임차권등기,이의신청, 주택도시보증공사 보증채무이행예고,답변서제출( 경매로 빌라 낙찰을 받고 좋았던건 딱 하루~) 머리아픈 이야기(2)

[성공한다. 나는]

안녕하세요~

고시탐탐 성부자입니다.

낙찰, 머리아픈 이야기 이어갑니다.~~

경매로 빌라 낙찰을 받고 좋았던건 딱하루~ 머리아픈 이야기(1)

안녕하세요~고시탐탐 성부자입니다.경매에 입문한지2달

16번의 패찰을 맛보고 드디어 올4월에 빌라를 법인으...

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2탄 이어갈게요~~~~

2020년

5월18일 전세기간 2년만료.

5월26일 경락잔금.

6월15일에 바로 주택보증공사가 세입자를시켜 임차권등기를 신청을하게됩니다.

법원은 현소유자를 이행 대상자로 보고 결정문을 내어줍니다.

제가 보기엔 법원 실수 같은데 법원직원은 경매물건인지 확인을 안한다고 하네요

경매 진행건인지 확인도 안하고 그냥

진행을 시키는거죠.

그럼 다가구 등 여러세대가 있는물건을 낙찰받는 사람은 임차권등기를 하게되는경우 어떻게 처리를 하시는건지 물었더니 자기들은 그런거 모르니 이의신청을 할거면 이의신청을 하라고 합니다.

자주전화를하니 경매계고 임차권등기계고 사건번호얘기하면 슬쩍 한숨도 쉬더라고요

청천병력같은 결정문을보고 법무사며 행복재테크며 나름대로 물어보고 하는데 (이럴때 물어볼데가있다는게 많은 위안이 되더라고요)

법무사도 이런경우는 처음이라고 하고 ,행복재테크의 Law빈훗님도 법원이 이걸 내주면 안되는데 한것같다 이의신청을 해보라고 하시고 , 다른 회원분들도

이런경우는 처음이라고 다들 제가 잘못 권리분석을 한게아닌가 하셔서 물건번호도 오픈을 해서 상담을 받았답니다.

결국은 이의신청을 하는수밖에없다는 결론으로 법무사님께 여쭤보면서 이의신청서를 제출하게됩니다.

경매정보지 , 매각허가결정문 ,물건의표시, 낙찰영수증, 매각대금완납 영수증 등 제가 낼수있는자료등을 전부 복사해서 제출을하고

내용도 상세하게

언제 경매로 낙찰을 받았고

언제대금납부를했으며 현재 배당을 기다리고있다

경매로 낙찰을 받은 물건에는 잔금납부시 자동으로 명의자가 바뀌는데 경매물건에 임차권등기를 하게되면 선의의 피해자가 생기게된다 .

그러면 누가 주택을 낙찰 받겠는가?

경매에서는

(주택임대차보호법 제3조4항에따라 양수인은 임대인의지위를 승계한다 이에전세보증금 반환채무도 승계한다)는 적용을 하면안된다고 본다(특히 권리가없는 후순위 일경우엔)

이에 임차권 등기 결정문의 취소의 건을 제출하는바입니다.

(셀프소송의기술 책이 도움이되었습니다.)판사가 자료열람을 따로 안해도 될정도로 한번에 보면 알기쉽게 모든걸 제출해주는게 좋다고 합니다.

법원의임차권등기 결정문이 나온이상 이의신청에대한 결정이 나올때가진

불안한나날을 보내게됩니다.

배당 기일을 기다리는데 하루하루가 얼마나 긴지 ~~

차라리 배당을 받아버리면 끝나는건데 사실 임차인 소액보증금 다음으로 당해세가 있는데

법원은 배당기일3일전에나 알려줄수있다며 알려주질않아 보증금 일부를

못받는지 다 받는지도 알수가없는거죠~~

물론 후순위라 일반적이면 신경 안써도 되지만 임차권등기가된이상 소송으로 갈수도있는 문제 .

다른사람은 명도가 문제라는데 우리는 명도도 명도지만

배당을 받아야 집을 얻을수있다는 임차인도 얼마를 받는지 몰라 집을 못 얻는다고

버티는중이라 배당일만 눈이 빠지라 기다리게 됩니다.

그러는와중에 이번엔 임차인 전세 대출을해준 국민은행에서 주인이 바뀌니깐

(주택임대차보호법 제3조4항에따라 양수인은 임대인의지위를 승계한다

이에전세보증금 반환채무도 승계한다.)를 주장하며 채권양도금액을 임차인한테 주지말고

국민은행에 달라고하는내용문이 도달.

