강남 주택 공급 현황, 강남 집걊 상승 진짜 원인은? 올해 아파트 입주물량 1만 5000가구 송파구 가락시영아파트 재건축 송파 헬리오시티, 전세시장 급등락

[Usung200]

강남 주택 공급 현황, 강남 집걊 상승 진짜 원인은?

올해 아파트 입주물량 1만 5000가구 송파구 가락시영아파트 재건축 송파 헬리오시티, 전세시장 급등락

강남 주택공급 부족? 올해 실제 멸실-준공물량 비슷
팩트체크/ 집값 급등 따져보니

①공급 부족?
멸실 아파트 3만1천가구 주장은
재건축 이주대상 합산 부풀리기

②똘똘한 한채 보유 심리?
서울 비강남→강남 진입 늘었지만
다른집 팔아 강남집 매입은 불확실

③학군 수요?
8학군 열풍 전셋값 급등현상 없어
일부선 '전세 끼고 매입' 증가 분석

새해 초 서울 강남 아파트값 급등세가 예사롭지 않다. 재건축 허용 건축연한 확대, 수억원대 초과이익환수부담금 산출액 공개 등 정부의 잇단 경고로 재건축 집값 급등세는 주춤해졌지만 전반적인 과열 양상은 식지 않고 있다. 강남 집값 급등의 배후 요인으로 거론되고 있는 ‘강남 주택공급 부족’, ‘똘똘한 한채 보유 심리’, ‘학군 수요’ 등을 사실관계 위주로 점검해본다.

■ 강남권 주택공급 부족 맞나? 강남의 ‘공급 부족’은 강남 집값이 오를 때마다 등장하는 논리로, 이번에도 구체적인 수치가 제시되고 있다. 올해 강남·서초·송파·강동구 등 ‘강남4구’에서 아파트 준공 예정 물량이 1만6천가구인데, 재건축으로 멸실되는 물량은 3만1천가구에 이른다는 것이다. 그러나 여기서 멸실물량 3만1천가구는 지난해 말 기준으로 강남4구에서 재개발, 재건축 등에 따른 이주 대상(관리처분인가~착공 전) 물량을 모두 더한 수치로, 올해 실제 이주물량을 뜻하는 것은 아니다. 실제 이주 예정 물량은 유동적인데 국토교통부는 1만6천가구 정도, 부동산 업계에선 최대 2만가구 정도로 예상한다. 또 서울시가 주택시장 안정을 위해 올해 재건축 이주 시기 조정에 들어가, 최근 강남구 개포주공1단지 이주 시기를 조합이 원했던 시기보다 서너달 뒤인 4월 이후로 미루는 조처가 이뤄졌다. 이에 따라 올해 강남4구 이주 물량은 국토부 공언대로 1만6천~1만7천가구 정도에 그칠 가능성이 높다. 적어도 강남4구에서 ‘준공 1만6천가구 대 멸실 3만1천가구로 인한 구조적 공급 부족’ 주장은 허구에 가까운 셈이다.

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되레 강남4구에선 지난해까지 초과이익환수제를 피하기 위한 재건축 사업이 활발했던 덕분에 올해부터 공급이 꾸준히 증가한다. 올해 강남4구 신규 분양물량은 1만7천가구로 5년 평균 대비 31% 늘어나게 된다. 또 장래 공급을 예상해볼 수 있는 강남4구 아파트 인허가 물량은 지난해(1~11월 집계) 3만3천가구로, 5년 평균 대비 174%나 증가했다.

다만 최근 강남 주택 거래시장에서 매물 공급 부족 현상이 빚어진 것만은 사실이다. ‘8·2 부동산대책’의 투기과열지구 재건축 조합원 지위 양도 제한, 분양권 전매 제한 등으로 주택 보유자의 매도를 제한한 데 따라 시장에 ‘유통 매물’이 줄어들었기 때문이다. 다행히 이달 25일부터 10년 이상 장기보유자의 재건축 조합원 지위 양도가 허용돼 재건축 거래에는 숨통이 트일 전망이다. 즉, 8·2 대책 이후 강남권 매물 공급이 부족해진 것은 맞지만 이는 급격한 제도 변경에 따른 일시적인 부작용에 가깝다고 볼 수 있다.

