월세 받는 은퇴, 수익형 부동산 경매 투자법
수익형 경매 낙찰가율 지속 상승
요즘 은퇴 전후의 중장년층들을 중심으로 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자가 큰 인기를 끌고 있다. 특히 수익형 부동산을 시세보다 싸게 구입할 수 있는 경매·공매 시장으로 투자자들이 많이 몰리고 있다. 하지만 매달 월세 수익을 올리기는커녕, 임차인을 찾지 못하는 값싼 매물들을 낙찰 받았다가 애를 먹는 경우가 늘었다. 경매시장에서 수익형 부동산을 잘 골라 투자하는 방법을 알아보자. 사실 수익형 부동산에 투자해서 은퇴 후에 월세 소득으로 생활하는 사람들이 예전에도 많았다. 그러나 베이비부머들이 늘고 고정수익을바라는 젊은 층 수요마저 늘면서 현재는 갈수록 더 인기를 끌고 있다. 요즘 경매시장은 자금여력을 가진 중장년층들의 월세 받는 수익형 부동산 입찰에 대한 열기가 갈수록 뜨거워지고 있다. 부동산 경기 호황에 초저금리 시대로 접어들면서 수년전부터 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산 경매에 응찰자가 대거 몰리는 현상이 이어지고 있다. 특히 자산 가치 상승과 임대 수익까지 기대할 수 있는 경매 상가는 으뜸으로 대접받으면서 경매시장에서 최고의 귀한 몸으로 탈바꿈했다. 한번 검증된 상가여서 수익률 예측 쉬워
수요자들이 수익형 부동산을 고를 때 분양이나 매매를 통해 살 수도 있을 텐데 왜 특별히 경매시장으로 몰리는 이유는 뭘까. 우선 경매를이용해 수익형 부동산을 장만하면 싼 값으로 부동산을 장만할 수 있기 때문이다. 경매가 대중화된 투자처이긴 하지만 여전히 경매·공매를이용하는 사람은 소수이다 보니 경매 투자의 수익률은 일반 분양 상가에 비해 수익률이 높은 편이다. 그러다보니 경매를 통해 싸게 낙찰 받으면 은행금리를 상회하는 수익을 올릴 수 있을 뿐더러 아직까지 평균 낙찰가율이 60~70%대를 유지하는 만큼 신규상가 분양으로는 기대하기 어려운 시세차익을 볼 수도 있다. 게다가 경매 상가는 한번 검증 과정을 거쳤기 때문에 수익률검증도 손 쉬운 편이다. 따라서 철저한 시장조사와 사전 준비, 관련 법규나 절차에 대해 공부한 후 입찰하면 짭짤한 수익률을 기대할 수 있다. 경매로 수익형 부동산을 장만한 사람들은 얼마나 싸게 사서 고정적인 임대소득을 올리고 있는걸까? 평균적으로 경매나 공매를 통해 부동산을 매입하면 시세보다 20~30% 싸게 사서 은행금리의 3~4배 정도 임대수익을 올리는 경우가 흔하다고 할 수 있다. 근린상가 기존 영업권 인수해 장점
수익형 경매 부동산은 한 달이면 상가 등 경매 물량이 약 1000~2000건 입찰에 부쳐진다. 특히 30~50㎡의 소형 상가의 경우 매달 500여건씩 입찰 진행된다. 다만 진짜 괜찮고 투자성 있는 경매 물건은 약 20~30% 안팎이라고 보면 된다. 경매에 부쳐지는 상가를 고를 때는 상권도 중요하지만 왜 경매 시장에 나왔는지 따져보고 직접 운영, 임대할 경우 장사가 잘될지도 염두에 둬야 한다. 통상 비인기 종목이었던 경매에 부쳐진 근린상가도 이제 없어서 못 판다는 얘기가 들릴 정도로 몸값이 뛰고 있다. 근린상가가 경매시장에서 잘 팔리는 이유는 경매 종목 중에서 아직도 낙찰가율이 가장 낮게 형성돼 있어 투자의 장점이 높아서다. 또 소액으로 투자가 가능한데다 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형부동산이라는 점이다. 특히 상가 경매는 권리금 없이 기존 영업권을 인수한다는 이점도 있어서 투자 메리트가 높기 때문이다. 베이비부머들의 은퇴가 본격화되고 젊은 층 생계형 창업자들이 근린 상가나 소형 중심상가를 찾아 꾸준하게 임대수요가 몰린다는 점도 근린상가의 인기를 높이고 있는 주요인을 작용하고 있다. 