌특별세를 납부한다.

전체를 합치면 분양가의 5.8%가 되지만 무주택자이고 전용면적이 12.1평~18평이면 취등록세를 50% 감면받는다(12.1평 미만 은 100% 감면). 취득세는 잔금일(또는 사용검사일)로부터 30일이내에, 등록세는 60일 이내에 납부하지 않으면 과태료를 물게된다(취득세는 20%, 등록세는 지연기간별로 최고 30%). 시군구청에서 민원실에 들러 등기 구비서류인 토지대장과 건축물관리대장 및 토지가격확인원을 발급받고 민원실에서 수입인지를 사 두는 것이 좋다.

네번째는 다시 등기소로 가서 등기신청서를 교부받아 작성해야 한다. 아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 된다. 등기신청에 앞서 토지 건물대장과 토지가격확인원을 첨부하여 관할 등기소에서 과세시가표준액에 따른 1종국민주택 채권매입금액을 계산해야 한다. 이 부분의 계산이 어려워 포기하는 경우가 많다.

개략적으로 설명하면 토지와 건물의 과세시가표준액(등기소에 있는 과세시가표준액 책자 참 조)을 산출하고 그 액수에 따라 채권매입비율을 곱하면 된다. 토지의 경우는 토지면적×개별공시지가×적용비율을 하면 토지과세표준액이 산출되고 여기에 채권매입비율을 곱하면 토지채권 매입금액이 산출된다.

건물의 경우는 분양면적×기준시가(구조별로 다름)×가감산특례비율을 곱하면 건물과세표준액이 산출되고 여기에 채권매입 비율을 곱하면 건물 채권매입금액이 산출된다. 토지와 건물의 채권매입액을 합한 액수만큼 1종국민주택채권을 주택은행에서 매입하면 된다. 국민주택채권은 매입 즉시 주택은행에서 할인받을 수도 있다. 할인률은 금리에 따라 변동되는데 할인률이 30%면 본인이 부담할 금액이 30%라는 말이다. 등기소에서 나오기 전에 대법원 수입증지 판매 은행을 문의한다.

다섯번째는 은행에 가서 취득세와 등록세를 납부하고 영수필확인서와 통지서를 받는다. 주 택은행에서 국민주택채권을 매입한 후 할인을 받을 지 결정한다. 대체로 할인받는 경우가 많다. 또 등기소에서 지정한 은행에서 수입증지를 산다.

여섯 번째는 등기소로 돌아와 현재까지 준비한 모든 서류를 1부 복사한 후 제출하면 일단 등기신청은 끝난다. 등기필증 교부 지정일을 등기공무원으로부터 통보받고 등기필증을 교부 받으면 모든 과정은 끝나게된다. 혼자 힘으로 등기를 마친 것이다. 지금까지의 과정을 단 하루만에 하는 것은 쉽지 않은 일이다.

대체로 효과적으로 이루어진 다고 해도 2일가량이 소요되므로 분양받은 본인이 시간적인 여유가 없다면 법무사에게 의뢰 할 수 밖에 없다. 다만 내집마련의 꿈을 이루고 내 손으로 등기까지 마쳤다는 성취감을 얻기 위해 스스로 등기를 해보는 것도 말릴 일은 아니다.  

        세대별 하자 점검요령 개요 

다음 글은 의정부참여연대 '시민광장' "살기좋은 아파트만들기 공동체위원회에서 만든 강의집에서 발췌한 내용임을 밝힙니다. 총 3회에 걸쳐 입주아파트 하자에 대한 정보를 제공하겠습니다.

아파트 하자는 생명과 직결돼 있다. 입주하기 전에 하자 여부 따위를 꼼꼼하게 살피는 것이 중 요하다. 세부적인 하자 점검을 하기 전에 알아둬야 할 점이 몇 가지 있다.

먼저 입주하기 전에 아파트에 이상이 있는지의 여부를 확인하는 제도가 있다. 건설교통부는 아파트 준공검사 전에 입주자가 미리 방문해 확인한 다음 이상이 없을 때 사전점검부에 서명하도록 하는 규정을 두고 있다. 입주자들은 시공회사 직원들의 요구에 이끌지 말고 하자 여부를 세심하게 확인한 다음 서명을 해야 한다.

또 계약시 면적의 증감이나 모델하우스의 제품이 실제 설치된 제품과 다를 경우에도 이의를 제기하지 못한다는 조항이 있는데 이는 불공정 약관이므로 효력이 없다.

실제와 다를 경우 반드시 시공회사에 요구해야 한다. 이때 발코니 등 서비스 면적은 아파트 값 산정에 포함되지 않는다는 점도 기억해야 한다.

입주한 이후 처음 내는 각종 전기요금 수도 요금 등이 터무니없이 많이 나오는 경우가 있다. 입주시까지의 전기요금, 수도료, 가스요금은 시공업체가 부담한다. 따라서 입주하기 전에 계량기를 사전 확인할 필요가 있다.

세부적인 점검은 공동구 하자와 세대별 하자로 나누어 정리하는 것이 좋다. 이때 미리 점검해야 할 도표를 작성해 기록하는 것이 바람직하다.

◈부문별 세대 하자점검 요령

세대별 하자 점검은 크게 12가지로 정리할 수 있다.

1) 현관철문 내부 도장 및 현관문의 개폐 상태, 시건장치에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 한편 현관문의 외부도장 부분은 공용부분이므로 공동구 하자에 속한다.