■ 다주택 규제 따른 ‘똘똘한 한채’ 보유 심리 확산 맞나? 한국감정원 자료를 보면, 강남 주민이 강남4구 내 아파트를 산 비율은 지난해 5월 64.5%에서 11월 58.5%(11월)로 낮아졌다. 반대로 강남4구 외 서울 주민의 매수 비율은 5월 15.2%에서 11월 19.0%로 3.8%포인트 높아졌다. 강남으로 진입하거나 투자하려는 수요가 늘었다는 뜻이다. 지방 거주자의 매수 비율은 8·2 부동산대책 이전과 이후 7% 안팎으로 별다른 변화를 보이지 않았다. 지방의 ‘원정 투자’가 늘어날 정도까진 아니지만 서울 안에서는 ‘똘돌한 한채’ 보유 심리가 퍼진 셈이다.

다만 강남 거주 다주택자가 ‘똘똘한 한채’를 남기거나 한채 더 사려고 강남 외 보유 주택을 매각하는 경향이 있는지는 확실치 않다. 2016년 말 현재 강남구, 서초구의 다주택자 비율(주택 소유자 중 2주택 이상 소유자 비율)이 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 21.3%, 20.1%라는 통계는 있지만 최근 변동은 알 수 없다. 현재로선 강남 접근성이 우수한 분당, 판교, 광교 등 이른바 ‘경부라인’ 새도시들의 집값이 최근 강세인 것으로 볼 때 강남권 다주택자들이 ‘똘똘한 한채’를 남기고 이들 지역 보유주택 매각에 나선 정황은 보이지 않는다.

■ 입시제도 변경 따른 학군수요의 강남 이동 맞나? 교육부의 수능 절대평가, 외고·자사고의 일반고 전환 추진 방침에 따라 ‘강남 8학군’ 선호도가 높아진 것은 부인할 수 없는 사실이지만 강남 집값 급등세를 몰고 올 정도까지는 아닌 것으로 보인다. 학군 수요의 대거 이동은 전셋값 상승으로 이어지는 게 일반적인데, 최근 대치동 등 강남 아파트 전세 매물은 되레 남아돌 정도로 안정세를 보이고 있기 때문이다. 다만 최근에는 자녀 교육을 위해 강남에 진입하려는 수요자가 전세를 끼고 주택 매입에 나서는 사례는 증가했다는 게 현장의 얘기다.

강남의 고가 전세 거주자가 교육을 비롯한 복합적인 이유로 강남 내에서 주택 매매에 나선 게 집값에 영향을 끼치고 있다는 분석도 나온다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 더블유엠(WM)스타자문단 부동산수석연구위원은 “강남에 전세로 거주하던 ‘3040세대’가 높은 전세가격을 지렛대 삼아 매매로 돌아서는 움직임이 있다. 청약가점제 강화, 대출 규제 등으로 새 아파트 입주가 어려워졌다는 판단에 따른 것”이라고 말했다.

[한겨레] 최종훈 기자

올해 강남4구 입주 10년 최대
연말 송파헬리오시티 9510가구 입주해 61% 차지, 강동구 올해 73가구에서 내년 1만896가구로 껑충
올해 강남4구 입주 10년 최대, 입주폭탄에 전세값 급등락 예상

올해 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 입주 물량이 10년 최대 수준으로 늘어난다. 하지만 대부분 기존 아파트를 재건축한 것으로 일반분양 물량이 많지 않아 실질적인 공급 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 송파구 가락동 가락시영아파트를 재건축한 송파 헬리오시티가 전체 입주 물량의 60% 이상을 차지하는 등 자치구별로 입주 쏠림이 심해 전세시장 불안 요인으로 작용할 전망이다.

◇송파헬리오시티 연말 집들이…올해 입주 풍년

1일 부동산인포에 따르면 올해 강남4구 입주 물량은 1만5614가구다. 이는 지난해 9886가구에 비해 57.9% 증가한 수준이다. 2008년 3만여 가구 입주한 이후 10년만에 가장 많은 물량이다.

구별 편중 정도가 크다. 이 중 3분의 2 이상인 1만548가구가 송파구에 몰려 있고 서초구가 3728가구로 뒤를 이었다. 강남구에는 1266가구 입주가 예정돼 있고, 강동구 입주 물량은 72가구에 불과하다.