이리저리 전화를 하는데 국민은행도 경매로 진행되는

사례가 처음이라 모르겠다고하고 . 참 ~~

산넘어 산이 아닐수없지요

그냥 답변서는 보냈죠

경매자료등이랑 경매진행중이다라고.

그러는 차에 이번에는 또 주택보증공사에서

전세보증금반환보증 채무이행예고(최고)를

보내 옵니다.

7월2일까지 임차인에게 보증금을 반환하라고 못할시 사유를 증빙자료와 함께

서면으로 제출하고 그 날짜 까지 반환못하면 자기네가 갚고

우리에게 구상권을 갖는다는 블라블라~~~~~~~~~

이런(XXXXXXX)욕이 절로 나와요

이제는 이리저리 안물어보고 보증공사에 전화를 합니다.

전화로 따지니 자기네도 이런경우가 처음이라네요~~

오히려 담당 직원이 쩔쩔 맵니다. 시키는대로만 하는거니 ......

결국 답변서, 이의신청, 사유서 ,내용증명 등등 우체국에 불이나게 다니고는

배당기일이 7월3일에 잡히게 되지요

3일전 나보다도 보증공사가 X줄이탔는지 임차인 배당금액을

먼저알아보고는 전화가왔답니다.

명도확인서를 임차인을 주면 안되니 자기를 만나서 달라고,

무슨소리!!

나는 임차인에게 주어야 되는것을.

아무리 채권 양도가 되었어도 3자대면으로 임차권등기 해지서류와 명도확인서랑 인감증명서를 맞교환하지 않으면 못준다 (이거중요합니다.!!)

그리고 임차인이 짐을 배당일에 빼지 않으면 명도확인서를 줄수없다고 못을 박았죠

임차인은 집을 얻는 시간을 달라는데 실은 줄예상도 했거든요 .

(돈에맞춰서 간다기에 보름정도?안나가면 이사비도 조금줄예정)

보증공사가 배당을 늦게 받아가면되는거니깐요~~~~~

ㅎㅎ 그게 우리맘대로 되는게아니더군요

보증공사가 임차인을 알아서 명도를 하더라고요 공과금정산이며

집도 얼마나 깨끗하게 해놓고 나갔는지(이거 하난 정말 마음에들었지요)

보증공사는 배당일에 배당을받아야하는 회사라는겁니다.

회사이니깐 임차인 사정 안봐주고 .. 제까닥 처리를 완벽하게하고

우리를 기다리고있지 뭡니까

결국 맞교환으로 배당전에 해결보고 임차권등기 해지 신청을

우리손으로 하고나서야 맘편히 잤답니다. (임차인은 부모님댁들어가고)

짜증내던 김기사랑(남편) 안싸운것만도 다행이지요

사업상 법원을 필요로하는경우가 많아 남편도 법원이 처음은 아니지만

사건내용들이 다르니 대처하는방법도 다르고

남편도 이렇게 힘들게 사업을 하겠구나 싶은마음에 이해도 하게되고

저도 이론만 접하다 경험으로 제대로 배웠답니다.

전적으로 혼자 처리를 해보며 느꼈습니다.

경매를 하다보면 부딫히는 일들이 무수히 많은데 이렇게 하나씩 풀려고 노력하다보면

내가 성장해서

좋은 투자자가 되어있지않을까?

여튼 흰머리는 더 늘어났습니다.주름도 더불어서~

다끝나고 잊고있다가 여름휴가차 시골내려 가려는데 우체국에서 법원 등기도달

찾아가라는 문자가옵니다.

자라보고 놀란가슴 솥뚜껑보고 놀란다고 둘이서 눈이 똥그래져서는 뭐지? 합니다.

열어보니 부동산인도명령문입니다.

피신청인은 신청인에게 별지목록 기재 부동산을 인도하라.

음ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

벌써 인도 받았시요~ 판사님 ....

혹 경매를 하다 이런상황이 생기면 도움되셨음 좋겠다는생각에 써봤습니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

행복하시고 성투하세요^^

[행복이룸:)]

성나님 소중한 경험글 감사합니다.
후순위 임차인의 보증보험관련하여
보증사의 까알끔한 명도에 대해 배웠습니다^^
역시나 임차인 못지 않게 보증사도 배당이 중요하군요.
감사합니다.

