서을 강남 3구 재건축 아파트 값 급등 개포주공 8단지 금수저 수요공급 원리 vs 부동산 규제의 역설? 강남 이사 서울 아파트 값 기폭제, 보유세 추가대책 변수

[(공)마포]

서을 강남 3구 재건축 아파트 값 급등 개포주공 8단지 금수저 수요공급 원리 vs 부동산 규제의 역설?

강남 이사 서울 아파트 값 기폭제, 보유세 추가대책 변수

올해 강남4구서 3만3천가구 허문다..주택시장 새 암초 '멸실'

■ 매경 부동산114 전수조사

올해 강남4구에서 3만3000여 가구가 이주 또는 철거에 들어간다. 역대 최대 규모다. 가뜩이나 강남권에 살고 싶어하는 대기 수요가 높은 상황에서 기존에 있던 주택마저 큰 폭으로 줄어들게 되면 강남4구와 인근 지역의 매매가격과 전세가격이 요동칠 것으로 예상된다.

10일 부동산114에 따르면 올해 서울 아파트는 3만4703가구가 새로 입주하고 3만5852가구가 이주 또는 철거에 들어가 가용 주택 수가 총 1149가구 부족해질 전망이다. 강남4구에 초점을 맞추면 주거난은 더 심각하다.

서울 동남권 4개 자치구에서 올해 3만3090가구가 재건축으로 이주 및 철거에 들어갈 전망인데 새로 입주하는 가구 수는 1만5542가구에 불과하다. 자사고·특목고 폐지 움직임에 따라 강남권에 살고 싶어하는 실수요자들이 급증해 공급이 늘어나도 모자랄 판인데, 올해 이 지역 아파트가 오히려 1만7548가구 줄어든다. 재건축초과이익환수제가 올해 실시될 것으로 예고되자 특히 강남권 재건축 단지들이 지난해 사업 진행 속도를 크게 높였기 때문이다.

올해 강남4구 아파트 부족분 1만7548가구는 역대 최대치다. 부동산114가 입주와 멸실 집계를 시작한 2005년 이래 강남4구 연간 멸실 물량이 입주 물량보다 1만가구 이상 많았던 적은 단 한 번도 없었다. 1만2076가구가 입주하고 2만439가구가 멸실돼 8363가구가 부족했던 2005년이 그동안 강남4구에서 아파트 순공급이 가장 부족한 해였다.

강남구는 개포주공4단지(2840가구)가 현재 이주 중이고, 개포주공1단지(5040가구)가 4월 이주를 시작하는 등 총 1만6가구가 멸실되지만 입주가 이뤄지는 단지는 삼성상아3차(416가구) 등 1266가구에 불과하다. 서초구는 서초동 무지개아파트(1074가구) 등 무려 1만2245가구가 이주 및 철거에 들어가지만 새로 입주하는 아파트는 잠원동 신반포자이(607가구) 등 3728가구에 불과하다. 강동구는 둔촌주공 1~4단지(5930가구) 등 7782가구가 멸실되지만 새로 공급되는 아파트 단지는 단 한 곳도 없다.

강남4구 중 송파구는 그나마 멸실(2857가구)보다 입주(1만548가구)가 많을 것으로 예상되지만 강남·서초·강동에서 부족해진 주택 수를 커버하기에는 순공급 물량이 턱없이 부족하다.

이처럼 멸실이 입주보다 훨씬 많이 이뤄지면 두 가지 측면에서 집값 상승 요인으로 작용할 가능성이 크다. 우선 강남권에 살고자 하는 수요자들 입장에서 선택지가 크게 줄어들기 때문에 남아 있는 강남권 주택 가격이 크게 올라간다. 또 이주가 시작되면 주민들이 이주비 집단대출을 받게 돼 인근 유망 지역 매매가격과 전세금이 더욱 올라간다. 굳이 이주비에 의존하지 않아도 되는 재건축 아파트 주민들은 집단대출을 받은 자금으로 다른 강남권 주택을 갭투자하기도 한다.

