스크랩 재개발에 관한 질의 응답모음

[정가네]

1. 토지, 장기보유 비중둬야

최근 발표된 공시지가에 따르면 올해 우리나라 땅값이 1990년 이후 가장 높게 상승했다. 부동산시장에서는 "큰 부자는 땅에서 나온다"는 오래된 이야기가 또다시 사람들의 입에 오르내리고 있다.
또 서점가에선 'OO은 없어도 땅은 사라'라는 책이 무섭게 팔려나갔다고 한다.
정부가 집값과의 전쟁을 치르고 있는 사이 약 400조원에 달하는 부동자금이 국가균형발전에 편승한 지역개발 호재를 놓치지 않고 토지시장으로 몰리면서 토지투기 광풍이 전국에 몰아친 것이다.

최근 판교신도시 개발예정지에서 17대째 살았던 토박이 노인이 200억원대의 토지보상금을 받아 돈벼락을 맞았다는 기사는 토지투자에 대한 생각을 많이 하게 한다. 1962년께 약 1만3000평의 땅을 목장으로 활용하기 위해 평당 300원 가량에 사들인 노인이 40여년 만에 200억원 정도 보상받았다고 하는데 무려 5000배가 넘는 수익을 거둔 셈이다.
이를 두고 사람들은 이 노인의 토지투자 비결을 '묻어두기와 정직한 투자, 운' 등 세가지라고 이야기한다. 그렇다. 이젠 토지투자에 대한 생각도 바뀌어야 한다.
우선 투기가 아닌 투자로서 장기 보유에 비중을 둬야 한다.
토지는 주택과 달리 쉽게 팔고 사기도 어려울 뿐더러 단기매매에 따른 높은 세금으로 별 실익이 없다.

다음은 이용목적에 맞는 토지에 투자해야 한다.
개발예정지에 대한 단순 투자가 아니라 토지를 활용해 무엇인가를 할 수 있고, 수익을 거둘 수 있는 곳에 투자해야 한다.
마지막으로 정부의 부동산시장에 대한 정책변화 내용과 주변 개발계획을 면밀히 검토한 뒤 파는 시점을 결정해야 한다. 많은 사람들은 '내가 사면 떨어지고 팔고 나면 오른다'고 생각하고 있다.
이는 운이 나쁜 것이 아니라 빠르게 변화하고 있는 부동산시장의 환경변화에 대처하지 못한 때문임을 인정해야 한다.


2. 정부, 부동산가격 안정 전방위적 대책 마련
강남대체 신도시 후보지 하반기 선정작업 . 주택가격 기준시가 '수정고시' 검토
은행 주택담보대출 실태점검 등 통해 대출억제 .선분양식 거래에 따른 피해대책도 마련
정부 13일 총리주재 긴급 관계장관회의 개최

정부가 강남과 수도권의 부동산가격 급등을 막기 위해 총리주재 긴급 관계장관회의를 개최키로 하는 등 전방위적 대책 마련에 나섰다.
정부는 주택가격 급등지역에 대해서는 국세청 기준시가를 올리는 `수정고시' 방안을 검토하고 있는 등 투기로 발생하는 이익을 철저하게 세금으로 환수하는 방안에대해 고민하고 있다.
또 금융기관들의 주택대출을 줄이는 효과를 얻기 위해 주택담보인정비율(LTV)을제대로 준수하는지에 대한 실태조사를 실시하고 주택을 사고 파는 과정에서 일어나는 대출승계를 억제하는 방안도 타당한지 검토하고 있다.
아울러 서울 주변에 신도시를 추가로 건설하고 강북 뉴타운 개발을 서두르는 한편, 임대형 아파트에 민간의 재무적 투자자들이 보다 적극적으로 투자를 하도록 유도하는 방안도 강구하고 있다.
특히 정부는 강남을 대체할만한 신도시 후보지 선정작업을 올해 하반기에 착수키로 하는 등 공급확대를 위한 신도시 건설을 신속히 추진함으로써 투기적 심리를 진정시킬 계획이다.

