변해가는 농지정책

[여운영/김몽양/인천 남구]

나의 제주 입도기는 입도 동기와 과정 그리고 생활등의 경험담을 

이야기 함으로써 앞으로 제주에 입도하게 될

우리 식구님들에게

조금이나마 도움이 될 수 있었으면 하는 마음으로 만들어졌습니다.

현재 입도해 계신 우리 식구님들의 진솔한 이야기 기대합니다...

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아~집하나 짓는데 알아야 할게 너무 많아,,,,,,,,,,,,,,,

이렇게 공부 했으면 어릴적 우수한성적으로 유아원 졸업을 했것넹 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

변해 가는 농지정책

주말주택용으로 쓸만한 작은 농지는 도시민도 쉽게 구입할 수 있도록 했다.

농지는 농민만이 소유할 수 있으며

농지를 경작하지 않고 놀리거나 농지자격증명을 받은 목적대로 사용하지 않으면

강제처분명령을 받게 된다.

처분명령을 받으면 1년 이내에 처분해야 하며

기간 내 처분하지 못할 때는 시장, 군수, 구청장이 6개월 이내의 기간을 정해 처분명령을 내릴 수 있다.

농민만이 소유해야 하는 농지도 *(주말농장용)으로 사용할 경우에는

도시민도 1000㎡ 미만까지는 구입이 가능하다.
 
주 5일 근무제의 확산에 따른 국민들의 주말 체험영농 수요의 증가에 부응하기 위해

농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우,

세대별로 (1000㎡) 미만의 농지를 소유할 수 있도록 했다.

단 구입 후 질병 등 정당한 사유 없이 주말·체험영농에 이용하지 않는 경우에는 처분을 해야 한다.

이런 주말농장용 토지가 최근 부동산규제와 관련해 주목받고 있다.

그러니 당연 구하기가 하늘의 별따기고 가격이 오르겠죠

주목받는 부동산은 현지인들과 직접거래 하여야만이 미래가 보입니다 
 
정부는 외지인(부재지주)이 소유한 농지 임야 목장용지의 양도세를 내년부터 실거래가로 과세하고,

2007년부터 세율도 양도차익의 60%로 높이기로 했다.

우리들에게는 좋은 호재로 작용할수도 있죠 

하지만 주말농장은 이 대상에서 제외시켰다.

또 농업진흥지역 밖의 주말농장에 짓는 연면적 33㎡(10평) 이하의 소형주택에 대해서는 올 1월 22일부터 농지(전용부담금을 50%감면)해 주고 있다.
 
주말주택을 소형으로 할 경우에는 기준시가도 저렴하기 때문에

8·31 대책의 (2주택자 양도세 중과 제외 대상)기준시가 기준으로 수도권 광역시는 1억원 이하,

지방 3억원 이하 주택에 포함돼 세금도 싸다.

세제에 대한 혜택도 빠지지 않고 있다.

농어촌지역에서 대지 200평 이하, 면적 45평 이하, 기준시가 7000만원 이하의 주택은 취득 후 기존 주택을 양도할 때 (양도세를 면제)해 주고 있다.
 
이런 이유로 인해 앞으로 주말주택이나 주말농장에 관심을 갖는 사람들이 많아질 것이며

(재테크 수단)으로도 활용될 것으로 보인다.

이미 벌?써 많은분들이 이런정책을 악이용하는 사례도 많습니다

특히 주5일근무제의 확산에 따른 주말 시간이 넉넉해지면서

소규모의 주말주택이나 주말농장에 관심을 갖는 사람들이 한층 많아 지고 있습니다
 
주말주택 부지 만들기
 
주말주택용 토지를 구입할 때는 행정·법률 제한사항을 잘 살펴야 한다.

개발되어 있는 주말주택을 구입한다면 문제가 없겠지만

새로이 개발해야 하는 경우에는 건축상 행정·법률에 저촉되는 제한사항이 있는지 잘 살펴야 한다.

땅을 구입하는 방법들은 매우 많다.

