개정 주택임대차보호법에 대한 합헌 결정이 있었으나 시장 반응이 엇갈린다
임대차 3법으로 불리는 개정 주택임대차보호법에 대한 합헌 결정을 두고 시장 반응이 엇갈린다. 임대인들은 반발하고 있지만, 현상 유지에 불과한 만큼 특별한 영향이 없을 것것으로 보인다.
헌법재판소는 2월 28일 계약갱신청구권과 전월세상한제를 규정한 주택임대차보호법 제6조의3 등 관련 조항에 대한 헌법소원 심판 청구를 재판관 전원일치 의견으로 기각하였다.
헌재는 "계약갱신요구 조항이 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니"라며 "임대인이 거절할 수 있는 사유를 규정해 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다"고 보았다. 전월세상한제에 대해서도 "차임 증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제이며 (인상률 제한인) 20분의 1 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다"고 판단하였다.
개정 주택임대차보호법은 문재인 정부 시절인 2020년 전세가격을 잡고 세입자를 보호하기 위해 도입되었다. 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고 계약 갱신시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 하는 내용이다. 계약갱신청구권으로 최대 임대기간은 4년(2+2년)으로 사실상 확대됐다. 전월세 신고제와 함께 '임대차3법'으로 불린다.
헌재 결정에 반발하는 임대인들 사이에서는 새로운 전세시세는 4년치 임대료를 미리 인상해 받아야겠다는 반응이 나오고 있다. 실제로 제도 도입이후 전국 아파트 평균 전세가격은 2020년 7월 1㎡당 298만원에서 2022년 7월 415만원으로 상승하였다. 4년간 임대료를 올리지 못한다는 생각에 시세보다 높게 전세를 내놓았다. 전월세상한제를 피하기 위해 임대료 대신 관리비를 대폭 올리는 거래도 있었다.
2020년 7월 임대차3법 도입 직후 전세가격이 급격하게 변동하면서 이미 전세사기, 역전세 문제를 겪었다. 제도는 이미 시장에 안착한 상태이기 때문에 앞으로 전세가격에 영향을 미치는 것은 제도가 아닌 수급 여건에 의해서 움직일 것이다. 이미 시행되고 있는 제도를 인정한 것이기 때문에 특별한 변화는 없을 것이다. 임대차3법보다는 가구 분화로 인해 전세 수요가 증가하는 반면 입주물량은 부족한 현 상황 때문에 전세가격 상승세가 지속될 확률이 높다.
올해 2024년 8월이면 임대차3법 도입 당시 계약한 세입자들이 계약 기간 4년을 채우게 된다. 신규계약시 4년 동안 전세가격을 올리지 못한 것에 대한 보상심리가 작용해 현재 가격보다 높은 가격을 요구할 우려는 있다.
항상 건강하고 행복하세요.