관리단 소식지 제11호에 대한 질의서

[이순룡]

우선하여, “관리단 소식지 제11호”를 또 게재하여 주셔서 감사말씀을 전하며,

김운태·박상렬 공동관리인께 질의합니다.

1). “관리단 소식지 제10호 및 제11호”에는, 관리인의 직인이 날인되어 있지 않습니다.

     질의 ①. 혹시, 관리단에는, “직인날인부”를 비치·운용하고 있습니까?

     질의 ②. 관리단 소식지 제10호, 제11호는, 김운태·박상렬 공동관리인이 공동으로 직접 작성한 것입니까?

     질의 ③. 직접 작성한 것이 아니라면, 두 분 공동관리인의 동의 없이, 글쓴이가 카페지기로 되어 있는바, 카페지기가

                동 소식지를 임의로 작성하여 게재한 것입니까?

    질의 ④. 카페지기가 작성한 것도 아니라면, 소식지에 공동관리단장 김운태, 박상렬 올림 이라고 하였으나, 실제로는

               김운태나 박상렬 중 한사람이, 다른 관리인의 동의 없이 임의로 작성하여 게재한 것입니까?

2). 계약서에 정한 관리비를 전액 징수하고 있다는 관리비에 대하여도 질의합니다.

     질의 ⑤. 관리비는 “월 정액제”를 채택하여 부과하고 있습니까? 아니면,

     질의 ⑥. 매월 발생하는 “실 비용정산제”를 채택하여 부과하고 있습니까?

     “정액제”를 채택하는 경우는, 대략 아파트처럼 입주자가 거의 고정되어 변동이 없고, 특별하게 다른 비용발생이 없을 경우에 해당할 것으로 판단되나, 당 하이해리엇빌딩 처럼 입주자의 수시변동 등으로 공실점포가 발생할 경우, 경비, 미화 등등의 인력의 증원 또는 감원이 불가피하게 되어, 관리단의 운영과 관리, 유지, 보수에 필요한 비용의 증·감이 발생할 수가 있는 것이어서, 반드시 관리비부과는 “실 비용정산제”를 채택하여야만 타당할 것으로 판단됩니다만,

     하이해리엇빌딩 관리단에는 실비용으로 관리비를 정산하여 부과할 경우, 실비용의 관리비를 계산할만한 그러한 능력자가 없어서인 것인지(?)는 모르겠으나, “실 비용정산제”를 채택하지 않고, 아주 손쉬운 층당 약15,000,000원 (2층 소식지 전재)의 “월 정액제”를 채택하고 있는 것으로 추정됩니다.

     따라서 80% 또는 50%의 관리비감면은, 관리비를 “월 정액제”로 부과하는 경우에만 가능한 것이고, 매월 발생하는 “실 비용정산제”를 채택할 경우, 80% 또는 50%의 관리비감면은, 절대적으로 불가능한 것이라고 하겠습니다.

     그동안 5,6층에 대하여 관리비를 80% 감면하였다고 하고, 또한 이번에도 1~4층에 대하여도 관리비를 50%나 감면한 것으로 보아서는, 관리비는 “실 비용정산제”로 부과한 것이 아니고, 당 관리단의 관리비부과는, “월 정액제”를 채택하여 부과하는 것으로 판단됩니다.

     만약에 “월 정액제”로 관리비를 부과하는 것이어서, 그동안 5, 6층의 관리비 80%감면과, 이번 1~4층의 관리비 50%를 감면하여도, 관리단의 운영과 관리, 유지, 보수에 필요한 절대치의 자금이 충족될 수가 있는 것이라면,

     그동안의 관리비는, 50%나 과다하게 부과되었다고 추정되고, 그동안 50%나 많은 관리비를 부과함으로서, 공실점포 구분소유자들에게 많은 고통을 주었음은 물론, 1~4층 입점업체였던 “유니클로”에게도 과다하게 관리비를 부과한 것으로 판단됨에 따라, 이들에게는 반드시 기 납부 관리비의 환불조치가 있어야만 할 것이라고 판단됩니다.

※. 관리비에 대하여는, 아래 No.1052. "관리비는 납부하여야만 하는가?“를 참고하시기 바랍니다.

3). “관리단 규약 통과를 위해서는 구분소유자님들의 동의서 560매를  받아야 하나 2021. 12. 15 현재 550매를 접수하여 10매가 부족한 상태입니다.” 라고 적시되어 있는바, 여기서 김운태·박상렬 공동관리인들께 관리단 규약통과에 대하여 질의합니다.

