대전 신세계백화점 인근 초특급상가 분양 (엑스포생활권 상권분석)

[대전 상가 박사]

안녕하세요.
오늘은 엑스포생활권(도룡동) 상권 분석을 해보겠습니다.

먼저 엑스포생활권(도룡동)을 보도록 하겠습니다.

대전 엑스포생활권(도룡동)

언뜻보면 배모양을 하고 있습니다.
이곳이 현재 뜨거운 이유는 엑스포재창조사업 때문인데요.
그중에서도 신세계백화점으로 대변되는 사이언스콤플렉스와 대전의 향후 100년을 책임질 MICE(마이스)산업의 중심이 되는 국제전시컨벤션센터가 가장 핵심이라고 할 수 있습니다.

위의 지도를 잘 보시면 신세계백화점과 국제전시컨벤션센터 사이에 기초과학연구원이 있는 것을 보실 수 있습니다.

엑스포생활권(도룡동)상권은 기초과학연구원을 중심으로 좌우로 나뉩니다.

신세계백화점 상권과 국제전시컨벤션센터 및 엑스포기념공원 상권

위의 지도에서도 보시는 봐와 같이 엑스포생활권(도룡동)의 중심은 엑스포기념공원입니다.
하지만 상권의 나눔 역할은 중심인 엑스포기념공원이 아니라 기초과학연구원이 될 것입니다.
이 기초과학연구원을 기점으로 좌측은 신세계백화점 단일의 백화점 상권, 우측은 국제전시컨벤션센터 및 엑스포기념공원이 있는 일반 상권으로 나뉘게 됩니다.

왜 이렇게 나뉘냐구요?

이유는 간단합니다. '사람이 자동차가 아닌 도보로 움직이는 상권인가?'를 기준으로 하였습니다.
'상권'이라 함은 '사람이 도보로 이동하여 계속적인 연속성을 가질 수 있는가?'이기 때문입니다.
위 지도를 보면 알겠지만, 신세계백화점과 엑스포기념공원 중간에는 기초과학연구원이 있기에 도보로 이동시 흐름이 끊기게 됩니다.
물론 도보로 이동이 가능합니다.
하지만 이는 '신세계백화점을 꼭 가야지'하는 목표가 있어야 합니다. 주변을 쇼핑 또는 즐기면서 자연스러운 이동은 불가능합니다. 물론 신세계백화점에서 엑스포기념공원으로의 이동도 같습니다.
이것이 엑스포생활권(도룡동) 상권을 두개로 구분하는 이유입니다.

그럼 하나씩 보도록 하겠습니다.

신세계 사이언스 콤플렉스 최종 조감도

1. 신세계백화점(사이언스 콤플렉스) 상권

사이언스 콤플렉스는 올 5월 28일 착공을 시작하여, 2021년 5월 31일 완공을 목표로 지금 한창 공사를 하고 있습니다. 대전에서 2048년까지 장기 임대를 하여 사용을 하게 됩니다.
총 6000억원의 사업비가 들어가는 초대형 공사로, 완공 후 근무하게 될 인원은 상시 근무인원만 약6500명이 될 것입니다.

이곳에는 특급호텔이 들어오는 대전 최고 193m 높이의 사이언스 타워와 현재 대전에서 가장 큰 겔러리아 타임월드 백화점 보다 6배 큰 신세계백화점이 들어옵니다. 사이언스 타워는 지하 5층 지상 43층 높이로 층별 예상 배치는 다음과 같습니다.

백화점에는 대규모의 명품매장은 물론이고 대평 아쿠아리움과 야외 정원에는 공룡테마파크가 들어오게 될 것이라고 합니다.
아마도 이 거대한 백화점은 대전뿐만 아니라 충남북과 전북, 경북까지 유통시장의 판도를 바꾸게 될 것 같습니다.

여기서 주목해야 할 것이 있습니다.

이곳은 시간적 제한이 있는 "백화점 상권"이라는 것입니다.
아시다시피 백화점은 영업시간이 오전 10:00 ~ 오후 08:30으로 정해져 있습니다. 백화점 내의 식당 같은 경우에는 백화점 폐점 후 1시간~2시간 정도의 시간을 더 줄 뿐입니다.
이것은 바로 10시 이후 피크가 되는 먹거리 상권이 없다는 것입니다.

