스크랩 중개수수료 약정을 공인중개사 자격 없는자와 한 경우의 효력

[타임주택(건물종합)관리]

Case>> 갑은 공인중개사 자격이 없는 데도 부동산컨설팅 업자라고 소개하며 을과 병간의 00빌라의 매매를 중개하였으며 그 중개 대가로서 중개수수료 약정을 하였다.

그 후 갑이 을과 병에게 중개수수료를 지급하라고 청구하였지만, 을과 병은 이에 응하지 않았다.

갑은 중개수수료를 을과 병으로부터 받을 수 있을까?

▶ 대법원은 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결에서 다음과 같이 판시하였다.

부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도․육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 비추어 해석되어야 할 것이다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적․탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 앞서 본 여러 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 위와 같은 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다.

결론>> 갑은 공인중개사 자격이 없는 자로서 갑의 중개수수료 약정은 부동산거래질서의 공정성을 해하므로 그 약정은 강행법규에 반하여 무효이다.

따라서 갑은 을과 병으로부터 중개수수료를 받을 수 없다.

※ 위 판례와 비교해서 보아야 할 최근 판례가 있다.

대법원 2012. 6. 24. 선고 2010다86525 판결

공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다.

이 판결에서는 ‘중개를 업으로 한다'의 의미에 대하여 "영업으로서 중개를 하는 것을 말하며 중개를 영업으로 하였는지 여부는 중개행위의 목적이나 규모·회수·기간·태양 등 여러 사정에 비추어 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이므로, 반복·계속할 의사로 중개행위를 한 것은 물론 비록 단 한 번의 행위라 하더라도 반복 계속할 의사로 중개행위를 하였다면 여기에 해당할 것이나, 그렇지 않고 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다."라고 판시하고 있습니다.

전범진 변호사

서울대 정치학과 졸업

행정고시,사법시험 합격

서울종합 법무법인 변호사

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