매각 허가여부에 대한 항고

[노인장]

2001.5.7 낙찰

2001.5   위장채권자 이원섭 (前 법원등기공무원. 사망)의 항고

2001.11.31 기각

2001.12.11 대법원 재항고

기억하고 싶지 않은 경매사건입니다만, (아는 사람은 아는 개한테 물린셈 치라는 사건)

여러가지 강의 자료는 되는 물건입니다. 그중 하나를 소개합니다.

속썩이던 항고권자 이원섭(등기상 가압류권자)이도 불치병으로 죽었고,

공동입찰을 하였던  김정근이도 자살을 하였다.

이원섭은 노인장 보다 몇년 선배이고, 김정근이는 노인장과 갑장이다.

남에게 피해를 주고, 신의를 저 버린 사람들을 神이 먼저 데리고 갔는가 보다.

구 민사소송법에서는 소유자,채무자,낙찰자가 낙찰허가여부에 대하여 항고할 경우에는 낙찰가의

10%에 해당하는 현금 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하고, 항고를 할 수 있었다.

항고가 기각될때는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하며

그 보증금은 배당재단에 포함되게 하고 있었다.

반면에 세입자.저당권자.전세권자.기타 배당권자는 공탁금없이 항고가 가능하였다.

항고에 드는 비용은 인지대 2000원,우표대금 10800원, 등 총 12800원에 불과하였다.

따라서 소유자나 채권자가 변제할 수 있는 시간을 벌거나, 거주기간을 연장하기 위하여

임차인이 항고를 위장하기도 하였다.

이같이 임차인이 항고를 하는 경우가 전체항고의 80%를 차지하고 있었다.

이에 따라 채권자나 낙찰자들의 피해가 상당히 심했다.

이같이 임차인의 항고가 많은 것은 공탁금을 걸지 않았기 때문이다.

이로 인하여 경매의 속행과 경매대중화에 걸림돌이 되고 있었다.

일단 항고라는 절차에 들어가게 되면 낙찰자는 보증금 10%를 맡겨 놓은 채 짧게는 4개월,

길게는 1년이상을 아무런 대책없이 기다려야 하는 불편함이 있었다.

장기간의 항고,재항고, 끝에 낙찰허가가 확정?獰諍? 잔금납부일 전일까지 채무자가 부채를 청산할

경우 모든 경매절차가 취소된다.  6개월 길게는 1년이상 보증금을 예치해두고 대기하다가 허탕만 치고

마는 꼴이 되기도 하였다.

실제로 노인장은 6층짜리 근린시설을 22억에 낙찰 받고도, 채무자가 

허위 가압류권자를 설정하여 놓고, 항고를 하여 1년 2개월간 허송세월을 보낸 적도 있었다.

위장채권자를 이용한 항고로 곤욕을 치른 경우라 할 수 있겠다.

기쁜마음도 한때뿐 위장채권자가 항고사유서도 제출하지아니하고 내세운 항고를 접하곤 아연실색했다.

이같이 위장 채권자가 허위 항고로 시간끌기식 항고를 지속하고 있는 것은 법원이 무분별하게 항고를

허용하고 있기 때문이었다.

위장항고를 하는 이유는 항고기간동안 임차인으로 부터 받아들이는 임대료가 상당하였기 때문이다.

낙찰자는 입찰보증금 2억여원을 내놓고, 아무런 대책없이 기다려야 하고는데 반하여, 채무자는 그사이

2억여원의 임대료 수입을 올리는 결과가 되는 것이다.

이같은 낙찰자의 피해를 줄이고, 신속한 경매진행과 일반인들의 경매에 대한 인식을 개선하기 위하여

2002.7.1  부터 시행된 민사집행법은 모든 항고인은 낙찰대금의 10%를 공탁하도록 하였다.

다음은 개정된 항고제도인 민사집행법 제 130조의 내용 해설이다.

1. 매각허가여부에 대한 항고(제130조)

제130조(매각허가여부에 대한 항고) ① 매각허가결정에 대한 항고는 이 법에 규정한 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있다.

② 민사소송법 제451조제1항 각호의 사유는 제1항의 규정에 불구하고 매각허가 또는 불허가결정에 대한 항고의 이유로 삼을 수 있다.

③ 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다.

④ 항고를 제기하면서 항고장에 제3항의 보증을 제공하였음을 증명하는 서류를 붙이지 아니한 때에는 원심법원은 항고장을 받은 날부터 1주 이내에 결정으로 이를 각하하여야 한다.

⑤ 제4항의 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

⑥ 채무자 및 소유자가 한 제3항의 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.

⑦ 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 제3항의 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 의한 금액(보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액을 한도로 한다)에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없다. 다만, 보증으로 제공한 유가증권을 현금화하기 전에 위의 금액을 항고인이 지급한 때에는 그 유가증권을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다.