2) 현관바닥과 베란다, 창고, 다용도실 바닥공사가 제대로 되어 있는 지를 우선적으로 살핀다. 이를 위해서는 물청소를 해 봄으로써 물이 배수구쪽으로 잘 빠지는지를 확인하는 것이 좋다. 그리고 베란다 난간에 균열이 있는지, 난간대에 이상이 없는지를 점검한다. 창고와 다용도실도 문의 개폐 여부따위를 주의 깊게 봐야 한다.

3) 실내벽, 방다박, 천장 굴곡이나 균열이 없는지를 살핀다. 또 장판이나 벽지가 들뜨거나(가장 빈번히 발생) 흠집또는 곰팡이, 습기가 있는지를 확인한다.

4) 가스설비 가스 중간 밸브 손잡이가 수평 또는 직각으로 작동되는 지와 가스 파이프 및 연결부분에 혹시 가스가 새지 않나 비눗물을 칠해서 확인한다. 렌지 후드의 작동여부는 담배연기 따위의 실험을 통해 점검한다.

5) 주방기구 싱크대와 가스렌지 주변 벽면이 타일이나 방열제로 처리됐는지, 또 곰팡이나 화재의 위험은 없는지 확인해 본다. 싱크대와 벽 찬장 시공이 깨끗하게 마무리됐는지, 서랍은 잘 열리고 닫히는지, 싱크대 물은 잘 빠지는 지, 배수통과 호스, 배수관 연결이 제대로 되어 있는지도 확인한다. 물론 싱크대 수도꼭지도 제대로 작동되는지 살펴야 한다.

6) 급수설비 양변기에는 균열이 없는지, 변기에 붙어 있는 배수 핸들은 잘 작동되는지, 배수통에 누수된 부 분은 없는지 확인한다. 세면기에도 균열이 없는지 하부 파이프 트랩이 흔들리지 않는지 따위를 점검한다. 욕조 내부도 균열 여부와 배수가 잘 되는지, 샤워기와 기타 선반등이 제대로 붙어 있는지도 살펴본다.

7) 급수설비 각종 수도꼭지와 수도배관에 이상이 있는지의 여부를 확인한다. 이를 위해선 모든 수도전을 잠그고 나서 수도계량기가 돌아가는 지를 점검해야 한다. 또 양수기함의 보온시설이 우레탄 폴 등의 재질로 되어 있는지를 함에 보아야 한다.

8) 소화설비 각 세대 계단 옆 또는 현관밖 복도 중간에 설치되어 있는 소화전함 속에 AB.C. 분말 소화기가 비치되어 있는지, 수동 발신기 스위치가 제대로 작동하는지, 호스와 수도전 등 부수 기구들이 제대로 사용할 수 있는지를 확인한다.

9) 열량계와 온도조절기 거실이나 안방에 설치되어 있는 난방온도조절기와 외부 또는 벽면 난방배관 조절기함에 설치되어 있는 열량계의 눈금이 제대로 작동하는지를 최대 수치와 최저 수치별로 시험해 본다.

10) 실내 보온 및 방음시설 벽면의 콘크리트 시공이 제대로 되어 있는지, 균열은 없는지, 또 외부와 직접 접한 벽면에 보온과 방음시설이 제대로 되어 있는지를 두드려 보든가 또는 소음 측정기로 확인해 본다.

그리고 창문이 제대로 열리고 닫히는지도 살펴본다. 화장실 천정의 판은 위로 밀면 간단히 뗄 수 있으므로 화장실 천정 안 벽면의 경우 방음이 잘 되도록 마감시공이 철저히 되어 있는지와 윗층 배수관 조립에 이상이 없는지도 아울러 점검한다

11) 전기시설 ① 적산전력계는 각 층의 계단 또는 현관문밖에 설치되어 있는데 모든 전열기구를 끄고 계량기가 돌아가는지를 확인한다. 입주할 때 시공회사가 부담해야 할 사용량을 관리소에 확인시켜 손해를 보는 일이 없도록 한다. ② 텔레비전은 공동안테나가 부착되어 있다. 안테나와 수상기를 5C2V 전선으로 연결시켜 각 채널별로 화면을 확인해 본다. ③ 전화 인터폰이 경비실과 제대로 연결되는지, 또 홈 오토메이션 시스템이 설치돼 있는 경우 인터폰으로 현관에 있는 도어폰과 경비실과의 통화가 되는지를 점검해 본다. 또 카메라모니터를 통해 방문객의 모습을 확인할 수 있는지도 시험해본다. ④ 현관등 타임 스위치가 끈 후 1-3분만에 자동으로 꺼지는 지를 확인한다. ⑤ 감지기 기능으로 현관철문 윗부분에 방범 스위치가 있는지, 홈 메이트 방범 버튼을 ON으로 놓고 현관문을 열었을 때 방범 스위치가 작동해 경보가 울리는 지도 함께 점검한다.

이와 함께 가스 감지기와 화재감지기가 싱크대 천정과 거실과 방 천정에 설치되어 있는지, 작동이 제대로 되는지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.

12) 국기꽃이와 각종 장식 기구들 국기꽂이를 배란다 새시공사를 한 후에도 사용할 수 있는지 확인한다. 이밖에 유리, 전등 기구, 스피커, 장식장 등 각종 기구가 불량인지를 점검한다.

        동별 하자 점검 요령  

입주자 한사람 한사람 개인이 동별(공동구) 아파트 하자를 점검하는 것은 무리다. 입주자 대표회의의 주관 아래 준공도면과 시방서에 따라 관리사무소가 시행하는 것이 원칙이다.

