만기 전 2개월이 지나면, 통보시점부터 3개월 이후 계약해지 효력이 생긴다

[이제열]

만기 전 2개월이 지나면, 통보시점부터 3개월 이후 계약해지 효력이 생긴다.

전세 기간 종료 한 달을 앞두고 집주인에게 해지 통보하는 바람에 전세금 반환 시점을 두고 분쟁이 생겼다. 임차인은 해지통보를 한 날로부터 3개월 후를 주장하고 있고, 임대인은 종료 시점으로부터 3개월 이후 이라고 맞서면서 법률상 누구의 주장이 맞는 건지 답답하다. 법률로 정해진 계약해지 통보 기간을 지나 세입자가 뒤늦게 해지 의사를 통보한다면, 임대인과 전세금 반환 시점을 두고 분쟁이 발생하는 경우가 있다. 

주택 임대차에서 계약 해지 시점은 전세금을 언제 돌려주고, 돌려받느냐가 결정되는 사항이기에 임대인과 세입자에겐 중요한 기준이다. 특히 법률로 정해진 계약해지 통보 시점을 넘긴다면, 집주인과 세입자는 묵시적 갱신 사이에서 해지 시점에 혼란을 겪을 수 있다. 결론적으로 계약종료를 앞두고 세입자가 뒤늦게 해지통보를 한다면, 계약이 종료된 후가 아닌통보 시점으로부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생한다.

주택 임대차에서 계약 당사자인 임대인과 세입자가 계약을 갱신하려거나 해지하고 싶을 때에는 상대방에게 자기 의사를 전달해야 한다. 상대방에게 언제 의사를 전달했느냐에 따라 전세금 반환 시점이 달라질 수 있다.

주택임대차보호법(이하 주임법)에서는 계약 해지 통보 시점에 관한 법률이 존재한다. '계약이 해지되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 해지하겠다는 통보를 해야 한다'(주임법 제6조(계약의 갱신) 제1항), 즉 법률상 늦어도 계약이 종료되기 2개월 전까지는 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통보해야 계약 종료일에 맞춰 전세금을 돌려받을 수 있다.

만약 세입자가 만약 해당 기간에 해지 통보를 하지 않았다면, 주임법에는 계약 당사자인 임대인과 세입자가 계약 해지 통보 시점, 다시 말해 계약종료 2개월 전까지 해지나 갱신에 관한 의사가 없었다면 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 된다 규정하고 있다. 따라서 계약종료 시점에 맞춰 전세금을 돌려받고 싶다면 반드시 법률상 정해진 기간 안에 해지에 관한 의사를 상대방에게 전달해야 한다.

세입자가 계약종료 이전 해지통보를 했지만, 법률상 정해진 기간을 지나 통보했다면 해지 시점은 언제가 될까요. 법률에서는 계약이 갱신된 이후에는 언제든 세입자가 계약을 해지할 수 있고, 통보일로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 규정하고 있다. 문제는 계약종료 2개월 전은 지났지만, 아직 종료일이 되지 않았을 때 이뤄진 늦은 통보일 경우 발생할 수 있다.

세입자 입장에서는 늦은 통보라도 의사를 전달했으니 현재 통보 시점으로부터 3개월 후를 계산해야 한다고 생각한다. 하지만 집주인 입장에서는 아직 계약종료 시점이 안되었기 때문에 종료 시점으로부터 3개월 후를 계산해야 한다고 맞설 수 있다.

주임법 제6조 2항에는 '묵시적 갱신에 따른 해지는 집주인이 그 통보를 받을 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'라고 규정하고 있다.

계약종료 2개월 전이 지나면 아직 종료 시점이 되지 않았더라도 이미 묵시적 갱신상태가 적용된 것으로 보아 세입자의 통보 시점으로부터 3개월 후가 법률상 타당하다고 해석할 수 있다. 계약 갱신에 관한 해지 효력은 계약 종료일로부터 계산되는 것이 아닌 통보한 때로부터 3개월이 지나면 발생한다는 사실을 명심해야 한다.

항상 건강하고 행복하세요.