⑧ 항고인이 항고를 취하한 경우에는 제6항 또는 제7항의 규정을 준용한다.

※ 구 민사소송법 제642조(競落許否에 對한 抗告) ① 競落을 許可하지 아니한 決定에 對한 抗告는 本法에 規定한 모든 不許可原因이 없음을 理由로 하는 때에 限하여 할 수 있다. ② 競落을 許可한 決定에 對한 抗告는 이 法에 規定한 競落許可에 對한 異議原因있음을 理由로 하거나 許可決定이 競落調書의 趣旨에 抵觸된 것을 理由로 하는 때에 限하여 할 수 있다. ③ 再審의 訴의 要件을 理由로 하는 抗告는 第1項 및 第2項의 規定에 依하여 影響을 받지 아니한다. ④ 債務者나 所有者 또는 競落人이 競落許可決定에 대하여 抗告를 할 때에는 保證으로 競落代金의 10分의 1에 해당하는 現金 또는 法院이 인정한 有價證券을 供託하여야 한다. ⑤ 抗告를 제기함에 있어 抗告狀에 第4項의 規定에 의한 保證의 제공이 있음을 증명하는 書類를 첨부하지 아니한 때에는 原審法院은 그 抗告狀을 접수한 날부터 7日이내에 決定으로 이를 却下하여야 한다. ⑥ 債務者 또는 所有者가 한 第4項의 抗告가 棄却된 때에는 抗告人은 保證으로 제공한 金錢이나 有價證券의 반환을 請求하지 못한다. ⑦ 競落人이 한 第4項의 抗告가 棄却된 때에는 抗告人은 보증으로 제공한 金錢이나 有價證券의 換價金額중 抗告를 한 날부터 抗告棄却決定이 확정된 날까지의 競落代金에 대한 大統領令이 정하는 利率에 의한 금액(그 금액이 보증으로 제공한 金錢이나 有價證券의 換價金額을 초과하는 경우에는 보증으로 제공한 金錢이나 有價證券의 換價金額으로 한다)에 대하여는 반환을 請求하지 못한다. 다만, 보증으로 제공한 有價證券이 換價되기 전에 위의 금액을 抗告人이 지급한 경우에는 그 有價證券의 반환을 請求할 수 있다.

   【해 설】

1.  개정취지

매각불허가결정에 대한 항고는 모든 직권불허사유가 없음을 이유로 하는 때에 한하여 할 수 있다는 규정을 삭제하고, 매각허가결정에 대한 항고이유 중 매각허가결정이 매각결정기일조서의 취지에 저촉된 경우를 삭제하는 대신 매각허가결정의 절차에 중대한 잘못이 있는 경우를 추가하였다.

또 매각허가결정에 대하여 항고를 하는 경우에 보증공탁을 하여야 하는 항고인의 범위를 모든 항고인으로 확장하고, 항고를 취하한 경우의 보증공탁금의 처리에 관한 규정을 신설하는 등 항고보증공탁에 관한 규정들을 정비하였다.

2.  개정이유

(1)  매각불허결정에 대한 항고이유의 정비(구 민사소송법 제642조 제1항의 삭제)

구 민사소송법 제642조 제1항은 매각불허결정에 대한 항고는 법에 정한 모든 불허가원인이 없음을 이유로 하는 때에 한하여 할 수 있다고 규정하여, 항고법원은 항고인의 주장이 정당하다고 인정하여도 바로 항고를 인용하지 못하고 법에 규정된 다른 매각불허가원인(제121조의 7가지 이의사유)이 존재하는지를 일일이 살펴보아 매각불허가의 원인이 전혀 존재하지 아니한다는 것이 인정된 경우에만 항고를 인용할 수 있고, 매각불허가의 원인 중 어느 하나라도 인정되면 항고를 기각하여야 하였다.

이에 따라 항고법원은 항고이유로 적시한 사유뿐만 아니라 직권 매각불허가의 사유 모두를 심리하여야 하므로 그 심리범위가 무제한으로 확대되지 아니할 수 없는데, 이는 민사집행법이 새로 도입한 항고심의 사후심화, 곧 모든 항고인은 항고이유서를 제출하여야 하고, 항고법원은 항고이유에 대해서만 조사하도록 한 것(제15조)과 어울리지 아니하고, 집행절차의 신속성을 해치는 중요한 이유가 된다고 할 것이다.

이에 민사집행법은 구 민사소송법 제642조 제1항의 규정을 삭제하여 매각불허결정에 대한 항고사건을 심리하는 항고법원이 항고이유가 아닌 직권 매각불허가원인의 존재 여부를 조사?판단하여야 하는 의무를 면제함으로써 항고심의 신속한 심리를 도모하게 되었다(이 부분은 뒤에서 보는 제131조 제3항의 개정이유와 직접 관련이 있다).

