귀농 귀촌과 농가주택

<IMG style="FLOAT: none; CLEAR: none" id=A_1419E6024CAAD1BE45629C class=tx-daum-image border=0 hspace=1 vspace=1 src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1419E6024CAAD1BE45" width=600 actualwidth="600" id="A_1419E6024CAAD1BE45629C"/> [영월 귀농자의 산골 민박집]   귀농 귀촌과 농가주택 글쓴이 이승진 (토지전문 (주)가야컨설팅 대표)     농가주택과 전원주택 농업인주택   농가주택은 말 그대로 농어촌의 소재하는 허름한 주택이지만, 소유자나 쓰는 사람이 누구냐에 따라 여러 가지로 사용됩니다.   우선 도시인이 시골로 이사 가거나 도시근교로 거주지 자체를 옮기는 경우에는 전원주택이라고 합니다. 주말에 쓰기 위하여 작은 주택을 마련하는 것은 주말주택이라고 부릅니다. 10평 미만의 작은 규모를 흔히 소형주말주택이라고도 하지요.   그러나 그 지역에 거주하면서 농사를 짓거나 목축을 하는 농림경영자의 주택도 농가주택이지만 농업인주택이라고 부릅니다. 농업인주택은 농지법 상 도시인이 지을 수 없는 농업진흥구역 내의 농지에서도 주거용 집을 지을 수 가 있어서 따로 구분합니다. 농지전용 시에 내는 농지보전부담금도 면제해 주고 있습니다.   그러나 위의 모든 주택들은 집으로 보면 모두 시골과 농촌에 있으니까 농가주택이라고 부르는 겁니다.   농가주택에 관심을 두는 이유   농가주택을 찾는 분들은 몇 가지 유형이 있습니다.   첫째로 가족의 건강이나, 부모를 모시기 위해 도시 근교의 농가주택을 찾는 분들입니다. 그러나 이 경우 아빠의 출퇴근이나 아이들 학교 때문에 멀리 갈 수는 없고 대개 대도시지역 근교를 찾게 됩니다.   둘째로 아이들과 주말 자연생활을 누리기 위해 주말주택을 원하는 분들입니다. 대개는 유치원이나 초등학교 저학년 아이를 가진 20대~30대 주부층이 되겠지요. 이런 분들은 1억원 미만의 값싼 허름한 주택을 찾으며, 공기 좋은 곳에 약간의 텃밭이 있는 것을 원합니다.   셋째로 가장이 직장이나 사업에서 은퇴하여 휴양과 건강을 위하여 조용히 지내고 싶어 농가주택을 찾는 경우입니다. 대개는 깊은 산 속이나 강변 호숫가 등 호젓하고 경치 좋은 곳을 원합니다.   네째로, 노부모님을 모시기 위해서도 찾습니다. 먼 고향 시골에서 살던 부모님이 연로해져서 도시에 사는 자식들이 모시고자 할 때 자기 아파트에서 1시간에서 2시간 거리의 농가주택을 찾습니다.   끝으로, 농촌 땅에 투자를 하기 위해 농가주택을 구하는 이들도 있습니다. 허름한 농가주택을 사서 쓰다가, 후일 다시 짓거나 혹은 되팔아 차익을 남기려는 목적이지요...... 이런 분들은 통상 1억 미만의 투자규모를 원합니다.   농가주택은 투자적인 측면에서의 매력   농가주택을 오로지 투자측면에서 찾는 것은 적당하지 않을 듯합니다.   대개의 경우 농가주택은 실수요자들이 사용하는 것을 주목적으로 해서 사두는 것이기 때문에, 비싼 땅에 좋은 집을 꼭 바라는 것은 아니기 때문입니다. 또 고가주택이나 너무 잘 지은 집은 팔 때에 제 값을 받기도 힘들구요...   