칼럼과 토론 구미,김천시 부동산을 다양한 관점에서 생각해봐야될 시기입니다. (상승? 하락?)

[큐에미]

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안녕하세요. 큐에미입니다.
최근에 카페 주최로 재테크 세미나도 있었고, 분석한 자료를 올려주시는 회원분들이 생겨서 보기에 좋습니다.^^
일반적인 "묻지마 투자"가 아닌 "분석이 선행된 투자"일수록 실패확률이 줄어드는 것이기 때문에 매우 긍정적인 것으로 생각됩니다.
저 역시 전문투자자가 아닌 직장인이므로, 재테크 수준의 잃지 않는 투자를 하려고 노력하는 사람입니다.

근래에 카페내에서 화두가 되고 있는 지역내 부동산 평가에 대한 개인의견을 말씀드려볼까 합니다.
이미 주변에 투자하신 분이 많은 상황에서 부담되기도 합니다만, 그래서 100% 있는 그대로 개인의견을 얘기드리기도 조심스럽습니다. 개인적으로 만나게 된다면 그때는 좀더 직설적으로 얘기할 수 있을듯 하고요.
부동산 시장 평가에 대한 문의글도 늘어나고 있는데, 댓글들을 읽어보면 "상승(저평가) or 하락"으로 양분되는 느낌이 듭니다.
둥글게 들리겠지만, 무엇이 정답인지는 현재 나와있는 사실적인 데이타 가지고 생각을 해보시는게 가장 확실하지 않을까 합니다.

우선 객관적인 사실부터 얘기해보겠습니다. 

첫번째, 전국 부동산 분위기
1. 5년 이상 부동산 경기 부양책을 펼쳤던 정부정책이 최근들어 "규제 정책"으로 변화되고 있음. 
    대출심사 강화 및 분양아파트 은행 집단대출 거부사태 발생(일부 미분양 사업장)
2. 서울 송파 헬리오시티 평당 분양가 2600만원에 1순위 청약마감, 강남에 더 입지좋은 지역 분양예정.(평당 4300 예상)
3. (LTV·주택담보대출비율)이나 연소득 대비 원리금상환액(DTI·총부채상환비율)이 60% 넘기면 원금분할 상환 의무화
4. 서울,수도권,대구,부산 부동산 가격 상승 이어짐
5. 공급물량이 많은 대구 부동산시장 경고성 뉴스 늘어나고, 가격은 유지되나 거래량은 급감
6. 올한해 주택 거래량 급증. 전국평균 26%  서울 59%  지방 13%

두번째, 지역 분위기
1. 구미시 경기가 좋지 않음. 1,3공단내 묻 닫는 기업이 많고 5공단 기업입주율 역시 아직까진 미미한것으로 판단
2. 대표기업(삼성,엘지)들의 해외진출 및 타지역 이동
3. 매년 상승되어왔던 구미시 인구가 소폭 줄어듬. 목표로 했던 인구 50만 달성이 쉽지 않을듯
4. 구미시 아파트 입주물량 25,000세대(2년 내) - 혼란의 시대?
5. 김천시 아파트 입주물량 7,000세대(2년 내)

부동산 시장에 있어 거래형성은, 
매도자의 팔고 싶어하는 금액과 매수자의 구입하고 싶어하는 금액이 맞을때이며 이 둘 사이의 의견의 맞지 않을 경우 거래가 되지않습니다. 
그렇기에 매매가격과 형성되는 프리미엄만 볼게 아니라, 그 지역/아파트의 거래량도 같이 체크해보는것이 중요합니다.

낮은 프리미엄으로도 거래가 잘 안되는 분양권이 있는 반면에, 높은 프리미엄에도 거래가 활발한 분양권도 있습니다. 

입주가 다가온 단지일수록 실입주가 많기 때문에 프리미엄이 높은편이며, 그렇다고 현재 낮은 프리미엄이라고 안좋은 아파트도 아닙니다. 미래가치가 덜 반영된 아파트도 있는것 같습니다.

현재 프리미엄이 높고 거래가 활발한, 봉곡 이편한과 김천혁신도시도 왜 그러한지 생각해보시고요. 다른 지역과의 입지 차이가 있는지도 살펴보세요.

여기서 각자 생각해볼 수 있도록 몇가지 질문을 드려봅니다.

1. 현재 구미/김천시 부동산 시장 전체로 봤을때 거래량이 활발한가요? 아닌가요? 
2. 외지투자자들이 봤을때 구미/김천 부동산 시장이 투자하기에 좋은가요? 아닌가요?
3. 어느 동네가 선호하는 주거지역이고 비선호 주거지역인가요?
4. 아파트 위치와 가격을 떠나서 어느 지역이 살고 싶은 동네인가요?