송파구 입주 물량이 이처럼 많은 것은 송파헬리오시티 때문이다. 삼성물산과 현대산업개발, 현대건설이 짓고 있는 송파헬리오시티는 올해 12월 9510가구가 입주할 예정이다. 강남4구 전체 공급 물량의 61%를 차지한다.

이를 제외하면 강남 4구의 입주 물량은 6104가구에 불과하다. 송파헬리오시티 9510가구 중 일반분양은 1558가구로 대부분 조합원 물량이라는 점에서 일반공급 효과는 크지 않을 것이란 전망도 나온다.

강남구 입주 물량도 작년 353가구에 비해 네배 가량 늘어난다. 현대산업개발이 강남구 삼성동 상아3차 아파트를 헐고 지은 삼성동 센트럴 아이파크 416가구가 4월께 입주하고 삼성물산이 강남구 일원동 일원현대를 재건축하는 래미안 루체하임 850가구가 11월 입주한다. 각각 일반분양 물량은 93가구, 332가구 수준이다.

서초구에서는 삼성물산이 서초구 서초동 우성2차 아파트를 헐고 지은 래미안 서초 에스티지S가 지난달 입주를 시작했고, 오는 6월쯤에는 서초구 잠원동 한신5차 아파트 자리에 지어지는 아크로 리버뷰 595가구가 입주한다. 7월 신반포자이(607가구), 8월 반포 래미안 아이파크(829가구), 9월 반포 센트럴 푸르지오 써밋(751가구), 10월 방배 아트자이(353가구) 등이 한 달 간격으로 계속 입주한다. 서초구 입주물량 총 3728가구 중 일반분양은 895가구로 24% 수준이다.

강동구에서는 양지산업이 짓는 현진리버파크가 유일한 입주 단지다. 72가구 모두 일반분양 물량으로, 1월 청약하고 2월에 입주하는 선시공 후분양 아파트다.

◇강남 공급 재건축에 의존…입주 쏠림에 전세시장 출렁일듯

2020년까지 향후 3년간 서울지역 입주 물량을 살펴보면 연간 1만 가구 이상으로 평년보다는 많은 물량의 입주가 예상되지만 각 구별로 보면 입주 물량이 매년 큰 편차를 보이고 있다.

올해 1만5542가구가 입주하는 강남3구는 내년 4836가구로 급감했다가 2020년에는 6480가구로 소폭 증가한다. 특히 서초구의 경우 내년 593가구로 올해의 3728가구에 비해 15% 수준으로 뚝 떨어진다.

강동구에서는 고덕지구 입주가 대거 몰린 내년에 1만869가구로 급증한다. 이후 2020년에는 전년 절반 수준인 5088가구로 줄어든다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “강남4구의 경우 입주 물량이 재건축 단지에 주로 의존해 신규아파트 공급이 이뤄지기 때문에 특히 입주 물량의 증감폭이 심한 편”이라며 “각종 규제로 인해 재건축 사업이 위축될수록 강남권의 입주난은 더욱 심각해질 수 있다”고 말했다.

특히 지난해 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 연말 잇달아 관리처분계획 신청이 이뤄진 가운데 승인이 반려되는 곳이 나올 가능성도 있어 결과에 따라 강남4구의 입주 물량 공급 부침이 심해질 것으로 보인다.

대부분 조합원 보유 물량인데다 대기수요가 많아 집값 움직임에 큰 변수로 작용하지는 않겠지만 전세시장에는 영향을 줄 수 있다는 분석이 나온다. 대거 물량이 쏟아지면 아무래도 전셋값 하락으로 이어질 가능성이 크다. 지난 2007~2008년 송파구 잠실동과 신천동 일대 잠실 주공1~4단지와 잠실시영아파트 재건축으로 2만 가구 가까이 입주하면서 전셋값이 크게 떨어진 바 있다.

윤지해 부동산114 책임연구원은 “입주 물량은 집값보다는 전셋값에 영향을 준다”며 “과거에도 강남권 입주 물량이 늘어나면 전셋값이 많이 떨어지는 경향을 보였다”고 말했다.

[이데일리 권소현 기자]

챠오70712018.01.29. 08:21
기득권 보수 언론에서 항상 노통 때 부터,  부동산 오를때,
내세우는 논리가  공급 부족이다.