실제로 올 하반기 이주를 앞둔 반포주공1단지와 한신3차·경남아파트 소유주들 사이에서 이 같은 움직임이 감지된다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "재건축 단지 주민들이 이주비 대출을 아직 받지 않았음에도 벌써 대치동 아파트 투자 문의를 하고 있다"며 "재건축 아파트를 또 사면 관리처분인가일을 기준으로 5년 재당첨 제한에 걸릴 수 있어 래미안대치팰리스나 렉슬과 같은 기존 아파트 매수 문의를 많이 하는 편"이라고 전했다.

자금 여력이 부족한 기존 강남권 재건축 아파트 세입자들은 동작이나 마포, 성동, 평촌 등으로 이동한다. 이들 지역 역시 매매가격과 전세금이 상승 압력을 받기 쉽다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "교통이 과거보다 훨씬 편리해졌기 때문에 강남4구 대규모 멸실은 멀리 분당·하남·성남·판교·구리 주택시장에도 작지 않은 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다. 반면 올해 경기도는 서울과 정반대 입장에 처했다. 입주 물량이 16만1648가구, 멸실 물량이 8114가구로 순공급이 무려 15만3534가구에 달한다. 경기도의 이 같은 순공급 물량은 1990년대 이후 역대 최대 규모다.

특히 화성·용인 등은 대규모 공급이 예정돼 있어 집주인이 세입자를 구하지 못하는 이른바 '역전세난' 우려가 큰 것으로 분석된다. 화성은 무려 3만1776가구가 입주를 시작하지만 멸실되는 아파트는 한 가구도 없다. 용인 김포 시흥 하남 평택 수원도 각각 8000가구 넘게 입주하지만 멸실 물량은 '0'이다. 기존 주택을 허물고 다시 짓는 서울과 달리 이들 지역은 택지지구나 신도시의 빈터에 집을 새로 짓기 때문이다.

경기도에서 유일하게 공급보다 멸실이 많은 도시는 서초구와 맞닿아 있어 '준강남'으로 불리는 과천이다. 주공6단지(1262가구), 7-1단지(722가구)가 현재 이주 또는 철거 중이어서 총 3354가구가 멸실되지만 입주는 7월 예정인 별양동 래미안센트럴스위트(543가구)뿐이다.

매일경제 [용환진 기자 / 추동훈 기자]

분양가 규제의 역설.."개포8은 금수저를 위한 로또"

개포주공 8단지 자리에 들어서는 아파트 '디에이치 자이(개포주공8단지)' 아파트에 대한 실수요자들의 관심이 연초부터 뜨겁게 달아오르고 있다.

당첨만 되면 4억원의 프리미엄을 기대할 수 있어 실수요자들이 올해 최고의 로또 단지로 꼽고 있다. 그러나 10억 ~20억 원대의 분양대금을 당첨자가 스스로 힘으로 마련해야 하는 까닭에 흙수저는 물론 중산층에게도 그림의 떡이란 지적이 나온다. 부모로부터 넉넉하게 재산을 물려받은 금수저들만의 잔치가 될 가능성이 높다는 것이다.

'개포8단지' 공무원아파트 외관. 이소은 기자

◆ 역세권, 일반분양 1700여 가구

분양업계에 따르면 현대건설, 현대엔지니어링, GS건설 등은 설 연휴 이후인 내달 중순 께 서울 강남구 개포동 일대에서 '디에이치자이'를 선보일 계획이다. 개포주공8단지, 일명 '공무원 아파트'를 재건축 해서 짓는 단지다.

분당선 대모산입구역 바로 앞에 들어서는 초역세권 아파트라는 점이 이 단지의 특징이다. 지하철 3호선 대청역이 걸어서 이용할 수 있는 거리에 있어 더블 역세권 프리미엄을 기대할 수 있다. 일원초와 개원중, 중동중, 중동고 등의 학군이 갖춰져 있다.

전 세대가 임대로 운영됐던 터라 재건축 조합이 없다는 점도 눈여겨 볼 만 하다. 일반분양 물량이 많고 평형 구성이 다양하게 공급돼서다.

일반분양 물량이 전체 가구 수 1996가구의 88%인 1690가구에 달한다. 전용면적 별 가구수는 63㎡ 188가구, 76㎡ 238가구, 84㎡ 772가구, 103㎡ 240가구, 118㎡204가구 132㎡42가구 173㎡ 5가구 176㎡ 1가구 등이다. 중소형 평형이 전체 분양 물량의 67%를 웃돈다.

