서울 송파구 송파신도시 일대가 강남권의 신흥 주거타운으로 떠오르고 있다. 인근에 이미 진행 중인 재건축과 택지개발·뉴타운사업 등과 어울려 모두 12만가구가 넘는 새 아파트촌으로 탈바꿈할 예정이다.
이 지역은 교육·문화·교통 등의 입지여건을 잘 갖추고 있는 데다 송파신도시의 프리미엄까지 누리게 됐다. 앞으로 3만가구 정도가 일반분양될 예정이어서 강남권 진입을 꿈꾸는 청약대기자들의 관심을 끌 전망이다.
◇고밀도 재건축·뉴타운 시작=새로 짓는 2만4000여가구 가운데 3200여가구를 일반분양한 잠실저밀도지구에 이어 가락·잠실 등 고밀도지구 재건축이 이달부터 본격화한다. 1300여가구의 가락지구가 이달, 7개 단지 1만여가구의 잠실지구가 다음달 각각 용적률 230% 이하의 기본계획을 확정할 예정이다. 기본계획이 확정되면 기본계획수립으로 중단된 사업을 재개할 수 있어 이미 추진위 승인을 받은 잠실5단지 등이 안전진단 절차에 들어간다.
고밀도지구는 공정률 80% 이상에서 분양하는 후분양제를 적용받아 2009년 이후나 일반분양이 가능하다. 재건축으로 늘어나는 용적률이 많지 않아 일반분양분이 모두 1000가구 이하로 예상된다.
3차 뉴타운 후보지인 거여뉴타운과 송파신도시와 붙은 지역에 국민임대주택단지로 개발되는 마천지구가 1600여가구 규모로 조성되는데 국민임대를 제외한 500여가구가 2007년 상반기 분양될 예정이다. 33평형 250가구, 45평형 200여가구 정도다.
거여뉴타운에서 일반분양분이 적지 않게 나올 것 같다. 현재의 100% 이하의 용적률이 200% 정도로 개발돼 연면적이 배 이상 늘어난다. 거여뉴타운 내 가구수가 1만8000여가구여서 일반분양분이 대략 3000가구는 될 것으로 업계는 본다. 뉴타운지구 지정 등을 거쳐 구역에 따라 2007년 하반기부터 분양에 들어갈 것으로 보인다.
이에 따라 이 일대에선 송파신도시의 일반분양분(2만1000가구 이상)을 합치면 3만가구 가까이 청약을 기다릴 것으로 보인다. 일반아파트가 모두 철거민 등에게 특별공급된 장지지구와 가구수 증가가 없는 가락시영에는 일반분양분이 없다.
◇임대주택이 3분의 1=임대아파트가 대거 들어선다. 새로 짓는 12만가구 중 3만5000가구 정도로 예상된다. 잠실저밀도지구 이외의 재건축은 개발이익환수제 적용을 받아 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 한다. 거여뉴타운 재개발은 건립가구수의 17% 이상을 임대로 공급한다.
임대물량 확보가 우선인 장지·마천지구에선 임대아파트가 전체 가구수의 50∼60%를 차지한다. 송파신도시도 임대 비중이 절반을 넘는다.
20∼30평형대가 많다. 송파신도시에서 전용 25.7평 초과 임대가 최고 6000가구로 예정됐다. 마천지구는 33평형 500가구 정도를 일반·임대로 절반씩 배치할 계획이다.
이들 임대는 모두 일반아파트와 같은 단지에 들어선다. 일반·임대 아파트 주민간 갈등을 막기 위해 같은 동에 섞어 짓는 것이다. 부동산중개업소들은 “대부분 20평형대 이상이고 일반아파트와 같이 들어서면 임대아파트가 많다고 해서 일반 아파트가 가격에 별다른 나쁜 영향을 받지 않을 것”으로 내다본다.
◇청약전략 어떻게=원가연동제·전매제한 강화 등을 따져야 한다. 재건축·재개발 단지는 원가연동제 적용을 받지 않는다. 거여뉴타운의 경우 특별법 지원을 받는 광역지구로 개발되고 공공기관이 사업을 맡더라도 자유롭게 분양가 책정은 자유롭다.
때문에 이들 단지의 분양가는 주변 시세와 비슷할 것으로 보인다. 시세차익을 크게 기대하긴 어렵지만 분양권 전매가 입주 때까지만 제한돼 원가연동제를 적용받는 경우(5∼10년)보다 전매제한 기간이 짧다.
마천지구·송파신도시는 원가연동제에 따라 분양가를 정한다. 전용 25.7평 초과는 주택채권입찰도 적용받는다. 개발제한구역 해제지역이어서 토지보상비가 들어가지 않아 전용 25.7평 이하의 분양가는 주변 시세보다 저렴할 것으로 예상된다. 25.7평 초과는 채권입찰에 따라 주변 시세와 큰 차이가 없을 것 같다.
청약저축을 활용할 기회가 많아진다. 전용 25.7평 이하 청약에 재건축단지와 조합이 짓는 재개발 단지는 청약부금·예금으로 신청하지만 공공기관이 짓는 마천지구·송파신도시는 청약저축을 분양대상으로 한다.
정부는 청약제도를 개편할 예정인데 청약부금·예금도 마천지구·송파신도시의 25.7평 이하에 청약할 수 있게 할지는 불확실하다.
송파신도시를 비롯해 대형 평형 물량이 많을 것으로 예상돼 1순위인 청약예금 통장을 지금 큰 평형으로 바꿔도 늦지 않는다. 송파신도시는 경기도 성남·하남시와 서울 송파구에 걸쳐 개발되기 때문에 전체 분양물량의 30%를 이들 지역 거주자에 우선 공급될 것으로 보인다.