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1. 가각전제
도로의 가로와 가로가 서로 만날 때 가각의 꼭지점으로부터 일정한 길이를 후퇴하여 건축선을 자르는 것을 말한다. 즉 가각이 교차되는 부분의 시야 확보와 원활한 도로교통을 위하여 도로의 교차각과 폭을 조정하는 것이다. 건축선을 자르는 길이는 교차도로의 내각과 너비에 따라 다르다.
2. 가로주택 정비사업
면적 1만 제곱미터 이하의 가로지역에 최고 7층까지 공동주택을 신축할 수 있는 소규모 정비 사업.
가로주택정비사업(街路住宅整備事業)이란 도심의 낡은 주택가를 대상으로 하는 소규모 정비 사업으로 미니재건축이라고도 불린다. 전면 철거가 일반적인 재건축·재개발과 달리 기반 시설이나 가로망(街路網)각주1) 은 그대로 유지하면서 소규모 부지 내 노후 주택 등을 헐고 다시 짓는 방식이다. 2012년 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정으로 처음 도입되었다. 가로주택정비사업으로 건축되는 공동주택은 최고 7층 높이까지 신축할 수 있다.
가로주택정비사업 대상은 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만 제곱미터 이하의 구역 중 낡거나 불량한 건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상인 지역이다. 또한, 해당 구역의 주택 수가 20세대 이상이어야 하며 구역 내 4m 이상의 통과도로가 없어야 한다. 가로주택정비사업 시행자는 조합 또는 시장·군수, 주택공사 등으로 건설업자와 공동으로 사업을 시행한다.
2014년 서울시는 가로주택정비사업 활성화를 위한 4대 공공지원책을 제시하기도 했다. 4대 공공지원책은 조합의 설립이나 융자를 지원하는 공공관리제도와 미분양주택에 대한 공공 임대주택 매입, 사업관리 및 공동시행자로 SH공사 참여 추진, 25개 자치구 업무 전담부서 지정 및 업무 관련 매뉴얼 배포 등이다.
3.개발권 양도제
개발권양도제(개발권이양제)는 재산의 일부를 매매 또는 양도할 수 있다는 단순한 원리에 근거하고 있으며, 토지개발권을 하나의 재산권으로 보아 이를 다른 필지로 이전하여 그 필지를 추가로 개발하는 것을 인정하는 제도이다.
즉, 특정지역의 개발을 해당 법규보다 강하게 제한할 필요성이 있을 때 제한에 따른 재산권 침해에 대한 보상으로 제한되는 개발권(법적용적률과 현재 이용용적률의 차이)을 매매 또는 양도할 수 있도록 허용함으로써 토지소유자는 재산상의 손실부분을 만회할 수 있게 된다.
예를 들어 기준용적률이 300%로 지정된 구역에 400m2의 부지가 있다고 하면, 당해 부지의 개발 가능한 용적은 1,200 m2이며, 이 때 현존하고 있는 건축물의 사용용적이 1,000 m2이라면, 기준용적률에 의한 개발 가능한 용적과 실제 용적과의 차이인 200 m2가 바로 양도 가능한 개발권이 된다.
개발권양도제는 주로 문화재보호나 환경보전 등에 활용되는 방식으로 1970년대 초에 미국의 뉴욕에서 고안되어 활용되고 있으며, 재정의 부담 없이 개인의 재산권을 보호할 수 있는 장점이 있어 독일, 영국, 프랑스 등 수많은 국가에서 도입하고 있다.
개발권양도제를 적용하기 위해서는 개발권에 대한 법률적 정의와 이에 따른 새로운 등기제도의 도입이 필요하며, 구릉지와 같이 엄격한 규제가 적용되고 있는 지역의 개발권은 그렇지 않은 지역에 비해 근본적으로 저평가 된다는 점, 대규모 개발이나 정비사업에는 적용하기 어렵다는 점 등의 문제가 있어 현실적으로 우리나라에 활용되지 못하고 있다.
4. 건축선
도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선으로 대지와 도로의 경계선을 말한다.
건축선은 「건축법」에 의해 도로와 접한 부분에서 건축행위를 하는 경우, 도로와 건축물 사이의 여유 공간의 확보를 위해 정의되는 건축물을 건축할 수 있는 경계선이다.