'개포8단지' 공무원아파트 외관. 이소은 기자

◆ 분양 시기 불투명 “구정 이후 계획”

이 단지는 사실 지난해 분양될 예정이었으나 일정이 올해로 연기됐다. 공무원연금관리공단이 아파트 재건축 추진과 함께 상가 건물을 시행사인 현대건설, GS건설에 매각했지만 상가 임차인들이 이주 대책을 요구하고 나섰기 때문이다.

입점 상인들이 이주를 거부하며 강남구청의 사업 승인이 지연됐고 지난해 11월 분양 계획을 세웠던 현대건설 컨소시엄은 분양 일정을 연기할 수 밖에 없었다. 올해 1월로 발표했던 분양 예정일자는 다시 2월로 미뤄진 상태다.

인근 중개업소 관계자는 “철거가 이뤄진 후 분양이 되는데 단지 바로 옆에서 전국철거인연합 농성이 이어지고 있으니 분양하기 쉽지 않을 것 같다”면서 “분양 시기는 빨라야 2~3월 정도가 되지 않을까 한다”고 말했다.

그러나 현대건설 측은 내달 중에는 분양이 가능할 것이라고 자신하고 있다. 현대건설은 작년 12월 12일 강남구청으로부터 사업승인을 받고 감리자 선정, 분양보증 신청 준비 등 후속 절차를 밟고 있다. 분양가 상한제 등 강남 분양 시장을 향한 정부의 규제 강화 움직임도 있어 더욱 서두르는 모양새다.

박윤서 디에이치자이 분양소장은 “사업승인을 작년 12월에 받았기 때문에 계획대로 연말에 분양한다는 건 사실상 불가능 했다”면서 “적당한 시기를 고민하고 있는데 아마 구정 연휴 다음주가 되지 않을까 한다”고 말했다.

◆ “청약 경쟁 치열”

서울 강남구 개포동 일대 부동산 시장이 지금처럼 달아오른 것은 2016년 삼성물산이 '래미안 블래스티지(개포주공2단지 재건축)'를 분양하면서다. 개포지구 첫 분양 단지인 이 단지는 평균 청약 경쟁률 33.6대 1을 기록하며 재건축 대장 지역인 '반포지구'의 흥행을 이었다.

이어 공급된 '디에이치 아너힐즈(개포주공3단지 재건축)'은 평균 100.6대 1의 경쟁률로 청약 마감됐다. 같은 해 삼성물산이 인근에 일원현대를 재건축해 지은 '래미안 루체하임'은 평균 45대 1, 지난해 분양한 '래미안 강남 포레스트(개포시영 재건축)'은 40대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다.
 
현재 이들 단지의 분양권은 수억대 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 인근 중개업소에 따르면 '래미안 블레스티지' 전용 84㎡ 분양권은 현재 18억대에 매물이 나와있다. 분양가 대비 4억7000만~5억5000만원 정도 뛴 가격이다.

'디에이치 아너힐즈' 전용 106㎡ 분양권은 분양가에 3억~4억원의 웃돈이 붙어 거래된다. 현재 매매가는 17억~18억 수준이다. '래미안 루체하임' 전용 84㎡ 분양권 실거래가도 지난달 처음으로 16억원을 넘어섰다. 분양가 대비 3억5000만원 정도 오른 가격이다.

'래미안 루체하임' 신축 공사 현장. 이소은 기자

◆ 당첨 즉시 4억 시세 차익 가능

현대건설 등 시공사들은 3.3㎡ 당 4600만원에 분양해도 쉽게 완판될 것으로 예상하고 있다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 무기로 분양가를 통제하고 있어 3.3㎡당 4100만원 대에 분양이 가능할 것으로 예상하고 있다.

박 소장은 "인근에서 최근 공급된 '래미안강남포레스트(개포시영)'과 분양가를 맞추라는 게 주택도시보증공사(HUG)의 지침"이라며 "단순 평균으로 3.3㎡ 4170만원, 가중 평균으로는 4250만원이 될 것"이라고 말했다.