공원도 싹 갈아 없고 아파트지라는 뜻인지,
아니면,  정권 흔들긴지,  건축 광고 때문이지?

청산2018.01.29. 08:04
좃똥쭝보다 훨씬 근거가 정확히 판단한 논거
투기꾼의 광란이다.

코리아2018.01.29. 08:14
부동산의 폭등은 영원하다! 정책수립자, 고위관료, 정치인이 모두 투자하고 소유하고 있는데 저렴한 주택공급이나 가격하향 정책은 나올수 없기 때문이다! 국가가 투자하여 주택을 대량공급하면 가격이 왜 안내려가겠는가?? 당연히 알면서도 안하는 것이다! 자신들의 재산증식과 보전을 위해서다! 언론도 정치인처럼 뉴스하지말고 실체를 알려야한다! 문재인정부라고 해도 역시나 고위관료들은 전부 재산이 부동산이기 때문이다!!!

너구리2018.01.29. 15:04
사기꾼공화국
자전거래 5억기사나쓰라

뉴맨2018.01.29. 14:32
강남 집값이 급등 또는 거품인이유....
1.자전거래로 허위거래로 신고된 집이 실거래가로 등록되었기때문..
2. 언론의 부추김...
3.소위 말하는 부동산 전문가라는 사람들의 부추김...
 지금 언론에 보도되고있는 내용을 보면 60프로는 거품이니..
일반 매수자들은 상투 잡지말고 매수에 신중을 기해야 쪽박차지 않는다..

하하2018.01.29. 14:30
인프라를 세금으로 강남3구에 집중하며ㄴ서 강남집값을 잡겠다는 말을 하니 누가믿겠어요올
지하도시를 개발한다 올림픽공원을 개발한다 등등
올림픽운동장 강북으로 이전하고 공공아파트지어서 공급늘리고

뉴맨2018.01.29. 14:29
강남 집값이 급등 또는 거품인이유....
1.자전거래로 허위거래로 신고된 집이 실거래가로 등록되었기때문..
2. 언론의 부추김...
3.소위 말하는 부동산 전문가라는 사람들의 부추김...
 지금 언론에 보도되고있는 내용을 보면 60프로는 거품이니..
일반 매수자들은 상투 잡지말고 매수에 신중을 기해야 쪽박차지 않는다..

소나무2018.01.29. 14:17
부족한거 좋아하네
넘친다 넘쳐
아파트 남아돈다 남아돌아
완전 거품

포청천2018.01.29. 09:51
온천지에 적폐 기레기들~~~

Pazz2018.01.29. 17:54
기래귀 새퀴들....
매일 하는 얘기가 공급부족...공급부족...
에라이 토건족들 광고로 먹고사는 기래기 새퀴들

............................

이온수2018.01.29. 15:46
민주당은 서울집값급등에 중도지지자들 대거 이탈 조짐 심각하게 생각해라 강남권 집값상승에도 강남보수꼴통들은 너희 절대 안 찍는다 모든 수단 동원해 조기에 서울집값 폭락시켜라

참나무2018.01.29. 15:34
이쯤해서 팔고 떠나리...
곧 버블붕괴...

녹림방주2018.01.29. 15:13
찌질하고 정신 나간놈들이 30년 전부터 강남타령한다, 매년 집값 땅값이 오르나고 난리치네,
아파트 몇체빼곤 10년전가격이다, 오히려 강북이 더 올랐다 ♩♪뜰아

러닝맨2018.01.29. 12:39
은마아파트 2년전 7~8억짜리가 지금 14~15억이란다
개포, 잠실 재건축은 1달에 5억이 올랐단다.
강남에 뭔 천지개벽이 일어나기도 한것이냐?
정말 이게 나라냐?

송창웅2018.01.29. 07:12
애쓰네요‥

새벽바람2018.01.31. 00:13
강남 인프라 최고다
살기좋다.  단

지금이 최고라는거다.

사람나이로 지금이 30-40세

기업이 빠져나가고 있다

공실이 테헤란로 25%

기업이 줄고 현재가 최상이면

다음은.   

추격매수를 자제할지어다.