하지만 크게 구분해 보면

 ▲대지를 구입한 후 집을 짓는 방법이 있고

▲농지나 임야를 구입해 전용을 받는 방법과

 ▲택지를 조성해 놓은 단지 내의 필지를 구입하는 방법이 있다.

각각 장단점이 있고 챙겨보아야 할 점들도 다르다.
제일밑에 필지를 구하는 방법은 부동산에서 많이 개발해서 파는 방법이죠

그러니 우리들이 힘을 모아서 개발할수도 있다는 말씀

농지나 임야 구입하기
 
대지인 땅을 구입하기 힘들기 때문에 농지나 임야를 구입하는 것이 일반적이다.

농지나 임야를 구입해 대지를 만드는 것을 전용이라 하는데

농지인 경우 농지전용, 임야의 경우 산지전용이란 말을 쓴다.

농지나 임야는 대지와 비교해 훨씬 가격이 저렴하지만

전용비용이나 도로여건, 토목공사 조건, 지하수와 오폐수 처리문제, 민원문제 등을 갖추다 보면

대지로 돼 있는 땅보다 더 많은 비용이 들 수도 있다. 

개인이 구입했을때는 말이죠

그러니 힘을 합쳐 구하고 조성하는게 잇점입니다
임야일때는 더 더욱 그렇죠 
전용행위는 직접 서류를 작성해 관공서를 찾아다니며 할 수 있지만

까다롭기도 하고 귀찮기 때문에 대부분 측량설계사무소나 토목설계사무소 등에 대행을 맡겨서 한다.

직접 쫓아다녀서 할 수 있다면 그만큼 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있다.

그렇게 힘든것만은 아닙니다 

전용이 가능한 땅은 일반적으로 관리지역내의 토지다.
 
농림지역이나 보전임야, 기타 규제사항이 있는 토지는 전용이 까다롭고 아예 전용을 할 수 없는 경우도 많다. 개인이 농지전용을 받을 수 있는 최대 면적은 300평이다.

전용을 받을 때 면적에 욕심을 내는 경우가 많아 최대면적인 300평 전부를 받게 되는데

이때 주의할 점은 그만큼 집도 크게 지어야 한다는 것이다. 관리지역 농지의 건폐율(대지에 대한 건물면적의 비율)이 40% 이하지만 지역에 따라 (제주조례)로 정한 건폐율 규정이 있는데 그 이상을 지어야 한다.
 
농촌 빈집 찾기
 
농촌에 빈집을 찾는 사람들이 많은데 이런 땅은 대부분 대지이기 때문이다.

잘만 고르면 적당한 수리를 한 후 주말주택으로 사용할 수 있다.

또 농촌 빈집의 경우 부지의 평수가 비교적 적기 때문에 큰 돈을 들이지 않아도 된다.

일반적으로 집값은 쳐주지 않고 땅값만 지불하면 된다.

이런 땅은 이미 사람이 살던 곳이기 때문에 기반시설이 어느 정도 확보돼 있고 옛집의 정취를 느낄 수도 있으며 지역주민과도 쉽게 융화될 수 있다. 하지만 주의할 점들도 많고 까다롭다.
 
우선 그럴듯한 빈집이 딸린 좋은 대지 매물은 찾기 힘들다.

좀 괜찮은 것들은 이미 임자가 있기 마련이다.

 특히 수도권에서 빈집이 있는 대지매물을 찾는 것은 하늘의 별 따기만큼이나 어렵다.

또 매물로 나오는 것들은 동네 한가운데 있어 진입로가 불편하고

옆에 축사가 있어 환경이 안 좋은 경우가 많다.

수도권에서 멀면 멀수록 괜찮은 매물을 찾을 수 있는데 주의할 점들도 많다.

우선은 빈집이 있다고 하여 모두 대지로 생각하면 큰 오산이다.
 
시골에 집이 있는 땅이라 하여 모두 대지는 아니다.

지적 정리가 정확하게 되지 않아 농지나 임야에 집이 있는 것들도 많기 때문에

반드시 토지대장과 건물등기부등본 등의 서류를 확인해 보아야 한다.

