서울 수도권 재건축 아파트 현황. 강남 개포주공8단지, 송파 올림픽선수촌 아파트 등 가격 급등 정부 재건축 연한 40년 연장 고심

[(공)마포]

서울 수도권 재건축 아파트 현황. 강남 개포주공8단지, 송파 올림픽선수촌 아파트 등 가격 급등 정부 재건축 연한 40년 연장 고심

수도권 재건축 분양 60% 증가..개포·서초·과천 격전
개포주공8단지 등 로또청약 기대

강남 재건축발 집값 급등에 분양시장에서도 재건축 일반분양에 대한 관심이 높다. 개포주공8단지를 비롯해 서울에서만 7000가구 이상이 분양 대기 중이다. 각종 부동산 규제에도 재건축 아파트 일반분양 청약열기는 뜨거울 것으로 보인다.

18일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 수도권에서 재건축 정비사업을 통해 총 1만5335가구가 일반분양된다. 이는 지난해 9579가구에 비해 60.1% 늘어난 것이다.

지역별로는 경기도가 7107가구로 지난해보다 4351가구 늘었다. 과천시 주공아파트 재건축 일반분양이 대거 예정돼 있기 때문이다. 인천이 1136가구로 1040가구 증가했다. 서울은 7092가구가 분양돼 365가구 늘어나는데 그쳤다.

서울에서는 강남구와 서초구에 분양물량이 집중돼 있다. 개포주공8단지를 재건축하는 디에이치자이는 총 1980가구 중 1700여 가구를 일반분양할 계획이어서 로열층, 로열동도 노려볼 만 하다. 분당선, 3호선 역세권에 양재천 가깝고 대치동 학원가에서도 멀지 않다.

서울 강남구에서는 개포지구와 삼성동 일원에서 재건축 일반분양이 쏟아진다. 특히 개포주공8단지를 재건축하는 디에이치자이는 총 1980가구 가운데 1700여가구가 일반분양 할 계획이어서 로열층, 로열동 배정도 가능한 단지로 꼽힌다. 분당선, 3호선 역세권에 양재천이 가깝고 대치동 학원가 등도 쉽게 이용할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)를 통해 사실상 분양가 상한선이 있는 곳이라 최고의 ‘로또청약’ 단지로 꼽힌다.

이어 7월경에는 GS건설이 개포주공4단지를 헐고 3320가구를 짓고 이중 281가구를 분양한다. 강남구 삼성동에서는 삼성물산이 상아2차 아파트를 재건축해 679가구 중 122가구를 하반기 경 분양한다.

서초구에서는 상반기에 강남역 일대를 생활권으로 하는 두 아파트가 격돌한다. GS건설이 서초동 무지개아파트를 헐고 1481가구를 짓고 이 중 204가구를 분양한다. 삼성물산은 바로 옆 우성1차 아파트를 헐고 짓는 총 1276가구 중 192가구를 분양한다. 서이초, 서운중 등의 학군이 좋고 2호선, 신분당선 등을 쉽게 이용할 수 있다.

주공아파트 재건축 사업이 한창 진행 중인 경기도 과천시에도 일반분양이 대거 이뤄진다. 먼저 대우건설이 과천주공7-1단지를 헐고 1317가구를 짓는 과천 파크 푸르지오 써밋을 2월경 분양한다. 이 중 575가구가 일반분양 분이다.

롯데건설과 SK건설은 과천주공2단지를 헐고 총 2129가구를 짓고 이중 1000가구를 3월경 분양한다. 9월에는 GS건설이 과천주공6단지를 재건축해 총 2145가구 중 886가구를 분양한다. 이들 단지 모두 지하철 4호선 과천역 또는 정부과천청사역을 이용할 수 있으며 과천고, 과천중앙고 등의 학군과 관악산, 공원 등 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다.

이외에 서울 중랑구 면목동에서는 쌍용건설(면목6구역), 모아주택산업(면목4구역) 등이 일반분양을 실시하고 인천 남구 주안동에서는 ㈜신일(광명아파트 1,2차), 동부건설(주안7구역) 등이 분양된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “당첨만으로도 수익을 낼 수 있다는 기대감에 재건축 일반분양 시장 열기는 당분간 식지 않을 전망”이라며 “특히 동일 또는 유사 생활권 내에 분양 사업장이 다수 분포해 건설사 간 수요자 확보 경쟁도 한층 치열해질 것으로 예상된다” 고 말했다.