JOE2018.01.30. 10:03
이게 fact 맞네요
수요가 많은데 공급이 없어서 오른다는 말은 그냥 바보같은 소리에요.
인구가 늘어난 것도 아니고 그렇다고 한사람이 두개의 집에 사는것도 아닌데
갑자기 수요가 늘어났다니 ㅋㅋ
투기수요가 늘어난거죠 ㅋ

cmongbsby2018.01.30. 03:19
8.2 대책 세우고 작년 3분기,4분기에 서울시는 강남권 또는 서울시 재건축 대상 여러단지에 안전진단 무더기 통과 시켜 줬습니다.  거기 주민들은 대부분 알고 있습니다. 이는 초과이익 환수제를 피하기 위해 무엇과 결탁했다는 증거 아니면 , 관계자들이 거기 주민이기 때문에 자신들의 이득을 위해 쉽게 통과시킨 거로 보입니다. 반드시 발본색원 하여 관련자 구속 하고 국민의 이름으로 그자들 심판해야 하며 무효처리해야 합닏. 정부부처에서 밝히지 않는다면 JTBC , 그것이 알고싶다 에서 반드시 밝혀야 할 것입니다.

이형6시간전
아파트 가격이 폭등이라면서 왜 자전거래를 하는거냐?
자전거래 조사 들어가니 부동산 문닫고 난리치는데

앞으로 계약서로 신고하는 부동산 거갹말고 취득세와 연동해서 가격 동향 파악하자
부동산 투기꾼 도와줄 생각 아니라면 거래가 신고제 하지말고 취득세와 연동하라

janggysu3시간전

강남에 수백명, 서울 전역에 수천명
부동산 브로커=악질 투기꾼이 수십년
나라를 망치고 있다. 정부도 알고 있다.

권력을 가진놈들과 한통속이 되어 나라르
말아먹고 있다.  온국민들이 이놈들을
떼려 잡아서 중국에 경제 식민지가
되기 직전의 위기를 극복해야 한다 !

changkysn3시간전

금년말까지 1년간 서울 30만 가구, 경기도 100만 가구
거대 입주 핵폭탄 !

전월세 들 사람들 엄청나게 모자라져서 역전월세 대란 심각, 빈집 투성이
될 수 밖에 없슴 !  원룸과 빌라는 이미 빈집 투성이가 돼 버렸슴 !

건설사와 관련업이 너무나 비대해져서 계속 짓지 않으면 바로 망해
버리므로 계속 지어댈 수 밖에 없어서 이후로 점점 더 증가돼 감 !

5년 임기 경제지표 상승 꼼수위한 매국노 정치꾼과 금융지도자,
매스콤, 건설사, 투기꾼들이 기를 쓰고 감추는 것에 더 이상 속지 말아야 함 !

고은찬5시간전
세금에 장사없다...

전기료 처럼 가중할증 세금 물리면 버틸 부자들 없다...

1년에 3억이내 집은 재산세,보유세로 100만원이내를 낸다면,
6억이내는 5백만이내...10억이내는 천만원이내...20억은 3천만원..50억이내는 1억정도...

이렇게 해마다 세금 걷고, 건보료도 주택가격대비 과중해서 걷으면 세금에 장사없다...
결국 세금에 맞게 가격이 떨어질수밖에 없다...

세금 내는게 집값 오르는거에 비해 턱없이 작으니 다들 버티고 하는거지...돈이 되니깐...

세금하고 건보료를 거품 만큼 해마다 세금 떼가면 버틸놈없다.

hygge3시간전
닥치고 자전거래 조사하고, 가격조작에 가담한 사람들 구속부터 해라

아파트 등기이전완료하고 취등록세 납부 완료된 거난 실거래가에 등록시켜라

그리고 후분양제 도입하면 부동산 문제 절반이 해결된다

sxdca3시간전
강남권 10년만에 최대 입주 물량 쏟아진다고 오늘 팩트에 근거한 기사 나오니까... 지금 이 기사에서는 "일반분양 물량이 많지 않아 실질적인 공급 효과는 크지 않을 것으로.." 어떻게든 팩트 폄하하는 기사 나왔네ㅋ 그동안 투기꾼들이 강남은 입주물량 없어서 오르는거라고 얼마전 까지 떠들던데 팩트는 입주물량 넘친다~

빅신5시간전
전문가 말대로 세상이 굴러갔다면... 세상사람중에 돈없는 사람 없겠다. 스포츠,경재 모든 전문가들은 바람잡이일 뿐이다.

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