그러나 동별 하자는 세대별 하자 점검보다 등안시 하는게 현실이다. 대부분의 입주자들이 자기가 살 집안에 더 큰 관심을 갖는데다가 관리사무소의 전문 인력이 부족하기 때문이다. 이로인해 아파트의 노후화가 가속되고 있다. 동별 하자 점검을 위해서는 입주자들의 적극적인 참여가 중요하다.

1) 승강기

동별 하자 중에서 가장 문제가 되는 사항이다. 승강기의 안전사고는 자칫하다간 생명을 잃는 끔찍한 불행으로 이어진다. 승강기를 점검할 때는 버튼, 디지털, 버튼 램프, 비상호출장 치, 누전차단기, 도어상태, 내부도장 상태, 동체 진동, 레벨 오차정도, 모터와 환풍기, 운행중소음정도, 운행정지의 횟수와 시간등을 살펴보아야 한다. 승강기 유지보수는 어떻게 되어 있는가. 용역계약상의 승강기 무상보수 기간 3-6개월과 하자보수 책임기간 3년은 전혀 다른 것이다. 무상보수기간 3-6개월은 승강기를 설치한 시공 회사가 램프 등 소모성 자재를 무상으로 교체해 주는 기간이다.

그 이후의 보수는 용역계약 서에 첨부된 소모 자재명세에 속하는 자재에 한해서 시공회사가 돈을 받고 지급하도록 되어 있다. 소모자재이외의 승강기 하자보수에 속하는 와이어 로프나 모터 등 자재는 하자보수 사항이므로 부품과 자재대금을 3년간은 승강기를 설치한 시공회사 또는 사업주체가 부담해야 한다. 이에 대한 세심한 확인과 점검이 필요하다. 한편 승강기 고장일지를 승강기 출입구나 경비실에 비치하는 것이 바람직하다. 승강기 고장으로 피해를 입은 주민은 그 내용을 6하원칙에 따라 기록하고 서명하는 것을 생활화한다. 하자보수 요청을 하거나 손해배상 청구소송을 걸 때 중요한 증거자료가 되기 때문이다.

2) 지하 저수조와 옥탑 물탱크

지하 저수조와 옥탑 물탱크는 하자보수 책임기간이 2년으로 되어 있다. 지하 저수조 하자 점검은 모터실 소음, 급 배수관 상태, 오수관과의 거리, 시건장치, 환기통 주변 안전장치 유 무, 저수조 사다리 녹물, 저수조 바닥과 벽면, 천정의 균열 여부와 지하 오수 유입 여부 등을 자세히 점검한다.

옥탑 물탱크 하자 점검은 시건장치, 급 배수관 상태 에폭시 도장 등 위생관련 마무리 공 사를 준공도면과 시방서를 보아가며 확인한다. 이때 수질오염 여부까지도 점검하고 품질과 규격도 꼼꼼하게 살펴본다. 특히 지하 저수조 용량과 옥탑 물탱크 용량을 합해서 건설기준에 나와 있는 규정 대로 세대당 3t 이상이 되는지도 빼놓지 말고 확인한다.

3) 외벽과 옥상 바닥 균열

옥상 바닥의 방수시공이 잘 되어 있는지, 보호몰탈의 두께가 규정에 미치는지 주의깊게 살펴야 한다. 또 옥상바닥과 외벽에 심한 균열은 없는지도 확인한다.

4) 기관실과 변전실

벙커 C유를 사용하는 보일러일 때는 집진기가 제대로 작동하는지를 살펴야 한다. 특히 기관실과 주 변전실의 중앙감시반이 정상적으로 기능하는가를 확인다. 이와 함께 유도장애나 실내 온도조절 기능미비 등으로 인터폰, 승강기, 원격제어장치 등이 제대로 가동되지 않는 경우가 많으므로 반드시 준공도면을 보고 세밀하게 점검한다.

5) 어린이 놀이터

어느 아파트 단지나 어린이 놀이시설을 갖추게끔 되어 있는데 문제는 시설에 대한 안전기준이 없어 사고의 위험이 항시 도사리고 있다는 사실이다. 놀이터 안전 점검에서는 우선 모래판 깊이가 30crn 이상이 되는지를 확인해야 한다 각 놀이시설물별로 어린이의 안전, 정서에 적합한지도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 이때 문제가 있는 것은 하자보수 또는 철거요청을 내용증명으로 해야 한다.

6) 주요 시설물

대지조성 공사에서는 석축공사, 옹벽공사, 배수공사, 포장공사가 잘 되어 있는지를 확인한다. 가스 및 소화설비공사에서는 전기부식 방지 장치가 되어 있는지와 주지관과 동지관의 연결부분에 가스누출은 없는지 점검한다. 통신 신호 및 방재설비공사에서는 텔레비전 공청 설비공사나 전화 선의 가구당 배선수를 확인한다.

        하자발생시 대응요령  

아파트 하자가 발생하면 시공업체에 보수를 요구해야 한다.

하자에 대한 보수의무는 공동주택관리령에 상세하게 규정돼 있다. 또 시공업체가 보수 요구를 거부하거나 이행하지 않을 경우 민형사상의 처벌을 받도록 현행법으로 정하고 있다.

따라서 입주자들은 아파트 하자에 대한 세심한 점검과 함께 하자 보수에 대한 법적 대응방법을 알아둘 필요가 있다.

(1) 공동주택관리령에 의한 하자보수요구

1) 하자보수기간

하자보수기간이란 시공회사가 공동주택 준공 후 법적으로 일정기간동안 세대별 하자나 공동구 하자에 대해 의무적으로 보수해주는 기간을 말한다.