(2)  매각허가결정에 대한 항고이유의 정비(제130조 제1항)

구 민사소송법은 매각허가결정에 대한 항고는 매각허가에 대한 이의신청사유가 있거나 매각허가결정이 매각결정기일조서의 취지에 저촉된 경우에 할 수 있다고 규정하고 있었다(구 민사소송법 제642조 제2항).

그러나 매각결정기일조서에는 형식적 기재사항 이외에 실체적인 사항에 관한 내용이 기재되는 일이 거의 없기 때문에 후자의 사유를 이유로 한 항고는 거의 없어 사실상 사문화되었다고 할 수 있다.

한편, 매각허가에 대한 이의신청사유로 민사집행법은 “경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때”라는 포괄적인 사유를 신설하였지만(제121조 제7호), 이는 원래 매각허가결정 이전의 이의신청에 관한 규정이므로, 제130조 제1항이 이를 매각허가결정에 대한 항고이유로 든다고 하더라도 매각허가결정의 절차 자체에 관하여 중대한 잘못이 있는 경우가 여기에 포함되는지에 관하여 의문이 있을 수 있다.

그러나 매각허가결정 이전의 경매절차에 중대한 잘못이 있는 경우가 항고이유로 된다면 이것과의 균형상 매각허가결정의 절차 자체에 관하여 중대한 잘못이 있는 경우도 항고이유가 되는 것이 당연할 것이다.

이에 민사집행법은 매각허가결정에 대한 항고이유로 ‘매각허가결정이 매각결정기일조서의 취지에 저촉된 경우’를 삭제하고, 대신 이를 포괄할 수 있는 일반적인 항고이유로 ‘매각허가결정의 절차에 중대한 잘못이 있는 경우’를 명시하였다.

(3)  항고 보증공탁 범위의 확대(제130조 제3항)

구 민사소송법 제642조 제4항은 채무자나 소유자 또는 매수인이 매각허가결정에 대하여 항고를 할 때에는 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하도록 하였다.

이것은 채무자 등의 불필요한 항고의 제기로 인한 절차의 지연을 방지하고자 하는 규정인데, 실무상 경매절차의 지연을 꾀하려는 채무자 등은 위와 같은 제한을 피하기 위하여 경매개시결정등기의 기입 후에 허위로 근저당권이나 전세권의 설정등기를 한 후 그 권리자로 하여금 등기부 등본을 첨부하여 권리신고를 함과 아울러 제90조 제4호 소정의 이해관계인으로서 보증공탁 없이 항고를 제기하도록 하는 방법을 이용하거나, 임차인과 통모하여 이해관계인인 임차인을 내세워 항고를 제기하는 경우가 적지 아니하다.

그동안의 경매실무에 있어서 가장 큰 문제점으로 지적되어 온 것이 바로 이러한 임차인 등의 항고로 인한 절차지연의 문제로서, 매각허가결정에 대한 항고의 남용은 집행절차의 신속을 크게 해하면서 선량한 투자자의 경매참여를 꺼리게 만드는 중요한 요인 중 하나로 작용해 왔다.

민사집행법은 이러한 문제점을 해결하기 위해 항고법원의 심리범위를 항고이유서에 적힌 항고이유에 국한하도록 하는 사후심제도를 도입하면서 아울러 항고보증공탁의 범위를 확장하여 매각허가결정에 불복하는 모든 항고인은 매각대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하도록 함으로써 항고의 남용을 획기적으로 억제하는 제도개선을 마련하였다(제130조 제3항).

다만, 위와 같은 보증공탁의 의무는 매각허가결정에 대하여 항고를 제기하는 항고인에게만 적용되므로, 매각불허결정에 대하여 항고를 제기하는 경우나, 항고법원의 결정에 대하여 재항고를 제기하는 경우에는 적용되지 아니함을 유의하여야 한다.

(4)  항고장각하결정에 대한 즉시항고(제130조 제5항)

채무자 등이 매각허가결정에 대하여 항고를 제기하면서 보증의 제공이 있음을 증명하는 서류를 붙이지 아니한 때에는 원심법원은 결정으로 항고장을 각하할 수 있다(제130조 제4항).

그런데, 이 항고장각하결정에 대하여 어떠한 방법으로 불복할 수 있는지에 관하여 구 민사소송법은 아무런 규정을 두지 않고 있었고, 판례는 매각허가결정에  대한 항고장에 보증의 제공이  있음을 증명하는 서류를 첨부하지 아니하였다는 이유로 경매법원이 한 항고장각하결정에 대하여 즉시항고의 방법으로 불복할 수 있다고 하였다(대법원 1995. 1. 20.자 94마1961 전원합의체 결정).

