현장 귄리분석요령(필독)

현장 권리분석요령 아파트  ▶  '대지권/ 토지별도등기' 관공서 및 거주민조사. 아파트 및 연립주택 매물 중 '대지권 없음'   또는 '토지별도등기 있음'이라고 명시된 경우가 있다.   행정절차상 신규입주아파트는 토지등기가 늦게 나오는 수가 있으며, 이러한 경우 큰 문제가   되지는 않는다.   그러나 지주와 시공사와의 갈등으로 인해 토지정리가 끝나지 않은 경우,   또는 시공사(시행사)가 토지를 담보로 잡힌 후 채무를 갚지 않아 별도등기 상태로 남는 경우   등이 있을 수 있다.   최악의 경우 토지주인과 건물주인이 분리되어 지상권 분쟁이 일어나거나 토지를 별도로 구입   해야 하는 손실이 있을 수 있으므로 '대지권 없음' 또는 '토지 별도등기 있음'의 내역을 등기소   와 현거주 주민에게 반드시확인해야 한다.    ▶ 아파트의 방향과 층수별 시세차이 조사 한 단지라 할지라도 방향과 층에 따라 시세차이가   많이 날수 있고, 중개업소마다 가격이차이가날 수있으므로 2-3군데 이상 방문하여 향과   층별로 탐문 조사가 필수다.   ▶ 관리비는 연체여부 확인. 관리비 연체료는 경매물건에 등재되지 않는 한 낙찰자가 인수할   법적 책임은 없다.   그러나 실제 현장에서는 관리사무소 또는 입주자협의회 등과의 관계상 낙찰자가 책임지는 경우   가 많다.    ▶ 재건축 아파트 유의점 어떤 아파트가 재건축 붐에 휩싸이면 그아파트의 가격은 천정부지로   치솟는다. 따라서 그것은 낙찰가에도 영향을 미쳐 일반시세 보다도 상당한 고가에 낙찰되는   사례를 종종 볼수있다.   하지만 나중에 알고보니 향후 5년내지는 택지개발지구에 묶여있지않아서   재건축이들어갈것이라는 가능성만으로 재건축이라는 유언비어가돌아 낭패를 보기도한다.   또한 준공 후 20여년 된 저층아파트를 구입하는 사람들은 대체로 재건축을 기대하고 있다.   때문에 경쟁에 휩쓸리다 보면 중개시세보다 비싸게 낙찰 받기도 한다.   그러나 택지개발지구로 묶여있는 아파트는 단지의 용적률 및 구조변경이   이루어지기 힘들며, 재건축으로 용적률 등이 바뀌기 위해서는 새로운 상세 계획구역으로 지정   되어야 한다.   따라서 주공아파트는 우선 택지개발지구인지 해당구청 등에 확인하고, 택지개발지구에서 풀릴   가능성이 있는지 확인하지 않으면 낭패를 볼 수가 있다.   또한 고층아파트의 경우 재건축을 해도 더 이상 용적률을 높이기 힘든 경우에는 평수를 넓히기   힘들거나 추가부담금이 매우 많을 수 있으므로 매입 비용보다 추가부담금이 더 많을 수도 있다.   또한 건물평수가 크더라도 대지지분이 매우 작거나 국공유지인 경우는 재건축비용을 대부분   부담해야 하므로 수익성이 없다.     2. 연립, 다세대, 빌라 ▶ 일반적으로 연립은 매매가 안되는 물건으로 치부해 버리는 경우가 종종있다.   그래서 가격을 싸게 사면 되는거아니냐는 반문을 던지기도 한다.   하지만 무조건 가격을 싸게산다고 능사는아니다.   아무리가격을 시세보다 싸게구입 했어도 나중에 팔수가없다면, 혹은 전세/ 월세도 놓기가   힘들다면 부동산에 목돈을 묶어놓는 결과를 초래 할수도있어서 현금 급하게 필요할때 쓸수없는   경우가 생기기도 한다. 따라서 반드시 현지 부동산의 매매정도와 임대수익을 꼼꼼이 살펴볼   필요가있다.    ▶ 주변상권 및 교통여건을 살펴본다.   역세권인가, 상권은 인접해있는가, 버스및 대중교통의 편의정도는 필수적으로 체크 할 사항이다.   이는 입찰시 낙찰가에 상당한 영향을 끼치므로 반드시체크 해야한다.   이것은 부동산 시세에도 직접적 영향을 미친다.   ▶ 건물의 낙찰시 유지보수 비용을 따져보자. 노후된 연립은 저렴하게 매입한 후 보수비용만   1천만원 이상 들어가는 경우가 많다.   때문에 준공 후 10년 이상 경과된 건물은 반드시 내부답사 해야한다.   ▶  주차공간·등의 주변 시설확인 실수요자는 물론이고 낙찰 후 임대를 위해서라도 생활시설이   만족스러운지 확인해야 하며, 이러한 부대시설의 정도에 따라 임차금액이 큰 차이가 난다.   ▶ 주변환경 및 사생활 침해여부. 주변의 단독주택 및 다른 연립건물 거주자에게 사생활이 노출   될 우려가 많으므로 주변환경에 대한 파악이 필수불가결 하다.     3. 근린상가 및 빌딩 ▶ 임대수익을 볼것인가, 매매차익을 볼것인가를 가름. 주택종류에 비해 수익성부동산인 상가   및 빌딩은 종합적인 컨설팅 능력을 요구한다.   따라서 대상 물건 및 인근의 월임대료, 상권형성정도 및 구매력, 주변의 배후단지 조성여부와   상주인구, 교통편, 임차인들의 동향 및 명도소송비용과 합의비용 등까지 집중분석 임대수익을   고려 입찰에 참여해야 좋은결과를 볼수있다.    ▶ 상권분석여부. 건물의 분할부분을 낙찰받을경우 그점포의 위치및 자리에 따라서 많은   권리금및 상권의 차이가 난다.   따라서 상권분석시 주위의 시세및 층별 그리고 위치별 권리금 정도와 시세는 필히 체크해야하고,   업종의 선택에맞는 상권 분석은 필수이다.   ▶ 내부확인은 필수. 임차인 또는 종전소유자가 설치해 놓은 내부시설이 감정평가에서 제외되는   경우가 종종 있다.   때문에 낙찰 후 이 시설의 처리문제로 골머리를 썩이는 경우가 있다.   내부시설을 그대로 이용하려고 작정했다면 종전 사용자가 철거하겠다고 주장하는 경우 새로운   시설비용이 막대하게 들어갈 수도 있다.   ▶  세입자들의 명도 및 집단대응 여부. 상가임차인들이 집단대응 하는 경우 그 기간동안의 금융   비용손실과 많은 명도집행비용을 감수해야 한다.   입찰 전에 상가임차인들의 동향에 대한 충분한 조사가 필요하다.   ▶  법정지상권·,전세권,유치권 등 인수해야 할 권리 파악. 빌딩의 경우 근저당과 함께 지상권   이 설정된 경우가 많다. 건축할 때 금융기관에서 토지에및 건물에 대출해주면서 근저당과 함께   지상권을 설정하는 것이 관례이기 때문이다.   선순위 근저당과 같은 날짜에 지상권이 설정되었더라도 근저당보다 등기번호가 늦으면 소멸   되지만, 앞서면 인수해야 한다.   또한 건축 도중 경매가 진행될 때 건축업자(또는 건설업체)가 유치권을 행사하는 수도 있으며,   건물등기가 나지 않은 빌딩은 감정평가액에서 제외되어 법정지상권이 성립되거나 철거소송   또는 매도청구소송이 필요할 수도 있으므로 주의해야 한다.     4. 공장 ▶  서류상의 권리분석 공장은 일반적으로 기계기류를 포함하는 입찰과 불포함하는입찰방식이   있다. 