그래서 농가주택은 투자측면에서 보다는 실수요자 측면에서 보아야 할 듯 합니다.   그러나 농가주택은 때로는 작은 규모로 하는 안전한 재테크측면에서도 손색이 없다고 할 수있습니다.   농가주택 자체가 최대 660㎡(200평) 규모이고, 농가주택에 딸린 땅이나 텃밭도 실제 1,000㎡(300평) 미만의 수준이 보통입니다. 사실 이런 규모로는 땅 투자라고 볼 수는 없겠지만, 가족들과 잘 쓰다가 후일 아이들이 크면 되팔아 목돈을 마련할 수 있는 훌륭한 재테크가 될 수 있는 것도 사실입니다.   농가주택을 마련하는 방법   농가주택은 땅을 사서 신축하는 경우도 있고, 기존 주택을 구입하여 고쳐서 사는 방법도 있습니다.   폐가를 사서 대규모 리모델링을 하여 쓰는 경우도 있겠지요.... 그러나 폐가를 개조한다는 것은 생각보다 그리 쉽지도 않고 경제성도 없습니다.   옛날 속담에 헌집과 벌집과 남의 계집은 건드리지 말라는 속담도 있습니다.,,.. ㅎㅎ   농가주택을 찾는 수도권의 인기 있는 지역은?   농가주택을 원하시는 분들은 거의가 수도권이나 광역시 등 대도시에 사시는 이들입니다. 이분들이 찾는 지역은 지기가 사는 도시 주변의 경치 좋고, 공기 좋고 물 좋은 곳을 원하지요... 너무 멀면 가족들이 오가는데 힘이 들고 또 집이나 텃밭을 관리하기도 힘듭니다.   수도권의 예를 들자면 자금 농가주택지로 인기 있는 곳은 양평과 가평지역이며, 수도권과 인접한 홍천, 횡성, 평창 등 강원도 중부지역과 충청북도의 제천, 단양과 충주지역 등입니다. 물론 바다를 좋아하는 이들은 강화도와 영흥도 등 수도권에서 가까운 섬 지역과 멀리 안면도와 태안반도까지 내려갑니다.   농가주택 구입 시 규모와 투자금액   농가주택의 규모는 작게는 66㎡(20평)에서 크게는 200㎡(60평)정도가 되겠지요. 큰 것은 30평 건평에 2층 집 규모라고 보면 됩니다.   가격은 물론 지역에 따라 차이가 큽니다. 대체로 수도권에 가까울수록 평당 단가가 비싸고 또 경치가 좋을수록 비쌉니다. 물론 주택의 건축비는 별도인데, 건축비는 주재료에 따라서 조립식은 평당 250만원에서 통나무집은 450만원까지 보면 됩니다. 기존주택을 사는 경우에는 집값이 많이 떨어지구요.......   총 투자비는 땅과 집을 합쳐서 대체로 1억2천만원에서 2억5천만원 사이로 보면 될 듯 합니다. 물론 수도권에서 멀리 가 허름한 집을 산다면, 7천만원에서 1억원 사이에서도 가능합니다.   농가주택 구입 시 유의사항   농가주택 구입을 생각 하신다면 우선 농가주택 구입목적, 시기, 지역 그리고 투자금액을 먼저 결정해야 합니다.   구입목적은 앞에서 잠시 말씀드린 바와 같이 상시 거주용이냐 주말용이냐를 구별해야 할 것이구요. 거기에 따라 구입지역이나 투자금액이 달라집니다.   다음에 구입시기는 가족의 동의와 자금계획에 따라 결심하면 될 것입니다.   셋째로 중요한 것은 지역선정문제인데... 고향 근처나 직장에 근무했던 연고가 있는 곳 혹은 개인적으로 특히 호감을 가질 수 있는 그런 지역을 골라야 하겠지요....산과 들과 호수나 강과 바다 중에서 어느 곳을 좋아하느냐에 따라 대체적인 줄기를 잡는 방법도 있습니다.   이 문제도 돈과 밀접한 관련이 있습니다. 내가 좋아할만한 곳은 남도 좋아 하니까, 당연히 땅값이 비싸고 매물도 별로 없습니다.   