건물관리 계약서

[이순룡]

작금에 걸쳐 단체 카톡방에서의 열띤 토론을 보고, 속담에 “하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다”라는 말과 같이 우리 하이해이엇 관리단도 희미하지만 희망이 보입니다.

그 희망의 첫번째는 현 김운태·박상렬 공동관리인들이 변호사와 협의하여 “건물관리 계약”을 파기하면 다 죽어 빈사상태의 관리단을 정상궤도로 올릴 수가 있다 하겠습니다.

두 번째는 집합건물법을 위배하면서까지 무리하게 “건물관리 계약”을 체결한 자와 이를 승계하여 준수한 이들에 대하여는 ①. 민사상의 “손해배상 청구의 소”이고, ②. 형사상으로는 형법이 규정한 배임죄로 고소하는 것으로서, 현재의 관리인들이 이를 추진할 경우에는, 공과 사를 구분하여 그 책임을 면하게 하여야만 할 것입니다.

단체 카톡방에서의 열띤 토론을 보고, 700여 구분소유자분들의 알 권리를 충족시키기 위하여 아래와 같이 “건물관리 계약서”를 전재합니다.

다만, 이메일로 받은 “건물관리 계약서”가 사진판으로 되어있어서, 본인의 능력으로는 원본 전재가 불가능하여서, “건물관리 계약서”를 일일이 전재하다보니, 그 양이 너무나 많아서 일부조항은 이를 생략하였고, 또한 이렇게 전재하다보니 혹시라도 오타가 있었을 것임에 대하여 구분소유자여러분들께서 넓으신 아량으로 이를 이해하여 주시기 바랍니다.

그리고 “건물관리 계약서”중에서 생략되어 전재 못한 조항에 대하여도 이를 더 알고자 하시는 구분소유자분들께서는, lsy41@hanmail.net로 연락주시면, 받은 원본을 보내드리도록 하겠습니다.

덧붙여 “건물관리 계약서”를 보내주신 구분소유자분께 거듭, 거듭하여 감사말씀을 드립니다.

“대단히 감사합니다.”

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건물관리 계약서

제 1조 [목적]

“집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”에 의해 아래의 건물관리 목적물(이하 “건물”이라 한다)과 부대시설에 대한 관리·운영·유지·보수(이하 “관리업무”라 한다)를 “을”이 관리함에 있어 이에 관한 제반 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제 2조 [건물관리 목적물]

   본 계약의 건물관리 목적물은 다음과 같다.

      1. 건 물 명 : 하이해리엇(타비몰)

      2. 소 재 지 : 서울시 퇴계로 123, 7(충무로2가)

      3. 건물규모 : 지하5층 ~ 지상11층

      4. 연 면 적 : 23,727.75㎡(7,177.64평)

제 3조 [관리업무의 범위]

   ‘갑“이 ”을“에게 위탁하는 범위는 다음 각호와 같으며, 필요한 경우 ”갑“과 ”을“은 그 내용을 보충할 수 있다.

     1. 건물의 공공부문과 부대시설 및 복리시설의 관리, 운영, 시설, 청소, 경비, 주차 및 건물관리에 수반된 일체의 업무.

     2. 건물의 부대시설의 운전, 점검, 보수, 유지 및 안전 관리업무.

     3. 건물의 관리에 필요한 관리비 등의 비용을 부과, 징수, 사용, 납부 대행하는 업무.

     4. 체납관리비에 대한 법적소송, 징수 등에 관한 업무.

     5. 건물의 경비업무 및 도난, 화재 등 위해 발생 방지 및 건물의 인적, 물적 관리업무.

     6. 주차장 관리업무

     7. 기타업무에 관한사항

제 4조 [건물관리업무의 용역]

   “을”은 필요시 건물관리업무 중 일부를 전문용역업체에 재 위임할 수 있다.

