새해 부동산 시장 동향-부동산대책 역풍 꺽이고 집값 하락, 부산 등지 하락 전환 미분양 증가 투자 급감. 수도권 전월세전환율 하락

[(공)마포]

새해 부동산 시장 동향

-부동산대책 역풍 꺽이고 집값 하락, 부산 등지 하락 전환 미분양 증가 투자 급감. 수도권 전월세전환율 하락

부산 집값 '3중고' 역풍에 거품 꺼지나

매매가 지난달 3.3㎡당 980만원, 2013년이후 4년만에 하락 전환
가계대출 중 주택담보대출 54.7%, 11월 미분양 1593가구 8월의 7.5배

“투자하겠다는 사람도, 시겠다는 사람도 없어진 지가 반년은 됐죠. 값을 시세보다 낮춰도 안 팔려 전ㆍ월세로 돌린 매물도 늘었습니다.” (부산진구 B공인 관계자)

한때 뜨겁게 달아 올랐던 부산 부동산 시장이 싸늘하다. 이 지역 가계빚이 단기간에 급증한 가운데 미분양 물량 적체와 대규모 입주가 겹치며 거품이 빠지는 모습이다.

5일 부동산114의 시세 동향에 따르면 부산시 아파트 3.3㎡당 매매가격은 지난 12월 기준 980만원으로 전달보다 0.1% 하락했다. 한국감정원이 집계하는 매매가격지수는 2013년 9월(87.9→87.8) 이후 4년만에 하락 전환이다.

눈덩이로 불어난 가계대출 규모는 시한폭탄으로 지목된다. 한국은행 부산본부가 최근 발표한 ‘부산지역 가계부채 리스크 분석과 시사점’ 보고서를 살펴보면 부산지역의 가계대출 규모는 59조6000억원이었다. 2010년 말 31조4000억보다 약 2배 수준으로 늘어난 규모다. 9월 기준 가계대출 중 예금은행의 주택담보대출이 차지하는 비중은 54.7%로 2010년(52.1%)보다 2.6%포인트 상승했다. 7년간 연평균 증가율은 11.0%로 기타 대출 증가율(3.7%)을 크게 웃돌았다.

한국은행 부산본부는 보고서에서 “부산지역의 주택가격 상승과 저금리 기조로 주택담보대출이 꾸준히 늘었다”며 “분양수요가 다른 지역보다 높고 도시정비사업 확대로 2015년부터 집값이 크게 상승했다”고 분석했다.

실수요와 투자자의 집중으로 수년간 이어진 청약 광풍의 이면엔 미분양 증가란 역효과를 불렀다. 국토교통 통계누리에 따르면 지난해 11월 기준 부산지역의 미분양은 1593가구로 8월(212가구)의 약 7.5배로 늘어났다. 세부적으로는 기장군이 442가구로 가장 많고 부산진구(372가구), 사하구(211가구)가 뒤를 이었다. 9월 29가구에 불과했던 부산진구의 미분양은 13배 규모로 늘었다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “작년 조정대상지역 지정 이후 대상에 포함된 부산지역의 부동산 시장이 위축됐기 때문”이라고 분석했다.

현장에선 추가규제와 올해부터 진행되는 대규모 입주물량이 침체의 도화선이 될 것이라고 우려한다. 실제 현지 공인중개소에 따르면 오는 2020년까지 부산 남구에서만 9700가구가 집들이를 할 예정이다. 해운대구(6739가구), 부산진구(7324가구)의 입주물량도 많다.

한 건설사 관계자는 “시장이 조정기를 거치더라도 선호도가 높은 도심과 외곽의 양극화는 불가피하다”며 ‘대출이 어려워지고 매수심리가 위축될수록 미분양은 더 적체될 수밖에 없다“고 했다.

부동산 호황기에 시세차익을 노리며 분양에 뛰어든 실수요자들의 하소연은 투자 커뮤니티를 중심으로 잇따른다.

지난해 빚을 내 아파트를 분양받았다는 한 지역민은 ”몇 년간 이어진 광풍에 규제에 둔감했던 이들이 빚더미에 깔린 셈“이라며 ”작년 하반기 투자자들이 현금을 회수하고 숨고르기에 들어갔다는 이야기에 귀 기울여야 했다“고 토로했다.

