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[☆알프☆]

고수들은 위기에 투자한다

하반기 부동산 3대 키워드! 경매·오피스텔·급매물

자금여력 있다면 지금이 투자 적기

1 아파트
상반기와 마찬가지로 고가 아파트가 몰려 있는 버블세븐지역(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌)은 약세를 면치 못할 전망이다. 특히 강남권은 하반기에만 2만7000가구가 넘는 대규모 입주물량이 대기하고 있어 가격 하락세는 더욱 깊어질 것으로 예상된다.

대출 및 세금 완화에 대한 정부의 불투명한 입장 때문에 매수세를 찾아보기 힘든 상태에서 새 아파트 입주를 위해 기존 아파트를 처분하려는 일시적 갈아타기 급매물도 속출하고 있다. 강남권 진입을 염두에 두고 있거나 중대형으로 갈아타기 위한 수요자라면 적극적인 매수를 노려볼 만하다.

실제 서울 송파구 문정동 올림픽훼밀리아파트 161㎡(48평)형은 최근 2억원 가까이 떨어진 10억5000만원에 급매물이 나오고 있다. 서초구 잠원동 잠원한신 112㎡(33평)형은 지난해 말 시세가 8억6000만~9억6000만원대였지만 최근 7억원대 급매물이 나온다. 인근 반포동 주공3단지 재건축 아파트가 올 12월 입주를 앞두고 있기 때문이다.

이 같은 상황은 용인이나 분당도 마찬가지다. 판교신도시가 내년 초부터 입주를 시작할 예정이어서 인근의 기존 아파트는 약세가 지속될 전망이다. 광교신도시도 9월께 분양가상한제가 적용된 아파트가 분양되는데, 인근 아파트 가격 하락세에 영향을 줄 것으로 예상된다.

중대형 아파트가 몰려 있는 용인 상현동, 신봉동, 성복동 일대 아파트도 하락세가 계속되고 있다. 성복동 LG빌리지1차 238㎡(71평)형은 지난해 말보다 7000만원 정도 떨어진 8억~9억원대다. 분당 역시 수내동 파크타운대림 158㎡(47평)형이 지난해까지만 해도 10억원 이상으로 거래됐으나 지금은 9억2000만원선까지 떨어졌다. 다만, 용인과 분당의 하락세가 장기적으로 이어지지는 않을 것으로 보인다. 용인은 용인~서울간 고속화도로가 2009년 7월 개통을 앞두고 있고, 신분당선(정자~화서) 연장 호재가 있는 등 교통여건 개선에 대한 기대감이 크기 때문이다. 분당신도시 역시 강남과의 뛰어난 접근성과 교육, 주거환경이 좋아 일정한 가격 지지선을 확보할 전망이다.

3억~6억원 정도의 가격대에서 아파트 투자를 생각하고 있다면, 구로, 금천 일대를 주목할 필요가 있다. 구로구는 강남순환도로, 뉴타운식 광역개발사업과 도림천 복원공사, 영등포구치소 이전 등의 개발호재가 있다. 이들 사업은 현재 진행 중이다. 게다가 이 지역은 구로디지털단지와 접해 있어 직장인 수요가 꾸준하다.

개봉동 현대아이파크 79㎡(23평)형의 경우 올초보다 2500만원 정도 올라 현재 매매가 3억5000만~3억7000만원선을 형성하고 있다. 현대홈타운2차 105㎡(31평)형도 2000만원 정도 올라 4억500만~4억3000만원에 거래되고 있다.

금천구 역시 시흥역 인근 도화부지(2009년 완료 예정)와 금천구청 이전, 시흥뉴타운 등 개발계획이 줄지어 있어 발전가능성이 높다. 독산동 금천현대 122㎡(36평)형은 올초 2억6000만~3억원선에 거래됐으나 6개월 새 4000만원 정도 올랐다. 그렇지만 두 지역 모두 계획돼있는 개발사업들이 빠른 시간 내에 이뤄지기 힘든 만큼 단기간의 시세차익을 기대하는 것은 무리다.