12일 재정경제부와 건설교통부, 국세청, 금융감독원 등에 따르면 정부는 13일 이해찬 국무총리 주재로 긴급 관계장관회의를 열어 부동산 가격 불안 문제를 해결하기 위한 대책을 전방위적으로 논의할 계획이다.
정부는 주택가격이 급등하는 지역에 대해서는 국세청 기준시가를 수정고시해 각종 세금부담을 확대하는 방안을 검토하고 있다.
수정고시란 5월초에 기준시가를 확정적으로 고시했으나 그 이후에 가격이 빠르게 상승할 경우 국세청이 다시 고시하는 것으로 지난 2002년 9월과 2003년 12월에 시행된 바가 있다.

국세청 관계자는 "수정고시 방안이 아직 확정되지는 않았다"면서 "그러나 수정고시가 이뤄지면 양도세.취득세.등록세.상속세.증여세.보유세 등에 적지 않은 영향을 주는 등 파급력이 크다"고 말했다.
그는 "양도세가 실가로 과세되는 투기지역이라도 수정고시는 큰 영향력을 발휘한다"면서 "이는 기준시가가 실거래가 신고 여부를 판단하는 검증자료로 활용되기 때문"이라고 설명했다.
그는 이어 "현재, 취득. 등록세는 투기지역에서도 실거래가가 아닌 기준시가를 과표로 삼기 때문에 수정고시가 이뤄지면 이들 거래세는 금방 오르게 된다"면서 "보유세. 상속.증여세도 수정고시의 영향을 적지 않게 받는다"고 밝혔다.
정부는 이와 함께 강남을 대체할만한 신도시 후보지역 선정작업을 올해 하반기에 착수, 최종 확정되는 대로 곧바로 입지확보, 기본계획 수립 등에 들어갈 계획이어서 늦어도 4-5년내에는 주택공급이 가능할 것으로 보인다.
건교부 관계자는 "후보지는 서울근교여야 하며 강남을 대체할 만한 규모여야 하고 그린벨트지역은 제외한다는 3대 원칙을 세워놓고 있다"면서 "그러나 현단계에서 유력한 후보지가 어느 곳인지 밝히기는 어렵다"고 설명했다.
그러나 부동산업계는 과천-안양 사이, 용인 동북부 지역, 남양주 미개발지역 등이 유력한 것으로 내다보고 있다.
정부는 이와 함께 금융기관으로부터 대출을 받아 아파트를 구입한 사람이 좀더 큰 아파트를 구입하기 위해 기존의 아파트와 대출을 묶어 매도하는 `대출 승계'를 억제함으로써 주택수요를 줄이는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
그러나 정부 관계자는 "이런 방안은 시장원리에 위배된다는 의견도 적지 않기 때문에 최종적으로 선택될지는 불투명하다"고 말했다.
다른 관계자는 "금융 측면에서는 은행들이 주택담보인정비율(LTV)을 제대로 준수하고 있는지 등에 대한 실태조사를 통해 대출을 억제하는 방안도 검토하고 있다"고 밝혔다.
정부는 지난 2003년 10.29 부동산대책 직후에도 금융감독원을 통해 17개 은행의 본점과 주택 투기 지역에 있는 영업점 등의 주택담보대출 실태를 점검한 바 있다.
정부는 아울러 부동산 분양. 임대와 관련한 허위. 과장 광고, 부당한 약관 등으로 인한 자영업자와 서민들의 피해를 방지하기 위한 대책도 마련하고 있다.
공정위 관계자는 "부동산 분양. 임대 등에 관한 신문광고 분석 등을 통해 분양.
임대업자의 허위. 과장 광고에 대한 정밀 점검을 했다"며 "이달 말까지는 대책을 확정지을 수 있을 것"이라고 전했다.
공정위는 대책의 구체적인 내용은 아직 결정되지 않았다고 밝히고 있지만 선분양식 거래에 따른 피해, 분양. 임대 정보 부족에 따른 피해, 하자보수를 제대로 받지 못하는 문제, 임대 보증금 손실 피해 등에 대한 대책을 마련 중인 것으로 알려졌다.