일반적으로 건축선은 도로와 대지의 경계선으로 볼 수 있지만 도로 폭이 4m 미만일 경우에는 도로중심선에서 2m 후퇴한 선이 건축선이 되며, 도로반대쪽에 경사지·하천·철도 등이 있는 경우에는 그쪽의 도로경계선에서 4m를 후퇴한 수평거리의 선이 건축선이 된다. 도로의 모퉁이에서는 교차각, 도로의 너비 등을 고려하여 건축선을 정한다.
시장·군수 또는 구청장은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역에서는 4m 이하의 범위 안에서 열람공고 등 주민의견수렴 및 구건축위원회의 심의를 거쳐 건축선을 따로 지정할 수 있다.
지정된 건축선에 의한 건축제한은 다음과 같다.
1. 건축물과 담장은 건축선의 수직면(垂直面)을 넘어서는 아니 된다. 다만, 지표(地表) 아래 부분은 그러하지 아니하다.
2. 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.
이러한 건축선으로 인한 제한 외에도 「건축법」에서는 대지안의 공지를 정의하여 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 「건축법 시행령」 [별표 2]에서 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄우도록 하고 있다.
지구단위계획을 수립하는 경우에는 「지구단위계획 수립지침」에 의해 건축선을 그 목적에 따라 건축지정선, 건축한계선, 벽면지정선, 벽면한계선으로 세분하여 체계적으로 건축물을 배치할 수 있도록 하고 있다.
「건축법」에 의해 너비 8m 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 의한 거리를 각각 후퇴한 2점을 연결한 선으로 한다.
도로의 교차각 | 당해 도로의 너비 | 교차되는 도로의 너비 | |
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6이상 8미만 | 4이상 6미만 | ||
90˚미만 | 4m | 3m | 6m이상 8m미만 |
3m | 2m | 4m이상 6m미만 | |
90˚이상 120˚미만 | 3m | 2m | 6m이상 8m미만 |
2m | 2m | 4m이상 6m미만 |
다음의 경우에는 인접가로의 폭, 특성과 관련하여 건폐율·용적률·개발규모 등을 종합적으로 검토하여 건축선을 세분하여 지정, 활용할 수 있다.
1. 가로경관이 연속적으로 형성되지 않거나 벽면선이 일정하지 않을 것이 예상되는 경우
2. 건축물 전면에 생기는 공지(空地)가 일정하지 않아 외부공간이 효율적으로 이용되지 못할 것이 예상되는 경우
3. 가로경관에 일정한 특성을 부여할 필요가 있는 경우 등
구분 | 목적 | 건축제한 |
---|---|---|
건축 지정선 | 가로경관의 연속적인 형태를 유지 | 건축물의 외벽면이 계획에서 정한 지정선의 수직면에 일정비율 이상 접해야 함 |
건축 한계선 | 가로경관이 연속적인 형태를 유지하거나 고밀도의 기성 시가지 내의 공공공간 확보 | 부대시설을 포함한 건축물 지상부의 외벽면이 계획에서 정한 선의 수직면을 넘어 돌출하여 건축할 수 없음 |
벽면 지정선 | 상점가의 1층 벽면을 가지런히 하거나 고층부의 벽면의 위치를 지정하는 등 특정 층의 벽면의 위치를 규제 | 건축물 특정 층의 외벽면이 계획에서 정한 선의 수직면에 일정비율 이상 접해야 함 |
벽면 한계선 | 특정한 층에서 보행공간(공공보행통로등) 등을 확보 | 건축물 특정 층이 계획에서 정한 선의 수직면을 넘어 돌출하여 건축할 수 없음 |
5. 건축협정
2개 이상의 대지에서 토지 및 건축물 소유자 간 건축물의 건축·대수선 또는 리모델링에 관해서 체결할 수 있는 협정을 말함.
건축협정을 통해 합리적이고 주민의 자율적인 건축을 도모하고자 도입되었다. 건축협정이 체결되면 다수의 대지들은 합필하지 않고도 하나의 대지로 간주되며, 협정이 체결된 대지에서는 건축물의 건축·대수선·리모델링, 각 건축물의 위치·용도·형태·높이·층수, 부대시설(담장, 조경, 주차장 등)의 위치·형태 등에 관한 사항들을 주민 간 협의를 통해 결정할 수 있다.