항고장각하결정에 대한 불복방법에 관한 위 판례는 이론적으로 타당성이 있을 뿐만 아니라 실무의 운용에 있어서도 항고에 의하여 경매절차가 정지되는 일이 없게 되고, 불복기간이 1주일로서 비교적 짧으며, 원심법원에서의 再度의 考案이 가능하다는 등의 여러 가지 이점이 있다.

이에 민사집행법은 위 판례 및 그 동안의 실무례를 반영하여, 보증공탁의무를 이행하지 아니하였음을 이유로 한 항고장각하결정에 대해 항고인은 즉시항고로 불복할 수 있도록 명문의 규정을 마련하였다(제130조 제5항).

(5)  보증공탁에 관한 규정의 정비(제130조 제7항, 제8항)

매각허가결정에 대한 항고가 기각된 경우, 구 민사소송법은 항고인이 채무자와 소유자인 경우에는 보증금 전액을, 매수인인 경우에는 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 이자 상당액을 몰취하여 그것을 배당재원으로 편입하였다(구 민사소송법 제642조 제6항, 제7항, 제655조).

민사집행법은 채무자?소유자?매수인 외에 임차인 등이 항고하는 경우에도 매각대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 보증으로 공탁하도록 하고 있으므로, 이들이 제공하는 보증금의 처리에 관하여 규정을 마련할 필요가 있다.

이에 개정법률은, 항고보증공탁 제도를 강화하여 무익한 항고를 억제함으로써 집행절차의 신속성을 도모하기 위하여, 매수인은 물론 새로 보증 제공의무자가 된 임차인 등 모든 항고인의 경우에도 항고가 기각?확정된 경우에 그 보증금액을 배당재원으로 편입하도록 하면서, 다만 보증공탁금을 채권자에게 배당하는 것은 절차의 지연에 대한 손해배상이라는 성격에서 그 근거를 찾을 수 있으므로 채무자 및 소유자를 제외한 나머지 항고인의 경우에는 보증공탁 금액을 상한으로 하여 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 의한 금액만을 몰취하여 배당재원에 편입시키도록 하였다(제131조 제7항).

민사집행규칙은 위 이율을 연 25%로 정하고 있다(민사집행규칙 제75조).

보증금을 공탁하고 항고를 제기하였다가 이를 취하한 경우도, 항고권 남용으로 인한 절차 지연의 방지를 목적으로 하는 항고보증공탁 제도의 취지에서 볼 때 항고기각결정이 확정된 경우와 달리 취급할 필요가 없으므로, 민사집행법은 항고인이 항고를 취하한 경우에도 채무자 및 소유자는 보증금 전액을, 그 외의 항고인은 위 지연손해금 상당액을 몰취하여 배당재원에 편입하도록 하였다(제131조 제8항).

한편, 배당절차에서 채권자에게 변제한 후 잔여가 있는 경우 그 잔여금을 채무자 또는 소유자에게 지급하는 것이 원칙인데, 잔여가 있다고 하더라도 매수인이나 임차인과 같은 항고인이 출연한 보증금이 채무자나 소유자에게 귀속되는 것은 불합리하다고 할 수 있다.

이에 민사집행법은, 채무자와 소유자를 제외한 항고인이 제공한 항고 보증공탁금이 배당재원으로 편입되어 배당절차가 진행된 후 잔여가 있으면 보증공탁 금액의 범위 내에서 그것을 항고인에게 되돌려주도록 하고(제147조 제2항), 이 경우 배당하고 남은 금액으로 그 보증공탁 금액을 돌려주기에 부족하고, 보증을 제공한 항고인이 여럿인 때에는 배당재원에 편입되었던 각 보증금의 비율에 따라 안분하여 반환하도록 하였다(제147조 제3항).

[호두]

좋은글 감사합니다......

[나눔]

경매란 알수록 어렵습니다

[늘우리는]

늘 좋은 정보에 감솨~ 드립니다. 또, 그 정보가 넓고도 깊어 빠져 헤어나질 못하고 있습니다. 헤어나지 못해도 좋사오니 많은 배품에 다시 감솨~ 드릴랍니다.

[이매탈]

잘 읽었습니다. 감사드립니다.

[초록정]

정말 쉬원하게 갈켜주시는군염~`

[60-210]

읽어서 아는 것과 읽으며 느끼는 것은 확연히 다르다는 생각을 하게 됩니다. 감사히 잘 읽었습니다.

[봉화]

알켜주셔서 고맙습니다. 잘 읽어보았습니다. 내내 건강 하시구요^^

[철수와미미]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[빌리아드]

너무 길어요^^ 좋은글 감사합니다!!!