3. 강남에 '평당 1억원' 아파트 등장
서초구 반포3단지 초대형 당첨된 16평형 매매가 17억..대형 공급난 우려 탓

강남 아파트 평당가가 1억원(?)을 돌파했다. 초호화판 고급아파트 얘기가 아니다.
재건축을 진행중인 서초구 반포동 반포주공3단지가 버젓이 평당가 1억원을 넘겨 매매가 16억5000만∼17억원에 매물로 나온 것이다.
지금까지 강남 최고급 아파트로 꼽혔던 도곡동 타워팰리스와 대치동 동부센트레빌, 삼성동 아이파크 등도 평당가는 4000만원을 넘지 못했다. 아무리 발전가치가 뛰어난 재건축 아파트라지만 평당가 1억원 아파트는 국내에선 처음 있는 일이다.
일각에서는 89평형과 91평형의 입주 시 평당가가 금융비용과 추가부담금 희소성 발전전망 등을 고려하면 3000만원보다 한결 높은 가격을 형성할 수 있다는 전망도 나오고 있다.
지난달 31일 조합원 동호수 추첨을 끝낸 반포3단지가 평당가 1억원을 돌파한 사연은 간단하다.

89평형과 91평형 당첨 조합원들이 재건축이 끝나면 자신들의 신축아파트 매매가가 89평형은 26억7000만원, 91평형은 27억3000만원으로 평당 3000만원 수준은 될 것이라고 판단했기 때문이다.
이들 조합원들은 재건축 추가부담금으로 종전 16평형에서 89평형으로 옮길 때는 평균 10억3000만원, 91평형으로 갈아타면 10억8000만원 정도 내야한다.
따라서 추가부담금을 뺀 16평형 아파트의 순수 가격은 89평형 배정분은 16억4000만원, 91평형 배정분은 16억5000만원이 된다. 여기에 동호수 프리미엄이 추가돼 최종적으로 기존 16평형의 호가는 16억5000만∼17억원으로 결정됐다. 현재 반포동 일대에는 초대형 평형 배정 매물이 3~4개 정도 나와있다.
아파트 평당가가 1억원을 돌파한 데는 정부의 재건축 규제에 따른 대형평형 공급난이 단단히 한몫 한 것으로 알려졌다.
부동산 컨설팅업체 닥스플랜 봉준호 대표는 "반포3단지 초대형 평형들은 지난 3월 조합원 분양신청 마감때만 해도 추가부담금이 높아 89평형은 미달되고 나머지 평형대도 1.5대1을 넘지 않는 미미한 경쟁률을 보였다"며 "그러나 소형평형 의무비율 등으로 최근 대형평형 공급난을 우려하는 목소리가 높아지면서 평당가 1억원이 넘는 재건축아파트가 등장하게 됐다"고 밝혔다.
조합원 동호수 추첨을 끝내지 않은 반포주공2단지도 초대형 평형 당첨 아파트는 비슷한 수준의 폭등이 예상된다. 지난 2월 동호수 추첨에서 72평형과 81평형은 조합원 신청이 적어 미달됐지만 지금 상황은 정반대다.
전문가들은 이들 아파트도 14억~15억원을 웃도는 가격으로 매물이 나올 것으로 내다봤다.
초대형평형의 최대 아킬레스건인 환금성도 생각보다 나쁘지 않을 것이라는 전망이 잇따르고 있다. 정부의 재건축 규제가 거래 해결사 노릇까지 해주는 셈이다.
현지 중개업소 관계자는 "서초구 일대는 재건축으로 공급되는 80평형대 이상 초대형평형이 향후 6~7년간 300~400가구 정도에 머물 전망"이라며 "이는 수요에 비해 턱없이 부족한 수준으로 거래에 큰 문제가 없을 것"이라고 말했다.
한 부동산 관계자는 "이 같은 가격은 세계적인 고급 주택가인 뉴욕 맨해튼이나 L.A. 베버리힐스를 능가하는 수준"이라며 "이런 집은 결국 어설픈 주택정책이 낳은 기형아"라고 질책했다.

4. 부동산은 과학이다

나는 선거 철에 이해가 안 되는 것이 있다. 선거에 나와서 비싼 공탁금을 걸고 고생하다가 3등을 해서 돈을 날리는 사람들을 보면 선뜻 납득이 되지 않는 것이다.
선거의 승패는 일단 당이 좌지우지하고 자신이 출마하면 대강 몇 등 정도를 할 것이라는 것쯤은 사전에 조사되기 때문이다.
물론, 다음 선거를 위하여, 경험을 축적하기 위하여, 혹은 돈이 많기 때문에 등등이라고 이야기한다면 별 할 말은 없다. 그러나, 과학적 사고로는 견적이 안 나오는 일이다.