일반인들은 공장용도를 정확히체크하고 다른 금융업체를통해 공장의 대출 가능성 정도   및 기계기기류의 사용을 할것인가 안할것인가를 체크, 그리고 관공서의 서류를 면밀히검토후에   현장 답사를해야 두번걸음을 안할수있다.    ▶  현장실사를 통한 임차인 및 공장 상태 확인. 공장건물로 되어 있더라도 주거용으로 개조   되어 기숙사 및 전월세로 이용하고 있는 경우가 종종 있다.   자칫 대항력 있는 임차인을 무시하고 낙찰 받는 실수가 종종 발생하므로 공장 내에 거주시설이   있는지, 점유자가 있는지 확인해야 한다. 공장물건 중 내부기계까지 함께 평가되는 경우가 종종 있다. 그러나 높은 가격으로 평가된 기계가   실제 사용이 불가능할 정도로 파손·부식된 경우도 있으므로 반드시 내부답사를 필요로 한다.   또한 산업폐기물이 방치된 경우 이의 처리비용도 만만치 않으므로 부지의 오염정도를 필히   체크 해야 한다.   ▶ 공장 단지의 지목여부 및 배후의 여건 조성문제 고려를 해야되며,단순한 공장 입찰은 무모   하다 현재 그공장의 용도와 공장낙찰시 사업면허를 허가 받을수있는지여부 , 그리고 그공장의   허가받은 면허를 꼼꼼히 따져본다.   ▶ 공장의 기계류의 포함여부 확인. 일반적으로 경매 입찰시 공장의 기계기구까지 감정평가액에    포함되어 나오는 경우가일반적이다 .   따라서 입찰 전에 내부를 확인 기계기류의 사용가능성및 처리문제 등을고려하지않을수없다.     5. 토지, 농지, 임야 ▶ 제일 중요한한 감정가와 시세 차이는 조사. 지방 토지,농지와 임야의 경우 감정가액이 중개   시장의 시세와 차이가 나는 경우가 많다.   특히 큰 토지의 경우 시장시세는 공시지가의 50%이하로 거래되기도 하지만, 감정가액은 공시   지가수준으로 평가되기도 한다.   따라서 감정가 대비 몇 %에 낙찰 받을 것인가를 판단하기 이전에 현지의 거래시세를 비교해야   한다.    ▶ 관공서에서 개발계획 필히 검토 지방토지의 시세 급반전은 주로 지방자치단체의 장기발전   계획 발표와 맞물려 있다.   때문에 시군구청 홍보실을 통해 이를 구해보면 장기적으로 시세의 상승시기 및 개발가능성을   예측할수 있다.   ▶  민원여부는 반드시 확인한다. 건축법 및 개발관련법에는 문제가 없더라도 형질변경 후 대지   로 조성하는 과정에서 민원에 휘말리는 경우가 종종 있다. 때문에 토지매입 및 농지취득자격   증명을 얻는 과정에서부터 현지민의 동향을 살펴볼 필요가 있다.   ▶ 지상권, 분묘기지권 확인은 필수 지방토지의 경우 건물만이 아니라 수목의 소유권여부, 분묘   기지권이 있는지 확인해야 낭패를 보지 않는다   ▶ 전용허가 또는 형질변경여부. 토지이용계획원에 준농림지로 되어 있지 않은 농지와 임야는   전용허가와 형질변경이 되지 않는다.   또한 군사시설보호지역, 공원용지, 풍치지구, 미관지구 등 건물의 신축제한여부 등에 주목해야   한다. 농지취득자격증명의 필요성 여부도 확인해야 한다.   ▶ 토지경계선으로 싸우는 사례는 법정에서 종종 볼수 있다.   임야의 경우 필지간 경계선이 불분명할 수 있으므로, 낙찰 후 실측 측량으로 을법적분쟁을 방지   해야 한다.   또한 법원에 열람 된 감정평가자료의 사진조차 다른 필지의 사진이 붙어 있는 경우가 종종 발생   한다. 따라서 현지답사에서는 지역주민의 협조를 통해 어느 정도나마 경계선을 확인해야 한다.