'래미안강남포레스트'의 분양가는 3.3㎡ 당 단순 평균으로 4160만원, 가중 평균으로는 4244만원에 공급됐다. 단순 평균은 전용면적 별 가구수를 각각 1가구로 놓고 계산하는 데 반해 가중 평균은 실제 단지의 전용면적 별 가구수를 반영해 계산하기 때문에 다소 차이가 있다.

가중 평균가격을 기준으로 단순 계산하면 '디에이치 자이'의 전용 84㎡의 총액은 14억5500만원 정도다. 지난달 18억2000만원에 실거래된 '래미안 블레스티지' 전용 84㎡ 분양권과 비교하면 최고 4억원 가량 차이가 난다.

'디에이치 아너힐즈', '래미안 루체하임' 분양권 시세와 비교해도 차익은 최저 2억~최대 4억원 정도다. '로또 분양' 아파트로 거론된 것이 결코 과언이 아닌 셈이다.

◆ 중소형 가점 65점 이상 돼야 당첨 기대

‘로또’를 노리는 통장이 대거 몰릴 것으로 전망되는 만큼 가점 커트라인에도 높을 것으로 예상된다. 전용 85㎡ 초과 중대형 평형의 경우, 입주자 선정 방식으로 추첨제와 가점제가 50%씩 적용되지만 전용 85㎡ 이하는 가점제로 입주자의 100%를 선정한다.

가점이 높지 않은 수요자들은 중소형 평형 당첨 가능성이 희박하다는 게 시행사인 현대건설 측의 얘기다. 박 소장은 "강남권에서 가장 최근 분양한 고덕 아르테온(고덕주공3단지) 당첨자 가점 커트라인 등을 고려할 때 중소형은 가점 65점 이상이 돼야 안정권이라고 볼 수 있다"고 설명했다.

'고덕 아르테온'의 당첨자 가점은 전용 59㎡ 60~79점, 전용 84㎡ 48~58점 사이였다. 지난해 강남구 개포동에서 분양한 '래미안강남포레스트'는 가점 평균이 68.5점을 기록해 고득점 가점자가 치열하게 경합했다. 작년 최고 경쟁률을 기록한 '신반포센트럴자이' 전용 85㎡ 이하 당첨자의 가점 평균은 70~77점대였다.

◆금수저 위한 잔치될라

부동산 전문가들은 분양가 규제의 혜택을 금수저들이 주로 볼 것으로 예상하고 있다. 거의 대부분 주택형의 분양가격이 9억원을 넘는 까닭에 중도금 대출이 되지 않아서다. 전용면적 84㎡를 예로 들면 분양가격은 층별로 14억원 전후다. 이 돈을 당첨자가 스스로 마련해야 한다. 흙수저들에겐 그림의 떡이다. 

가점이 높아도 분양대금을 조달할 길이 없다. 결국 현금을 넉넉하게 들고 있는 자산가들이나 청약이 가능하다. 적어도 분양가의 절반 수준인 7억원 정도를 들고 있어야 엄두를 낼 수 있다는 게 전문가들의 시각이다.

조현욱 더굿경제연구소 부사장은 “부모로부터 유산을 넉넉하게 물려받았지만 굳이 집을 사지 않은 금수저, 수억원씩 연봉을 받고 있지만 내집마련을 하지 않은 자산가들이 많다”며 “청약 가점이 높은 금수저나 자산가들의 잔치가 될 가능성이 있다”고 우려했다.

한 대형 건설사 관계자는 “작년 여름 설문조사를 해본 결과 현금 10억원 이상을 쥐고 강남의 새 집을 사고 싶어하는 대기 수요가 5만명에 달했다”며 “일부 미계약분이 발생해도 서민들에겐 그림의 떡이 될 것”이라고 말했다.
 
◆ 개포지구 일대 판도 변화 기대

사실 지금까지는 개포 1·2·3·4단지가 개포동 일대 부동산 시장을 리드해왔다. 강남 집값을 이끄는 대치동과 도곡동, 개포동이 맞닿은 입지에 위치한 이유가 컸다. 저층·저밀도 재건축이라는 점과 양재천과 대모산 등 주변 자연환경도 상승세를 이끌었다.

정지심 태양공인 대표는 "강남 부동산 시장의 중심은 한남대로와 영동대로 사이에 집중돼있다"면서 "특히 성수대교와 영동대로 사이 지역이 주축이라고 볼 수 있다"고 말했다.

