＜부동산용어 :준공검사,사용검사,사용승인＞집짓기의 마지막 관문, 건축물 사용승인이란?

[부엉이]

집짓기의 마지막 관문, 건축물 사용승인이란?

완공 후 건축물의 정식 입주를 허락받는 사용승인제도는 1992년까지는 준공검사, 1996년까지는 사용검사라고 불렀다.

과거에는 설계도서와 시방서, 내역서에 의해 제대로 시공되었는지만 확인해 왔기에, 실제 건축물의 품질에 대해서는 구체적인 검증이 미비했다. 품질을 건축주와 시공자 간의 문제로만 인식했던 것이다.

이후의 사용승인제도는 건축사 등을 공사감리자로 정하고, 허가권자가 담당공무원의 현장 확인절차 없이 공사감리자가 작성한 감리완료보고서에 의하여 건축물의 사용을 승인하는 제도로 바뀌었다.

그러나 감리자를 선정하지 않아도 되는 전원주택 같은 신고대상 건축물은 여전히 담당공무원이 직접 현장을 조사·검사하여 사용승인처리를 하고 있는 상황이다. 이러한 실사 검증현장에서는 여러 분쟁이 나타나곤 한다. 승인이 거부되어 재시공해야 할 경우, 그 책임 소재를 따지기 위해 건축주·설계자·시공자 간 불화가 생기거나, 담당 공무원과의 싸움이 기나긴 소송으로 이어지기도 한다.

임시사용승인과 승인 전 입주

임시사용승인은 말 그대로 임시적으로 건물을 사용하고자 할 때 받는 승인이다. 공사가 전부 끝나지는 않았지만, 부분적으로 끝난 곳을 사용하고자 할 때 신청할 수 있다.

공사가 먼저 완료된 지하층, 지상 1층, 2층에 먼저 입주해야 할 상황에 사용 가능하다. 일단은 쓰고자 하는 공간의 공사는 완전히 끝난 상태여야 하며, 건축물 및 대지의 일부가 법에 적합해야 한다. 임시사용승인은 2년 이내 유효하고 연장도 가능하다.

주택의 경우, 특별히 임시사용승인을 받기보다는 준공 전 그냥 입주하는 사례들도 많다. 이는 편의상, 감정상 그냥 눈 감아주는 경우가 대다수지만, 혹 사전 입주 건으로 주변 민원이 발생하는 경우는 약 100만원 정도의 벌금이 부과되기도 하니 주의해야 한다. 공사가 마무리되고 특별한 사유가 없으면 준공을 서둘러 받아 불필요한 오해를 줄이는 것이 낫다. 특히 정화조나 통신·지하수·측량 등 필증이 필요한 사항에는 괜히 준공을 미루다 보면 신경 쓸 일이 더 많아질 수 있으니 주의한다.

사용승인 후 편법 개축행위 단속 심해

사용승인을 제대로 받았다 하더라도 입주 후 6개월에서 1년 사이 다시 특검을 나오는 경우가 있다. 이는 일반적인 행정방식으로, 서울의 한 구의 경우 신축세대의 반 이상이 입주 후 일정 기간이 지나서 특검을 실시하고 있다. 특히, 택지지구 같은 이목이 집중된 경우에는 거의 100% 재특검을 실시한다고 하니, 건축주 및 시공자는 염두해 둘 바다.

불법 사항이 적발될 경우, 원상복구 및 불이행 시 이행강제금이 있으므로 유의해야 한다. 최근에는 전원단지나 택지지구 등 마을경관을 위해서 타인의 불법 증개축 사항들을 신고하는 민원들도 많이 발생하고 있다. 눈가리고 아웅하는 식의 편법 개축행위는 반드시 피해야 한다.

사용승인 받지 않으면 위반건축물

원칙적으로 사용승인을 교부받지 않으면 그 건축물을 사용할 수 없으며, 건축법 제79조제2호 및 동법 제80조제1호에 의거해 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 된다. 그리고 사용승인신청을 허위로 하는 경우 적발되었을 때는 2백만원 이하의 벌금에 처한다. 위반건축물로 적발되고 난 뒤 1차 시정통지를 받게 되고, 유예 기간은 30~60일 정도가 적용된다. 이때 위반건축물카드가 작성되며 각 관련기관으로 통보가 되고 그 후 2차 통지, 또 30일이 지나면 고발 및 이행강제금이 부과 예고된다. 이때는 건축물사용제한으로 전기·가스 등이 모두 정지되며 건축주와 시공업자는 고발을 당하게 된다. 건축주는 감리자를 경유하여 시정완료서를 제출하거나 허가자가 직접 현장시정을 확인하고 나면 사용제한이 해제되게 된다.

사용승인 신청 시 필요한 서류와 승인 이후

준공검사 시에 필요한 서류는 사용승인 신청서(건축법 시행규칙 별지 제17호 서식, 설계사무소나 담당관청 내 구비되어 있다)와 공사감리자가 작성한 공사감리 보고서, 건축사가 작성한 사용승인조사 및 검사조서 등이 있다. 이 외에도 다른 법령에 의한 인허가 사항에 대한 준공검사필증 사본이 필요하다.(물론 해당사항이 있는 경우에 한한다. 이를테면 전기, 수도, 가스, 정화조 준공검사필증 등이다)

사용승인이 끝나면 비로소 입주할 수 있으며, 구(군)청 재무과에 취득세 및 등록세를 납부하면 사용승인 필증을 받게 된다. 이후 구(군)청에서 건축물 관리대장 작성이 끝나면 취득세 및 등록세 영수증과 건축물 대장 기타서류를 첨부해 등기소에 보존등기물 신청(법무사 대행, 또는 건축주 직접)을 해야만 이름(주소)과 법적권리를 가진 완전한 건물이 된다.

<출처 : 다음카페 – 자연과 하나된 전원생활 ‘자연의 소리’>

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