[이데일리 권소현 기자]

1988년 준공된 올림픽선수촌·목동 11~12단지 등 '재건축 직격탄'
재건축 연한 늘리나

김현미 장관, 재건축 연한 40년으로 연장 시사
30년차 7만3000여 가구 대부분 강남3구·양천구 몰려
"대치 은마·압구정 현대 등 70년대 완공단지는 풍선효과"

김현미 국토교통부 장관이 18일 공동주택 재건축 연한과 안전진단 강화를 시사했다. 올림픽선수촌 등 준공 30년 전후 아파트들이 올 들어 폭등하면서 서울 강남권 집값 상승을 주도하자 정부가 칼을 빼내 들었다는 분석이 나온다. 노무현 정부에서 도입한 재건축 연한과 안전진단 규제는 2014년 ‘9·1부동산 대책’에서 대폭 완화됐다. 하지만 3년여 만에 다시 ‘최대 40년 연한’으로 돌아갈 가능성이 높아졌다. 단기적으로 재건축 기대를 낮춰 집값을 안정시킬 수 있겠지만 서울 아파트의 주요 공급원인 재건축 사업을 위축시켜 공급 부작용을 초래할 것이라는 우려도 나오고 있다.

준공 30년을 맞아 재건축을 준비 중인 서울 송파 올림픽선수촌 아파트. /한경DB

◆30년만 되면 급등

올 들어 준공 30년을 전후한 아파트 가격이 급등하면서 강남권 집값 상승을 주도하고 있다. 올해 서울에서 준공 30년차에 접어드는 곳(부동산114 기준)은 67개 단지, 7만3000여 가구다. 이 가운데 대부분인 53개 단지, 6만4000여 가구가 강남3구(강남·서초·송파구)와 노원·양천구 등에 몰려 있다. 양천구 목동신시가지아파트, 송파구 올림픽훼밀리타운, 송파구 올림픽선수기자촌아파트, 서초구 삼풍아파트 등이 대표적인 사례다.

송파구에서는 6곳, 1만2397가구가 재건축 연한을 충족한다. 가장 눈길을 끄는 곳은 방이동 올림픽선수촌아파트다. 1988년 서울올림픽 참가 선수 숙소로 사용된 이 아파트는 122개 동 5540가구 규모다. 오는 6월이 지나면 재건축 가능 연한인 30년을 넘어선다. 목동신시가지에서도 올해 12단지를 비롯해 8~14단지가 차례로 재건축 연한을 채운다. 총 1만3751가구가 재건축 대상이다. 잠실동 한 중개업소 관계자는 “압구정 반포 잠실 등에서 재건축 기대가 집값을 밀어올리는 재료가 되고 있다”며 “30년을 앞둔 단지도 지난해 말부터 덩달아 들썩이고 있다”고 말했다.

정부는 현재 ‘검토’ 단계에 있어 구체적인 강화안을 공개하지 않았다. 하지만 전문가들은 재건축 연한이 과거처럼 최대 40년으로 다시 늘어날 가능성이 크다고 보고 있다. 2014년 ‘9·1대책’ 전까지 서울·경기·인천은 재건축 연한이 준공 연도에 따라 최대 40년이었기 때문이다.

이와 함께 정부는 재건축 안전진단도 강화할 방침이다. 박근혜 정부는 2015년 구조안전상 큰 문제가 없어도 층간소음이나 에너지 효율 등 주거환경 평가를 통해 주거 여건이 불편하다고 판단될 경우 안전진단을 통과할 수 있도록 조건을 완화했다. 과거와 같이 건물 노후화가 심각한 경우에만 안전진단을 통과시키면 재건축이 늦어져 투자 매력이 약해질 수밖에 없다.

◆“심각한 공급 부족 초래” 지적도

전문가들은 재건축 연한 강화로 당장 급한 불은 끌 수 있을 것으로 보고 있다. 대형 건설사 수주 담당 임원은 “재건축과 같은 투자상품은 정부 정책의 영향을 많이 받는다”며 “규제가 가해지면 일단 투자심리가 위축될 가능성이 높다”고 전망했다.

하지만 부동산 가격 억제를 위한 재건축 연한 확대는 심각한 부작용을 초래할 것이란 게 전문가들의 대체적인 지적이다. 서울에선 재건축 초과이익환수제와 민간택지 분양가상한제 시행으로 재건축 사업이 지연될 수밖에 없는 상황이다. 연한 규제까지 중첩되면 재건축 사업이 더 위축될 게 뻔하다는 것이다. 가뜩이나 양질의 주택 공급이 부족한데 신규 공급이 더 줄어들 가능성이 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “수위가 센 대책이지만 중장기적으론 아파트 가격을 더욱 오르게 하는 미봉책에 그칠 우려가 크다”고 말했다.