제 5조 [안전점검 및 하자보수]

제 6조 [관리비의 부과 징수]

제 7조 [관리비 미수금의 취급]

제 8조 [선수관리비]

제 9조 [제세공과금 및 비용부담]

   다음사항에 대하여 발생되는 소요비용일체는 선수관리비 또는 입점자에게 부과 징수하는 관리비에서

   “갑”이 직접납부하거나 “을”에게 지급한다.

     1. 본계약을 이행하기 위해 매월 발생된 “을”직원에 대한 인건비(급료, 제수당, 퇴직금, 상여금)와 복리후생비

     2. 시설관리비에 관한 특별법 및 정부의 각종 법규정의 시행에 의하여 발생되는 제세금과 공과금

     3. 의료보험, 산재보험, 고용보험, 국민연금, 주민세 및 사업소세 등 본계약을 관리하게 됨에 따라 직접적으로 발생되어지는

        제세공과금과 보험료

제10조 [계약인원 및 담당업무]

   계약인원은 30명으로 하며, 각 부서별 인원은 아래와 같다.

   단 부서별 근무인원의 조정이 필요할 경우 “갑”과 “을”이 협의하여 조정할 수 있다.

    1. 관리(2명) : 인사총무 1명. 경리회계 1명

       - 건물의 관리비 부과징수, 사무 및 비용정산 등의 경리회계 업무

       - 세금 계산서 발행 및 증빙서류 수취보관

       - 건물의 관리에 필요한 계약관리 업무

    2. 운영(2명) : 층 담당2명

       - 건물의 점포 임대관리업무

       - 건물의 홍보 및 활성화계회 수립 등 제반업무

    3. 경비(10명): 주간5명, 야간5명

       - 건물의 안전관리 및 안전사고 예방, 방지 업무

       - 내방객 안내 및 출입자 통제 업무

       - 물품의 도난 방지 및 경비 업무

    4. 미화(8명) : 주간5명, 야간3명

       - 건물의 공용부분에 대한 일상청소(합의된 임대시설 제외)

       - 부속건물 및 제반 관련 시설물의 일상 및 정기청소

       - 일반 쓰레기 분리수거 업무

       - 단, 건물외벽/ 외부유리, 저수조 및 고가수조 청소, 방역, 소독업무, 전문을 요하는 조경 수목관리, 쓰레기 반출 및 처리

         등은 제외한다.

    5. 시설(6명) : 팀장1명, 영선1명, 전기2명, 설비2명

       - 건물의 시설물 관리(전기, 영선, 설비 등)업무

       - 공용 및 전용부의 시설물 현상유지 업무

       - 법정시설관리(소방, 전기, 정화조, 냉·온수기 점검 등)

       - 전기 및 도시가스, 수도 검침업무

       - 기타 부속건물 및 제반 관련 시설물의 일상 및 유지관리 업무

    6. 주차(2명) : 주간1명, 야간1명

      - 안전한 주차관리 업무(차량 통제 등)

제11조 [건물화재 보험료 등]

   “을”은 건물의 화재보험 등을 “갑”을 대신하여 관리비에 부과 징수, 납부토록 한다.

제12조 [사무실 및 편의제공]

제13조 [위탁수수료 및 관리용역비의 지급]

   ①. “갑”이 “을”에게 지급하는 관리위탁수수료는 매월 평당 1,000원(VAT별도)으로 한다.

   ②. “갑”은 상기 ①항의 관리위탁수수료를 매월 말일까지 “을”에게 지급토록 한다.

제14조 [자료의 제공]

   “을”은 “갑”이 필요로 하는 제반 자료를 성실히 제공하여야 하며, 제공된 자료가 대·내외적으로 비밀을 필요로 하는 경우

   “갑”은 이에 대한 비밀을 유지하여야 한다.

제15조 [업무 및 회계감사]

   ① 이 계약의 회계연도는 매년 1월 1일부터 동년 12월 31일까지로 한다.