수익형 부동산의 매각가율이 높아지는 만큼 경매로 사면 싸게 부동산을 사는 것 외에 높은 임대수익도 기대할 수 있을까? 일단 경매 특성 상 낙찰가가 높으면 임대수익을 떨어지는 건 당연지사다. 따라서 적정가로 낙찰가를 써내는 것이 수익형 경매 투자의 기본전략이다. 경매로 항상 돈을 버는 것도 아니고, 가격을 높이 써내는 바람에 손해 보는 사람도 의외로 많다. 상가의 겉만 보거나, 유명 상권 상가를 고가에 덜컥 낙찰 받으면 낭패를 볼 수 있다. 강남권이나 도심, 대학가 등 전통적으로 인기 지역은 경쟁이 치열해 매각가가 높아 수익률이 낮은 편이다. 되도록 비강남권 등 외곽, 오히려 수도권의 역세권 등을 노려볼 필요 있다. 이들 지역은 저가에 매입할 수 있고 리뉴얼이나 업종 재매치를 통해 가치를 높일 수 있다. 관심 지역 1회 이상 유찰 물건 찾아라
돈 되는 수익형 부동산을 잘 찾아 투자하려면 어떤 방법으로 검색하고 어떻게 찾아야 할까. 경매는 어떤 물건에 입찰하느냐에 따라 투자의 성공 여부가 결정된다고 할 수 있다. 우선 ‘대법원 경매’ 사이트나 ‘사설 경매’정보 사이트 등을 이용해 관심 지역 내 유찰한 물건을 꾸준히찾아 현장을 방문해보는 것이 중요하다. 수익성 있는 물건을 찾아 검색한 후에는 경매물건 내역과 감정평가서, 물건명세서를 통해 현장 정보, 수익성 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 초기에는 내가 가장 잘 동네의 경매 물건부터 검색하는 것이 유리하다. 내가 살고 있는 지역, 잘 아는 지역부터 살피면 입지와 상권분석이 쉽고, 시세 파악과 임대료 수준을 예측하기 쉽다. 또 유망 상권을 미리 점찍어 뒀다가 그 지역에서 경매로 나오는 물건을 잡는 방식이 좋다. 가장 중요한 것은 경매에 부쳐지는 상가의 수익성은 어떻게 알아낼 수 있으며 어떻게 분석을 해야 할까? 경매 상가들은 이미 경매에 나오기 전에 한번 영업을 했었기 때문에 수익성 여부의 판단이 쉬운 편이다. 기존의 세입자의 정보가 법원의 매각서류에 기재돼 있다. 매각물건명세서 상에 임대보증금과 월세 등은 바로 확인할 수 있다. 입찰 전 중개업소를 방문해 유사 매물의 상가 권리금, 임대료 수준, 임대 수요를 체크해봐 도 알 수 있다. 대체로 보증금보다 ‘월세’가 높은곳이 수익성에서 유리하다. 특히 상가 물건은 권리분석보다 물건분석 더 중요하다. 대략 시세를 예상할 수 있는 아파트와 달리 수익형 부동산은 같은 지역과 건물 내에서도 가격이 천차만별인 만큼 현장 답사는 기본이다. 분양가 · 시세보다 20~30% 싸게 낙찰 받아야
수익형 부동산은 싸게 낙찰 받는다고 다 좋은 게 아니라, 보이지 않는 비용이나 세금 문제 등도 따져봐야 한다. 경매 낙찰 후에 추가비용으로 명도 비용과 수리비 뿐 아니라 입주지연으로 인한 손해와 세금 등 감안해야 한다. 통상 낙찰금액의 10% 안팎의 추가금액이 들어가기 때문에 낙찰 받는 데 목적을 두기보다는 이익을 낼 수 있는 낙찰가 범위를 산정해 그 금액 한도 내에서 낙찰을 받아야 한다. 합리적인 낙찰가를 산정해 최초 분양가 또는 최근 거래되는 부동산의 시세보다 최소 20% 정도는 싸게 매입해야 경매로 인한 수익 창출을거둘 수 있다. 이왕 입찰했으니 무조건 낙찰 받겠다고 고집했다가는 후회하기 쉽다. 최저가나 물건의 가치를 무시하고 무조건 낙찰을 받으려다가 추가 비용을 안거나 경매 사고가 생기기 쉬운 것이 수익형 경매부동산 투자의 함정이다. 앞으로 수익형 부동산 경매 투자는 전망이 매우 밝다. 은퇴 전후 중장년층들이 관심을 가져볼 만한 대표적인 블루오션 시장이다. 저금리가 이어지는 한 월세 받는 수익형 경매 시장은 더 입찰 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 특히 목 좋은 도심 상가나 오피스텔, 소형 아파트 같은 인기 부동산의 수요는 계속 늘어날 전망이다.
|