공동주택관리령에서 규정한 하자보수기간은 사용검사일로부터 주요시설인 경우엔 7년이상, 그 밖의 시설인 경우엔 1년 이상으로 정하고 있다. 그러나 94년초 주택건설촉진법이 개정되면서 공동주택관리령에 규정된 하자보수기간도 바뀌었다. 개정 내용은 공동주택 내력구조부의 하자보수기간을 10년 또는 5년으로 기존보다 연장했다.

2) 하자보수청구절차 ① 하자보수의무자

사업주체는 건축주와 함께 주택건설촉진법과 공동주택관리령에 의거해 하자보수책임이 있다. 여기서 사업주체라 함은 국가 지방자치단체 대한주택공사 한국토지개발공사 및 주택건설 사업자 또는 대지조성사업자 등을 말한다.

현실적으로 사업주체는 시공능력이 부족해 새로운 시공자에게 시공을 맡기는 것이 일반적인 형태다. 따라서 사업주체에는 시공자도 포함되는 것으로 보아야 한다. 특히 주택조합이 조합원의 주택을 건설할 경우에는 등록업자와 공동으로 사업주체가 된다.

② 하자보수요구

하자보수기간 내에 하자가 발생할 때 입주자는 입주자대표회의 및 관리주체에 알리고 사업주체에게 보수를 요구할 수 있다. 이 때 사업주체는 지체없이 보수 요구를 받아들여야 한다.

공동주택관리령 제16조 7항을 보면 사업주체는 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수 일정을 입주자, 또는 입주자대표회의에 통보하도록 규정하고 있다. 하자 보수를 요구할 때는 말로하는 것보다 서면을 직접 제출하거나 내용증명으로 하는 것으로 좋다.

③ 사용검사권자의 하자보수 명령

사업주체가 하자보수 요구를 이행하지 않을 때는 입주자대표회의(또는 입주자)가 사용검사권자에게 이같은 사실을 통보한다 이 때에도 문서로 제출하는 것이 바람직하다. 이미 사업주체에게 하자보수를 요구한 내용을 명백하게 기재해 하자보수명령을 할 것을 촉구하는 내용을 통보하는 것이다.

통보를 받은 사용검사권자는 하자가 발생했는지 여부를 조사해 하자가 있는 것으로 확인되면 기간을 정하여 사업주체에게 보수하도록 명령을 내린다. 또한 사용검사권자가 조사한 결과 하자가 아닌 경우로 판명날 경우에는 입주자대표회의에 그 사실을 통보해야 한다.

사용검사권자의 조사결과에 대해 이의가 있는 사업주체 또는 입주자대표회의는 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링활동주체, 기술사법에 의해 기술사사무소 개설 등록을 한 기술사 또는 건축사의 조사의견서를 첨부해 사용검사권자에게 재조사를 요구할 수 있다.

공동주택관리령에서는 하자여부의 판정을 사용검사권자가 행하도록 하고 있다. 하지만 사용검사권자의 하자여부판정이 종국적인 효력을 가진 것은 아니다. 만약 사용검사권자가 하자가 없다고 판정했다고 하더라도 아파트 주민들은 소송으로 하자여부를 판단받아 손해배상을 받을 수 있다.

④하자보수명령 위반의 효과

가. 하자보수보증금 사용권

입주자대표회의는 사용검사권자로부터 보수 명령을 받은 사업주체가 정해진 기간 내에 보수 의무를 이행하지 않거나. 사업주체가 스스로 인정한 하자보수계획을 이행하지 않을 때는 하자보수 보증금으로 직접 보수를 하거나 제3자에게 용역을 주어 하자보수를 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 하자보수 보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다.

나 사업주체의 등록말소 및 영업정지

주택건설촉진법에서는 등록업자가 공사시공상의 하자로 해를 끼치거나 입주자에게 재산상의 손해를 입게 했을 때는 건설교통부장관이 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 업업정지를 명할 수 있다.

⑤ 하자보수의 종료

사업주체는 주요시설의 하자보수기간이 만료된 경우에는 사용검사권자에게 하자보수의 종료 사 실과 하자보수 기간의 만료사실을 통보해야 한다. 이때 통보를 받은 사용검사권자는 하자의 유무와 하자보수의 완료 여부, 하자보수기간의 만료 사실 따위를 조사해 입주자 대표회의에게 통보해야 한다.

만약 하자보수 종료시점까지 보수가 되지 않았을 경우 입주자 대표회의는 사용검사권자에게 조사를 요구하거나, 1개월 이내에 기술용역육성법이나 건축사법에 의한 의견서를 첨부해 사용검사권자에게 제출하면 된다. 이 때에도 사용검사권자는 사업주체에게 하자보수 명령을 내려야 한 다. 하자보수 기간 종료 통보를 받은 입주자 대표회의는 이의가 없을 때 하자보수 보증금을 사업주체에게 반환해야 한다.

결국 공동주택관리령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과 하자보수의 종료사실이 확인된 때에만 종료한다.

3) 하자보수보증금

① 하자보수보증금이란

하자보수보증금이란 공동주택을 건설하는 이가 하자 보수가 발생할 것에 대비해 법적으로 공사 비의 일정한 비율을 금융기관에 예치하는것을 말한다. 액수는 공동주택관리령 제16조3항에서 법정되어 있다.