3억원 이하 소액으로 아파트 투자를 고려하고 있다면, 수도권 외곽에 눈을 돌려야 할 것이다. 특히 주목할 만한 지역은 평택과 여주, 이천이다. 평택은 미군부대가 밀집해 있어 군사도시 이미지가 강했지만 최근에는 고덕국제신도시, 미군부대 이전, 황해경제자유구역 지정 등 굵직한 호재로 투자자의 이목을 집중시키고 있다. 평택시 비전동과 지산동은 경부선 전철을 이용할 수 있어 특히 인기가 높다. 비전동 태산그린 79㎡(23평)형이 올 들어 1400만원 올라 매매가가 1억500만~1억1000만원대다.

지산동은 비전동보다 시세가 저렴하고 고덕국제신도시와 신장재정비촉진지구와 인접해 있어 개발 수혜가 기대된다. 우성 82㎡(24평)형이 6개월 만에 3500만원 가까이 급등해 1억~1억1500만원에 매매된다.

여주와 이천은 교통여건 개선의 호재로 주목받고 있는 곳이다. 두 지역 모두 성남~여주간 복선전철(2011년 이후 개통)과 성남~장호원간 자동차 전용도로(2011년 예정) 건설로 투자자의 관심이 집중됐다. 이들 지역은 매매가 대비 전세가 비율이 높아 소형 아파트의 경우 3000만~5000만원 정도만 투자하면 매입이 가능해 소액 투자자들이 관심을 가져볼만하다.

2 재건축, 재개발 투자
재건축시장은 강남권을 눈여겨볼 필요가 있다. 강남은 서울시가 최근 재개발, 재건축 인허가 기간을 기존보다 6개월 정도 단축할 것이라고 발표하는 등 규제 완화에 대한 기대감이 높다. 최근 시세 하락폭이 컸던 둔촌동 주공아파트처럼 대규모 재건축이 이뤄지고 있는 단지의 급매물을 노리거나 재건축 후분양 단지를 주목해볼 만하다. 또한 재건축 가능성이 높은 중층 이하의 아파트 단지도 투자대상으로 꼽힌다. 개포동 주공아파트, 가락 시영아파트, 은마아파트, 잠실주공 5단지, 반포 한신주공 1차 아파트 등은 현재 진행 중인 재건축 아파트 가운데 눈여겨볼 만한 물건이다. 재건축 후분양 단지 가운데 연내 분양되는 곳은 서초구 반포동 주공3단지를 재건축한 자이와 주공2단지를 재건축한 삼성래미안 아파트다.

최근 분양된 반포동 주공3단지 자이 분양가는 116㎡(35평)형이 11억5000만~11억7000만원으로, 3.3㎡당 3300만~3400만원 수준으로 주변의 아파트들보다도 월등히 높은 편이다. 인근의 한양 115㎡(34평)형의 매매가가 8억원, 한신3차 109㎡(32평)형이 9억원으로 자이 분양가보다 2억원에서 3억원가량 낮다. 현재 인근에서 재건축이 진행되는 단지는 반포동, 잠원동 일대 한신아파트와 서초동 신동아 1, 2차 아파트, 우성 1, 2, 3차 아파트다.

강북 재건축 아파트는 호재가 있는 지역을 중심으로 가격 상승이 이어질 전망이다. 지난 6월만 해도 중랑구 청량리~신내간 경전철, 상봉재정비촉진지구 등의 호재를 안고 있는 망우동 염광 등지가 오름세를 보였다. 염광아파트 66㎡(19평)형은 한달 동안 500만원이 올라 1억7500만원에서 1억8500만원선에 시세가 형성돼 있다. 동대문구 제기동 경동미주아파트도 92㎡(27평)형이 2000만원 올라 2억8000만~3억2000만원대다. 청량리균형발전촉진지구가 인접해 있고 청량리 민자역사 개발 기대감까지 더해져 매물이 나오면 바로 거래된다.

강북지역에선 이문휘경뉴타운, 장위뉴타운, 상계뉴타운, 북아현뉴타운, 왕십리뉴타운, 길음뉴타운, 은평뉴타운, 미아균형발전촉진지구, 청량리균형발전촉진지구, 홍제균형발전촉진지구, 합정균형발전촉진지구 등이 부도심권으로 탈바꿈할 예정이다. 재개발은 지분시세가 너무 오른데다 지분 쪼개기, 분양가상한제 여파로 전망이 썩 좋지는 않다. 다만 뉴타운과 개발 호재 등이 맞물린 지역은 향후 가격 상승 기대감이 있기 때문에 선별적인 투자를 하면 쏠쏠한 재미를 볼 수도 있다.