헤럴드경제

규제후 석달새 5천만원'뚝'..외지인 투자도 25% 급감
미분양 1593가구, 두달만에 2배..몇달전 수백대1 청약광풍 '무색'
"서울서 투자한 집주인들 처분"..다주택자 규제가 약세 부추겨, 올 입주물량 15% 늘어 '불안'

■ 지방 부동산 '맹주' 부산 집값마저 약세 전환

"부산도 몇몇 알짜 단지 빼고 다 꺾였어요. 부산에 투자 목적으로 집을 사놨던 사람들은 지금 물건 뺀다고 난리입니다."

부산에서 십수 년간 공인중개업소를 해왔던 A씨는 전화기 너머로 한숨을 쉬었다. 그는 경기와 부동산 시장 전체가 다 어려웠던 2013년 이후 5년 만에 또 한번 빙하기를 맞는 것 같다고 토로했다.

특히 서울의 위세는 여전한 가운데, 지방 부동산 시장의 대표주자라 할 수 있는 부산 주택 가격 상승률이 4년4개월 만에 처음으로 마이너스로 돌아선 것을 지역에서도 충격으로 받아들이고 있다.

부산광역시 주택 매매 가격이 5년 만에 처음으로 하락세로 반전됐다. 사진은 바다를 끼고 있는 부산 해운대구 아파트촌 전경. [매경DB]

부산지역 분양대행사 관계자는 "부산의 강남이라 불리는 알짜 단지를 제외하고는 현재 부산 지역 전반적으로 올해 부동산 시장이 어렵다고 예측하고 있다"며 "특히 정부 규제 폭탄이 고스란히 부산 지역에도 영향을 미치면서 부산 지역 투자자들조차 탈부산을 준비하고 있는 것으로 파악된다"고 밝혔다.

부산의 주택시장 매매 가격 상승률은 작년 12월 마이너스를 기록했지만, 아파트는 이미 전조가 있었다. 통상적으로 약세장에선 일반 주택보다는 아파트의 맷집이 더 강한데, 이번엔 아파트가 먼저 하락한 것이다. 그만큼 시장이 급격하게 어려워졌다는 방증이다.

KB국민은행 조사에 따르면 작년 10월 부산 아파트 매매 가격 상승률은 2013년 9월 이후 4년여 만에 마이너스로 돌아서 0.02% 하락을 기록했다. 이후 하락폭은 확대 일로다. 2017년 11월에 0.05%, 12월에는 0.07% 하락했다.

이는 가격으로도 증명된다. 2013년 입주한 부산 기장군 '정관동원로얄듀크 2차' 전용 85㎡는 작년 7월까지 꾸준히 올라 분양가 대비 1억원 넘게 상승한 3억5000만원에 거래됐지만 8월 이후 하락세를 걷고 있다. 작년 11월에 이 아파트의 같은 면적 매물은 2억9300만원에 거래됐다. 3개월 만에 매매가가 15% 떨어진 것이다. 해운대구 'LH뜨란채' 역시 전용 49㎡ 가격이 2016년 2억5500만원까지 올랐으나 작년 11월 1억7000만원까지 거래되며 가격이 폭락했다.

서울 집값을 잡겠다고 야심 차게 내놓은 정부 규제가 지방 부동산 시장만 냉각시키고 있다는 분석이다. 부산시청의 미분양 아파트 누적 통계에 따르면 작년 초 1102가구였던 미분양 아파트는 9월까지 꾸준히 감소세를 이어가며 720가구까지 줄었다. 그러나 10월 규제로 753가구가 갑자기 늘어 1473가구로 대규모 미분양이 발생했고, 이 추세는 11월까지 이어져 11월 30일 부산의 미분양 아파트는 1593가구에 달한다.

특히 작년 9월 분양한 부산진구 부암동 '협성휴포레 시티즌파크'는 현재 전체 389가구 중 347가구가 미분양을 기록하고 있다. 부산 사하구 장림동 '사하장림역스마트W' 역시 일반분양 물량 494가구 중 164가구가 미분양 상태로 남아 있다. 기장군 일광지구 도시개발사업지구에 들어서는 '일광 이지더원'은 전체 일반분양(653가구) 중 절반이 넘는 372가구가 미분양을 기록 중이다.