일부 전문가는 풍선 효과를 우려했다. 희소가치가 높아진 새 아파트와 이미 안전진단을 통과한 아파트가 급등할 것이란 우려다. 반포동 K공인 관계자는 “압구정 현대, 대치 은마 등은 1970년대에 지어져 연한 강화와 무관하다”며 “이들 단지의 몸값이 더 오를 가능성이 있다”고 지적했다.

한국경제|김진수/설지연

재건축 40년 연장 카드 '만지작'..묘수되나, 자충수되나
강남집값 잡기 해법? 술렁이는 재건축 시장.."집값 오름세 진정" vs "강남 공급량 줄면 가격 더 올라"

정부가 강남 재건축시장의 판도를 뒤바꿔놓을 '도박수'를 만지작거리고 있다. 재건축 허용 연한을 현행 30년에서 40년으로 늘리는 방안이다. 잘 되면 강남 집값 급등세를 잠재울 묘수가 될 수 있지만, 의도와는 전혀 다른 자충수가 될 수도 있다.

부동산시장에서 설(設)로만 떠돌던 '재건축 40년 연장' 카드가 수면 위로 떠오른 것은 김현미 국토교통부 장관의 발언 때문이다. 김 장관은 18일 서울 서대문구 가좌행복주택을 방문한 자리에서 기자들과의 질의응답 시간을 마련했다.

평소 민감한 현안에 대해 말을 아끼는 등 '메시지 관리'에 나섰던 김 장관은 이례적으로 이날 강남 집값 등 주요 현안에 대해 의견을 전했다. 

18일 서울 가좌 행복주택에서 열린 '주거복지 협의체' 회의에서 발언하는 김현미 국토교통부 장관. 사진제공=국토교통부

김 장관은 "재건축은 구조 안전성에 문제가 없음에도 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 지적이 있는 것도 사실"이라며 "건축물의 구조적 안전성이나 내구연한 등 문제를 종합적으로 검토할 필요가 있다"고 말했다.

부동산시장에서는 김 장관의 이러한 얘기를 놓고 재건축 40년 연장 쪽으로 무게추가 옮겨간 것으로 해석하고 있다. 박근혜 정부 시절인 2014년 9월 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 시행령 개정을 통해 재건축 연한을 30년으로 단축한 것을 원점으로 되돌리겠다는 의미로 해석됐기 때문이다.

국토부가 재건축 상한을 40년으로 늘릴 경우 30년을 갓 넘은 노후 아파트들은 사실상 사업 추진에 제동이 걸릴 수밖에 없다. 올해 30년이 되는 서울의 아파트는 강남구 압구정동 미성2차, 노원구 상계동 주공 6·9단지, 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 등이다.

이들 아파트는 새해 들어 재건축 가능 단지로 꼽히며 집값이 크게 요동쳤다. 지난해 2월 10억원대(전용면적 136㎡)에 실거래된 올림픽훼밀리타운의 경우 올해 들어 재건축 이슈 등으로 관심을 받으며 12억8000만원까지 실거래가가 치솟았다.

해당 단지 주민과 인근 공인중개사들은 정부 정책 변화 가능성에 촉각을 곤두세우고 있다. 압구정동 미성2차의 한 주민은 "적어도 10년 내에 재건축이 된 집에 들어가서 살고 싶었는데 10년 이상을 더 기다려야 한다고 생각하니 답답하다"면서 "꿈이 더 멀어지게 됐다"고 말했다.

상계동 주공9단지 인근의 한 공인중개사는 "40년 연한 관련 얘기가 나오고 있지만 큰 동요는 없다"면서 "재건축 투자이익이 당장 실현되는 게 아니기 때문"이라고 진단했다.

국토부가 재건축 연한 40년을 검토하는 것은 강남 집값 급등세의 원인이 재건축에 대한 기대감이라는 판단이 담겼다. 재건축 기준 강화를 통해 새로 지을 필요성이 덜한 아파트의 사업 추진에 제동을 걸 경우 자연스럽게 부동산 열기가 가라앉을 것이란 논리다.

지난해에 이어 서울 부동산 시장이 정부의 대책에도 아랑곳 없이 상승세를 이어가고 있는 3일 서울 송파구 한 부동산중개업소 밀집상가에 부동산 매매 및 전월세 가격이 붙어 있다./강진형 기자aymsdream@

실제로 연한 강화가 현실화할 경우 단기적으로는 강남 등 주요 재건축 아파트의 가격 오름세가 진정될 가능성이 있다. 압구정동 미성2차 인근의 한 공인중개사는 "정부 쪽에서 재건축 연한 연장에 대해 말했으니 그렇게 될 가능성이 크다"면서 "재건축이 당분간 묶이기 때문에 (집값이) 내릴 가능성이 크다"고 전망했다.