끝으로 투자금액을 얼마까지로 할 것인지가 관견이지요....농가주택에 투자할 수 있는 여력을 생각해야 합니다. 농가주택은 아파트와 달리 대출이 잘 안되기 때문에 거의 모든 금액을 자기자금의 여윳돈으로 해결해야 합니다.   전원주택 부지를 구입 사용 후 신축하는 경우 전원주택 부지 선정요령     농가주택은 이미 지어진 집을 사는 경우도 있으나, 먼저 땅을 먼저 사서 주말농장 등으로 쓰다가, 후일 적당한 시기가 되면 직접 집을 짓는 경우가 많습니다.   전원주택부지용도로 땅을 매입할 경우에 유의해야 할 사항은 한 두가지가 아니겠지만 특히 중요한 것 다섯가지만 설명하지요.   첫째 농가주택을 가지려는 목적에 따라 쾌적한 자연환경을 갖춘 땅이 가장 중요합니다. 공기와 물이 좋고, 산과 강과 호수나 바다가 있으며, 거기에 경치가 좋다면 더욱 좋겠지요. 하여튼 좋은 자연환경은 농가주택의 첫번째 조건입니다.   둘째 수도권 혹은 대도시 지역과의 접근성입니다. 수도권 등에서 너무 멀면 오가기가 힘이 듭니다. 출퇴근이나 통학 때문이 아니라 하더라도, 가족들의 위급 시나, 문화생활을 위해서는 도시에서 너무 멀거나 교통이 불편하면 오래 버티기 힘듭니다.   셋째는 집 가까이에 혐오시설 등이 없어야 하고 주변환경이 편안해야 합니다. 도시를 떠나서 생활하려는 목적이 무엇이겠습니까? 농가주택 주변에 축사나 양계장, 하수처리장, 공동묘지, 공장, 비행장 등이 있는 곳은 절대 피해야 하겠지요   넷째는 진입도로 문제입니다. 후일에 집을 짓기 위 하여는 건축허가를 받아야 하는데, 이때 폭 4m의 진입도로는 기본적인 필수요건입니다. 막다른 곳에서는 2m에서 3m도 가능한 경우도 있지만요....... 이 점을 감안하여 땅을 살 때부터 미리 진입도로가 있는지? 또 지금 없다면 후일 용이하게 확보할 수 있는지를 충분하게 검토해야 합니다.   끝으로 전원주택 부지는 무엇보다도 집을 지을 수 있는 땅이어야 하겠지요..... 우리나라 땅에는 공법상 규제가 기본적으로 많고, 땅 중에는 도시인이 전혀 농가주택을 지을 수 없는 곳이 있습니다.   예컨대 경지정리가 잘 된 농업진흥구역 논과 밭이라던가 혹은 자연공원이나 상수원보호구역 같은 곳의 임야(공익용산지)에서는 도시인은 집을 지을 수 없습니다. 이런 땅은 아무리 경치가 좋아도 사면 안 되겠지요.   땅에서 규제는 이처럼 매우 중요한 것입니다. 규제에 걸려 집도 짓지 못하는 땅을 사두고 애물단지로 속을 썩이는 사람들이 의외로 많습니다.   귀농 시 좋은 시골집터 고르는 10가지 요령   귀농 귀촌 시 좋은 시골집터 고르는 10가지 요령을 정리하면 다음과 같습니다.   1. 지적도상 도로와 현황도로가 모두 있는 부지 2. 2차선 도로에서 최소 300m 이상 떨어진 부지 3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 이늑한 곳 4. 남향부지에 지은 주택 5. 앞에 있는 도로보다 높은 자리에 있는 주택 6. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택 7. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택 8. 지대가 높아 시야가 탁 트인 곳 9. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 곳 10. 주변에 묘지 축사 하수처리장 고압 송전선 등 혐오시설이나 위험시설이 없는 지역   시골의 농지 구입에 특별한 자격이 필요한가?   흔히 시골의 농지 구입에 특별한 자격이 필요한지? 예를 들어 농지의 경우, 주민등록상주소지를 옮겨야 한다는가 하는 질문이 많습니다. 대답은 그 지역이 토지거래허가구역이냐 아니냐에 따라 다릅니다.   토지거래허가구역에서 전원주택 부지나 농사용으로 500㎡(150평) 이상의 농지를 취득하려면, 전 세대가 그 지역(동일 행정구역 시 군 구)으로 주민등록을 옮기고, 6개월 이상 실제 살아야만 그 지역의 농지를 살 수 있습니다. 따라서 전원주택 부지를 매입하려 할 때에는 미리 그 지역이 토지거래허가구역인지 여부를 미리 확인해야 할 것입니다.   허가구역에서는 또 주말체험영농 목적의 농지를 살 수가 없습니다.   그러나 대상 농지가 토지거래허가구역으로 지정된 곳이 아니라면, 주민등록을 굳이 옮기지 않아도 살 수 있습니다. 수도권을 제외한 대부분의 지방 땅은 토지거래허가구역이 아닙니다.   도시인의 주말체험영농 농지 취득   직장을 가진 도시인이 시골의 농지를 살 수 있을까요? 살 수 있습니다. 단지 도시인은 주말에 쓰는 용도만으로도 토지거래허가구역을 제외한 전국 어디든지 논과 밭을 살 수 있습니다.   이것을 ‘주말체험 영농목적의 농지취득’이라고 합니다. 줄여서 ‘주말농장용 농지’라고 하지요   다만 이런 농지는 구입면적에 제한이 있어서 주민등록상 한 세대 당 1,000㎡ 즉 302평 까지만 살 수 있습니다.   농가주택과 1세대 2주택   1가구 2주택 중과문제 때문에 시골에 농가주택을 가지고 싶어도 쉽사리 사거나 짓지 못하는 도시인이 많습니다. 1세대 2주택자가 어느 주택을 팔면 일단 50%의 양도세 중과세에 해당 되지 않습니까?   시골의 농가주택도 일단 2주택의 개념에는 포함됩니다. 그러나 농가주택은 양도세가 중과되는 2주택으로 보지 않는 특례가 있습니다.   무슨 이야기냐 하면 도시에 아파트를 1채 가지고 있는 어느 세대가 시골의 작은 농가주택을 사거나 지어서 3년 이상을 살고, 이후 도시아파트를 먼저 팔 때는 1주택으로 인정하는 것입니다. 시골의 농가주택은 2주택으로 보지 않기 때문입니다.   2002년부터 이 제도가 도입되었는데 수차례 연장되어 아직도 연장 시행 중이며, 지금도 유효한 세법상 특례규정입니다. 다만 2주택으로 보지 않는 농가주택의 조건은 아주 까다롭습니다.   첫째 농가주택의 지역적 조건으로서 토지거래허가구역이나 투기지역과 수도권(연천군과 옹진군 제외)에서는 안 됩니다.   둘째 같은 시골이라 할지라도 동(洞)지역은 안 되고, 읍. 면 지역만 적용됩니다.   셋째 농가주택은 대지가 660㎡(200평)에 건평이 150㎡(45평)미만의 작은 규모이어야 하고, 농가주택의 취득 혹은 신축가격은 공시지가로 1억 5천만원 미만이어야 합니다. 팔 때의 가격제한은 없습니다.   네째 양도세 특례적용을 받으려면 농가주택을 3년 이상 실제 사용하고, 도시아파트를 먼저 매각해야 하며, 양도세 면제신청 시에 농가주택을 실제 사용했다는 입증을 해야 합니다.   이 양도세 특례규정은 도시인의 농촌인구 유입을 위해서 만든 제도이기 때문입니다.