   ② “을”은 “갑”으로부터 관리업무 감사 수감요구가 있을 경우 이에 성실히 따라야 하며, “갑”은 감사실시 10일 전에 “을”에게

       감사계획을 통보하여야 한다.

제16조 [계약기간]

   ① 본 계약의 계약기간은 2014년 12월 17일 ~ 2024년 12월 16일로 한단.(10년)

   ② 본 계약은 계약기간 만료일 2개월 전까지 당사자 간 서면합의로써 연장될 수 있으며, 이 경우 당사자 간 다른 약정이

       없으면 본 계약과 동일한 조건으로 자동 연장한 것으로 한다.

제17조 [계약의 해지]

제18조 [면책사항]

제19조 [기타사항]

제20조 [분쟁해결]

제21조 [특약사항]

   본 계약의 내용을 증명하기 위하여 계약서2통을 작성하여 “갑”과 “을”이 서명 날인한 후 각각 1통씩

   보관한다.

2014. 12. .

(“갑”) 상 호 : 하이해리엇 관리단(타비투)

       사업자번호 : 201-82-61931

       주 소 : 서울특별시 중구 퇴계로 123, 7 (충무로2가 하이해리엇 9층)

       대표 이사 : 이 문 숙 (직인)

(“을”) 상 호 : (주) 에스앤지코리아

       사업자번호 : 201-86-0024

       주 소 : 서울특별시 중구 장충단로 253. 10층 9호

       대표 이사 : 안 병 국 (직인)

※ “건물관리 계약” 하단에는 아래사항이 첨부되어 있습니다.

      ①. 별첨1의 “관리비 부과 징수 규정(전문 9개항)”,

      ②. 주식회사 에스앤지 코리아의 사업자등록증(201-86-**214),

      ③. (주)에스앤지 코리아의 “기업자유예금통장(우리은행광희동지점 1005-002-64**58)”

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이 글을 읽으시는 구분소유자 여러분들께서는, 위 “건물관리 계약서”에서 도대체 무엇이 문제가 되는 것인지를 확인하여 보시기 바랍니다.

2014. 12. . 이*숙과 안*국간에 절대로 체결되어서는 아니 되는 동 ‘건물관리 계약서’ 제1조 [목적]에는, [“집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”에 의해 아래의 건물관리 목적물(이하 “건물”이라 한다)과 부대시설에 대한 관리·운영·유지·보수(이하 “관리업무”라 한다)를 “을”이 관리함에 있어 이에 관한 제반 사항을 규정함을 목적으로 한다.]라고 적시되었는바,

동 “건물관리 계약서” 제1조 [목적]에서 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)에 의해”라고 하여, 마치 “건물관리 계약서”가 ‘집합건물법’에 근거하여 적법하게 체결된 것처럼 위장하고 있지만,

하이해리엇관리단은 ‘집합건물법’에 의한 관리규약이 설정된 바가 없기 때문에, 당 관리단은 ‘집합건물법만’을 준수하여야만 하고 따라서, 관리인이 집합건물법 제25조[관리인의 권한과 의무]에 열거되어 있지 않은, ‘건물관리 계약’을 체결하려면,

관리인은 관리단집회에서, 동법 제38조(의결방법)가 규정한 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수의 동의(찬성)를 받아야만 하고, 이러한 동의를 받은 후에야, 비로소 관리인에게는 “건물관리 계약”을 체결할 수가 있는 권한이 부여되는 것임으로,

이러한 ‘의결절차’를 거치지 않았기 때문에, ‘집합건물법’상의 의결절차를 전혀 무시한 이러한 계약은, 건물관리계약서 제1조 [목적]에서 ‘집합건물법에 의해’라고 한, 동 ‘집합건물법’에 의해서 “원천무효”인 것입니다.