업계에서는 12월 부산의 미분양 가구 수가 2000가구를 돌파할 것으로 보고 있다. '일관 한신더휴' '비스타동원 1차' '힐스테이트 이진베이시티' 등에서 미분양이 집계될 것이 유력하기 때문이다.

그동안 서울에 집을 가진 사람들도 투자 목적으로 부산의 아파트를 사두는 경우가 많았는데, 이 물건들에 대한 정리 작업이 이뤄지면서 시장을 어렵게 한다는 분석도 나온다. 부산 해운대 인근 A공인중개소 관계자는 "한동안 서울에서 집을 보러 오는 사람이 많았는데, 요즘엔 아예 없다"면서 "서울에 집 가진 사람들이 부산 집을 정리하겠다고 해서 오히려 매물이 많은 상황"이라고 설명했다.

한국감정원에 따르면 올해 상반기(1~6월) 월평균 400여 건에 달하던 부산지역의 외지인 아파트 구입 건수는 올 하반기(7~11월) 들어 300여 건으로 25%가량 급감했다.

문제는 올해도 여건이 좋지 않다는 것이다. 올해 부산 전체 입주물량은 2만3000가구로 작년에 비해 15%나 늘어날 전망이다. 당장 1분기에만 8000가구가 입주를 준비하고 있다. 공교롭게도 부산에서도 가장 하락률(12월 -0.22%)이 컸던 해운대구에 입주를 앞둔 단지가 3개나 있다.

[매일경제 박인혜 기자 / 추동훈 기자]

월세물량 증가..수도권 전월세전환율 10개월만에 '하락'

지난해 11월 수도권 전월세전환율이 10개월만에 하락전환했다. 월세물량이 늘어나면서 비아파트를 중심으로 하락한 것으로 분석된다.

5일 한국감정원이 발표한 지난 11월 수도권 주택종합 전월세전환율은 5.8%다. 이는 지난 2017년 1월 이후 10개월만에 하락한 수치다.

최근 전세에서 월세로 전환하는 물량이 늘어난데다 주택 신축 등으로 월세 공급이 증가하면서 비아파트를 중심으로 하락한 것으로 분석된다.

전월세전환율이란 전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다. 이 비율이 높으면 상대적으로 전세보다 월세 부담이 크다는 의미다.

수도권 포함 전국 주택종합 전월세전환율은 전월에 이어 6.3%을 기록했다. 지방은 7.5%다. 시도별로는 세종이 5.3%로 최저, 경북이 9.3%로 최고로 조사됐다.

유형별 전국 전월세전환율은 아파트 4.7%, 연립·다세대 6.2%, 단독주택 7.8% 순으로 집계됐다.

시도별 아파트 전월세전환율은 서울이 4.1%로 가장 낮고 전남이 7.5%로 가장 높다. 분석가능한 132개 시군구별 아파트 전월세전환율은 충남 공주시가 가장 높은 7.4%, 서울 송파구가 가장 낮은 3.5%다.

서울 자치구별 아파트 수치는 송파구(3.5%)가 최저, 금천구(4.8%)가 최고로 조사됐다. 아파트 규모별로는 소형이 5.1%, 중소형이 4.3% 등 소형일수록 높게 나타났다. 월세 유형별로는 월세 6.3%, 준월세 4.7%, 준전세 4.1% 순이다.

연립·다세대는 서울이 4.8%로 가장 낮고 세종이 10.6%으로 가장 높았다. 단독주택은 서울이 6.4%로 최저, 경북이 11.5%로 최고를 기록했다.

서울=뉴시스이승주 기자

삼화니11시간전
2006년에서 10년  사이에 2배도 더 오른 집값은 투기꾼들의 농간이었답니다.

bh333691211시간전
돈탄인근 반값 이후 부산 반값 이후 광주 반값간다 수순대로

평생수신제가중임11시간전
부동산은 2014년 시세로 돌아가고 있는 것일뿐이다...
기준은 그때 시세다...
아직도 멀었다...