내용을 보면, 대지조성과 함께 공동주택을 건설할 경우에는 사업주체가 사업계획서에 기재된 공동주택 등의 총공사비에서 대지조성전의 토지가격을 뺀 금액의 100의 3을 하자보수 보증금의 액수로 규정하고 있다. 또한 대지조성을 하지 않을 경우 공동 주택등의 총공사비에서 대지가격을 밴 금액의 100분의 3분을 예치하도록하고 있다.

② 하자보수 보증금 예치방법

하자보수보증금은 현금 또는 은행의 지급 보증서, 보증보험사의 이행 보증보험 증권, 건설공제 조합이 발행하는 보증서로 한다. 이때 공동주택을 건설, 공급하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치한다. 이 예증증서는 사용검사신청서를 낼 때 사용검사권자에게 제출한다.

또한 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증금의 예치명의를 입주자 대표 명의로 변경해야 한다. 공동주택관리령 제17조 2항에서는 '사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 경우에는 지체없이 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 한다'고 규정하고 있다.

사용검사권자의 명의로 된 하자보수보증금을 입주자대표회의의 명의로 변경하고자 할 때는 사용검사권자에게 입주자대표회의가 구성됐음을 신고하고 동시에 예치명의를 변경할 수 있는 관련 증빙서류를 함께 제출해 명의이관 절차를 밟는다.

입주자 대표회의는 명의변경을 받은 날로부터 건설교통부령으로 정하는 기간 동안 하자보수보증금을 예치해야 한다. 그러나 현실적으로 사용검사권자는 입주자 대표회의가 구성된 경우에도 바로 예치 명의 변경을 하지 않는 경우가 많다. 따라서 입주자 대표회의에서 예치 명의 변경을 요청해야 한다. ③ 하자보수보증금 사용은 어떻게 하나

입주자 대표회의가 사업주체에 하자보수를 요구했으나 사업주체가 이를 이행하지 않을 때 하자 보수보증금을 사용할 수 있다. 입주자 대표회의는 금융기관에 예치된 하자보수 보증금으로 직접 하자보수를 하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 때 입주자 대표회의는 하자보수보증금의 사용 내역을 사업주체에게 통보해야 한다 그러나 대다수의 사업주체는 하자보수보증금을 현금이나 은행의 지급 보증서로 예치하지 않고 이행보증보험 증권 또는 건설공제조합이 발행하는 보증서로 대신하고 있다. 이로 인해 입주자대표회의는 사용 신청 절차를 밟아야 하기 때문에 필요한 때에 즉시 하자보수보증금을 사용할 수 없다.

④사업주체 및 시공업체의 도산시 하자보수보증금은 어떻게 되나

사업주체가 부도나 하자보수를 할 능력이 없는 경우에는 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행할 수 있다.

또한 시공업체의 도산으로 건축주가 직접 시공하게 되었을 경우도 하자보수보증금을 예치 해야 한다. 즉 시공업체가 도산했다는 사유만으로 하자보수보증금의 예치 의무가 면제되는 것은 아니다.

지방자치단체에서 공급한 공동주택으로 시공업체가 도산할 때에는 시공업체가 예치한 하자보수보증금의 명의를 입주자 대표회의로 바꿀 수 없다. 주택건설촉진법 제38조 15항의 조항을 보면, 국가 지방자치단체 대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 하자보수보증금 예치 의무가 없다 라고 규정하고 있다.

이 조항에 따라 시공업체가 도산해 하자보수보증금으로 보수하고자 할 때 국가 또는 지자체가 사업주체인 공동주택은 하자보수보증금의 예치명의를 입주자 대표회의로 변경할 수 없다. 그러나 하자보수의 책임까지 면제되는 것은 아니기 때문에 시공회사의 도산과 상관없이 사업주체인 국가나 지자체는 보수의무를 져야 한다.

(2) 부실공사와 민사상의 손해배상청구

하자보수기간이 지나거나 하자가 지나치게 커서 3%의 하자보수보증금으로 해결할 수 없는 경우는 소송을 해야 손해를 배상 받을 수 있다. 이런 경우에 개인이 소송을 하는 것은 소송절차의 번거로움과 경비등으로 인해서 지레 포기하게 된다. 이러한 경우는 비슷한 피해를 당한 사람들이 공동으로 소송을 하는 방법을 연구해 볼 요가 있다.
이밖에 소비자보호원 등에 피해구제신청을 하거나 공정거래위원회에 불공정 약관 등에 대해 제소, 대응할수 있다.

        사업주체 부도에 따른 대응요령  

다음은 아파트생활연구소 상담지원국에서 정리한 ‘사업주체의 부도에 따른 입주예정자대표회의 올바른 운영을 위한 몇가지 제안’에서 발췌한 글임을 밝힙니다.

1. 입주예정자대표회의 법적 근거

1) 주택건설촉진법 제33조의2 (사용검사등)

④사업주체가 파산 등으로 제1항의 규정에 의한 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 당해 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자 등이 대통령령이 정하는 바에 의하여 사용검사를 받을 수 있다.[신설 99.12.9, 94.1.7]

2) 주택건설촉진법시행령 제34조의2 (시공보증자 등의 사용검사)

①법 제33조의2제4항의 규정에 의하여 사업주체가 파산등으로 주택건설사업을 계속할 수 없는 경우에는 시공을 보증한 자가 시공을 하여야 한다. 이 경우 시공이 완료된 때에는 그 시공을 보증한 자 또는 입주예정자대표회의가 사용검사를 받을 수 있다. [개정 99·4·30]

②제1항의 경우 시공을 보증한 자가 파산등으로 시공을 할 수 없는 경우에는 입주예정자대표회의가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다.[개정 99·4·30]

③제1항 및 제2항의 규정에 의한 입주예정자대표회의의 구성·운영등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. [신설 99·4·30] [본조신설 93·2·20]

3) 주택건설촉진법시행규칙 제22조의2 (입주예정자의 사용검사)

① 시장 등은 사업주체가 파산 등으로 인하여 주택을 시공 할 수 없게 된 경우에는 입주예정자로 구성된 대책회의를 소집하여 그 내용을 통보하고, 건축공사현장에 10일 이상 그 사실을 공고하여야 한다.