우선 서울 서남권이 재개발 관심 지역이다. 서울시가 최근 서남권을 신경제 거점도시로 육성하겠다고 밝혔기 때문이다. 이 지역은 아파트 등 주거시설을 최대 80%까지 지을 수 있도록 한 준공업지역 규제 완화 혜택도 겹쳤다. 여의도부터 시작해 영등포, 신도림, 가산디지털단지, 시흥까지 이어지는 서남권은 산업, 업무, 금융, 연구개발 등 특성화된 도심으로 탈바꿈될 예정이다.

하지만 재개발 투자는 지분가격이 너무 올라 있는 상태이기 때문에 핵심 지역 위주로 골라야 한다. 실제로 서울시의 지분 쪼개기 금지 대책 이후 용산과 뚝섬 지역 등지의 지분가격이 최근 500만원가량 떨어지기는 했지만, 이 일대 지분가격은 3.3㎡당 3000만~9000만원에 이를 정도로 여전히 높은 수준이다.

3 오피스텔이 괜찮다
올 하반기 부동산시장에서 가장 주목해야 할 부분은 오피스텔이다. 이유는 오피스텔 전매 제한에서 찾을 수 있다. 9월부터 전매제한 제도가 실시되면 오피스텔은 공급물량이 부족할 수밖에 없다. 반면 업무시설은 늘고 있어 수요는 증가하고 있다. 따라서 ‘수요와 공급의 법칙’에 따라 오피스텔 가격은 오를 수밖에 없는 구조다. 특히 서울 강남과 여의도, 구로, 마포, 상암 일대는 업무시설이 밀집돼 있고 유동인구가 풍부해 오피스텔 투자 지역으로는 적격이다. 이 지역 오피스텔은 임대료 상승과 시세차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 실제로 삼성타운이 들어선 강남지역 오피스텔은 새로운 수요까지 유입되면서 임대료가 지속적으로 상승하고 있다.

박원갑 스피드뱅크 소장은 “산업구조가 점차 공업에서 사무직으로 전환되고 있고 사무실을 이용하는 서비스 업종도 늘어나는 추세에서는 오피스텔에 대한 수요가 꾸준하게 늘 수밖에 없다”고 말했다.

오피스텔과 함께 아파트형 공장에도 주목할 필요가 있다. 최근 분양에 나선 성수동의 한 아파트형 공장 단지는 3.3㎡당 분양가가 780만원이라는 높은 가격에도 불구하고 분양 첫날 분양을 끝냈다. 서울 강남과 도심, 여의도의 공실률이 1%를 밑돌면서 사무실 임대난이 가중된 데 따른 것으로 풀이된다.

아파트형 공장의 인기는 안양과 성남, 부천 지역 등 수도권 전체에서 분양이 잇따르고 있는 데서도 확인할 수 있다. 우림건설은 성남산업단지 내에 지상 20층 규모의 ‘성남 우림라이온스벨리 5차’, 삼성중공업은 안양에서 지상 12층 규모의 ‘안양 IT밸리’ 등을 분양할 예정이다.
부천에서는 쌍용건설이 ‘부천 테크노파크’ 지하 3층~지상 13층의 12개동 규모로 선보일 계획이다.

부동산 전문가들은 하반기에도 오피스텔과 아파트형 공장의 강세는 지속될 것이란 분석을 내놓고 있다.

