2년 안에 재앙이 올 수도..

[tavares]

이틀 전에 창포 메트로 입주 점검을 다녀왔습니다. 원래 노리고 있던 곳이긴 했지만 처음 계획으로는 입주 지정기간 끝나고 초급매를 구하려고 했다가 봄에 두호 sk 분양가가 3억이라고 하여 급하게 계약해 버렸죠. 디디하우스에 고층 -1200만원이 있었는데 전화 하자 마자 물건이 걷혔다고 하더군요. 그래도 앞동 중층을 -1000만원에 계약했으니 80점 이상 거래라고 자평합니다.

저는 지금 용흥동 모 아파트를 자가로 살고 있는데 매도로 팔기에는 수요도 현저하게 적고 가격도 좋지 않아 월세를 들이기로 했습니다. 현재 신축 아파트의 전월세보다 방어가 좋아서(워낙 저가이기도 하고) 2년전 시세보다 월세를 딱 5만원 낮추어서 일찌감치 계약했습니다. 아무래도 대량 입주가 예정되어 있어 시간이 갈 수록 세입자 찾기 힘들기 때문이죠. 이럴때는 고집스럽게 버티지 말고 타협해서 남보다 먼저 세입자를 들이는게 낫습니다. 월세를 낮추는 대신 세입자분이 입주를 5월 말로 정하는데 동의해 주셔서 쿨 계약 했네요. 창포메트로 33평 전세가 싸게는 15000만원까지 나오는 상황이라서 잘했다 싶어요.

그동안은 수도권에 몇채 투자를 했습니다. 포항은 워낙 상황이 안 좋으니 20년 넘은 구축을 사서 들어가 살고 있었구요. 2015년 쯤 서울의 시세 상승을 타고 수익을 보면서 물건을 매도하는 즉시 창포메트로 입주와 맞물리게끔 계획을 세웠습니다. 다행히 수익을 본 물건도 있지만 정권이 예상보다 빨리 바뀌면서 본전치기를 겨우 해낸 것도 있었네요. 거기다 두호sk의 분양가가 예상외로 비싸 당초 계획보다 일찍 진입해야 했습니다. 가을까지는 100점짜리 판단이었지만 지진 덕분에 80점 정도로 자체평가를 합니다.

보통 신규 분양하여 입주하는 물량을 전체 인구의 0.05배 정도 하면 맞아들어간다고 하며 타 제조업 도시보다 gdp가 탄탄한 편인(포항 분들은 죽는 소리 내지만 이 정도면 정말 건강한 겁니다)걸 감안해도 연간 3천 가구 정도가 적정선입니다. 아시다 시피 일단 입주물량이 너무 많고 다주택자를 타겟으로 정한 정부에 지진까지 최악의 상황입니다. 가장 최근에 입주를 맞는 영일대 우방에 창포메트로까지는 체감이 안 될 수도 있지만 미분양이라는 것은 적체가 되고, 입주지정 기간이 끝나 무이자 혜택을 받던 중도금에 최소 7%로 이자를 징구당하게 되면 혼란은 극에 달하게 됩니다. 한채 정도면 방어 하거나 실거주로 들어가서 버티는게 가능하지만, 제가 듣기로 많게는 20개 이상의 분양권을 사들인 업자도 포항에 있었는데 특정 시점에서 패닉셀이 벌어지게 되리란건 누가 봐도 분명합니다. 저 또한 그래서 창포메트로의 입주지정기간까지 지켜보려고 했던 것이고 두호sk의 고 분양가를 확인하고 나서야 계약을 앞당긴 겁니다.