2. 국제전시컨벤션센터 및 엑스포기념공원 상권 

엑스포 기념공원 예상도

엑스포 기념공원은 대전시가 한빛탑 주변을 워싱턴 기념탑이 있는 공원을 벤치마킹하여 위싱턴과 같은 기능을 할 수 있도록 하는 대전 최고의 힐링 공간이 될 것입니다.
규모는 12만161㎡로 엑스포재창조사업 부지 중 20%에 해당되며 완공시기는 2021년입니다. 
주요시설로는 ①한빛가든(산책로 5,212㎡) ②광장(다목적광장 7,167㎡) ③정원(음악분수 1만5,112㎡) ④과학관(첨단과학관 1만1,600㎡) ⑤기념관(엑스포기념관 9,211㎡) ⑥주차장(1만6,000㎡) ⑦별빛정원(토피어리공원 8,044㎡) 등 총7개 구역으로 구성됩니다. 
사업비 총 260억원으로 이 중 약 100억원 가량은 신세계가 기부체납 형식으로 부담한다고 합니다.

이 곳을 주목해야 할 이유는 대전 시민들의 휴식공간일 뿐만 아니라, 각종 야외 행사가 이루어 질 수 있다는 것입니다. 국제전시컨벤션센터와 연계된 대규모 야외 행사 뿐만 아니라, BTS와 같은 국내 아이돌들의 공연 등이 가능하다는 것입니다. 현재 전세계적으로 폭발적 인기를 모으며 그 자체가 브랜드인 K-Pop을 담을 수 있는 곳이 대전에서는 바로 이곳 엑스포 기념공원이 될 수 있다는 것입니다.

엑스포 기념공원!!!

이 곳은 엑스포재창조 사업 중에서 가장 도드라지지 않았던 곳이지만, 제생각에는 엑스포 기념공원이야 말로 대전을 K-Pop의 명소로 만들 수 있는, 그리하여 전세계 관광객을 모을 수 있는 숨은 진주라고 생각합니다.

대전무역전시관 외벽에 걸려있는 대전국제컨벤션센터 건립 안내

대전 국제전시컨벤션센터는 다른 말이 필요없는 엑스포재창조사업의 끝판왕이라고 볼 수 있습니다.
현재 한도시의 운명을 좌우할 수 있는 4차산업인 MICE산업의 핵심이니까요.

국제전시컨벤션센터는 규모 : 지하2층, 지상4층 (연면적 2만7,000평), 완공시기 : 2021년 6월, 사업비 : 954여억원, 근무인원 : 약300여명(상시 근무인원)으로 옆에있는 DCC와 연계한 중부권 최대의 마이스 산업 단지로 조성될 예정입니다.

기존의 컨벤션센터와 비교하여 보면 다음과 같습니다.

연간 방문객 1천만명 이상, 생산유발효과 1조8천억원 예상

바로 이것이 엑스포생활권(도룡동)을 백화점 상권과 일반 상권으로 나누는 기본 요소가 됩니다.

엑스포기념공원과 국제전시컨벤션센터를 찾은 사람들의 1차 소비 상권은 어디가 될까요?
그리고 신세계백화점 근무자 뿐만 아니라 엑스포재창조 사업지역 내에 근무하는 사람들이 퇴근 이후에 찾게될 1차 소비 상권은 어디일까요?

바로 국제전시컨벤션센터가 포함되어 있는 일반 상권입니다.

여기에 혹자는 이렇게 말합니다.
"신세계백화점과 하등의 관계가 없네~ 그런데 왜 신세계백화점을 강조하지?"

네! 엄밀히 따지면 위에서도 말했듯이 엄연히 다른 상권으로 상호간에 고객의 이동은 희박합니다.
당장 대전의 겔러리아 타임월드와 그 주변의 상권을 봐도 알 수 있으니까요. (백화점 쇼핑객이 주변상권으로의 이동은 희박함)

백화점 주변 상권은 먹거리 중심입니다.

백화점 주변 상권은 백화점 영업이 막바지로 치닫는 시간부터 시작하는 먹거리상권 중심입니다.
신세계백화점에 근무하는 1만명 이상의 사람(상시 근무인원 및 서브 인원 포함)들은 근무 후 주로 어디에서 소비를 하게 될까요? 그리고 다른 엑스포재창조사업지 내에 근무하는 사람들은 퇴근 후 어디로 갈까요? 이들만 해도 하나의 상권을 구성하는 아주 중요한 요소입니다.

하지만 신세계백화점이 엑스포생활권(도룡동)에 영향을 주는 가장 큰 요소는 이것이 아닙니다.

자료를 보겠습니다.

신세계 센텀시티점 주변의 공시지가 변화

센텀시티 내에 있는 오피스텔의 개별공시지가 변화입니다.
위치는 우동 1508번지로 2007년 5월부터 2018년 5월까지의 개별공시지가 변화입니다.
빨간 테두리안의 2009년은 신세계백화점 센텀시티점이 오픈한 해입니다. 이때의 가격을 보면 ㎡당 2,250,000원인 것을 알 수 있습니다. 그로부터 10년 뒤인 올해 2018년의 가격을 보면 ㎡당 7,387,000원입니다.
이는 10년 사이에 ㎡당 5,137,000원 (약3.3배) 상승한 것으로, 평으로 환산 시 평당 16,982,000원 상승한 것입니다.

