용인 아파트 계약실태 및 전망

용인 아파트 계약실태 및 전망   지난 노무현 정부가 지목한 버블세븐 지역중의 하나인 용인의 아파트 가격하락세가 회복될 기미를 전혀 보이지 않고 있다. 2008년말 불어닥친 미국발 금융위기 여파로 인해 강남 아파트 가격의 하락을 시작으로 이것이 분당, 결국 용인까지 그 영향을 미쳤는데, 강남,분당은 어느정도 회복을 하였지만, 용인은 아직까지 그러하지 못하다. 그리고, 신규로 분양한 아파트 들의 미분양률은 평균 70%이상에 달한다. 더욱이 2009년 2월 양도세 감면 혜택 발표 이후 수도권 대부분 지역의 미분양 물량이 감소했지만 용인은 오히려 늘어났다.  단적인 예로 2009년부터 2010년초까지 신규로 분양된 약 4천여 가구 중 70%가 아직도 분양되지 않고 있다.   용인 집값이 인근의 수원과 화성보다 더 하락률이 큰 것은 더 내려간 것은 판교신도시의 여파도 있고, 기흥구 쪽을 중심으로 한 아파트 분양 및 입주가 많아져 주변지역의 공급이 과다하졌기 때문이다. 특히, 2007년부터 판교신도시 개발이 본격화되면서 2년 연속 1만가구 이상 신규 물량이 쏟아졌던 용인지역에 올해도 1만3000가구 이상이 신규로 공급될 전망이다. 또한, 분양가상한제 폐지가 국회 법안 상정에서 표류하면서 건설업계들이 자금유동성을 확보하기 위해 미뤄왔던 분양물량을 쏟아 붓고 있기 때문이다. 여기에 DTI(총부채상환비율) 규제로 인해 강남 재건축 아파트를 시작으로 서울 기타지역의 아파트 가격이 거래가 되지 않는 하향세로 돌아서 결국 도미노 현상으로 용인지역까지 오게 된 것이다.   사실 따지고 보면, 물리적인 공급의 한계성을 가지고 있는 토지와는 달리, 아파트는 어느정도 경제적인 공급이 가능한 완제품적인 성격을 가지고 있다. 기흥구와 향후 처인구 쪽의 일부까지 아파트 공급은 향후에도 계속될 것으로 보여져 용인지역의 공급과다 현상은 계속 될 것이다. 즉, 용인으로 업무지구와 산업기반시설이 들어와 하나의 자족도시가 되지 않는 이상, 현재의 신도시 개념의 서울의 베드타운의 지위로 계속 간다면 공급과다로 인한 아파트 가격의 하락은 계속될 것으로 보인다.   용인의 아파트가 거의 대부분 밀집되어 있는 수지,기흥은 이미 그 공급이 포화상태에 이르럿고,  판교•광교•신봉•성복 등 강남을 대체할 곳으로 지목된 지역은 모두 이곳과 연결돼 있다.  설상가상으로 남북으로 수직선상에 있는 판교 및 광교 신도시에 분양을 넣었던 기존의 일부 용인(더 정확히 얘기하면 수지지역) 지역 주민들이 1가구 2주택 회피 혹은 신규 입주아파트의 잔금때문에 거의 투매에 이를 정도로 급매를 할 정도인데도 거래가 없다는 것이 더욱더 큰 문제이다. 유통으로 얘기한다면 '밀어내기 덤핑세일'을 하는데도 사는 사람은 거들떠 보지 않는 셈이다.     그나마 이 지역 아파트를 구매해주어야 할 실수요자들도 정부의 보금자리주택에 대한 높은 관심때문에 어지간한 급매물에도 눈길을 주지 않는 상황이다. 그나마 가뭄에 콩 나듯 급매물을 찾는 사람들도 금융규제로 인해 먼저 집값의 대부분을 현금으로 확보해야 안심하고 계약할 수 있기 때문에 거래활동에 뛰어들지 못한 것도 한 이유다.  왜냐하면, 그동안의 우리나라 서민들의 집을 장만하는 방식이 먼저 대출을 일으켜 이사 들어갈 집을 사고 나중에 전세금 뺀 돈이나 주식, 부동산 등을 팔아서 융자금을 갚는 식이기 때문에 기존의 집이 팔리지 않아서 이전을 못하는 등 모든것이 다 도미노로 얽혀잇기 때문이다.     그렇다면, 과연 용인의 아파트 가격은 과연 내년 아니 향후에라도 정상적으로 제 궤도에 오를 것인가?   이 질문에 대한 짱수기의 답변은 '글쎄'이다. 즉, 버블세븐 용인이 과거 2004~2007년의 영광은 다시 쉽게 오기에는 상황도 많이 변했다는 얘기이다. 물론, 다시 한번 부동산가격의 상승기는 경기순환의 원리상 분명히 찾아올 것이다. 