부동산도 선거와 똑같다.
물건을 팔기 전에 또는 아파트 모델하우스 문을 열기 전에 사전 조사를 충분히 하면 어느 정도 사람이 몰리고, 어느 정도 분양이 될 것인가가 거의 다 예측이 된다. 땅을 사기전에도 사람들을 모아 놓고 앙케이드 조사를 해보면, 이 땅에 이런 건물을 지을 경우 어떤 결과가 나올 것인가가 대략 다 예상되어 진다.

거평그룹의 나승렬 회장은 초등학교 밖에 못 나온 사람이다.
그러나, 그는 주산, 부기, 회계에 매우 뛰어난 소질이 있었다고 한다. 부기 학원 출신으로 한국전자, 롯데삼강 등의 기업에서 경리 과장이라는 이력을 가지고 있다.
그가 부동산 업자로 변신하여 서초동 센츄리 오피스텔로 히트를 치고, 돈을 벌어 동대문 덕수중학교 부지를 서울시로부터 분양 받아 거평프레야를 지을 계획을 세운 뒤, 3개월 동안 하루도 빠짐없이 커피 80잔씩을 마셔대며 동대문 시장 상인들과 끈질기게 대화를 나누었다.
“이 곳에 이런 건물을 세워서 이렇게 분양하면 어떨까요?” “가격이 이 정도면 사시겠습니까?”
그는 혼자서, 혹은, 조직적으로 철저히 조사하고 분석 한 후, 동대문 최초의 백화점식 신식 상가, 거평프레야를 건축 및 분양함으로써 말 그대로 대박을 터뜨렸다. 부동산학적으로 볼 때 그는 대단히 과학적인 사고를 가진 사람이라 할 수 있다.
1998년, IMF로 거평그룹이 몰락하자 거평이 소유한 부동산에 사람들의 관심이 끌렸다. 그 중 가장 대표적인 것이 여의도역의 거평마트 (구, 라이프 쇼핑) 이다.
역 출입구에 접해 있을 뿐만 아니라, 입지가 뛰어나고 미성 577세대, 광장 744세대의 단지를 커버할 뿐 아니라, 대지가 5,776평, 건물 3,349평, 지하 1층, 지상 5층 규모인 거평마트는 누가 봐도 초우량 물건이다.

거평마트가 시중에 나오자 외국계 투자 은행 중에 '여우'로 통하는 골드만삭스가 자산관리공사를 통해 담보부 부실 채권으로 이 물건을 재빠르게 낚아챘다.
시중 은행에 저당 잡힌 400억원 정도의 저당권을 200억원 정도에 일시불, 땡처리로 매입한 것이다. 그리고는 줄줄이 설정되어지고 연처럼 걸려있는 압류, 가압류, 전세권, 근저당 등을 정리하고자 경매에 집어 넣었다.

당초 감정가는 363억 4천만원, 감정가대로 낙찰이 된다면 골드만삭스는 그대로 163억원의 돈을 버는 것이고 예상가 이상 내려가면 낙찰을 받아 상가를 분양할 심산이었다.
2001년 3월 부동산이 아직 방향을 잡지 못한 탓인지 2차 유찰되었다.
골드만삭스는 3차 입찰에 참여하여, 최저가인 234억원을 써내었고, 감정가의 64%에 거평마트를 낙찰 받았다.
그리고는 K부동산신탁을 끌어들여 건물 전체를 6개월간 리모델링 한 후, 건물 이름을 아일렉스로 바꾸고 분양하여 500억원을 벌어들였다.
분양 당시 1층 분양가는 평당 5천만원이었으나, 몇 달 후에 평당 8천만원까지 뛰어 올랐다. 아일렉스가 전층 전 점포를 분양하는데 걸린 시간은 겨우 30일이었다.

부동산은 거평마트의 진행 과정에서 보듯이, 타고난 감각과 판단력, 약간의 수학과 회계, 정확한 분석력을 골고루 필요로 하는 종합 사이언스 (Science)다.

5. 울산지역 분양활기 값도 '껑충'
올 연말까지 아파트·주상복합 1만여가구 공급
최고 평당 800만원선… 주변매매가 2배 육박

울산지역 분양이 활기를 띠면서 분양가도 가파르게 오르고 있다.
12일 부동산 업계에 따르면 울산지역 분양 물량은 연말까지 1만 여가구에 달한다. 분양가도 꾸준히 상승, 평당 900만원에 육박하고 있다.