대구 신세계백화점 주변의 공시지가 변화

대구 신세계백화점이 있는 곳의 오래된 건물의 공시지가 변화입니다.
위치는 신천동 381-3번지로 2014년 1월부터 2018년 1월까지의 개별공시지가 변화입니다.
 2014년은 대구 신세계백화점 착공이 있는 해입니다. 착공한 해부터 2018년 1월까지 ㎡당 1,002,000원 상승 한 것으로, 평으로 환산 시  평당 3,312,396원 상승한 것입니다. 이곳은 1990년 ~ 2011년까지는 연평균 ㎡당 29,000원의 지가 상승이 있던 곳이였습니다.

신세계백화점은 엑스포생활권(도룡동)의 지가를 상승시킵니다!!

바로 이것이 신세계백화점이 엑스포생활권(도룡동)에 영향을 주는 가장 큰 요소입니다.
아직까지는 신세계백화점이 이곳 부동산에 미치는 영향은 극히 미비합니다. 특히 이곳 대전의 특성상 타지역보다 느리게 진행 될 것입니다.
하지만, 내년(2019년) 하반기 쯤에는 어떻게 될까요? 그리고 신세계백화점이 오픈하는 2021년 이후에는 어떻게 될까요? 신세계백화점이 오픈하고 약 2년이 지난 2023년에는? 부산처럼 평당 16,982,000원(공시지가 기준)이 오를지, 대구처럼 평당 3,312,396원(공시지가 기준)원이 오를지는 아무도 모릅니다. 

부산 만큼은 아니지만 대구보다는 많이 오를 것이라고 판단됩니다. 이유는 부산은 솔직히 비정상적으로 상승을 한 것입니다. 백화점으로 인한 지가상승은 대구가 정상적이라고 할 수 있죠. 하지만 엑스포생활권(도룡동)의 특징은 부산의 센텀시티와 아주 유사합니다. 향후 발전도 부산의 센텀시티와 같은 방향으로 나갈 것입니다. 바로 이점이 대구보다는 지가상승이 더 높을 것이라 판단하는 이유입니다.

백화점이 들어서면 주변의 지가는 무조건 상승합니다!!

엑스포생활권(도룡동)에 관심을 가지고 집중해야하는 또 다른 이유입니다.

위에서도 언급했지만, 신세계백화점은 대전시에서 땅을 30년 임대하여 건설합니다. 그리고 엑스포재창조사업지는 모두 국가소유의 땅입니다. 즉 이곳은 일반인들이 개인소유가 불가능 하다는 것이죠.
개인소유가 가능한 곳은 국제전시컨벤션 및 엑스포기념공원 상권 즉 일반상권 뿐이라는 것입니다.

국제전시컨벤션센터 및 엑스포기념공원 상권(일반상권)

위의 지도에서 볼 수 있듯이 일반상권의 메인도로는 ①번 도로입니다. 국제전시컨벤션센터와 엑스포기념공원에서 일반 상권으로 오는 직접도로이기 때문입니다. 이 ①번 도로를 중심으로 골프존, 웰츠타워, 코아루, 하우스디 라파예트, 로컬푸드가 있습니다.

이 상가들 중에 메인은 어디가 될까요?

상가 갯수로 보도록 하겠습니다. 골프존, 웰츠타워, 코아루, 로컬푸드는 각 건물당 상가가 20~30개 수준입니다. 전문성과 집약성이 다소 떨어진다고 할 수 있죠. 위의 일반상권에서 메인은 상가 230개가 몰려있는 하우스디 라파예트라고 할 수 있습니다. 일반상권에서 가장 큰 규모의 상가건물이고, 특히 160m의 직선 쇼핑 거리에 230개의 상가가 자리잡고 있기에 집약성과 다양성을 엑스포생활권(도룡동) 내에서 신세계백화점 다음으로 가지는 곳입니다.

도룡 하우스디 라파예트 조감도

일반상권에 위치한 상가, 오피스텔, 아파트는 모두 가치가 오를 것입니다!!

신세계백화점의 영향은 모두 받을 것이기 때문입니다.

하지만 그 중에서도 상승을 이끄는 대장주가 있습니다. 상가의 대장주는 하우스디 라파예트입니다.
지금의 부동산 투자는 여러채를 가지는 것이 아니라 똘똘한 한채를 가지는 것입니다.

선택과 집중이죠!

부동산 투자를 생각하고 있습니까?

지금이 바로 투자를 하실 타이밍입니다!

도룡 하우스디 라파예트에 투자하십시오!!!

엑스포재창조사업에 대한 자세한 내용은 여기를 보시면 아실 수 있습니다. http://blog.naver.com/mlime