② 입주예정자는 입주예정자 과반수 이상의 동의를 얻어 10인 이내의 입주예정자로 구성된 입주예정자대표회의를 구성하여야 한다.

③ 입주예정자대표회의는 영 제34조의2제1항 또는 제2항의 규정에 의한 사용검사를 신청하는 때에는 당해 공사를 완료한 시공자의 확인을 받아야 한다. [전문개정 99·6·29]

2. 사업주체의 부도에 따른 입주예정자대표회의의 구성 및 역할

1) 입주예정자 대표회의의 구성

* 시기 : 사업주체가 파산 등으로 인하여 주택을 시공 할 수 없게 된 경우 * 구성 : 입주예정자 과반수 이상의 동의로 구성(집회, 서면 등을 통한 동의) * 구성원수 : 입주예정자중 10인 이내의 입주예정자 대표를 선출.

2) 법률에서 해석되는 입주예정자대표회의의 권한

* 사업주체가 파산 등으로 공사를 계속할 수 없어, 시공을 보증한 자가 시공을 하여 시공이 완료된 때에, 그 시공을 보증한 자가 사용검사를 받지 못하게 되었을 경우 시공검사를 받을 수 있다.

*혹은 사업주체가 파산 등으로 공사를 계속할 수 없고, 시공을 보증한 자가 파산 등으로 시공을 할 수 없는 경우, 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다

3) 경험적으로 요구되는 역할

* 법정관리인/보증회사/해당 행정 기관/부도난 사업주체 등과 협의하여 잔여공사가 안정적으로 시공 될 수 있도록 한다.

* 현재의 공사현장에 대해 정확하게 판단 할 수 있는 자료를 확보하여야 한다. : 공정율 : 중도금(선납금 포함) 납부율과 납부 현황 : 잔여공사의 내용과 비용 : 해당 현장에 대한 채권 종류와 금액

* 입주예정자의 피해 현황을 파악하여 전체 입주예정자들의 이익을 실현 할 수 있는 활동을 전개한다. : 특히, 일반 분양자와 선납을 한 분양자는 그 이해의 실현이 대립적인 것이 아니라 상호보완적이기 때문에 대표회의 구성시 상응하는 비율로 맞추는 것이 합리적이다. : 특히, 공개적이고 합리적인 활동이 요구된다. 즉 회의시 일반 입주예정자들의 참관을 허용하고, 회의결과 또는 다른 이해관계집단과의 협의 내용에 대해서는 즉각적인 공개가 중요하며, 반드시 정관을 정하여 규범적이고 합리적으로 운영되는 것이 필요하다. : 특히, 장기적 안목을 가진 정직한 대표들이 선출되어야 한다. 입주예정자들간 의 오해와 대립으로 오히려 상황을 더욱더 악화시키는 경우가 많으므로, 또한 이 러한 문제 해결은 단기적이라기보다는 문제 해결까지 수년이 걸리는 장기적인 문제이기 때문에 전체 입주예정자들의 신뢰를 바탕으로 안정적이고 장기적으로 일할 수 있는 대표들이 요구된다.

* 현재의 중단된 공사의 재시공 뿐만 아니라 정상적인 사용검사와 소유권 이전(현재 몇몇 아파트는 저당권을 해지하지 못하여 입주를 하였으나, 전혀 재산권을 행사하지 못하고 있다), 그리고 하자보수에(하자보수에 대한 직접적이고 1차적인 책임을 져야할 사업주체가 더 이상의 책임을 수행하기 어려우므로)대한 대책도 마련하여야 한다.

        아파트 입주 초기에 체크해야 할것들  

아파트를 입주하면서 입주민으로서 체크해야 할 사항을 정리해보았다.
입주자 사전점검을 마치고 입주를 기다리거나 갓 입주한 아파트 입주민이라면 한번 체크할 필요가 있다.

□ 땅 부족 여부를 확인하자

○ 분양계약서와 등기권리증에 기록돼 있는 공유대지 지분 면적 일치 여부 확인
- 등기권리증에 명시된 면적이 2% 이상 작을 때에는 분양자에게 즉각 부족면적 반환 요구
○ 전유부분의 건물면적 확인
○ 분양계약을 할 때 계약서 내용을 꼭 읽어볼 것.
- 공유대지 지분 면적과 건물 분양면적·공유면적·전유면적이 표시되어 있는지 확인

□ 토지분 등기업무

○ 토지분 등기업무 전반에 관한 결정권은 입주자에 있음
○ 법무사 수수료 결정이나 범무사 선정기준 등을 객관적이며 투명한 민주적 절차로 실시해야함.
○ 일시에 동일 업무를 다량으로 취급하는 특수성을 감안해 아파트 등기업무 위탁 비용 중에서 검인수수료와 교통비 등 부수 수수료, 그리고 주택채권 할인료 등은 제외시킬 것
○ 소유권 이전 등기 수수료도 법무사 협회나 법원 행정처에게 건의해 법무사 수가표에 정한 상한금액 범위내에서 상호 협의해 결정할 수 있도록 해야 함.