◇분양 잇따라 대기=아파트와 주상복합 아파트를 포함 1만여 가구가 연말까지 공급될 예정이다.
주상복합 아파트 물량이 이어질 예정이다. 진흥기업이 우정동에서 ‘마제스타워’(33ㆍ52평형 396가구)를 분양하고 성원건설이 삼산동에서 45~95평형 188가구, 롯데건설이 성남동에서 55~92평형 132가구를 잇따라 선보인다.

아파트는 신흥주거지역으로 떠오르는 북구에서 대거 공급된다. 대우건설이 이달 중 매곡동에 28~40평형으로 구성된 ‘매곡 푸르지오’ 1,137가구를 공급하고 10월께 현대산업개발이 달천2차 아이파크(36~43평형 954가구), 11월 한신공영 휴플러스(25~33평형 499가구)가 잇따라 선보인다.

또 울주군 범서읍 구영지구(22만평 규모)에도 3,700여가구가 공급된다. 동문건설이 굿모닝힐(27~35평형 731가구), 대우건설 구영2차 푸르지오(27~45평형 662가구), 호반건설산업이 베르디움(648가구), 우미건설이 이노스빌(614가구, 693가구), 제일건설이 풍경채(413가구)를 분양한다. 당초 이 달 중순께 분양승인을 받고 이 달 말부터 본격적인 분양이 가능할 것으로 예상하고 있다.
울산 지역 최고의 입지를 갖춘 것으로 평가받는 남구 야음동 주공1단지를 재건축하는 야음동 ‘롯데캐슬골드’도 이달 중 24~58평형 2,421가구(일반분양 556가구)가 공급될 예정이다

◇분양가 가파르게 상승=분양도 가파르게 오르고 있다. 최근 공급된 아파트는 평당 분양가가 500~800만원으로 울산지역 아파트 평균매매가(평당 289만원)의 2배에 육박하고 있다.
도심지인 남구는 평당 700~800만원, 외곽지역인 북구와 울주군 지역 분양가도 600만원대에서 책정되고 있다. 이 달 중 중구 우정동에서 공급 예정인 고층 주상복합 ‘마제스타워’는 아파트가 평당 700~800만원, 오피스텔도 평당 600만원 대에서 분양가가 책정될 것으로 예상되고 있다.
분양권 가격도 크게 올랐다. 지난해 초 남구 신정동에서 거품 논란 속에 분양된 ‘롯데 인벤스가’는 89평형은 프리미엄이 9,500만원 붙어 7억9,300만원(평당 890만원), 55평형이 7,500만원 올라 4억6,000만원(평당 836만원)에 거래되고 있다.

이에 따라 해당 자치구에서는 건설업체와 재건축 조합의 고가 분양가 책정 자제를 요청하는 한편 분양가가 높은 일부 단지는 세무조사를 의뢰하는 등 강력하게 대처하고 있어 귀추가 주목된다.


6. 재개발에 관한 질의응답 모음

1. 문) 한 건물에 지분이네사람으로 되어있습니다 재개발 시 분양권은하나 라고 하는데 알고싶습니다 82년 준공이고요

답)하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 분양자격은 하나만 주어집니다.
단, 공유지분으로 소유한 토지의 면적이 90평방미터 이상일 경우에는 분양자격이 각각 주어집니다.
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2. 문)저는 살던 곳이 재개발이 진행되던 곳에 살던 사람입니다(세입자)
그런데 피치 못할 사정으로 인해 본인만 살던 곳에서 다른 곳으로 전입을 하게되었습니다(타지역으로 전입)
95년도에 전입해서 살았으니까 만10여 년이 되었네요
그런데 지금은 집사람이 세대주로 되어있고요-(아이들 하고요. 집사람도 결혼 후 제 앞으로 전입이 되어 있다가 제가 혼자 전입을 하니까 자동으로 세대주로 된다 하더군요)
이런 경우 저는 해당이 안되겠지만 집사람은 이주비나 임대아파트 등 보상 자격을 그대로 가질 수가 있나요-(현재 집사람은 그 곳에서 살고 있고요)
또한 집사람도 구역 지정된 곳으로 이사를 다시 해서 전입 신고를 한다면 계속 자격이 유지되는 지도 궁금합니다