따라서 ‘건물관리 계약’이 ‘원천무효’인 것임으로, 전·현직 관리인들(이들 중에는 법을 전공하였다는 자도 끼어있음)께서는, 관리인지위를 승계한 즉시 이를 즉각 파기하였어야만 함에도, 이를 파기하지 않고, 오히려 마치 ‘적법계약’인 것처럼 동 ‘건물관리 계약’을 승계하여, 이를 실질적으로 준수 · 유지(집행)하고 있음에 따라 전·현직 관리인들께는, 추후 그에 합당한 ‘손해배상 청구의 소’의 피고인으로 될 수도 있는 것임과 또한 자칫하면 형법 제355조, 제356조, 제357조에 저촉되어 형사처벌을 받을 수도 있을 것임에 따라, 전·현직 관리인들께서는 이를 절대로 간과하지 않으시기 바랍니다.

2021. 11. 19.

4층 초대 대표

4층구분소유자 : 이 순 용

[이종신]

또 거짓말로 선량한 구분소유자들을 선동하는군요. 귀하는 2013. 11. 경부터 2015. 1.말까지 약 14개월이나 가짜 관리인 행세를 하였습니다. 당시 우리 건물은 (주) 카존스틸이 불법적으로 관리를 하였고 귀하는 이에 동조를 하였지요. 이문숙관리인이 이를 쫓아내고 상가를 정상화시키기 위해서 2014. 12. SNG코리아와 위와 같은 건물계약을 체결한 것이지요. 이문숙관리인은 카존스틸을 상대로 건물인도소송을 제기하여 2015. 4. 17. 승소판결을 받아 결국 카존스틸을 내쫓고 건물관리권을 회복하였지요.

[이종신]

이러한 과정을 거쳐 SNG가 건물 전체를 관리할 수 있었던 것은 2015. 5. 경부터입니다. 당시 관리단에는 아무 돈도 없어서
sng가 자금을 대여해 주는 방법으로 건물관리를 하였지요. 지하 1, 2층도 SNG의 도움으로 개보수를 하고 재개점을 할 수
있었지요. 이러한 사실은 모두 감추고 마치 SNG와의 계약이 잘못된 것처럼, 또한 관리인들이 잘못한 것처럼 노예계약이다,
뭐다 하면서 비난하는 것은 개탄스러운 일이지요. 지금 코로나 사태로 우리 건물 13개 층 중 8개층이 공실이 되었습니다.

[이종신]

그래서 SNG에서도 구조조정을 하고 있다고 알고 있습니다. 인력의 감축, 즉 해고는 근로기준법상 엄격히 제한되어
있고, 자칫하면 부당해고로 노동청의 제재를 받게 될 뿐만아니라 노사갈등을 일으켜 오히려 더 큰 문제를 야기할 수도
있습니다. 이러한 사정 등을 고려하여 신중하게 처리하여야 할 문제를 '노예계약'이니 뭐니 하면서 건물관리계약을
파기하자고 선동하는 것은 우리상가를 망하게 하는 길입니다.

[이순룡]

이종신씨는 본인이" 거짓말로 선량한 구분소유자들을 선동하고 있다."라고 하였는데,
그렇다면 이종신씨가 보기에 "건물관리 계약서"는 집합건물법에 의하여 적법하게 체결된 계약이라고 주장하는 것입니까?
또한 "2013. 11.경부터 2015. 1.말까지 약14개월 이나 가짜 관리인 행세를 하였다."고 하였는데,
당 관리단에서 관리인행세를 하려면, 우선하여 사업자등록증의 명의변경을 하여야만 관리인행사를 할 수가 있는 것인데,
사업자등록증이 변경된 바가 있었습니까?
거짓말은 이종신씨가 하면서 이를 자기는 깨끗한 척 하다니 참으로 안탑깝습니다.