건축협정을 맺을 수 있는 지역은 지구단위계획구역, 주거환경개선사업 또는 주거환경관리사업으로 지정 고시된 구역, 재정비촉진지구 중 존치지역, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 구역 등이 해당된다.
6. 계획단위개발
일단의 지구를 하나의 계획단위로 설정하여 지구의 특성에 맞는 설계와 개발을 추구하는 개발방식 또는 제도를 말한다.
계획단위개발(PUD)은 2차 세계대전 후 미국의 도시문제를 해결하기 위해 도입된 제도이다. 전후 미국의 도시들은 교외주택의 대량 건설로 인해 획일적인 도시 확대, 부족한 오픈스페이스, 과도한 용도 획일화, 입주계층의 분리 등 여러 도시문제를 발생시켰고, 이에 따라 용도지역제와 획지분할규제를 근간으로 하는 종래의 택지개발방식이 지니는 문제점을 해결하기 위해 계획단위개발을 도입하였다.
계획단위개발은 일단의 지구를 하나의 계획단위로 하여 개발하는 방식으로 개발자와 공공이 상호 협의를 통해 지구의 특성에 맞는 설계기준을 정하여 개발을 시행하는 공공성과 사업성을 동시에 추구하는 제도라 할 수 있다.
계획단위개발은 우리나라의 지구단위계획구역 또는 지구단위계획구역 내의 특별계획구역과 비슷한 성격을 가지고 있다고 볼수 있음.
7. 공중권
토지의 지표면과 별도로 독립된 지표위의 상부공간에 대한 권리로서 토지의 입체적 이용 관점에서 시설·토지 및 건물 상공의
공간에 대한 개발용량의 소유권을 말한다.
공중권은 1578년 영국의 관습법에서 출발하여 1927년 미국에서 최초로 공중권을 규정하는 성문법을 마련하여 입법되었다.
토지의 소유개념과 이용권 개념이 분리되면서 인정되는 시설·토지 및 건물 상부공간의 개발에 대한 권리로서 토지의 고도이용과 공간의 효율성을 높이기 위한 개념이다. 도시에서 저층의 빌딩 용지나 도로·철도 등은 단일용도의 저밀도 상태로 유지되는 경우가 많은데, 이러한 부지에 고밀도의 복합적 이용이 가능하려면 공중권의 개념이 적용되어야 한다.
우리나라는 민법에서 토지소유권은 지표뿐만 아니라 정당한 이익이 있는 범위 내에서 지표의 수직선상에 있는 지하 및 공중을 모두 포함한다. 이러한 토지소유권 외에 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유할 목적으로 그 토지를 사용하는 권리인 지상권을 따로 정의하고 있다. 우리나라의 경우 구분소유권과 구분지상권이 공중권의 개념과 유사하게 사용되고 있다.
구분소유권은 물리적으로 독립적인 건물 일부분에 대한 소유권이며 토지에 대한 공유지분 등 토지소유권이 없는 경우 완전한 재산권의 행사가 어렵고 건물 등의 멸실에 따라 권리가 소멸되는 되며 개발용량의 개념을 포함하지 않는다.
구분지상권
지상권의 범위를 한정하여 타인의 토지의 지상 또는 지하공간의 일정부분을 이용할 수 있는 권리이며 토지에 대한 소유권이 없이도 권리의 행사가 가능하나 토지소유권자의 동의를 전제로 한다.
8. 교통유발부담금
교통 혼잡을 완화하기 위하여 원인자 부담의 원칙에 따라 혼잡을 유발하는 시설물에 부과하는 부담금을 말한다.
도시의 교통 혼잡을 완화하기 위해 시장은 「도시교통정비 촉진법」에 의해 도시교통정비지역에서 교통 혼잡의 원인이 되는 시설물의 소유자로부터 매년 교통유발부담금을 부과·징수하여 지방도시교통사업 특별회계에 귀속하고 이를 도시교통정비를 위해 사용한다.