모두사랑하리10시간전
지방으로 부터 시작된 미분양 쓰나미가 재건축 재개발 아파트 미분양으로 확산되고 있습니다.
재건축 재개발 이주 수요를 끝으로 장기 하락 국면으로 접어들게 되어있습니다. 30년 넘는 부동산 운영자의 조언이니 참고만 하세요

디엔아이10시간전
거품은 꺼져야지요...

진부령8시간전
부산 해운대 자이 2차 쓰레기 아파트임.
각종 부실시공에 허접만 마감 자재...

bk9시간전
그래도 집값은  많이 비싸다,

mistyblue6시간전
부산? 도로들도 엄청 좁고 작고 답답하고 구불구불에 산이 많고 손바닥만한 평지 땅에 인구는 대한민국 제 2 위에.....도대체 아파트값이 비쌀 이유가 하나도 없이 불편하기만 한 땅인데 아무리 이해를 해 보려해도 왜 그리 아파트값들이 비싼지 도저히 이해가 안 갑니다.....미안합니다....

태풍6시간전
부산 2018년도 대규모 입주물량 대기. 2018년도부터 아파트 가격이 본격적인 하락 시작.
지난 6개월간 거래량이 급감. 매도자들 더 이상 버티기는 어려울듯.
특히 온천2구역 재개발, 거제4구역 재발이 8000세대가 넘는 다.
이 2구역이 완공되는 시기에 대규모 미분양이 예상.

daum200211시간전
지진이 자주 발생되면 아파트 값 ㅇ값된다,,,
사람 심리는 똑 같아서,,
돼지는거 무섭거덩~`

해원11시간전
달이 차면 기운다는 건 당연한 것 아닌가?
그 끝없는 탐욕이 문제죠.

bk9시간전
건설업자만 배채운다,
원거따져봐라 평당 500만원도 안들어간다,

나의생각8시간전
6년 전쯤인가 부산 갔다 개인택시 탔는데 기사분 이 목적지 도착 하는 동안 넋두리 하는 거 들어 좋었는데...서울 서 떳다방 이 와서 부산 집값 싸그리 올려 놨다고...이 나라 는 법 이 너무 허술해

불타는얼음9시간전
부산은 대부분의 지역이 재개발지역?
교묘히 집값 장난질?

하늘6시간전
부동산 투기는 끝내야 됩니다

하록캡틴6시간전
부산은 개거품 그냥 관광지지 무슨

가을하늘11시간전
당연하지요.지진이 구체화 되고 현실화되어

무섭게 다가오는 포항,경주등 경상도지방에

무서운지진이 계속 발생하고 있어

앞으로 경상도지역 부동산은 추락합니다.

경상도부동산 다 팔고 수도권이나 충청권

부동산 구입하는 사람이 많아져 경상도쪽

부동산은 인기가 시들해집니다.

부동산가격 급락하는게 2가지 인데

바로 지진과 전쟁입니다. 지진 무섭죠.

prince5시간전
그런데 아직도 대연동은 피가 2억이라는...ㅋ

azure52444시간전
조금 떨어진다고 난리다
50프로는 빠져야지

미4시간전
아직 멀었다 2배이상 오른 아파트 엄청 많아
내리는것이 정상이지
주택마다 밀고 빌라 아파트 짓고
값올리고 투기하고....

flyingsquirrel6시간전
대구도 이런 날이 와야 될텐데

제이가이10시간전
♬♪♪♬♩♪들이 보면 지들 집값호가 올랐다고 좋아하고,
대출받아산 아파트 오르니까 좋다고..쯔쯧.
그게 결국 사회전반 경기에 파장을 미치고, 자기들 목죄는 줄도 모르고..
니들이 원하는 경제.. 이걸 원해서 쥐새끼, 닭대가리들 찍었지..
그러고선 이제 문정권욕해대는걸 보니, 참 머리는 장식이구나, 어찌그리 503호하고 똑같니.
특히 경상도 ♪~♬♩♪♪들은 머리박고 반성좀해라.

가을6시간전
헐  기사을 기사답게  이미 최상인데  계속 오르면 10억도 아닌 30-50억에 집 사라는 말이냐
더이상 어찌 오른다고
반 가격으로 떨어져야지
참 기사 선생님도 집 장사인가 모르겟네

투자이익을 노린 실수요자들??
갈수록 사람이 없다...50대  >  40대 > 30 대  > 20대 >   10대 > 10살 이하.....
앞으론 부동산 희망이 없다...아무리 궤변 늘어 놓은들........

