한남더힐이 임대아파트였다고? 분양전환 임대아파트의 명암

[옥치왕(2016)]

┃분양전환 임대아파트란?

분양전환 임대아파트는 입주자가 일정 기간 임차해서 살다가 향후 분양전환 시 분양 받을 수 있는 아파트를 말합니다. 분양 받을지 여부를 스스로 선택할 수 있고 5~10년 살아본 이후 선택하기 때문에 아파트 가격 하락의 위험성도 피할 수 있습니다. 기존 임대 입주자에게 1순위로 분양 받을 수 있는 우선권이 주어지며 임대 입주자가 분양 받기를 포기하면 일반인에게 분양 기회가 돌아갑니다. 공급 주체에 따라 공공임대와 민간임대로 구분됩니다.

┃분양전환 공공임대아파트 특징은?

분양전환 공공임대아파트는 임대 의무기간이 끝나면 분양 받을 수 있습니다. 그 중 전용 85㎡ 이하는 청약저축에 가입한 무주택 세대주에게 신청자격이 주어집니다. 무주택 및 수득수준 등 일정한 자격을 갖춰야 하며(LH 홈페이지 및 분양 입주자모집 공고 참고) 임대 기간 중이라도 입주자 요건을 충족하지 못하면 해당 아파트에 거주할 수 없습니다. 따라서 계약기간 중 소득이나 자산 등 조건을 충족하지 못하게 되면 분양전환 대상자도 될 수 없습니다. 

분양전환가는 산정의 경우 5년 공공임대는 건설원가와 감정평가금액(시세)의 평균가로 10년 임대는 감정평가액 이하로 규정하고 있습니다. 

┃분양전환 민간임대아파트 특징은?

분양전환 민간임대아파트는 민간건설사가 국민주택기금을 지원받아 짓는 임대아파트와 자체 자금으로 건설하는 임대아파트로 나눠집니다. 국민주택기금으로 짓는 민간임대아파트는 사실상 공공의 성격이 강해 청약저축에 가입한 무주택 세대주가 신청할 수 있습니다. 반면 민간임대는 공공임대와 조건은 동일하지만 임대 보증금, 임차인 자격, 분양 시기 등을 사업자가 임의로 정할 수 있습니다. 또한 분양가를 입주자 모집공고 시점을 기준으로 계산하죠. 

┃분양전환 임대아파트의 장점 1. 가격 경쟁력

분양전환 임대아파트의 가장 큰 매력은 가격 경쟁력입니다. 우선 거주 기간 동안 임대료 상승에 대한 걱정을 덜 수 있습니다. 연간 최대 5% 이상 임대료를 올릴 수 없도록 제한하고 있기 때문입니다. 

또한 분양전환이 될 경우 주변 시세대비 낮은 가격으로 분양전환 우선권이 주어지게 돼 시세차익에 대한 기대감이 높습니다. 10년 공공임대도 분양전환가는 감정평가액(시세) 이하로 정해지기 때문에 보통 주변시세의 80~90%선에서 책정됩니다. 

┃분양전환 후 시세차이도 뚜렷

상황이 이렇다 보니 실제 높은 시세차익을 기대할 수 있는데요. 지난 2007년 입주한 경기도 안양시 비산동 ‘임곡 휴먼지사 2단지’는 5년 임대 후 2012년 분양전환, 당시 전용 59㎡ 분양확정가는 2억1000만원대였습니다. 그러나 2015년 2억9100만원으로 3년만에 8000만원이 넘는 시세차익을 보였으며 그 이후로도 시세 상승은 지속돼 2017년 평균 매매가가 3억6100만원에 달합니다(자료: 국토부). 분양전환한지 5년 조금 넘는 기간동안 무려 1억5000만원에 달하는 시세차익을 보인 것이죠. 

┃분양전환 임대아파트의 장점 2. 세금 부담 NO!

분양전환 임대아파트의 또 다른 장점은 세테크가 가능하다는 것입니다. 임대로 거주하는 기간에는 주택을 소유하는 것이 아니므로 취득세, 재산세, 종합부동산세를 내지 않죠. 또한 임대로 거주하던 기간을 인정해 주기 때문에 분양전환 후 바로 매도하더라도 양도소득세(1가구 1주택에 한함)를 면제 받을 수 있습니다. 

┃주의해야 할 점은?

하지만 모든 분양전환 임대아파트가 내 집 마련에 유리한 것은 아닙니다. 우선 임대 의무기간이 끝날 때까지 원칙적으로 다른 사람에게 임차권을 양도할 수 없고, 근무나 생업 등으로 주거이전을 하거나 국외이주 등 예외적인 경우에 한해 심사를 거쳐 양도할 수 있습니다. 

분양전환가를 둘러싸고 입주자와 건설사간의 분쟁도 끊이지 않았습니다. 앞서 언급한 바와 같이 분양전환가를 산정할 때 감정평가액(시세의 80~90%)을 반영하는데 그 감정평가액의 타당성을 두고 입주자와 건설사 입장이 다르기 때문입니다. 

일례로 한남더힐은 2007년 분양전환 임대아파트로 입주민을 모집할 당시 분양가 상한제에 묶여 분양전환을 하더라도 3.3㎡당 2,000만원을 넘지 않을 것으로 여겨졌습니다. 그러나 분양전환을 앞둔 2013년 감정평가를 통해 3.3㎡당 8,300만원에 달하는 분양가를 책정해 논란을 빚었습니다. 2016년 1월부터 분양전환이 시작된 ‘한남더힐’은 분쟁이 진행되는 동안 다수 임차인들은 분양전환을 완료하거나 시행사와 임대차관계를 종결지었죠. 

분양가를 둘러싼 갈등은 분양 지연으로 이어지기도 합니다. 2007년 경기도 안성시에서 분양한 D아파트가 그 예인데요. ‘5년 공공임대 후 분양전환 조건’을 내걸어 입주자를 모집한 이 아파트는 임대 의무기간이 끝난 2012년 분양가를 둘러싼 갈등으로 2년 뒤인 2014년이 돼서야 분양 절차가 이뤄졌습니다. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.

“분양전환 임대아파트의 취지는 바람직한 임대주택 정착과 주거안정 도모입니다. 기업체의 수익 창출을 위한 수단으로 활용돼서는 안된다는 얘기입니다. 다만 수익성 극대화를 목적으로 두는 민간기업에게 무조건 희생하라고만은 할 수 없는 것이 현실이죠. 때문에 민간기업의 수익창출과 주거안정이라는 공익성이 적절히 조화를 이루며 정착될 수 있도록 분양전환가에 대한 명확한 산정 기준을 마련하는 등 정부의 체계적인 제도가 마련돼야 할 것입니다.”