4 중대형 미분양 아파트 지금 사자
중대형 미분양 아파트를 사두는 것도 좋다. 대출 규제 때문에 소형 중심으로 거래와 가격 상승세가 이어지고 있지만 이런 때 중대형 미분양 아파트를 사두면 장기적인 관점에서 시세차익을 노릴 수 있다는 예측에서다. 부동산시장의 침체기가 계속되고 있고, 건설업계와 금융업계가 힘든 시기인 만큼 정부도 이들 경기를 회복시키기 위해 최소한 미분양 아파트에 대해서는 규제 완화책을 내놓을 때가 올 것이라는 기대감도 작용하고 있다. 용인, 판교, 광교, 분당 등지에 대형 건설사들이 분양하는 미분양 아파트들에 관심을 가져볼만하다. 남양주, 양주, 오산 쪽도 교통여건 등이 개선될 전망이어서 이들 지역 미분양 아파트도 괜찮다. 전문가들은 청라, 은평, 광교신도시 미분양 아파트와 강북권 균형발전촉진지구 미분양 아파트, 수도권 지역 미분양 아파트 등이 좋은 투자처가 될 것이라는 분석을 내놓고 있다.

올 하반기에 달라지거나 새로 생기는 부동산 관련 제도가 적지 않다. 신혼부부용 주택이 첫 공급되고, 오피스텔은 최대 1년간 전매제한을 받는다. 또 주택거래신고를 거부한 경우 매도·매수자에게 과태료가 부과되고, 서울 재개발지역에서는 아파트 입주권을 노린 ‘지분 쪼개기’가 금지된다.

눈여겨보자, 하반기 달라지는 부동산제도

올 하반기에 달라지거나 새로 생기는 부동산 관련 제도가 적지 않다. 신혼부부용 주택이 첫 공급되고, 오피스텔은 최대 1년간 전매제한을 받는다. 또 주택거래신고를 거부한 경우 매도·매수자에게 과태료가 부과되고, 서울 재개발지역에서는 아파트 입주권을 노린 ‘지분 쪼개기’가 금지된다.

1 신혼부부용 주택 첫선
이르면 8월초부터 저소득 신혼부부 특별공급 주택이 첫선을 보인다. 전용 60㎡ 이하 소형주택 중 최대 30%가 신혼부부에게 우선 공급된다. 신혼부부의 월평균 소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%(맞벌이일 경우 100%) 이하여야 한다. 올해의 경우 맞벌이 부부라면 연소득 4410만원 이하라야 자격이 된다.

2 지분 쪼개기 입주권 안 준다
서울 재개발구역 내 지분 쪼개기가 금지된다. 다음달 이후 건축허가를 신청하는 60㎡ 이하 소형 다세대주택은 입주권을 주지 않고 현금으로 청산한다. 상가·오피스텔도 재개발 입주권을 받을 수 없다. 따라서 재개발 지역에서 소형 다세대 신축이나 상가 지분 쪼개기가 사라질 전망이다. 다만, 근린생활시설이나 오피스텔 등의 감정평가액이 아파트 분양가보다 높은 경우에는 입주권을 받을 수 있다.

3 오피스텔 전매 제한 강화
9월부터 서울·수도권 투기과열지구에서 분양되는 오피스텔은 계약시점부터 사용승인(준공검사) 이후 최대 1년간 전매가 제한된다. 또 전체 분양 물량의 20%가 해당 지역 거주자에게 우선 공급된다.

4 분양가 기준 건축비 탄력 조정
다음달부터 기본형 건축비 조정 주기가 현행 6개월에서 3개월로 줄어든다. 국제 원자재 가격 상승 여파로 건자재값이 3개월 새 15% 이상 뛸 경우 탄력적으로 반영할 수 있도록 건설사 입장을 배려한 것이다. 이에 따라 아파트 분양가 상승이 불가피할 전망이다.

5 재개발·재건축 절차 간소화
9월부터 재건축 단지의 경우 조합설립 인가만 받으면 바로 시공사를 선정할 수 있다. 지금까지는 사업계획 승인 이후 시공사 선정이 가능했지만 조합설립인가 이후로 앞당겨지면서 재건축 단지의 사업 추진이 활기를 띨 전망이다. 또 주택을 사고 판 뒤 신고를 거부하면 최대 500만원의 과태료 처분을 받게 된다.

/ 여성조선
  취재 박창섭 | 사진 박종혁

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입력 : 2008.08.12 08:23 / 수정 : 2008.08.12 08:23

[sunny family]

아시는 분도 있겠지만 김광수 경제연구소 소장 글을 가끔 읽습니다. 그리고, 공감도 합니다. 투자하시기 전에 인터넷에서 '김광수' 한번 검색해 보시면 될 것 같습니다.