답)재개발사업의 임대주택(또는 이주비) 공급대상자의 자격은
정비구역의 지정을 위한 공람 공고일 3개월 이전부터 사업시행인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택 세대주로서 세대별 주민등록표에 부부 또는 직계 존비속으로 이루어진 세대(단독세대주인 경우 30세 이상 이거나 소득세법상 소득이 있는 자) 이어야 합니다.
본인(남편)이 주택을 소유하고 있지 않다면 상기조건에 부합된다고 사료됩니다.
아울러 사업시행인가로 인하여 이주 전까지 거주하지 않으면 상기자격은 주어지지 않습니다.(즉, 이사가면 않됨)
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3. 문) 제가 재개발 예정지에 토지(주택이 없는 나대지)를 88제곱미터를 보유하고 있습니다.
그런데 그 토지에 건물이 없는 관계로 제가 무주택자가 아닌 경우 조합분양대상이 되지 않는다고 규정되어 있는 듯 싶습니다.즉, 유주택자의 조합분양대상인 90제곱미터에 제가 보유하고 있는 토지면적(88제곱미터)이 모자르다는 뜻인 것 같습니다.(서울특별시도시및주거환경정비조례 제24조 제2항 제2호)
또한 저는 다른 곳에 단독주택을 보유하고 있는 상태입니다...

질문 : 그런데 이런 경우 제가 다른 곳에 보유중인 단독주택 중 건물만을 매각등을 통하여 명의를 바꿀 경우, 서울특별시도시및주거환경정비조례 제24조 제2항 제2호의 단서. 즉. .
"법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우"
즉, 무주택자에 해당되어 조합분양대상이 될 수 있겠습니까? 참고로 저는 주민등록등표상 혼자 기재되어 있습니다... 혹시 뭐 5년간 무주택자이여야 상기 조례의 단서에 해당된다는 법규가 있다고 들은 것 같아서 질의드립니다..

답)조례규정 '사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우'에 해당하게끔 한다면 분양자격이 주어지겠지요.
다른 방법으로는 동일 구역 내 나대지 2평방미터 이상 되는 토지를 매입하시면 됩니다. 구역 내 소유토지의 합이 90평방미터가 넘으면 되므로 부족 분의 나대지를 추가 매입하는 것이 좋아 보입니다.
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4. 문) 현재 재개발(구역지정준비중)구역 내 대지102 평 위에 건물이 2 동 있습니다
대지를1대1로 분할하면 모양도 좋고 현재 출입문도 따로따로 되어있습니다,
분할동시 자식에게 상속하여 입주권 하나를 더 받고 싶습니다
구역지정 되기 전까지 대지분할이 가능한 줄 아는데 맞습니까?

답) 동일 지번에 분할되지 않은 2동의 건물을 지금 싯점에 분할한다고 하여 분양권이 두 개 나오는 것은 아닙니다.
조례시행일 이후 분할되는 토지나 주택에는 별도의 분양자격이 주어지지 않습니다.
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5. 문) 저희 집은 30년된 다가구 주택입니다.
현재 아버지 소유로 되어 있으며, 형과 누나는 각각 이사하여 1세대를 유지하고 있습니다.
저와 제 동생은 무주택이고요. 앞으로 이 지역을 재개발 아파트 구역으로 지정한다고
이야기가 나오는데 이 주택을 가족구성원(4명)으로 세대분리를 한다면 분양권이 몇개 주어지는지요.
참고로 전체 40평형 주택이며, 5가구로 나누어져 있고 화장실과 부엌이 각각 있습니다.