그런데,용인이 과연 그 떡고물을 향유할 수 잇는냐가 문제이다. 2006년도로 다시 돌아가기에는 서울지역 뿐만아니라, 2기신도시가 너무도 많이 건설되고 있고, 이쪽에 대한 교통인프라가 많이 확충되기 때문에 굳이 용인이 아니더라도 서울로 출퇴근 할 수 잇는 곳이 많이 생긴다는 것이다. 용인 아파트 가격의 문제를 단순히 용인지역 자체의 교통호재(이를테면 신분당선 개통, 분당선 연장선 개통, 기흥구를 중심으로 한 에버랜드 까지의 경전철)로 이것이 완공만 되면 서울사람들이 몰려들 것이다 라는 것으로 지엽적인 생각으로 접근 해서는 안된다는 것이다.   앞으로 2015년까지 노무현정부에서 만들어 놓은 2기신도시들 - 송파(위례)신도시, 김포한강신도시,광교신도시,파주신도시, 양주신도시, 여기에 신도시는 아니지만 어차피 베드타운의 역할을 할 수밖에 없는 인천의 청라지구, 그리고 그밖에 수많은 ~~지구 들..-이 거의 입주를 완료하게 된다. 여기에 정부가 야심차게 밀고 나가는 '보금자리주택' (물론, 용인과 비슷한 반경 내에 위치하고 잇다. 남양주 진건, 서울 강동구와 경계에 있는 하남의 미사지구 등에 건설될 어마어마한 보금자리주택) 의 공급폭탄도 잇다. 더우기, 오세훈 서울시장이 재선기간동안 야물지게 실행할 장기전세주택 (이른바, 시프트)등 어마아마한 공급의 물량이 대기하고 있다. 그래서 2006~2007년도와 같은 버블세븐 상황이 다시 용인지역에 재현된다는 논리는 성립되지 않을 것이다. 앞에서 언급했던대로 용인의 처인구에 있는 녹지지역에 서울 강남 테헤란로와 같은 업무지구가 하나 더 생긴 다던지, 아니면 평택이나 당진처럼 복합형 산업단지가 생겨 인구가 엄청나게 유입된다면 모를까 지금처럼 서울의 위성도시 개념으로 베드타운으로서의 역할이 계속되는 한 다른 신도시와 마찬가지로 그냥 하나의 서울의 주변지역으로 남아 있을 수 있다.   그렇다고 용인지역이 절망만 있을 것인가? 물론 그것은 아니다. 용인은 주로 미금역-죽전, 동백-동동탄으로 이어지는 용인 남축과, 미금역-동천-풍덕천-신봉•성복-광교-흥덕•영통으로 이어지는 용인 서축으로 갈린다.  교통이나 입지적여건으로 보았을 때 만일 GTX가 죽전을 건너뛰어 동탄-삼성역으로 들어선다면 죽전보다 동탄이 우위에 서고, 신분당선이 신봉•성복을 건너뛰어 정자역-광교로 단축된다면 광교지역이 신봉•성복을 뛰어넘을 것이기 때문이다.  그러나, GTX도 어차피 재정확보를 어떻게 하느냐에 따라 이것이 10년내에 현실화 될 수도 있고, 아니면 끝없이 기대감만 올린 상태에서 지지부진할 수도 있는 것이다.   그러나, 신분당선이 동천동 및 성복동, 그리고 수지구청을 지날 경우, 이 지역에 어찌보면 새로운 상권이 조성되어 용인지역의 중심이 될 수도 있다. 그렇다면 용인지역도 지역에 따라서 분명 양극화 현상이 일어날 수도 있다. 그러나, 이지역의 아파트 가격이 서울지역을 뛰어넘는 일은 그리 많이 않을 것이다.  또한, 아무리 신분당선이 성복동을 통과해서 개통된다 하더라도, 그쪽의 중대형 아파트들 (약 50평형 이상)은 평형당 가격이 아닌 전체 가격의 고가성으로 인해 당분간 그 수요가 제한될 것으로 보이기 때문에 용인지역도 중대평형 보다는 24~35평형 사이의 신분당선 용인 통과지역의 아파트가 향후 강세를 보일 수 잇다. 그러나 강세를 보인다 하더라도 9호선 강서구 정도의 아파트 평형당 가격의 약 70~80%정도 수준이 될 수 있다. (즉, 33평형 이하의 중소형쪽은 실수요 차원에서 중대형아파트의 거래보다 상당히 활발해 질 수 있다)   용인 집값을 예측하려면 교통여건도 살펴봐야 한다. 용인을 지나는 철도가 어떤 영향을 끼칠지 관찰할 필요성이 높아지고 있다.    결론적으로 용인지역 아파트는 향후 서울 및 수도권의 늘어나는 공급, 2기신도시의 입주완료에따라 이 지역들과의 경쟁 그리고 신분당선의 개통에 따른 이 라인선상의 중소형 아파트들에 대한 수요확대 등으로 인해 대단위의 업무지구 및 복합산업 단지가 생기지 않고 서울의 베드타운 역할이 계속되고 있는 이상 '신분당선 라인지역과 비라인 지역의 양극화 현상 속의 중소형 아파트에 대한 제한적 수요증가' 정도로 그 판도가 변할 수 있다.   (짱수기)