□ 올바른 동대표 '선출'를 위해 '선거관리위원회'를 구성합시다.

○ 사업주체(시공회사)로부터 입주자에게 입주예정자의 과반수가 입주했음을 서면으로 통보 받은 날로부터 1개월이내에 입주자대표회의를 구성해야 함.
○ 대부분 분양 초기에 동대표는 통반장의 추천으로 선출하는 경우가 많은데 부작용이 많음. 따라서 투명하고 민주적인 아파트 운영을 위해서는 주민들이 직접 선거관리위원회를 만들고 전체 주민이 참여하는 선거를 통해 동대표를 선출하는 게 바람직함.
○ 여성 및 전문가 할당제 도입
- 입주 초기에는 하자보수에 식견을 가진 전문가를 동대표로 뽑을 것
- 입주자대표회의 내에 전문가로 구성된 하자보수특별위원회(분과)를 한시적으로 둬 하자 유무를 꼼꼼히 체크해야 함.
- 아파트와 관련된 직접적인 일을 해 나갈 수 있는 인력의 대부분이 여성이기 때문에 여성들이 동대표로 선출돼야 함.

□ 합리적인 관리규약 제정

○ 입주자의 권리와 의무 숙지
○ 동대표(입주자대표회의)의 권한 및 역할에 대해 관심
○ 우리아파트에 알맞은 관리규약 제정
○ 입주 초기 동대표 선거 규정 마련 시급

□ 관리방법 결정 / 관리업체 선정

○ 입주자대표회의가 구성된 뒤 빠른 시일 내에 관리방법을 결정해야 함.
○ 자치관리와 위탁관리의 장단점을 잘 파악해 선택할 것.
○ 위탁관리일 경우에는 관리업체 선정 기준 마련 - 공개 경쟁 입찰 방식 도입

□ 하자 보수 철저

○ 하자 유무를 꼼꼼히 체크해 하자 보수를 요구하고 눈가림식의 하자보수가 아니라 근본적인 하자보수가 되었을 때에만 하자완료 도장을 찍어주어야 함.
○ 입주자들은 하자보수 기간이 끝난 후 문제가 생길 경우를 대비해 요구사항 등을 반드시 서면으로 할 것.
○ 현관문 손잡이부터 벽지 들뜸, 세면대 벽면 균열까지 꼼꼼히 하자 체크
- 모델하우스나 카탈로그와 같은 제품을 사용했는지 점검

□ 용역업체 선정 투명화

○ 청소용역, 화재보험 등 모두 공개입찰을 통해 업체를 선정하자.
○ 공개입찰 때, 주민들이 참여할 수 있는 설명회를 개최하는 등 과정을 공개하자.

□ 관리비부과내역서 올바로 보기

○ 관리비를 내기 전에 먼저 부과내역서를 꼼꼼히 살피자
- 전월과 당월 관리비부과내역서를 비교·검토해 차이가 나는 항목을 잘 살펴보자.

         아파트 입주 절차와 사전점검요령  

입주예정자들은 입주지정일을 통보받으면 잔금납부-입주자사전검 등 입주할때까지 꼼꼼히 챙겨야 할 사항이 적지 않다. 아래 내용을 참조하되 새 아파트 입주경험이 있는 사람한테 노하우를 전수받으면 성공적인 입주준비를 할수 있을 것이다.

【입주절차】
1.잔금납부 -지정된 은행의 본.지점 2.입주증 발급(입주지정일 내) -단지내 분양사무소 3.관리예치금 납부 -아파트 관리사무소 4.열쇠인수 -현장사무소 5.입주시작 -이사 및 각종계량기 검침, 하자신고 등

【아파트 입주자 사전 점검】

1.먼저 벽체의 균열 여부부터 확인한다. -아파트의 내부는 도배가 되어 있어 확인하기 어렵지만 복도나 베란다는 노출되어 있기 때문에 눈으로 쉽게 확인할 수 있다.

2.홈도어, 창문과 창문틀이 잘 맞는지, 파손된 부분은 없는지 확인한다.

3.내부도배가 들뜨거나(가장 빈번히 발생됨 주의) 곰팡이 생성여부를 손과 눈을 통해 직접 확인하는 것이 좋다.

4.변기나 욕조등이 잘 부착되어 있는지 확인하고 타일 시공상태를 확인한다.

5.붙박이장, 신발장, 수납장등도 목재의 특성상 휘거나 틀이 꼭 맞는가를 봐야한다.

6.특히 주방의 식기건조기 하단 지지대가 흔들리지 않고 잘 고정되어 있는지 확인한다.

7.발코니 스텐 재재의 가이드가 파손되거나 휘었는지 살펴본다.

8.전등이나 전기 스위치 등이 설치되지 않거나 파손된 부분이 있는지 살펴본다.

9.현관 바닥 목재 마감틀이 긁힌 부분이 없는지 살펴본다.

10.현관 방화문이 현관바닥에 닿는지, 완전히 개폐해 본다.

【입주시 유의사항】

1.입주초기에는 수돗물을 반드시 끓여서 사용한다. -공사시 배관내에 불순물이 남아 있을 우려가 있으므로 입주 후 1개월 정도는 물을 끓여 먹어야 한다.

2.입주초기에는 자연환기를 자주 시켜야 한다. -콘크리트 건물은 준공 후 1~2년간은 어느 정도 습기를 머금고 있으므로 냄새나 곰팡이 등이 발생할 수 있다.