답)
재개발예정지의 경우 세대분할이 불가능하며 분할하여도 분양권은 늘어나지 않습니다.
즉 이미(2003년12월30일 이전) 세대분할이 이루어진 경우가 아니라면 분양권은 하나만 주어집니다.
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6. 문) 저희 형제가 지금 재개발 구역지정된 곳에 토지를 보유하고 있습니다.
본인 -> 88.2 제곱미터(건물 없음)
본인의 형 -> 66 제곱미터(건물 없음)
두 토지는 공유지는 아니고 분할되어 등기가 되어 있는 상태입니다.
그런데 본인은 다른 지역에 아파트를 소유하고 있는 관계로 재개발 후 아파트 분양자격이 안된다고 하더라구요(기존의 아파트 보유자는 90 제곱미터 이상을 보유해야 한다고 합니다... 서울특별시도시및주거환경정비조례 제 24조에 의하여..)
본인의 형은 무주택자인 관계로 향후 아파트 분양자격이 된다고 합니다.
그래서 제가 본인의 형 지분을 조금 매입하려고 하는데..
이런 상황에서 만약 제가 저의 형으로부터 1평(3.3 제곱미터) 정도를 구입하여 제 소유가 90 제곱미터가 넘는 경우 저도 향후 아파트 분양 자격이 될 수 있겠습니까? 또한 매매가 이루어진 후 저희 형의 아파트 분양 자격은 그대로 유지가 될까요?
요점은 지금 현재 구역지정이 되어 있어서 구역지정 이후 공유지분 매입의 경우에도 조합원 자격이 어떻게 되는건지..
지분이 하나도 없는 자가 구역지정 후 공유지분을 매입하는 경우에는 그 공유 토지에 대해서는 여러 소유자 중 1명만 아파트 분양 대상자로 본다고 하는데..
저의 경우에는 이미 따로 분할된 토지를 가지고 있는 상황에서 조금 부족하여 추가로 매입하려고 하는 것인데 이 경우는 어떻게 되는 것인지...
즉, 제가 제 형 토지를 일부 매입할 경우
저 : 제 지분 공유지분 = 90 제곱미터 이상(나대지)
제 형 : 저와 공유지분 보유 = 60 제곱미터 정도..(나대지)
이 경우 저와 제 형 2명 다 아파트 분양 대상(조합원 자격)이 되는지 궁금합니다..

답) 조례 제24조3항의3에 보면 한 필지의 토지를 조례시행일 이후 공유지분으로 취득할 경우 종전토지의 총면적에 합산하지 않도록 되어 있습니다.
따라서 공유지분으로 추가 취득할 것이 아니라 독립 필지를 부족한 면적만큼 추가 매입하는 것이 맞을 것으로 생각됩니다.....
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7. 문) 제가 살고 있는 지역은 단독주택이 즐비한 신림동의 한 지역입니다.
작년부터 단독주택지 재건축 구역 지정을 위해서 조합원 동의서를 받고 있는 중입니다. 얼마전 단독주택지 재건축이 조금은 쉬어진다는 말들과 함께 구역지정을 위해 발빠르게 움직이고 있는 듯 합니다.
제가 궁금한 것은 단독주택지의 재건축과 재개발의 차이점은 무엇인지 궁금하며, 저희 집 같은 경우는 같은 구역 내에 2가구를 갖고 있는 사항인데 재개발인 경우는 조합원 입주권이 한 장만 가질 수 있다고 알고 있는데 단독주택지 재건축인 경우에도 입주권이 한 장만 가지게 되는 건지요?
도정법 상 재건축과 재개발의 큰 차이점이 무엇인지 알고 싶습니다.
바쁘시지만 자세한 설명을 부탁드립니다.. .

답) 기존의‘도시재개발'에 의한 주택재개발사업,‘주택건설촉진법'에 의한 주택재건축사업,‘도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법’에 의한 주거환경개선사업이 도시및주거환경정비법의 실행(2003.7.1)으로 인해 정비기본계획수립 및 정비구역지정 절차를 거치면서‘주거환경개선사업, 주택재개발사업’,‘주택재건축사업, 도시환경정비사업’으로 세분화 되었습니다. 여기서 재개발, 재건축의 개념은 정비구역지정에 따라 각각 그 의미가 달라졌는데 주로 도심정비기반시설 현황에 따라 구분되어집니다.
즉 정비기반시설이 양호한 지역은 재건축사업으로, 정비기반시설이 열악한 지역은 재개발사업으로 진행되어지는 것입니다.

주택재개발사업
정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.

주택재건축사업
정비기반시설이 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급하는 방법을 말함.

기타 두사업의 세부적인 차이점은 인터넷 등에서 찾아보실 수 있습니다.
재개발사업의 경우 10년마다 세워지는(5년마다 수정. 보완) 도시기본계획에 정비구역으로 지정되어야 재개발사업이 가능합니다. 따라서 거주하고 있는 구역이 이 기본계획에 나와있지 않다면 재개발사업은 불가능합니다.
분양자격의 경우 알고 계신 대로 재개발의 경우에는 동일구역 내 보유주택 수와 관계없이 하나만 주어지며 재건축의 경우에는 2대까지 분양자격이 주어집니다.
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자료출처: 나누어요~☆