숙박시설, 공유오피스 등 다수점유자 건물의 인도청구-법무법인 명도 이상옥 변호사

[김홍진]

명도만 생각합니다. 법무법인 명도의 이상옥 변호사입니다. 

오늘은 점유자가 다수이고, 점유자가 실제로 점유하고 있는지 등 점유상황을 파악하기 어려워 강제집행이 상당히 난해한 모텔, 고시원, 여관 등 숙박시설과 공유오피스 상가(이하 “다수점유자 건물”)의 인도청구에 대해서 살펴보고자 합니다. 

아시다시피, 점유자가 다수인 경우 다수 점유자 모두를 퇴거시키고 해당 점유부분을 인도받기 위해서는 원칙적으로 다수 점유자 모두를 상대로 인도청구를 하여 본안판결을 받아 이를 집행권원으로 삼을 필요가 있습니다. 다수점유자 건물의 경우, 임차인은 임대인과 체결한 임대차계약에 따라 간접점유하고 있고, 그 이외 점유자들은 임차인과 별도로 체결한 계약에 따라 점유를 하게 되는바, 이러한 다수 점유자 모두에 대한 집행권원이 필요하게 되는 것입니다.

그러나 위와 같은 설명은 원칙론에 불과하고, 실제 다수 점유자를 상대로 인도청구를 함에 있어 고려해야 할 요소가 몇 가지 있습니다.

첫째, 단순 점유보조자를 구별하여 이들은 인도청구 상대방에서 제외할 필요가 있습니다. 외형상 어떤 부동산을 점유있는 것으로 보이는 주체가 있다고 하더라도, 법률적 관점에서 이들 모두를 독립된 점유자로 평가하는 것은 아니며, 단순 점유보조자로 보는 경우가 있습니다. 

제195조(점유보조자) 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받어 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다.

예를 들어, 원 점유자와 동거 중 가족들은 가게주인의 직원은 일반적으로 독립된 점유자로 보지 않고, 점유보조자로 판단되므로, 위 가족들과 직원에 대한 집행권원은 별도로 필요하지 않고, 원 점유자와 가게주인에 대한 판결문만으로도 모두에게 강제집행이 가능합니다. 반면, 공동으로 사업하고 있는 공동사업주 또는 부부는 각각 독립된 점유자로 평가되기 때문에 이들 전부를 인도청구 소송의 피고로 삼아야 합니다.

[대법원 1998. 6. 26., 선고, 98다16456, 판결]

【판시사항】

처가 부(夫) 등과 함께 토지 및 건물을 점유·사용하면서 소유자의 명도요구를 거부하고 있는 경우, 소유자에 대한 관계에서 단순한 점유보조자인지 여부(소극)

【판결요지】

처가 아무런 권원 없이 토지와 건물을 주택 및 축사 등으로 계속 점유·사용하여 오고 있으면서 소유자의 명도요구를 거부하고 있다면 비록 그 시부모 및 부(夫)와 함께 이를 점유하고 있다고 하더라도 처는 소유자에 대한 관계에서 단순한 점유보조자에 불과한 것이 아니라 공동점유자로서 이를 불법점유하고 있다고 봄이 상당하다.

모텔, 고시원, 호텔, 공유오피스 등 다수점유자 건물의 경우, 단순 직원의 경우는 이를 상대로 인도청구를 할 필요가 없을 것이나, 투숙객 또는 공유오피스 사업주로부터 일부를 전차(轉借)한 전차인들이거나 그 점유권원을 정확히 알 수 없는 자들은 원칙적으로 독립된 점유자로 보고, 인도청구의 상대방에 모두 포함시키는 것이 바람직할 것입니다. 법원 집행관은 판결 후 집행에 임함에 있어, 불법집행으로 인한 손해배상책임 부담 위험을 피하기 위해, 매우 보수적인 기준으로 점유자를 판단하므로, 집행불능으로 인한 시간 낭비를 최소화하기 위해, 이들 전부를 인도청구의 상대방에 포함시켜야 할 것입니다.  

둘째, 다수점유자 건물의 경우, 사건이 개시된 처음부터 투숙객 또는 전차인들 전부를 상대로 소송을 제기할 필요가 없는 경우도 많습니다. 핵심 점유자(임차인)를 상대로만 인도청구를 하더라도 분위기상 자발적으로 퇴거를 하겠다고 하는 사람도 있으며, 소송비용 등의 부담을 피해기 위해서 자발적으로 인도청구에 응하는 자도 있는 등 여러 케이스가 존재합니다. 

셋째, 파악된 점유자를 상대로 점유이전금지가처분의 집행을 할 경우, 기존에 확인되지 않았던 새로운 점유자가 있는지를 식별하는 과정이 필요할 수도 있으며, 새로운 점유자가 확인되는 경우, 이를 소송상대방으로 편입해야할지 말지 결정해야 하기도 합니다.

넷째, 점유이전금지가처분의 집행이 완료되었다고 하더라도, 나중에 등장한 새로운 점유자를 상대로 승계집행문 부여 신청을 하는 등의 집행과정상 여러 문제가 등장할 수 있으니, 이를 해결할 필요가 있습니다.

이처럼 원칙론적, 이론적 대응방안은 누구나 알고 있는 사실이지만, 다수점유자 건물의 인도청구 사건에서는 구체적, 개별적 상황에 따른 인도청구권자의 소송 전 대응방법과 소송 후 소송기법이 천차만별입니다. 법무법인 명도는 다수점유자 건물의 명도 사건을 다수 처리한 경험이 있고, 사안에 따라 체계화된 대응전략을 구사하며, 부동산전문 변호사와 집행전문가들을 다수 보유하고 있습니다. 

이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.