        바람직한 발코니새시 구입요령  

새 아파트에 입주해본 사람들은 발코니새시 설치에 관한 불만이 많다. 발코니새시 설치는 시공사의 아파트 공사내역에 포함되지            않고 있는 것이 국내 실정이라 입주자가 아파트 분양계약과는 별도로 개별 계약을 해서 설치해야 한다.

새시설치 계약은 보통 두 가지 형태로 이뤄진다. 첫째가 보통 처음 아파트분양계약을 체결하는 모델하우스에서 소위, "건설업체 지정"의 1개 발코니새시 설치업체와 계약을 체결하는 형태.

둘째는 아파트가 거의 다 지어지고, 입주자 사전점검일에 해당아파트 인근에 모여든 발코니새시업체들과 개별적으로 계약을 체결하는 형태이다.

두가지 형태 모두 저마다의 장단점이 있다. 본 장에서는 이들 장단점과 새로운 대안에 대해서도 기술함으로써 입주예정자들이 보다 좋은 방법으로 새시설치 계약을 하는데 참고가 됐으면 한다.

◈아파트 분양계약과 더불어 건설업체 지정 새시 업체와 계약을 체결하는 경우

☞장점
1.색상모양 자재 통일로 미관에 좋다.
2.시공건설회사나 시행사의 전문 감리요원이 감리하에 시공하므로 어느정도 시공에 대해 믿을수 있다.

☞단점
1.건설업체 독점계약을 따내기 위한 로비 및 영업비용이 새시가격에 그대로 반영되므로 가격이 터무니 없이 비싸다.
2.분양하고 입주하기까지는 보통2~3년이 걸리는데 분양당시 계약한 새시의 모델이 입주시에는 구모델이 될 수 있거나, 기술의 발달로 더 좋은 품질의 제품이 나와도 교체할 수가 없다.
3.처음부터 지정 새시 모델이 지정되므로 입주예정자가 원하는 모델을 선택할 수 없다.
4.간혹, 새시업체의 도산으로 새시계약금 및 중도금을 떼이는 경우도 있다.
5.아파트입주자들의 불만이 가장 많이 나온다.

◈아파트 사전점검일에 나오는 새시업자 중에서 선정하는 경우

☞장점
1.업체들의 가격경쟁으로 인해 비교적 저렴하게 계약할수 있다.
2.원하는 모델을 자유롭게 선택할수 있다.

☞단점
1.업체들의 가격경쟁은 자칫 정품이 아닌자재 즉, 비품사용이나 부실시공으로 이어질 가능성이 높다.
2.대부분 소규모 영세업체들이 많아 시공 후 제대로된 A/S를 받기가 어렵다.

◈입주예정자 발코니새시 공동구매 (새로운 형태)

1.입주예정자가 자유롭게 취향에 맞는 제품을 선택할수 있다.
2.가격경쟁으로 인한 가격하락(덤핑)이 아닌 공동구매에 의한 가격할인이 적용되므로 새시업체나 소비자 모두 납득할수 있는 가격이 된다.
3.믿을 수 있는 업체라면 A/S도 안심할수 있다.
분양당시 계약이든 입주당시 계약이든 공동구매를 막론하고 가장 기본이 돼야 하는 것은 △정품사용 △철저한 시공 △납득할만한 가격 △확실한 A/S를 보장할 수 있는 업체와의 계약이다. 이 4가지가 확실하게 보장이 된다면 공동구매에 의한 새시설치가 입주예정자들에게는 가장 합리적인 선택이 될 것이다.
새시는 제품보다는 시공이다. 이는 좋은 제품은 많지만 좋은 시공업체는 드물다는 말로 풀이해도 좋을 것이다. 하루빨리 좋은 시공업체가 많이 나와 더는 아파트 입주자들이 새시에 대한 불만을 말하지 않는 날이 오기를 바란다.

[자유부인]

좀 이른감이 없지않지만 그래도 정리도 잘되어 있고 필요한 정보이기에 퍼 왔습니다.

[모싯대]

특히.. 하자점검이나.. 사전점검.. 자세히 읽어보고 꼼꼼히 체크해야할 부분인것 같아요.

[송이]

입주시점에 함 더 올려주셩~~송이도 전세 살면서 설정도 하고 ,설정해지도 직접했답니다.자그마한 아파트 살때 집적 등기도 했구요..2일 정도 걸리지 않구요.서류 잘 준비하면..반나절이면 가능하답니ㅏㄷ.

[자유부인(104/604)]

일년전에 올렸던 글이네요. 입주시기도 얼마 안 남고해서 참고하시라고 다시 올립니다.

[나은얼(105/1101)]

좋은 글이네요. 그런데, 위에 "자유부인"님과 "모싯대"님 동호수 닉네임이 없는 상태?? 무슨 에러인가요?

[모싯대(108/2503)]

ㅎㅎ 예전에 올리신 글을 옮기셔서 그렇습니다.

[블루(107/2403)]

꼭 계량기 확인하세요. 물론 입주쯤 님들이 사용하기전 지침으로 말이죠. 나중에 문제의 소지가 꼭 있더라구요. 특히 도시가스비가 장난아니거든요. 베이크아웃때문에요. 집키 받은날 바로 확인하는게 좋겠죠.

[모싯대(108/2503)]

새아파트는 입주키 받을때 도시가스 확인검침 요즘은 반드시 합니다. 입주확인후 관리실에서 키 줄때 가스 사용량을 적은 쪽지도 주면서.. 올라가서 확인하라고 해요. ^^