요즘은 뜸하지만 장성푸지를 계속해서 밀던 분이 계셨는데 그 분의 자금 사정이야 제가 알 길이 없습니다만 막연하게 지금이 바닥이고 20년 이후부터 상승장이 시작한다고 생각하여 대비책 없이 투자하면 지옥을 보게 될 수 있습니다. 앞서 말한 대로 미분양 적체로 인한 후폭풍을 가장 크게 맞을 조건을 다 갖추고 있습니다. 상대적 고 분양가와 입주 시점이죠. 거기에 학교, 상권, 교통까지 전부 조금씩 아쉬운 조건들만 가득합니다. 더구나 초곡을 진앙지로 한 지진까지 터지며 안 그래도 부담스러운 경쟁상대인 초곡에서 헐값매물이 쏟아져 나올게 확실시 되었습니다. 그 뿐만 아니라 입지와 교육 환경이 비교 할 수 없는 두호sk와 입주가 정확히 겹치기까지 합니다. 분양가가 2천만원 정도 차이가 날텐데 그 정도는 상쇄 하고도 남을 가치가 있어서 장성 푸지에 절대로 유리한 상황이 아닙니다. 2008년 경제위기 직후에 서울 잠실의 아파트에서 1억 후반의 전세로 거주가 가능했던 시기가 있었는데 포항도 저런 엽기적인 시세를 경험하지 말란 법이 없습니다.

그렇다면 포항에서 집을 언제 어떻게 사야 하느냐?

개인적으로는 지진 위험을 크게 두렵게 생각하지 않으며, 초곡의 타 조건을 나쁘게 생각하지 않는다면 최저점 매수의 기회가 다가오고 있다고 봅니다 (반대로 말하면 입주 계획이 없거나 턱없이 낮은 전월세 시세를 감당할 수 없다면 미리 털어 버리는게 좋을 것입니다). 초곡 말고 장성 푸지 등도 입주 시기에 던져질 급매를 기다리는게 현명해 보입니다.

또 여러 규제로 인해 신축으로 수요가 몰릴 것이 확실시 되나('똘똘한 한채'라고 하더군요) 몇몇 구축 아파트의 경우 매매가는 폭락했어도 실 가치로 판단해 볼 만한 전세가가 최소한의 하락으로 버티는 단지가 좀 있습니다. 매력적인 곳이 몇군데 보이는데 그래도 여유가 있으면 신축이 낫죠.

지금 영일대 우방이 한창 입주 중일텐데 앞으로 한달간의 거래들을 살쳐보면 다가올 시장도 예상이 가능할 것입니다. 대량 입주가 시작 되지도 않은 지금 시점에 패닉셀이 난무한다면? 얼치기 투자자들한테는 말 그대로 재앙, 지옥이 펼쳐질 것입니다.

[머털2]

논박하면 님이 딴소리 하시면서 또 저한테 이러시면 뭐라고 말해요? 참고로 지금 포항은 공급과 수요가 깨진거자나요. 그런데 메트로만 잘 되고 타 아파트 망한다?ㅎㅎ 함 그런지 지켜보이시더~~

[새침공주]

없는 상황을...
상상으로 이야기하고 계신듯....

[머털2]

뭐가 없는 상황인데요?

[○워렌버핏○]

아파트 크랙 안간게 이상한거죠~ 크랙은 보수하면 되는것이고~제 입장에선 도토리 키재기고~그냥 남구에 사시는게~^^

[*별바라기]

딩동댕~~

[지원지형파파]

지진에 보상금 남구사람들은 못받았나요?
궁금하네요

[카타지마]

곡소리 날듯 보여지는데요..
유독 포항 경주방에 서울 경기지역 어디 대구 어디 비교하시면서 분위기 띄우실려는 분들 더러보이던데 ....
진짜 물량에는 장사없죠...포항 거주하는 실수요자들도 고개 절래절래 흔드시는분들이 다수인데...ㅎㅎ
제발 외지분들 투자좀 해서 미분양들 좀 털어주셨으면..

[니가가라 하와이~]

재앙은 벌써 왔는데요? 주사파 전대협 조직들이 적와대를 장악한 지금은 대한민국 최대의 위기입니다

물론 대다수 국민들은 실감 못하시겠지요.... 좌파쪽 사람들도 인정하기 싫겠지요... 곧 알게 됩니다

[*별바라기]

급공감

[수구꼴통]

2

[시골밥상]

메트로 선택하신 분들이라면 주저말고 들어가시고 각자 판단은 본인이....