[성공한다. 나는]

임차인대출을 은행에 자기네가 갚았으니깐요~~ 감사합니다 도움되셨으면 합니다. ^^

[깐돌이와달이]

고생하셨습니다

[성공한다. 나는]

긴글읽어주셔서 감사합니다 ^^

[행복한세상]

허..황당하셨겠어요..하지만 마무리가 잘 되셨으니...축하드려요..

[성공한다. 나는]

네 다행히 좋은마무리로 끝났습니다~ 감사합니다 성투 하세요 ^^

[왕이될상]

마무리가 잘 되어 다행입니다
경험담 공유해주셔서 감사합니다
성공한다 나는님^^

[성공한다. 나는]

넵 관심가져주셔서 감사합니다 ~ 성투하세요^^

[린빠빠]

소중한 경험 공유 감사합니다.

[성공한다. 나는]

네 감사합니다 ~~

[돈행크만]

난관이 많았지만 그래도 잘 해결되서 다행이네요. 축하드립니다.

[성공한다. 나는]

네 감사합니다 저도 배웠습니다 이번에 다음엔 매도기 올려드릴게요^^

[유캔두]

아고!!! 고생 많으셨습니다.

좋은 경험담 감사합니다.

[성공한다. 나는]

네 고맙습니다 ~~ 도움되는 글이였음 좋겠네요 ^^ 즐거운 주말 보내세요

[포트랜드]

공무원실수때문에 일이꼬이는 경우 꽤있죠. 이런것도 염두에 두어야하니 참... 고생하셧고 상세한 기록 감사합니다 ㅎㅎ

[성공한다. 나는]

어 네네 고맙습니다 ~~^^

[색채관리]

정말 성공할 수밖에 없으시겠네요~ 정확하고 확실한 마무리에 감탄합니다. 그리고 축하드려요~^^

[성공한다. 나는]

확실한 마무리가 되었어요~ 감사합니다 좋은하루되시고 성투하세요^^

[classic]

여러가지 어려움을 하나하나 직접해결해내셨군요. 축하드립니다.
해결할것이라는 당당함이 글에 묻어있어요^^

[성공한다. 나는]

당당함~설마요~~ 글로서 정리하니깐 그런거겠죠 어찌어찌 부딫혀서 동분서주 하다보니 해결이 되었습니다 ~~ㅎㅎ

[푸동(푸른동해바다가보고싶다)]

생생한 후기감사합니다
어려운 문제를 잘해결하셨네요
역시 부딪치며 배우나봅니다~

[성공한다. 나는]

ㅎㅎ 부딪히면서 배우지만 다시는 안 부딪히고 싶어요~~ 감사합니다 ^^

[빌딩스트릿]

꼼꼼한 후기 감사합니다. 정말 될 수 밖에 없겠다는 생각이 들었어요~

[성공한다. 나는]

ㅎㅎ 감사합니다 ~ 잘 해결된거에 감사해 하고있지요^^

[행복한 지니]

입문중이라 정확한 뜻은 몰라도
읽기만해도 후덜덜ㅜㅜ
마음 졸여 어떻게 대처하셨나요
잘해결되어 다행입니다.

[성공한다. 나는]

ㅎㅎ 나중에 공부에 도움되셨음 하네요 ~~ 이런경우가 잘 없을텐데 그 희소한경우에 저는 해당되어 힘들게 끝을 본거같거든요. 잘 해결되었으니 만족합니다.감사합니다. 공부하셔서 성투하세요 행복한 지니님.

[투자도서관]

아직 겪어보지 못햇지만 성공한다님 덕분에 좋은 간접경험하였습니다
감사합니다^^

[성공한다. 나는]

ㅎㅎ 감사합니다 이런경험 안 하셔야죠. ~~ 성투하세요 ^^

[10억쥬]

글로만 보아도 ㅠ초보눈에는 너무 긴박함과 손에 땀을 쥐네요 ,, 고생 하셨습니다
귀한 경험 이야기 잘 보았습니다 고맙습니다

[성공한다. 나는]

10억쥬님 경험글 잘 읽어주셔서 감사합니다. 좋은 도움되셨으면 하네요~^^ 성투 하세요^^

[겸유]

스펙타클한 경험담이네요!! 나눠주셔서 감사합니다 ^ ^

[성공한다. 나는]

겸유님 . 이런일도 있더라구요. ~ 읽어주셔서 감사해요 .