부동산 매수자 (양수인) 의 계약갱신 거절 에 대한 법적 효력, 내용증명 통보 시 유의 사항 등 (2024.01.02.)

[캐디세상자문변호사]

부동산 매수자 (양수인) 의 계약갱신 거절 에 대한 법적 효력, 내용증명 통보 시 유의 사항 등 (2024.01.02.)

임차인의 계약갱신청구 요구시 임대인이나 신규로 부동산 매수자 (양수인) 은 임차인에게 계약만기 (6개월전 ~ 2개월) 전 임대계약 갱신 거절 ( 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치 · 모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 ) 내용 등 이 포함된 의사표시 내용증명을 발송하시면 법적 효력이 발생하여 추후 불필요한 임차인과의 소송을 피하실 수 있습니다.

ex) 기존 주택 임차인(C)이 계약만기 (6개월전 ~ 2개월) 전 계약갱신 요구를 주택 소유자(A)에 통보 후 주택 매매로 새로운 소유자(B)가 직접 거주를 한다며 임차인(C)에게 (계약갱신요구) 기간 내 계약 갱신요구 거절, 이에 임차인(C)은 계약갱신을 전 주택 소유자(A)에게 먼저 하였기에 승계자인 새로운 소유자(B)에게도 계약갱신요구가 유효하다고 주장 하는 경우

-> 위와 같이 계약갱신 요구 기간 (계약만기 6개월전 ~ 2개월) 중 위와 같이 기존 임대인(A)의 사정 변경으로 계약갱신 거절 사유가 발생하였다면 계약갱신 요구 거절이 가능하며, 더불어 소유권이전으로 임대인의 지위를 승계한 새로운 주택소유자(B)(양수인)에게도 정당한 거절 (실거주등) 사유 가 있으면 (계약 갱신 요구 기간 중 이라면) 임차인(C)에게 계약갱신요구 거절을 할 수 있습니다.

위 내용 관련 대법원 판단(판례)을 첨부해 드리오니 참고하시어 불필요한 소송을 줄이시기 바랍니다.

대법원 2021다266631 [건물인도]
“ 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다 고 보아야 한다. ”

-> 단, 임대계약 갱신 거절시 집주인(임대인)은 아래와 같은 내용 (실거주 사유)을 함께 첨부해

통보하여야 추후 불필요한 (하단 판례) 소송을 피하실 수 있으니 이 점도 함께 참고하세요!

임대계약 갱신 거절시 임대인은 임차인에게 : 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치 · 모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등을

미리 임차인에게 통보 하여야 합니다.

대법원 2022다279795 판결 [건물인도]
가. 1) 2020. 7. 31. 법률 제17470호 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 "제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하면서 제8호에서 "임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조).


2) 임대인(임대인의 직계존속 · 직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. '실제 거주하려는 의사'의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치 · 모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

임대인 및 신규 부동산 매수인 분들 께서는 임차인의 계약갱신 요구에 대하여 거절을 하실 경우

반드시 계약갱신 요구 기간 (계약만기 6개월전 ~ 2개월) 내용증명 으로 위 내용등을 첨부해 통보

하시어 임차인과의 불필요한 소송을 사전에 차단하시기 바랍니다.

** 추가 상담을 원하시는 경우 법무법인지인 담당 변호사 김대옥에게 연락을 주시면 성심 성의것 답변해드릴 것을 약속드리며, 그 외 서류검토 자문 및 민사· 형사 소송에 대한 자문도 최선을 다하여 상담해 드릴 것을 약속드립니다.

(* 전화 무료상담 02-3476-0661~2 법무법인지인 변호사 김대옥 또는 담당실장 김정현 010-6269-6358 통화 예약 )

[김희진이]

잘 읽어보았습니다!