     질의 ⑦. 구분소유자 동의서 10매만 받으면, 집합건물법 “제29조(규약의 설정·변경·폐지) ① 규약의 설정·변경 및 폐지는

                 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다.” 라는 의결권과는

                 상관없이 관리단규약으로 설정(통과)된다는 것입니까?

     질의 ⑧. 그렇다면, 의결권은 이미 4분의 3 이상의 찬성을 얻었습니까?

     질의 ➈. 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻지는 못하였지만, 구분소유자들을 호도하기 위해서는, 어쩔 수 없이 불가피

                하게 “10매가 부족한 상태”라고 한 것이고, 따라서 부족한 10매를 더 받으면, 집합건물법에 의하여 관리단 규약이

                적법하게 통과될 수 있는 것처럼 한 것입니까?

     질의 ➉. 현재까지의 의결권은, 총 몇 분의 몇 이상의 찬성을 얻었습니까?

                이는 중차대한 것이므로, 은폐할 것이 아니라 필히 공개적으로 밝혀야만 할 것입니다.

4). “부채청산은 관리비를 절약하여 알뜰히 갚아 나가고 있는 중이며” 라고도 하셨는데, 대부분의 구분소유자들은 부채가 왜?

    발생하였는지 조차도 모르고 있습니다. 이참에,

     질의 ⑪. 총 부채청산 내역을 상세하게 공개하여 주시겠습니까?

     질의 ⑫. “알뜰히 갚아 나가고 있는 중”이라고 한, 그동안의 변제내용도 공개하여 주시겠습니까?

     이상에 대하여는 2021. 12. 24.까지, 본문의 댓글로 또는 관리단 소식지 제11호의 댓글로 답변하시기 바라며, 이번에도 답변이 없을 때에는, 후일 민·형사상의 그 어떠한 조치가 있을 수도 있는 것임을 절대로 간과하지 않으셨으면 합니다.

     질의한 것이 사실이라면 있는 그대로 답변하면 될 것이나, 답변을 못하는 것이라면, 이는 사실에 근접하지 못한 것으로 간주됩니다. 따라서 질의에 대하여 아시고 계시는 분이 계시다면, 김운태·박상렬 공동관리인을 대신하여 알려주셨으면 하고, 이분께는 진심으로 감사의 말씀을 전하겠습니다.

2021. 12. 20.

4층 초대 대표

4층 구분소유자 : 이 순 용

----------------------------------------------------- 관리단 소식지 제11호 전재 --------------------------------------------------

카페지기 추천 0 조회 50 21.12.15 14:57 댓글 0

관리단 소식지 제11호

2021년, 격변의 소용돌이 속에 신축년 한 해가 저물어가고, 코로나19의 타격이 극심한 이때에 우리 하이해리엇 구분소유자님들의  건강하심과  가내가  두루 평안하시길 기원드립니다.

1.   공실 관리비 50% 감면 부과 및 징수에  대해서  보고드리겠습니다.

지상 1, 2, 3, 4층이 「유니클로」와  2021. 9. 30.일 부로 계약이 종료됨에 따라  공실층이  지하 2층, 지상 1~4, 5, 6, 7층을 포함하여  8개 층이고, 현재 영업중인 층은  지하 1층과 지상 8, 9, 10, 11층으로  5개층이 되겠습니다.

공실관리비  50% 부과에 대해서 지하 1, 2층의  구분소유자님들과  지상 10, 11층의 소유자님 및  5, 6층의 일부 구분소유자님들은  관리단과의 미납관리비 소송에서 패하여 전 공실 기간을 100%씩 납부한 반면에, 지상 1, 2, 3, 4층은 10여년간 임대료를 꼬박꼬박  받아왔는데, 공실이 되자마자 감면을 해야 하느냐고 반문들을 하십니다.

현재  8, 9, 10, 11층의  각각의 병원이나 약국, 영화관 등의 입점업체들도 현재까지 관리비를 100%씩 납부해 오고 있습니다. 수익이 급감하고 있어 어려우니 감면해달라는 요구를 해오고 있지만, 계약서에 정한 관리비를 전액 징수하고 있습니다.

2021년 12월 15일 현재까지 각층의 공실관리비 납부현황은 지하 2층 50 %, 지상 1층 49%,  2층 54%,  3층 35%,  4층 40%,  6층 20%  등입니다.