'개포주공 8단지'는 영동대로를 중심으로 동측에 위치해 이들 단지와는 입지적 차이가 있다. 행정구역도 개포동이 아닌 일원동이다. 강남 안에서는 외곽으로 인식하는 지역으로 상대적 선호도가 낮은 편이다.

그러나 ‘디에이치 자이’ 분양이 개포동 주택 시장의 반포 변화를 이끌 것이라는 전망도 있다. 내년 착공에 들어가는 '영동대로 복합환승센터' 개발의 수혜를 입을 것이란 기대에서다.

영동대로 복합환승센터 개발은 삼성동 영동대로 하부에 연면적 16만㎡ 규모의 대형 복합환승센터를 조성하는 사업으로 영동대로 일부(480m)를 지하화하고 도로에 3만㎡ 규모의 광장을 들인다.

박 소장은 “분당선과 지하철 3호선을 함께 이용할 수 있는 더블 역세권 입지와 삼성역 일대개발 등에 대한 기대감으로 개포지구 일대 시장 분위기가 달라질 것”이라며 긍정적으로 전망했다.

이소은 한경닷컴 기자

황금들녘9시간전
강남에 빈땅에 모조리 50층 이상 아파트를 짓고
재건축 허가시 무조건 50층이상 100층을 의무증축으로 허가해주시기 바랍니다
집주인 몇푼 버는거 내버려두세요

결국공급폭탄이 자연스레 집값 잡습니다
공급폭탄에 장사 없습니다

강남3구에 향후 3년간 5백만호 공급계획 발표하세요
저절로 떨어집니다

시간여행자8시간전
강남 솔직히 별거없지 강남이 대ㄴ한 줄 알고 강남강남하니까 뭐라도 되는 줄 사람많거 복잡하고

참8시간전
강남4구라니?
강남사구는 도대체 어느나라 말이냐?
기레기 기레기 기레기로다......

태양처럼7시간전
이 기사양반 집값 뜨울려고 허위기사 쓰네. 지금 강동구 둔촌주공은 이주가 2018.1.18 까지 인데 99% 이사 다가고 빈집이다, 이미 작년에 다 이주했네. 이 사람들 보금자리 찾아 갔네. 강동구는 올해 이주할 주택은 거의 없네. 이제 내년부터 입주가 시작이여. 거의 2만채가. 지금 이 기사라면, 전세가격이 폭등하지. 강동구는 전세가격이 내리고 있네.

죽돌이8시간전
아니 3만 3천 가구가 멸실되면 그 이상 새집이 공급된다는 이야기 아니에요?
그럼 재건축 억제해요? 억제하면 또 공급부족으로 집값 오른담서요? 기레기들 사실 건설사 홍보팀 직원아니에요?

imatinib7시간전
선진국처럼 100년 이하 아파트는 재건축 금지법을 만들어야한다.
아파트는 가계부채의 주범이고 감가상각되면 가치가 제로가 되는 소모품이라는 인식이 필요하다.
재건축은 투기꾼들의 투기질을 조장하고 주변환경만 파괴하는 결과를 가져왔다.
서울시의 재건축 허용연한을 늘려서 노후화된 아파트에대한 수요가 줄어들면
자연스레 집값도 안정될 것이다.

jjjang35시간전
강남 주택이 부족하다, 강남 8학군 때문이다라는 등 프레임을 만들어서 투기꾼이나 건설사들의 탐욕을 합리화할려는 기사이다.
투기꾼이나 건설사 일부언론이 작당하여 대한민국을 부동산 투기장으로 몰아 넣고 있다. 이들이 부동산 가격을 폭등켜서 지옥과 같은 세상을 만들고 있는 중이다

크랙커4시간전
그러니까  강남을 위해 바람잡이 역할을 하는 기레기들도 함께 조사를 해야 시세조작도 없어집니다... 어떻게근 강남 재건축을 지키기 위해 무슨 짓이든 할 인간들입니다...반드시 박멸해야 합니다...