현황도로가 있다고 하여 안심할 수도 없다.

도로가 다른 사람 땅인 경우도 많다.

지상권에 대한 확인도 필수다.

다시 말해 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지를 확인해 보고

집이 다른 사람 것이라면 지상권을 별도로 해결해야 한다.
 
땅을 구입하고 난 후 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 한다.

허물어지는 집이라도 지상권을 주장하여 터무니없이 많은 돈을 요구하기도 한다.

보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 건물 값은 빼고 토지 값만으로 계약을 하는 것이 일반적인데 지상권이 있으면 집에 대한 가격도 별도로 쳐주어야 한다.
많은분들이 질문들을 해 와서 이글도 올립니다 

[겐트 마마(고문)/이복순/서귀포 대정]

수고 하셨습니다
현실적으로 꼭 알아야할 인폼 감사 합니다
좋은 하루...

[여운영/김몽양/인천 남구]

마마 님도 모르고 계셨던게 있었던 모양입니다

[겐트 마마(고문)/이복순/서귀포 대정]

좁은 정원에 꽃을 많이 심다보니
땅 을 조금만 구매 했으면 생각 했거든요
욕심이 발동해서리 ㅋ ㅋ ㅋ

[여운영/김몽양/인천 남구]

아 그러셨군요 ^^

[한라산대감/ 박수득 / 제주 조천]

300평 이상 소유할수가있읍니다 농지자격증도 필요하지만 해당 농지은행에 마끼면 임대료도 받을수있구 8년이상 임대하면 사업용으로 인정 받을수 있고요 일반과세및 장기보유공제 받을수있습니다

[여운영/김몽양/인천 남구]

ㅎㅎㅎㅎㅎ 잘 아시는군요

[유판씨/이정란/ 충남 천안]

쪽지 보냈습니다. 확인하시고 답장좀 꼭 주셔요

[라온제나/류선/대구 남구]

농지자격증도 법무사에 맡기니 알아서. 다 나와요.뭐든 직접뛸려면 힘이 쪼메들고 아님 전문가에게 맡기면 원스톱!ㅎ

[여운영/김몽양/인천 남구]

ㅎㅎㅎㅎ 편하죠 돈도 쪼메 들고 쉽게 사는 방법중 하나인가요 ㅎㅎㅎ
내가 사는 제주 무엇이 어떨게 조례되었나 정도는 내가 알아야 겠지요 ^^

[왕비/김기순 ( 서울 ) (하귀 )]

우리가 자세히 모르는 정보 감사합니다
농지자격증 내는거 쉬워요
면사무소에가서 신청하면 간단한서류만 작성해 제출하면되는것이지요
그외 우리가 모르고 넘어같다가 불이익을당할수있는점을 잘 정리해서 알려주심에
고마워요 ~~~

[여운영/김몽양/인천 남구]

아는것도 두드려보고 건너야 겠지요

[탐라/김준배/서귀포강정]

좋은정보네요~~

[여운영/김몽양/인천 남구]

감사합니다

[현해/김현준/서울,제주]

좋은정보 감사합니다.

[여운영/김몽양/인천 남구]

도움이 되시기를요 ^^

[곰곰이/이종찬/서울]

좋은 정보 감사합니다.

[여운영/김몽양/인천 남구]

도움이 되셨으면 합니다 ^^

[파워맨/유학재/서귀포시성산읍]

좋은 정보 감사합니다.

[여운영/김몽양/인천 남구]

다행입니다 도움이 될수 있어서요

[한라산대감/ 박수득 / 제주 조천]

여기서탭 하나더 농촌공사 임대 담당자 직함과 연락처 보관해뒀다가 처음 5년을계약하고 다음3년연장 할때 유용하게이용할수 있습니다 대감도고향 경산에 답 1200평 농지은행에마낀뒤 7년째 네년만지나면 부제지주 양도소득세 폭탄 안맞구 장기보유세 받구 팔아도됨