집합건물사건 수원지방법원 성남지원 2015가합202090
집합건물법 제24조제5항에서 규정하는 관리인 해임의 사유는 관리인이 법령이나 관리단 규약에 반하는 행위를 하거나 관리비를 횡령하는 등 구분소유자들로부터 관리를 위임받은 취지에 반하여 구분소유자들에게 손해를 입히는 행위 등을 하여 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 해한 경우 또는 관리인이 건강상, 재정상의 사유 등으로 관리인으로서의 직무를 수행하기에 적합하지 아니하게 된 경우 등을 의미한다고 할 것이다(수원지방법원 성남지원 2015가합202090 판결).
사실관계
원고는 하남시 소재 H 빌딩(이하 ‘이 사건 건물’)의 구분소유지아고, 피고A는 2013. 10. 29. 집합건물법에 따라 설립된 이 사건 건물 관리단 집회에서 B, C, D와 함께 공동관리인으로 선임되었다. 그리고 공동관리인들은 1인씩 순차적으로 돌아가며 대표관리인 직을 수행하기로 하였다. 이후 관리인 C는 일신상의 이유로 사임하였고, 관리인 B는 직무집행정지가처분결정에 의하여 관리인 직무에서 제외되었다가 결국 사임하였다.
원고는 관리인 피고A가 다음과 같이 부정행위를 하여 해임사유가 존재한다고 주장하면서. 집합건물법 제24조 제5항 구분소유자의 해임청구권을 근거로 피고A를 이 사건 건물 관리단의 관리인 지위에서 해임할 것을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.
1) 피고A는 자신이 사용하는 이 사건 건물 제405호 외부에 폐가구 등을 쌓아두어 공용부분인 방화문을 사용할 수 없게 하였다.
2) 피고A는 관리단 집회의 의결 없이 공금 250만원을 들여 이 사건 건물의 지하 1층에서 운영하는 자신의 떡집 앞 벽면 타일교체공사를 시행하고, 이를 개인적인 친분이 있는 인테리어 업자에게 공사를 맡겼으며, 이에 대한 자료를 공개하라는 구분소유자들의 의사를 무시하였다.
3) 피고A는 이 사건 건물의 관리위원 선거를 실시함에 있어, 시정장치가 되어 있지 않은 투표함에 투표용지를 보관하고, 다른 구분소유자들의 동의 없이 중간개표를 실시하는 등 이 사건 선거과정 전반에 걸쳐 부정행위를 하였다.
4) 피고A는 관리단 집회의 결의 없이 이 사건 건물의 관리용역회사를 선정하여 집합건물법 제16조 제1항을 위반하였다.
5) 피고A는 이 사건 관리규약을 제정함에 있어 구분소유자들로부터 인적사항이 부실하게 기재된 동일 필체의 투표용지를 사전에 제출받아 이를 서면 결의에 이용하는 부정행위를 하였다.
6) 피고A는 관리단 집회의 결의 없이 이 사건 건물의 주차관리업체를 선정하였다.
7) 피고A는 수개월간 자신에게 부과된 관리비를 미납하고 있다.
8) 피고A는 이 사건 관리규약 제58조 제1항 각호에서 정한 사항을 같은 조 제2항에 의하여 인터넷 홈페이지에 게시하여야 함에도 2014년 3월 이후 일체의 게시를 하지 않고 있다.
9) 피고A는 관리인 선거에 입후보 하면서 학력, 경력에 관하여 허위 정보를 제공하였다.
법원판단
집합건물법 제23조 제1항 , 제24조 제3항은 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단 집회의 결의로 관리인을 선임 또는 해임하도록 규정하면서도 같은 법 제24조 제5항은 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있는 경우 각 구분소유자가 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 이처럼 집합건물법이 관리인의 선임과 해임을 원칙적으로 구분소유자 전원의 총의에 의하도록 한 점, 다만 관리인 해임의 소가 인용되면 해임을 청구한 구분소유자는 전체 구분소유자의 결의를 자신의 의사에 따라 변경하는 효과를 얻게 되는 점 등에 비추어 보면, 집합건물법 제24조 제5항에서 규정하는 관리인 해임의 사유는 관리인이 법령이나 관리단 규약에 반하는 행위를 하거나 관리비를 횡령하는 등 구분소유자들로부터 관리를 위임받은 취지에 반하여 구분소유자들에게 손해를 입히는 행위 등을 하여 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 해한 경우 또는 관리인이 건강상, 재정상의 사유 등으로 관리인으로서의 직무를 수행하기에 적합하지 아니하게 된 경우 등을 의미한다고 할 것이다.
이러한 법리를 전제로 이하에서 관리인인 피고A에게 원고가 주장하는 것과 같은 해임사유가 존재하는지 살펴보면, 피고A에게 일부 의무 위반사실이 인정되기는 하나 이것만으로 집합건물법 제24조 제5항 또는 이 사건 관리규약 제52조에 따라 피고A를 관리인에서 해임할 정도의 사유가 있다고 보기 어려우므로 원고의 해임 청구는 받아들일 수 없다.
판례해설
주택법과 다르게 집합건물법에서는 각 구분소유자들에게 관리인의 해임을 법원에 직접 청구할 수 있는 해임 청구권이 존재한다. 즉 아파트에서는 입주민이 아무런 의결이나 투표 없이 특별한 예외적인 사유를 제외하고는 법원에 직접 회장 해임을 요청할 수 있는 권리가 존재하지 않지만 집합건물법에서는 주택법에서 예정하고 있지 않은 관리인 해임을 직접 법원에 청구할 수 있는 제24조5항이 존재한다.
입법자가 굳이 이와 같이 두 개의 조항을 둔 취지는 특별히 관리단 총회 등을 개최할 수 없는 예외적이고 특별한 경우를 대비하기 위하여 집합건물법 제24조 제5항에 구분소유자의 직접 해임청구권을 규정해두었던 것이다.
결국 이는 예외적 상황에서 제한적으로 인정되는 권리일 뿐이므로 ‘관리인 해임’은 기본적으로 ‘관리단 총회 의결’을 통해 이루어져야 하는 것이다. 즉 집합건물법 제24조 제5항의 해임청구권을 위와 같이 보완적인 권리로 해석하지 아니하고 누구든 상황여하를 불문하고 마음대로 행사할 수 있는 권리로 해석한다면, 관리인의 선출과정에서 구분소유자들이 부여한 관리인에 부여한 민주적 정당성을 한 번에 몰각시켜버릴 수 있는 위험이 초래될 것이다.
결론적으로 원고의 이 사건 청구는 집합건물법상 해임청구권에 근거한 것으로, 이와 같은 해임청구는 집합건물법의 전체 취지를 고려할 때 ① 해임 의결을 거치기 위한 관리단 집회가 불가능한 경우나 ② 해임 총회를 개최하기까지 막대한 손해가 발생할 정도로 급박한 상황에 한정되어 하는바, 그 인정에 있어서 엄격한 기준을 적용하여야 하고 대상판결은 이를 고려하여 상대방의 해임청구권을 인정하지 않았던 것이다.
제공일 2015년 12월 7일 변호사 권형필