레드디어3시간전
부산 아파트값 폭락시작된다. 곧................

Creative rich6시간전
은행믿고 샀는데 은행에서 돈 안빌려주니 못사지는거지......원래 부산은 부자가 많이 없는동네야.
서울서 투기꾼들 내려와서 한탕해먹고 날랐는데 부산넘들은 그것도 모르고 아직도 정신못차리고 있는거지.
하여튼 부산투기꾼들은 오도가도 못하고...독박쓰게 생겼음.

장자의 나비1시간전
부산은 노인과 바다뿐
인구 유출 심하고
2,30대가 일할 좋은 직장없음
그냥
거품

고니5시간전
18 부산에  해 쳐묵을게 모잇다고  집값만  쳐 올리냐..

justice1시간전
주택 공급 아무리 많이해도

투기꾼들이 사재기하면

도로아미타불 이다.

<주택 사재기>가

집값 거품의 주요인이다.

<주택 사재기>는

범죄행위와 다름없다.

<보유세 증세>로 다스려라.

다주택자는 투기꾼일 뿐이다.

눈치보지말고

보유세 증세해라.

주택 사재기로 인한 문제가 심각하다.

missile2시간전
전월세로 돌려본들...세입자 구하기도 힘들다....무주택자가 전세집을 대여섯군데 구하까???

산벗나무9시간전
투자이익을 노린 실수요자들??

................

정책들이 나와야 한다.
MB정권 --- 종부세 무력화

박통정권--- 분양가상한제 무력화, 전매제한 완화, 청약조건 완화

이것들이

부동산 투기공화국 만든

일등공신이다.

실수요자를 위한 부동산 시장으로 돌리기 위해

다주택자 보유세 강화등

가수요를 잠재우고, 거품을 꺼뜨릴

정책들이 나와야 한다.

eternityova5시간전
경남은 지진땜에 무서워서 못 살겠다

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justice1시간전
MB정권 --- 종부세 무력화

박통정권--- 분양가상한제 무력화, 전매제한 완화, 청약조건 완화

이것들이

부동산 투기공화국 만든

일등공신이다.

실수요자를 위한 부동산 시장으로 돌리기 위해

다주택자 보유세 강화등

가수요를 잠재우고, 거품을 꺼뜨릴

정책들이 나와야 한다.

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동방의호림11분전
부산뿐만 아니라 전국이 무너진다.
거품물고 되모 할때가 되었다

infernoagent1시간전
2011년부터 2013년사이 서울 강남에서 가장 핫한 반포자이와 반포 레미안퍼스티지가
34평형 물건의 가격이 기존 14억에서 11억까지 20%이상 떨어졌었다.

물론, 부동산투기를 대놓고 활성화시킨 닭그네의 연이은 정책때문에
2014년 이후 다시 올라 현재는 17억이상이지만..

부동산 상승기에 부동산은 절대 안떨어진다는 믿음으로
전국적으로 투기해댄 일본인들은
1991년 일본 부동산 대폭락으로
상업용, 주거용 부동산 모두 70~80%이상 폭락하며
2/3이상 날라가서 수만명이 자살했지~

25년이 지난 지금도 그 가격 회복못했다..

.................

하얀등대5시간전
꺼졋다가 다시 불타오르는거 아녀..

..............................

[오슬로]

예상된 일이지만, 지방을 대표하는 부산 부동산 가격 하락은 지방 부동산 시장의 가격 상승세가 천정을 치고
하락 반전했다는 징표입니다.
이어서 대구,포항, 울산 등 경북 경남권을 시발로 지방 전역이 가격 하락세를 보일 것으로 예상됩니다.

서울도 예전과 달리 집주인이 부동산 규제로 손실을 보는 부분을 임대료 인상 등으로 전가하기 어려운 구조입니다.
주택이 많이 공급되고 있어 수요자 시장으로 변화하고 있고 서울이 아니면 아파트가 넘치는 수도권으로 이전할 수
있기 때문에 다주택자들이 큰소리칠 상황은 아니라 봅니다.
강남 등 특정한 지역 외에는 서울도 주택 가격이 하락세로 바뀔 것으로 예상됩니다.