하지만 중장기적으로는 국토부의 자충수가 될 것이라는 우려도 만만치 않다. 강남은 대기 수요가 끊임없이 이어지는 '특별한 시장'이라는 점에 주목해야 한다는 얘기다.

강남 주택시장은 '강남' 자체의 브랜드가 선망의 대상으로 주목받으며 한정된 공급 물량을 놓고 경쟁하는 곳이다. 서초동 삼풍아파트 인근의 한 공인중개사는 "30년이고 40년이고 큰 신경 안 쓴다. 물건이 하나도 없는 상황"이라며 "반면 수요는 '가격 불문하고 사겠다'라는 이들이 대기 중"이라고 말했다.

부동산 전문가들은 정부가 정책 조급증에 빠질 경우 기대에 역행하는 결과를 보일 수 있다면서 신중한 대처를 당부했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "재건축을 억제하면 강남의 공급 물량은 줄어들고, 이렇게 되면 가격은 더 오를 수 있다"면서 "정책은 시장을 이길 수 없다는 얘기가 왜 나오는지 생각해볼 필요가 있다"고 꼬집었다.

아시아경제|류정민 기자

곰세마리2018.01.18. 16:28
특혜주지마시오~~
짓고나면 출입통제하고 주민들도 사용못하게 하니...

대통령2018.01.18. 23:39
..무능한 진보정권이...투기부자들 호주머니를 가득 채우는군....ㅉ........

qkfrdmsqlcsnfl2018.01.18. 16:58
집은 늘어나고 인구는 줄고 곧뭔가 터질것 같아

표플리즘탄핵문쇼2018.01.18. 14:40
https://www1.president.go.kr/petitions/81044 김현미장관님 사퇴하세요 / 청와대 국민청원 가서 동의들 하시지요 ㅋㅋㅋㅋ 예비 투표로

기준금리 올리고,재건축 연한 40년으로 연장하여서 아파트 가격 안정시켜야 할것입니다.

sweety15시간전
백년으로해 그래야 집가지고 꼴깝못하지... 그리고 집좀 제대로 지어서 오래살면 안되니?

흑묘백묘15시간전
100년 워뗘?

pkwind14시간전
우리나라 아파트는 벽속에 배관을 넣기 때문에 오래 두면 무척 위험함. 더군다나 이런 공법은 지진이 일어났을때 더 큰 피해를 가져다 줄 수 있음. 외국의 아파트들은 벽내부가 아닌 실내나 외벽으로 관이 통과해 있음. 이런 아파트는 실제로 백년씩 살아도 됨. 아무 이상 없음.이상은 ebs에서 나왔던 내용임.

봉동15시간전
재건추견한 연장해라

나라를 담보로 사기친 이명박14시간전
우리나라 건설회사들은
다 사기꾼이다

도시의 삐에로13시간전
유럽엔 100년넘은 건물많던데 30년만되도 우수고 다시짓는다고 난리야

gaya13시간전
자재좀 좋은거 쓰자.
40년 50년도 못버티는 아파트는 이제 그만.

대지의아침13시간전
내구연한 30년이면 평생 최소 신삥 3채를 돌려야 겠네 ㅋㅋ 참 빨리도 때려 부순다 ㅎㅎ

나그네12시간전
지금 재건축도 10년이상.걸리는구만..10년연장되면.최소 20년에서 30년사이....폭망이내....

조중동OUT13시간전
무슨 공급부족? 전국에 미분양 차고 넘치는구만

TNs12시간전
공급 규제가 강남을 무한정  올리고 있음..1.중대형 아파트값 폭등 –중소형에 비해 가격 상승이 거의 없었던 중대형이 작년 규제 후 똘똘한 한 채라는 강남 수요 증가에 힘입어 폭등함...2. 40년 연한 도입시 – 이번에는 강남 공급 부족에 따라 40년 된 압구정 현대, 대치 은마는 지금보다 3배 이상 폭등하고 최근 신축도 급등 당연, 게다가 재건축 한참 남은 아파트도 어느 정도 영향 받아 오를 수밖에 없음....결국 강북과 수도권, 지방은 상승은 커녕, 썩은 아파트에 평생 살다 죽으라는 얘기...지금 장관은 100% 미쳤다

하우스12시간전
기본적으로 우리 나라 아파트는 1백년을 쓸 수 없어.
시멘트 밀도도 떨어지지만 가장 큰 문제가 난방과 배관.
80년대 후반이면 난방 배관이 동파이프일 걸?
아무리 골조가 튼튼한들 뭐하냐? 난방이 막히고 전기선과 수도관 등이 문제라 벽과 바닥을 깨부숴서 다시 깔아야 하는 걸.
유럽은 창문 아래에 라디에이터로 난방해서 라디에이터만 교체하면 돼.
온돌을 포기하고 배관을 교체하기 쉽게 짓지 않는 한 1백년 아파트는 불가능이다.

