토지소유자가 매수인의 건축허가 철회신청 가능 (2024.01.18)

[캐디세상자문변호사]

토지소유자가 매수인의 건축허가 철회신청 가능 (2024.01.18)

토지 매매계약 해지(취소)시 매수인이 계약금만 지급한 후 발급받은 매도인의 토지사용승낙서를 가지고서 받은 매수인의 건축허가에 대하여

매매계약이 [매수인의 잔금 미지급으로] 해지(취소)가 되면 당연히 매수인이 진행했던 위 매매토지 건축허가는 자진하여 철회시켜 주는 것이 타당합니다.

그러나 대부분 토지 매매계약시 부동산[소위 공인중개사] 또는 매수인측에서는 그냥 토지를 사는 것이 아닌 건축허가에 많은 돈을 지출한 후에 그 절차를 진행하여 왔기에

매수인의 잔금미지급으로 해지(취소)가 되더라도 [ 행정절차상 토지소유자가 매매계약 해지를 사유로 건축허가 철회신청을 하더라도 철회할 별도의 법적 근거가 없어 해당청에서 그간 반려처분을 근거로] 위 건축허가시 들어간 돈 내지 과다한 비용을 토지소유자에게 요구하면서 건축허가 철회를 알박기 식으로 이용하다 보니 지속적 토지매매계약해지시 문제가 발생하였습니다.

그런데 위 문제에 대하여 얼마전 대법원에서는 “건축주가 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 작성받아 그 토지 위에 건축물을 건축하는 대물적(對物的) 성질의 건축허가를 받았다가 그 착공에 앞서 건축주의 귀책사유로 해당 토지를 사용할 권리를 상실한 경우, 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지 소유자로서는 그 건축허가의 철회를 신청할 수 있다”

라고 아래와 같은 내용으로 판결하였으므로 위와 같은 문제가 발생하신 분은 직접 해당청에 건축허가 철회를 신청하여 문제를 해결해 보시기 바랍니다.

대법원 2014두41190 판결
1. 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 할 때에 건축주 또는 토지 소유자가 누구인지 등 인적 요소에 관하여는 형식적 심사만 한다 (대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결 참조). 건축주가 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 그 토지 위에 건축물을 건축하는 대물적(對物的) 성질의 건축허가를 받았다가 그 착공에 앞서 건축주의 귀책사유로 해당 토지를 사용할 권리를 상실한 경우, 건축허가의 존재로 말미암아 토지에 대한 소유권 행사에 지장을 받을 수 있는 토지 소유자로서는 그 건축허가의 철회를 신청할 수 있다고 보아야 한다.....


한편 행정행위를 한 처분청은 비록 그 처분 당시에 별다른 하자가 없었고, 처분 후에 이를 철회할 별도의 법적 근거가 없더라도 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 생겼거나 중대한 공익상 필요가 발생한 경우에는 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다 (대법원 2004. 7. 22. 선고 2003두7606 판결 등 참조).....


잔금을 모두 지급하지 못하면 원고는 별도의 최고 절차 없이 이 사건 매매계약을 해제할 수 있고 이 경우 이 사건 토지사용승낙서는 그 즉시 효력을 잃고 피고 보조참가인은 이 사건 건축허가를 포기·철회하기로 약정하였다.


‘건축허가는 건축주 본인의 신청 또는 건축법 제11조 제7항 규정에 해당할 경우 취소가 가능하나, 이해당사자 간의 협의 또는 소송 등에 의한 결정이 우선 필요하다.’라는 이유로 위 신청을 거부하는 이 사건 거부처분을 하였다.

* 추가 문의를 원하시는 경우 연락 주시면 어려운 법률 문제를 쉽게 풀어 안내 자문해드리고 있으며, 기타 법률문제에 관하여 문의 주시면 쉽게 풀어서 성심성의것 안내해 드리겠으니 많은 문의 바랍니다.

(* 전화 무료상담 02-3476-0661~2 법무법인지인 변호사 김대옥 또는 담당실장 김정현 010-6269-6358 통화 예약 )