부담금의 부과대상은 각층 바닥면적의 합계가 1천m2 이상인 시설물이다. 다만, 시설물이 주택단지 안에 위치하고 도로(주택단지안의 도로는 제외)변에 위치하지 않은 경우에는 각층 바닥면적의 합계가 3천m2 이상인 시설물에 대해 부과한다. 또한 다음의 시설물이 그 목적에 맞게 사용되는 경우에는 부담금이 면제된다.
1. 주한 외국 정부기관, 주한 국제기구 및 외국 원조단체 소유의 시설물
2. 주거용 건물(복합용도 시설물의 주거용 부분을 포함한다)
3. 교통 유발량이 현저히 적거나 공익상 불가피한 사유로 부담금 부과가 적절하지 아니한 시설물 등 부과대상시설물을 공동으로 또는 분할 소유하는 경우에는 그 소유지분에 따라 부담금을 부과하게 된다. 하지만 소유지분의 면적이 100m2 미만으로 시가표준액이 1억원 미만인 경우에는 부담금을 면제받을 수 있다.
교통유발부담금 산정기준
교통유발부담금 = 시설물의 각 층 바닥면적의 합계×단위부담금×교통유발계수
9. 구분 지상권
타인의 토지에서 건물이나 기타 공작물을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 지상권이라고 하는데 구분지상권이란 토지이용의 효율성을 극대화할 목적으로, 타인의 토지에 건축물 기타공작물을 소유하기 위하여 지하 또는 공간에 상하의 범위를 정하여 설정된 지상권을 말한다. 제3자가 토지를 사용, 수익할 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 구분지상권을 설정할 수 있다. 구분지상권의 설정등기를 신청하는 경우, 신청서에 지하 또는 지상에서의 상하범위와 설정행위에 정한 특약을 기재해야 하며 토지소유자의 사용권을 제한한 경우에도 그 내용을 기재해야 한다.
10. 녹지망
지속가능한 개발 혹은 자연친화적인 생활환경 개선에의 요구로 도시지역에 공원녹지를 확대하는 도시녹화를 통해 녹지축이 상호 연계된 것을 녹지망(Green Network)이라 한다.
도시의 녹지망 형성은 녹지가 생태적으로 안정되도록 보존하여 녹지의 질을 향상시키며 나아가 수변생태계를 복원하고 야생동물 서식지를 확보하며 이들을 주변공원이나 녹지와 연결시키는 등 생태계의 회복도 꾀할 수 있게 된다.
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의해 특별시·광역시 등의 대도시는 공원녹지의 종합적 배치 및 공원녹지의 축과 망에 관한 사항 등을 포함하는 공원녹지기본계획을 10년 단위로 수립하고 이를 바탕으로 도시녹화계획을 수립해야 한다.
쾌적한 도시환경을 조성하고 시민의 휴식과 정서함양에 기여하는 다음의 공간 또는 시설을 말한다.
1. 도시공원·녹지·유원지·공공공지 및 저수지
2. 도시자연공원구역
3. 나무·잔디·꽃·지피식물(지피식물) 등의 식생이 자라는 공간
4. 그 밖에 쾌적한 도시환경을 조성하고 시민의 휴식과 정서함양에 기여하는 공간 또는 시설로서 국토교통부령이 정하는 공간
또는 시설
식생·물·토양 등 자연친화적인 환경이 부족한 도시지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역을 말하며, 같은 법에 의한 관리지역에 지정된 지구단위계획구역을 포함한다)의 공간(「산림법」에 의한 산림을 제외)에 식생을 조성하는 것을 말한다.
도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해 및 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모코자 지정되는 도시계획시설이다. 녹지는 기능에 따라 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에서 다음과 같이 세분한다.
1. 완충녹지 : 대기오염·소음·진동·악취 그 밖에 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 그 밖에 이에 준하는 재해등의 방지를 위하여 설치하는 녹지
2. 경관녹지 : 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원·개선함으로써 도시경관을
향상시키기 위하여 설치하는 녹지
3. 연결녹지 : 도시 안의 공원·하천·산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책공간의 역할을 하는 등 여가·휴식을 제공하는
선형의 녹지
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첫댓글 잘 봤습니다.
잘 읽고 갑니다.
잘봤습니다.
감사합니다
잘읽었습니다~