[이순룡]

이종신씨는 "sng가 자금을 대여해 주는 방법으로 건물관리를 하였지요."라고 하였는데,
거저준 것이 아니고 대여해준 금액이어서 이는 갚아야만 하는 금액인데,
대여한 금액은 도대체 얼마입니까?
sng와의 "건물관리계약"으로 연간 수억여원원이 지출되고, 이를 10간으로 하면 수십여원이나 되는데,
대여금액이 이보다도 많습니까?
이러한 모두는 관리단집회에서 구분소유자들의 동의를 받아야만 하는 것인데, 동의는 받았습니까?
동의를 받지 않았다면, 이러한 실정을 구분소유자들에게 통보라도 한 바가 있었습니까?
이모두를 임의로 처리한 것입니까?

[이순룡]

또한 이종신씨는 "지하 1, 2층도 SNG의 도움으로 개보수를 하고 재개점을 할 수 있었지요."라고 하였는데,
이러한 것은 하이해리엇 전체가 아닌 것이어서 sng와의 계약이 합법화가 될 수는 없는 것입니다.
이종신씨는 "이러한 사실은 모두 감추고 마치 SNG와의 계약이 잘못된 것처럼, 또한 관리인들이 잘못한 것처럼 노예계약이다, 뭐다 하면서 비난하는 것은 개탄스러운 일이지요." 라고 하였는데,
도대체 누가 무엇을 어떻게 감추었다는 것입니까?
"건물관리 계약"사실을 꽁꽁 감춘것은 이*숙과 이종신씨인 것 같은데 이럴때 "적반하장"이란 말이 딱 들어 맡는 것 같군요.

[이순룡]

이종신씨는 "인력의 감축, 즉 해고는 근로기준법상 엄격히 제한되어 있고, 자칫하면 부당해고로 노동청의 제재를 받게 될 뿐만아니라 노사갈등을 일으켜 오히려 더 큰 문제를 야기할 수도" 라고 하였는데, 이종신씨는 하이해리엇에 이익이 되는 사람입니까? 아니면 sng에서 그 어떠한 임무를 위탁받아 관리단에 파견된 sng의 직원이라도 된다는 것입니까? "건물관리 계약"이 구분소유자들의 동의를 받아서 적법한 계약이라면, 관리단도 도의적책임을 져야만 할 것이나, 동 계약은 "원천무효"인 것임을 아직도 전혀 깨닷지를 못하신 것인지요?

[이순룡]

이종신씨는 "이러한 사정 등을 고려하여 신중하게 처리하여야 할 문제를 '노예계약'이니 뭐니 하면서 건물관리계약을 파기하자고 선동하는 것은 우리상가를 망하게 하는 길입니다."라고도 하였는데,
이종신씨는 법을 전공하였다고 전해 들었습니다. 법을 전공한 이종신씨가 보기에, 동 "건물관리 계약"은 집합건물법에 "의해" 적법하게 체결된 적법한 계약이라고 판단합니까?
적법한 계약이라고 판단하여서 주차수입금의 10분의 4 (비용포함)를 SNG에 배분한다는 것입니까?
이러한 결정은 이종신씨가 이종신씨 임의로 결정한 것입니까?

[이순룡]

모든 법은 이를 집행하는 자에 의하여 자신의 양심에 따라 적법하게 집행되어야만 합니다.
이종신씨는 법을 전공하였다고 전해들었습니다. 따라서 이종신씨는 누구보다도 법을 엄격하게 지켜야만 할 도덕적 책임이 있다고 할 것입니다.
따라서 마지막으로 이종신씨께 부탁말씀을 드리니 이를 기피하지 마시고 필히 답변하여 줄 것을 부탁드립니다.
1) 이종신씨는 "건물관리계약"이 집합건물법에 의해 적법하게 체결된 계약이라고 지금도 확신합니까?
2) 그리고 주차수입금을 "관리단에 10분의 6, 그리고 10분의 4(비용포함)를 관리회사인 sng에 배분하는 것은, 이종신씨가 임의로 결정한 것입니까?