제반 사정들을 감안하여  50%로 감액조정해서  층대표 회의를 거치는 등의 진통 끝에 부과된  공실관리비에 대해서 항의가  많이 오고 있습니다. 각각의 구분소유자님들께 부과가 되는 관리비는 우리 하이해리엇 상가의  운영과 관리, 유지, 보수하는데만 사용될 것이며,  향후 몇 개월 동안 관리비 수입과  출에 대한  정산을 해본 후에 추가 감액대책을 수립하도록 하겠습니다.

2.  통임대 및 통매각 진행사항 입니다.

통임대에 대해서는 아직도 1층을 제외한 다른 층은 입점 희망업체들이 거의 없으며, 유니클로가 명동상권에서 새로운 상가를 구하고 있는 중이라고 하여,  제가 수차례에 걸쳐  유니클로 측의 의사를 타진해 본 바에 의하면 미동의자님들의  100% 동의서가  확보되면  재입점을  검토할 수도 있다고  하였습니다.

우리 상가에 유니클로가 2011년 최초 입점 당시에는 한국에 50여개 점포를 운영하고 있었으나, 우리 상가를 개점함으로써 몇년 사이에 182개 점포로 증가하였으며, 연간 매출액도 1조 4,000여억원까지 급상승하였었다고 합니다. 최근 몇년 사이에  유니클로의 매출실적이  최저 5,000여억 원까지 감소되었다가, 현재는 6,000여억 원을 상회하는  증가세를 보이고 있다고 합니다. 유니클로 관계자 말에  의하면  유니클로가 제2의 전성기를 구가하기 위해서는 명동 우리 상가에 재입점 하는 것이 최상의 전략이라고 하였습니다.

통매각을 위해서는 그 동안 각층 대표님들을 비롯하여 여러분들이 수면아래서  여러 업체들을 상대로 활발하게 접촉을 하여 오던 중, 1, 2, 3, 4층의 계약기간이 종료되어 공실이 되자, 수면위로 급부상하게 되었습니다.

관리단은 2021년  12월 8일 매수의향이 있는 업체를 물색하였다는 저명한 부동산업자와 금융전문가 및 대동한 매각전문변호사 입회하에 층 대표님들과 설명회 겸 간담회를 개최하였습니다.

3.  통매각을 위한 외부 부동산 전문가와 관리단 간의 간담회 결과입니다.

• 일 시 : 2021. 12. 8 오후 3시

• 장 소 : 하이해리엇관리단 지하4층 회의실

• 참석자 : 각층 대표님 및 위임자, 관리단 관계자

              신동기 회장 (4층 구분소유자)

              이주한 ㈜ KS에셋 부동산 중개법인 부사장

              김주홍 KS에셋 부동산 이사외 1명

              이민우 변호사 (서울공대, 부동산 매매 전문)

              이영목 대표 ((주)와이엠와이 부동산 전문)

• 간담회 결과

위 부동산 중개업체에서는  매입가격을 총 분양가인 2,900여억 원보다  30% 정도를  상향하여 3,900여억 원으로 하고 전층을 각각 분양가 100% 이상의 금액으로 제안하였으며, 분양가보다 상향된 1,000여억원 정도의 금원은 관리단 자체에서 각층별로 조건에 따라 매입가격을 차등 적용해 줄 것을 요망하였습니다.       

물론 위 내용은 부동산 중개업체의 제안사항이며, 추후 상호조정이 가능한 사항임을 첨언합니다.

위 부동산  중개업체에서는 의결권과 지분권의 각각 80% 이상 동의서 접수가 가능한지 여부를 설문서로라도 확인하고 싶다고 하여,  관리단에서는 현재 받고있는 매각동의서를 인정해 주고, 나머지는 설문서로 보완하기로 제안을 하여 양측이 합의를 하였습니다.

2021. 11. 11. 개정된 건축법에 따라 의결권 및 지분권의  각각 80% 이상의 서면결의서를 확보하면, 재건축 등의 인허가가 가능하며  나머지  미동의한  20%에 대해서는 매도청구권 (현금청산)을  행사할 수 있어,    통매각 가능성이 한결 용이해졌다고 합니다. 통임대는 아직도 100%의 동의가 필요하다고 합니다.

관리단에서는 매각동의서를 아직까지 받지않고 있는 층과, 매각동의서를 아직 제출하지 않는 구분소유자님들께만 매도의향 설문서를 발송하기로 하였습니다.

