건축자동설계시스템(프롭테크) 가로주택정비사업이 가능여부 확인 기능 탑재
개요 : https://cafe.naver.com/gisapplication/1161
* FGIS/Build의 구성 설명 : http://www.gisapplication.kr/FGISBUILDhelp/
현재 자동배치 V1.5가 완료된 시점에서 요즘 이슈가 되는 가로주택정비사업을 공부하며 정리중입니다.
가로주택정비사업이란?
가로주택정비사업은 종전의 가로를 유지하고 기반시설의 추가부담 없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 주민참여형 사업입니다.2017년 2월 가로주택정비사업의 절차를 간소화하고 공공지원을 확대하는 [빈집 및 소규모주택 정비에 관련 특례법]이 제정되었습니다. (2018년 2월 시행)
쉽게 생각하면 아파트 주변의 도로는 그대로 놔두고 그 안의 단지들만 새로이 부수고 짓는 것이라고 생각하면 된다.
주변 도로가 공사를 위한 한계선이라고 보고 그 안에서 전체 또는 일부를 정비하는 것이다.
* 가로구역(街路區域): 도로로 둘러쌓인 지역
[도시 및 주거환경정비법 시행령] 제13조 의 3(주택의 규모 및 건설비율)
가로주택정비사업으로 건설하는 건축물의 층수
제2종 일반주거지역인 경우 15층 이하의 범위에서 시·도조례로 규정
시·도조례에 따라 15층 이상도 가능
사업절차
가로주택정비사업은 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차 없이 주민들이 조합을 구성하여 직접 시행 하거나 LH 등과 공동으로 시행 할 수 있습니다.조합 설립은 추진위원회 구성 절차 없이 토지등소유자의 80% 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의가 있어야 합니다.
사업구역
가로주택정비사업은 도시계획도로 등으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 정형화된 가로체계를 갖춘 가로구역의 전부 또는 일부에서 시행할 수 있습니다. 사업구역은 노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상 기존 주택의 수가 20이상(단독주택의 경우 10 이상)이어야 합니다.
가로구역은 다음 요건을 모두 갖춘 구역
도시계획도로 등으로 둘러싸인 일단의 지역일 것
해당지역이 1만㎡ 미만일 것
통과하는 도시계획도로(너비4m이하 제외)가 설치되어 있지 않을 것
가로구역의 전부 또는 일부가 다음 요건을 모두 갖춘 경우 시행 가능
노후도 : 노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물수의 2/3 이상
규모 : 해당 사업구역에 있는 기존 주택의 호수 또는 세대수 이상
단독주택만 있는 경우 기존 단독주택의 호수가 10 이상
공동주택만 있는 경우 기존 공동주택의 세대수가 20 이상
기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대 수의 합이 20 이상 다만, 기존 단독주택의 호수가 10 이상인 경우에는 20 미만인 경우에도 가능
* 출처: 가로주택정비사업 - LH 한국토지주택공사 >
가로주택정비사업 장, 단점
o 장점
- 앞의 절차를 봐도 알 수 있듯이, 조합이 설립되고 나면 절차가 많지 않기 때문에 진행속도가 재개발, 재건축에 비해서 상당히 빠르다. 특히, 가로주택정비사업은 재개발지정이 해제되고 난 이후에 추진되는 경우도 많다. 여러개의 단지들이 모여서는 동의율이 안되었건, 여러 문제로 인해사 안되었지만 따로 떼어서 가로구역내에서는 희망하는 사람들이 많이 있기 때문에 빠르게 진행될 수 있다.
- 소규모로 진행되기 때문에 일반분양수가 30세대를 넘지 않을 경우 분양가상한제에 적용되지 않고, 재당첨제한이나 실거주의무, 초과이익환수, 조합원지위양도 등의 규제가 없다.
- 적은 투자금으로 투자가 가능하다.
o 단점
- 재개발, 재건축에 비해 시세상승이 더디고, 향후 가치가 높지 않다. 기본적으로 도로 내에 소규모로 아파트만 허물고 새로 짓는 것인데, 재건축의 경우에는 단지 세대별로 차이가 있겠지만 커뮤니티 시설이 추가되기도 하고 공원도 조성하는 등의 행위가 가능한데, 가로주택정비사업은 워낙 면적과 규모가 작다보니 그러한 것이 어려운 점이 있다. 즉, 인프라나 기반시설이 좋지 못하기 때문에 대단지로 정비하는 것과는 차이가 있을 수 밖에 없다. (하지만, 입지가 좋은 곳이라면 신축 아파트인 것만으로도 충분히 시세 상승 가능)
- 층수가 15층으로 제한되어 있어서 요즘 흔히 보는 고층아파트의 느낌은 가질 수 없고, 앞에서 얘기했듯 단지규모가 작다. 이로 인해 주차대수도 늘리기는 하지만 제한적이다.
*출처: https://triviawithme.tistory.com/entry/가로주택정비사업이란정의-절차-장단점 [경제적. 자유를 위한. 소양쌓기(경자소):티스토리]
가로주택정비사업 가능여부 확인 및 건축 자동 설계 기능 탑재
- 토지적합성 분석에서 사업지가 가로주택정비사업 가능여부 확인 및 기존 기능중 노후도건물/지적/평균경사 등 활용