현재 부동산 가격이 저평가인가 아닌가에 대한 질문의 정답은 없습니다.
봐야 할 변수와 고려해야될 항목이 너무 많기 때문에 단편적으로 전체 평균으로 판단하기는 어렵습니다.

그리고,
작년 하반기부터 전세 GAP투자가 많이 늘었습니다. 전세금이 집값에 90%가 넘어가기에 가능한 현상이고요.
왜 이런현상이 생겼는지? 그 이유 중 하나는 집을 사고 싶어하는 사람보다 전세로 살고 싶어하는 사람이 늘어났기 때문입니다.
부동산 가격이 오를것이라는 생각이 있다면 집을 사는게 일반적인 선택입니다. 그렇다면 떨어질것이라고 생각하기때문에 높은 전세율이 형성되는것인지?
현재의 수도권과 구미시 모두 전세 GAP 투자가 가능한 지역입니다. 그래서 그렇게하시는 분들도 많고요.
부동산 상승장에서는 아주 좋은 투자방법이기도 하지만, 하락장에서는 아주 위험한 투자법입니다. 그래서 우려하는 목소리도 크고요.

제가 생각할때 갭투자가 가능해진 원인 중 하나는, 집을 사기 불안해하는 심리 때문으로 생각됩니다.
아시다시피 수도권은 2008년 입주물량 과다 및 금융위기로 집값이 30~50% 하락을 경험한 지역입니다. 이때에 발생된 공포심리가 아직까지 유효하여 집을 사기 꺼려하는것 같습니다만, 최근에는 실입주자 위주로 거래량을 활발히 늘어나는 편입니다.
바로 현재의 시세가 받아들일 수 있는 가격이라는 것이지요. 실입주자들이 구입한다는것은 이제 거품이 없어지고 적정가격이라는 신호로 봐도 되지 않을까요?

올 한해 가장 거래가 활발했던 평형은 10 ~ 20평대 물건입니다. 

이 평형대의 아파트는 대세하락기에도 하락되지 않았습니다. 그리고 작년부터 오름세입니다.

반면 30평대는 이제 거래가 늘고 있으며, 40평대 이상은 아직 잠잠한 편입니다. 그러다보니 평당가격이 10평대가 가장 비싸고요.
소형평수가 좋아서 평당가격이 비싸지는게 아니라, 쉽게 구입할 수 있는 금액이고 하락의 위험성이 낮기때문에 거래가 많았던것으로 판단됩니다.
물론 1,2인 가구수 증가에 따른 소형주택 수요도 많이 늘었습니다.

구미시 역시 2007년도에 하락의 공포를 맛본 지역입니다. 
그 당시 많은 입주물량이 있었는데 대외 악재가 많아서 분양권 마이너스로 손해보신 분들이 많았습니다. 여기 계신 분들도 경험하신 분들 계실테지요.
건설사 할인분양과 개인별 마이너스 5천 까지도 손해보던 아파트가 있었던 반면, 그 당시에도 가격을 유지하며 하락하지 않았던 동네의 아파트도 있었습니다.
왜 같은 구미시에서도 이와같은 현상이 벌어졌었는지 생각해 보셨는지요?  그 동네가 어디인지 아십니까?
그리고 앞으로 또 이런 현상이 반복되리라고 생각되지는 않으신지요? 

단편적인 상승과 하락이라는 생각은 옳지 않다고 생각합니다. 그리고 본인이 투자했기 때문에 좋다고 판단하셔도 안된다고 봅니다.
부동산은 심리가 크게 작용하기 때문에 더더욱 대중의 심리를 잘 보셔야 합니다.
그리고 입주물량도 아주 중요합니다. 구미시 주택보급율 110%가 무엇을 의미하는지 아셔야 합니다. 선택의 폭이 커진만큼 선호 지역과 비선호지역의 격차는 벌어질 수 밖에 없을것이라고 보입니다.
몇년사이 대구에 투자해서 수익을 보신 분들이 꽤 많을겁니다. 그런데 이 수익이 본인의 실력이라고 생각하시고 자만하시는 분들이  있는것 같습니다. 2008년 하락의 공포를 경험해보신분들과 최근 5년이내 부동산 투자를 하신분들의 가장 큰 차이점입니다.