오벨리스크13시간전
재건축년한 100년으로 늘려잡아라
백년은 끄떡없다

그대12시간전
일단,한번 내 뱉어보고
♪♪하면, 검토중이란 말로 덮어버린다.
이제 이러지 말자

슈퍼포카12시간전
재건축 연한 100년 하면 아마 새아파트는 집값이 2-3배 더 오를듯... 헌 아파트는 싸질테니 슬럼화 예상됨. 서울안에서도 양극화 생김. 이게 좋은가?

바닐라11시간전
10년전에 지은 아파트부터 40년연안으로 바꿔야지, 30년전에 지은 아파트들은 구조도 이상하고 단열도 떨어지며
내구성이 약하여 인테리어 공사도 한계가 있어요..

John Oh12시간전
국토교통부는 이 정권을 따르지 않는것으로 보인다.
예전 삽질하던 MB시대가 국토교통부 종사자에겐 힘주고 다닐때지.
이 정부 장관에게 이런 좋은 기획이 있습니다하고 보고하면, 장관이 좋아보이니 청와대에 보고했을테지만
실제로 이 정책은 강남4구 구민들이 정부에 등돌리고 반기들게 하려는 작전을 덥썩 물어버린걸로 보인다.

도담13시간전
멀쩡한 집을 재건축하면 안된다

물망초12시간전
우리집도 30년이 지났는데 재건축 말도 안 나오네
서울사람들만 사람이구먼

비앤비11시간전
그나마 강남은 재건축이라고 일부 가능하지...
앞으로 나머지 아파트 단지들은 어쩔~

초이13시간전
선수촌 아파트는 위로 비행기 지나가서 고도 제한 있다하던데.... 그것 때문에 사업성 없다는 얘기가 있던데....

천둥소리12시간전
서울에 지은 아파트가 얼만데 공급부족이 몬 말이냐? 말이되는 소리를 해라.
어자피 그들만의 잔치을 뿐이다.

겨울뭔가18시간전
40년이 아니라 50년으로 해서 투기세력 발 못 붙이게 해주세요.

..................
arisu16시간전
오늘마포구공덕역근처 집값보니까..24평이 7-9억이드만...그런데 송파아파트가비싸냐?송파10년차된아파트하고 비슷하던데

바이오9시간전
1기신도시들 모래로 지은 아파트도 30년 넘었는데
아직 짱짱하면 향후 50년은 더 버틸것같다.
강남아파트 재건축역시 50년이후 가능토록 해야한다.

해오라기15시간전
현미야,
잡소리는 고만하고
그냥 물러나라.

무능한것이 지가 무능한 줄도 모른다면
그게 장관 자격이나 있겠니?

근데
여러 채라던 그 집
넌 팔았니???

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궁금이16시간전
경제뉴스는 하나같이 정부비판이네...

공격만사7시간전
강남4구(강남, 강동, 송파, 서초구)의 면적은 약 145.01㎢ 임
이중 60%를 도로 등으로 사용하면 남는 면적은 58.004㎢ 임
㎡로 환산하면 58,004,000㎡ 임

이 부지에 166㎡(50평)짜리 주택(아파트) 349,421세대를 지을 수 있음
아파트를 74층으로 올리면 25,857,154세대가 됨
부산 해운대에 80층, 85층 아파트가 있으므로 74층으로 올리는 것은 아무 문제가 없음

ise33분전
일단 40년으로 복귀 시켜야 합니다 그렇게 한다음 시장상황을 지켜본후 대응 해도 문제 없습니다 아무래도 재건축 한답시고 아파트를 부수고 나면 집이 부족 할거고 전세금도 등달아 오르고 결국 아파트값도 오르는 겁니다 애시당초 재건축 연한30년으로 줄인게 잘못 입니다

jr002317시간전
50년이 더 나을 듯
재건축으로 인한 공급은 실제 크지 않으며, 투기로 인한 적폐가 더욱 크다

고마워요16시간전
10억이상 보유세 2프로 15억이상 3프로  20억이상 4프로 때리면 아웃인데~~알면서 저러는지 몰라서 저러는지..부동산 "부"자도 모른 나도 알겠다.

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