금번 소식지에 동봉한 매도의향서를 관리단에 팩스나 우편, 문자 등으로 2021년 12월 말까지 발송해 주시면  취합해서 부동산 중개업체에 확인시켜주고 관리단에서 보관하도록 하겠습니다.

관리단 팩스번호 02-2079-0660, 사무실번호 02-2079-0950

담당자 김용만 과장 010-7229-5770입니다.

추가적인 진행사항은 계속해서 보고드리겠습니다.

4.  재산세 과다 부과 취소 및 공시지가 하향 조정을 위한  소송은  취하하였습니다.

소송을 진행하는 과정에서  국가는 이미 공고된 공시지가를  하향 조정해 주는 경우가  거의 없다,  필요없는 소송이다, 국세의 부과 및 징수는 엄중한데  유독 우리상가만 하향 조정해 준다는 판결이 나올수 있겠느냐, 하는 등의 충고성 문의나 질타를  많이 받아오던 중, 2021년 11월 10일  관리단 층대표 회의에  법무법인 태평양의 담당변호사를 참석시켜, 직접 자문을 받아본 결과, 금번 소송에서 원고인 관리단이  승소할 가능성이거의 희박할 것이라고 하여 소를 취하하였습니다.

공시지가를 하향 조정받기 위해서는 구분소유자님들 다수의 탄원서를 관계기관에 계속 제출할 것을 \조언해 주셨습니다.

어떤 구분소유자님들께서는  공시지가가 높으면 임대료나 매각 가격이 그 만큼 비례해서 상승할 수도 있을 것이라는 주장을 하시기도 합니다.

5.  관리단장 선거 공약사항 이행 실적입니다.

관리단 규약 통과를 위해서는 구분소유자님들의 동의서 560매를  받아야 하나 2021. 12. 15 현재 550매를 접수하여 10매가 부족한 상태입니다.

관리단 구조조정은 총 37명을 26명으로 감축하였으나, SNG측에 지속적인 인원축소를 강력히 촉구하고 있습니다.

부채청산은 관리비를 절약하여 알뜰히 갚아 나가고 있는 중이며, 층 대표회의시 직접보고, 매월 정기보고, 게시판에 상시 게시 등으로 관리비 절감 방안을 강구하고 있습니다.

5, 6층 미납 관리비는 법원 판결문상의 판결금은 유용하게 사용하도록 하겠습니다.

6.  2022년 8월 21일 임기가 만료될 차기 관리단장 선거에 대한   현 공동 관리단장의 입장입니다.

저 김운태와 박상렬 공동관리단장은 차기 관리단장 후보로 출마하지 않겠습니다.

저희 둘은 혼신을 다해서 관리단운영의 기틀을 다져놓고 용퇴하겠습니다.

앞으로 8개월 동안이면, 능력있고 훌륭한 단장감이 나타날 수가 있고, 구분소유자님들이 직접 발굴할 수도 있을 것이며, 새로운 관리단장감을 키우실 수도 있을 것입니다.

관리단장 임기 전이라도  유능한 관리단장감이 나타나면 관리단장 선출 총회를 개최하려고 했으나, 여러모로 불합리하다는 의견들이 많아서 임기는 채우기로 하였습니다.

저희 김운태, 박상렬 공동 관리단장은  우리 상가건물의 관리단 설립 이후, 정상적으로 관리단장에 선출되어, 임기가 만료된 후, 최초로  관리단장직을 자진해서 인계하고 떠나는  아름다운 전통을 세우고 싶습니다.

7.  결론

우리의 공동목표는 이익 창출입니다.

통임대던 통매각이던 뭉치면 다 잘 될 것임을 우리 전 구분소유자님들께서는 잘 알고 계실 것입니다.

이제 우리 상가도 개업하여 15년을 지내온 동안 시행착오를 너무 많이 겪었기 때문에 구분소유자님들께서는 상가 문제점에 대한 해결방안에 대해서도 잘 알고 계실 것입니다.

이제는 우리 하이해리엇 관리단이 갈등과 분열을 봉합하여 하나가 되는 단합된 모습을 보여줄 때가 된 것 같습니다.

동트기 전이 가장 어둡다고 합니다.

저 김운태와 박상렬 공동단장은 남은 기간동안  유종의 미를 거둘 수 있도록  최선의 노력을  경주하겠다는 다짐을 드리며, 구분소유자님들의 지도 편달과 협조를  당부드립니다.

                                                        감사합니다.

                                                       2021. 12. 15.

                                              하이해리엇(타비2) 관리단

                                         공동관리단장 김운태, 박상렬 올림