올해의 부동산 베스트셀러의 저자인 너바나님께서 이렇게 말씀하시더군요. (나는 부동산과 맞벌이한다의 저자)
"10년전 같이 공부하고 분석하던 스터디 멤버가 100명 있었는데, 현재는 3명 밖에 남지 않았습니다."
"5년 이내 부동산을 접하신 분들은 하락의 공포를 경험해보지 못하신 분들인데 갭투자 방식은 위험해 보입니다."
"앞으로 10년 이상 부동산 투자세계에 살아남는 것을 목표로 하세요." ← 제 목표이기도 합니다.

최근에 가장 인기있는 또다른 부동산 전문가는 "갭 투자는 하지 말고 입지 투자를 하라"고 강조합니다.
다양한 부동산 투자방법이 있겠지만, 가장 중요한 것은 그 부동산이 가지고 있는 입지의 본질을 파악하고,
그 입지가 좋은것인지 아닌것인지 판단 후 들어가게되면, 일시적으로 하락할 수는 있으나 본래의 가치를 찾아간다는 얘기입니다.

그렇다면 좋은 입지란 무엇이고, 어떻게 분석해야 하는가?

이것은 크게 네가지로 구분할 수 있습니다.
1. 교통편리성  - 대중교통이 편리한가? 도로이용이 편리한가? 수도권은 대중교통이 중요한 반면 지방은 도로이용 편리성이 더 중요!
2. 교육환경 - 학교 근접성과 학원가 형성. 학원가는 좋은 학교 옆에 위치하며 아파트 입주민 경제력과도 관계 있음.
3. 생활편의시설  - 상가와 은행, 병원 근접성
4. 환경쾌적성 - 금오산,낙동강등의 천연환경 또는 단지내 조경과 공원 등의 인공환경

좋은 입지와 분석방법에 대해서 금오산님께서 최근에 소개한적이 있으니 참조하시고요.
얘기하면 끝도 없을것 같아서 오늘은 여기에서 마치고, 다음에 순차적으로 제가 생각하는 한가지씩 더 풀어내보겠습니다.

부동산시장을 불안해하지 마십시요. 만약 불안해 하신다면 제대로 된 분석없이 투자하신것 입니다.
많은 사람들이 좋아하는 입지 좋은 지역에 아파트를 구입하셨다고 생각하신다면 걱정할 이유가 없습니다. 
부동산은 주식과는 다르게 상장폐지(휴지조각)되지 않습니다. 그러니 실입주라면 본인이 만족하고 살면 됩니다.

마지막으로, 구미시 특정 아파트 시세변화 그래프 하나 보여듭니다. (전체 평균 아닙니다.)

영원한 하락과 상승은 없습니다. 
지나간 과거는 참조하시고 미래는 예측하고 대비하는것! 
그러나 미래예측은 전문가들도 다 맞추지 못합니다. 그러니 Risk 대비가 더 중요합니다.

개인사정상 직접 강의를 하지 못해서 저는 글로만 말씀드리겠습니다. 다만 12월2일 강연에는 저도 참여하겠습니다.
감사합니다.

[-학쓰-]

좋은글 감사합니다~

[큐에미]

네, 반갑습니다.^^

[나눔공영]

분석 매우 좋군요 , 분석보다는 흐름도 중요하다고 생각하는사람입니다 혹자는 3억정도 투자 할려니 마땅한게 없더군요 제로금리와 가파른 토지상승이 원인인데 이런구미산업경기가 않좋아지니 업친데 업친거죠

[큐에미]

네. 저도 흐름과 심리도 아주 중요하다고 생각합니다. 구미산업경기가 좋아져야할텐데, 정부에서도 아직 지방에는 호재를 안주네요. 위기와 기회가 공존하는 한해가 될듯 합니다.

[아이보리]

멋지십니다ㅡ큐에미님^♥^
일목 요연합니다ㅡ

[큐에미]

좋은말씀 감사합니다.^^

[seohyun3515]

좋은 내용 완전 감사합니다*_*

[큐에미]

고맙습니다.

[제임스배]

큐에미님 잘봤습니다 ^^ㅋ

[큐에미]

제임스배님. 반갑습니다.^^

[다둥다둥]

어제 강의 듣고 다시읽어보니 새롭게 다가오네요 글만으로는 이해가 힘들었는데 말로 잘설명해주셔서 감사했습니다 봉곡이편한 입주앞두고 맘이 설레네요 ^^ 참 어제 강의시간 넘겨서 제 옆자리에 앉으신 분이 있었는데 빳빳한 새책만 들고오셨더라구요 속으로 책사볼려는 분인가보다 했는데 선물일줄이야 회사원이라 공감백배되었습니다 화이팅하세요 ^^

[큐에미]

반갑습니다. 잠시 제 옆에 앉으셨던분이시군요.^^
좋은일 가득하시길 바라겠습니다