꼴뚜기는죄가없습니다4시간전
요즘 늑대소년의 외침이 너무 많고 너무 빈도가 잦아서 아주 시끄러워, 지겨워...
아직도 누가 믿는가 몰라.

limsister4시간전
모두들 강남강남 환장들하니 서울시 모든 구 이름을 강남 5구, 6구, 7구,,,,,,,,,,강남 100구 이리 이름붙이면 되겠네
뭘 그리 고민하나?

만만만세28시간전
ㅎㅎ

상미4시간전
재건축이 문제다50년으로늘려라

emdwksqnf3시간전
철거후 2년내  입주  강남지역에  100층정도  건축
허가 내줘요   이런게 대책이지   무슨 대책이 있나요?

horangi26분전
재건축 허가를 그 따위로 하고 있으니 이모양이자. 박원순이도 입으로만 서민 위하는척 하고 실제는 정치하는거야. 그러면 죄받는거 아시지?

죽돌이11시간전
이게 신문이야 건설사 광고지야

자유10시간전
기레기 언론들이 호구잡으려 애쓰는 구나 한심하다 한심해 건설사 찌라시보다 못한것들!

yay9시간전
진자 화난다!이런식으로 광고하는 놈들의 속성은 도대체 뭘까?

Kairos7시간전
강남이긴 한데 교통이 딱히 편하지도 않고,
학군이 그렇게 좋지도 않다.
강남의 다른 지역보다 공기는 좀 좋겠지.
차라리 삼성동 쪽의 재건축 아파트를 사는게 낫다.

대지의아침9시간전
호구들아 어서 오너라 라는 결론 ㅋㅋㅋ

오이얼굴5시간전
삼식이 같은 소리그만하고...

강남이야 어차피 금수저든 다이아든간에 저들끼리 주고 받는거니 관심끄고...

나머지 지역 아파트값이나 잡을려고해봐....

그럼 강남아니라 뉴옥이라도 서서히 그외지역으로 점점 수렴하지...

강남만 천정부지로 갈거같어?..

다른지역이 싸면 팔고싶은생각이 들겨...

그러니 다른지역을 잡어.

power7시간전
매경,한경 경제신문에 찌라시들 
그 나마 서경이 낫지 . . . .

바람소리9시간전
ㅂ어렵사리 강남에 진출한 칠푼이 중산층들
보유세땜시 밀려나게 생겼네~~~~

알부자만 사는 강남삼구
껄떡 대지덜 마세유

연영10시간전
강남 집값보면 자다가 벌떡 일어난다 --기가차서리 ---

천사지애3시간전
저 가격이면 호화아파트를 지을판인데 가격에 거품이 팍팍 꼇으니 가격은 비싸고 전부 중소형으로 만들어 냈구만.집이 10억넘어가면 고급주택이여~ 가격은 고급으로 받고 집은 닭장 23평 33평 ㅎㅎ

Shadow7시간전
응 교통도 안좋은 동네 너나 가서 살아

최진영5시간전
진실을 말해라

yay9시간전
그리고 이제 솔직히 얘기를 해보자!왜 강남이 비싼 이유가 뭘까?그 기득권 때문에 아니면 내가 산아파트가 가격이 있어서?웃기는 소리하고 있네!!이제 강남이 비싸야 할이유는 솔직히 없다,그 강남8학군?아님 고급 백화점?아님 뭘까?도대체 어떤 ♬~들이 아직도 강남에 금을 땅에 숨겨뒀나?왜 강남의 아파트는 왜 비쌀까?누구아는 사람!이제 강남이 아니더라도 8학군같은 곳은 전국에 산재해있고 그리고 교통은 지금은 어디든 다좋아!또 백화점 내차끌고가면 어디든 다 갈수 있어!!또 ?정부의 어떤  놈이 아파트값을 유지시켜주는 방어막인가

킹왕짱2시간전
작은로또
2억연금당첨
마포그랑자이
2월말3월초예정이라하네요
큰로또
올여름방학
서초우성->레ㅁ안
서초무지개->서초ㅈㅏㅇ
여긴완공순간5억당첨

hudson98시간전
짒값 내리면 중산층표 다 도망 가는데...
재인이는 결코 서민 편이 아니다.
다만 이래도 저래도 찍어 주는 표 제조기로 보일 뿐이다

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[광명시인]

좋은 정보 감사합니다.