기준금리의 상승이나 인하여부는 부동산 시장과 직접적으로 영향을 받는다

[이제열]

기준금리의 상승이나 인하여부는 부동산 시장과 직접적으로 영향을 받는다.

지난 2024년 2월 이창용 한국은행 총재는 통화정책방향 기자간담회에서 이같이 말했다. 물가 불확실성은 줄었으나 안정 확신은 일러 5월 경제 전망을 보고 하반기가 돼서야 인하 시점을 판단할 수 있다는 말이다. 한은 금통위는 연 3.50% 수준의 기준금리를 앞서 9연속 동결한 바 있다.

기준금리를 기반으로 은행은 자체 대출 및 예금 상품 금리를 결정하기에, 기준금리의 상승 또는 인하 여부는 부동산 시장과 직접적인 영향을 받는다. 2020~2021년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 초저금리 장기화로 인한 시중에 유동성이 풍부해지며 유례없는 부동산 상승장을 이끌기도 했다. 이후 기준금리가 상승하며 지난해에는 고금리 장기화 여파로 부동산 시장에 한파가 불어닥쳤다.

고금리가 장기화하며, 전문가 10명 중 8명은 올해 매매가격 하락을 전망하기도 했다. 최근 KB금융그룹은 올해 부동산시장 전망을 담은 '2024 KB부동산 보고서'를 발간했는데, 시장 전문가 74%, 공인중개사 및 PB 79%가 하락을 전만하였다. 하락 폭에 대해서는 1~3% 하락 의견이 가장 많았다.

주요 하락 요인으로는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 주택 경기 불안, 국내외 경기 불확실성, 높은 주택가격 부담 등이 있었다. 모두 올해 주택 매매가격 상승과 하락 모두 금리가 가장 중요한 요인이 될 것으로 예상했으며, 동시에 금리 하락에 대한 기대감이 주택 매매가격 상승 요인이 될 것으로 전망하였다.

높은 금리로 인한 이자 부담은 주택 매매가격 하락을 전망하는 가장 중요한 이유로 조사됐다. 주택 매매가격 상승 전망 요인으로는 주택가격 저점 인식, 정부 규제 완화, 공급 물량 부족 순으로 높게 나타났다. 이외에도 금융위원회는 주택담보대출(주담대)에 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 적용에 나서기도 했다. 스트레스 DSR은 변동금리(혼합 주기형 포함) 대출 차주의 DSR 산정 시 향후 금리 인상 가능성을 반영해 가산금리를 부과한다. 가산금리가 더해지면 연간 이자 비용이 늘어나는 것으로 계산되기 때문에 정해진 DSR 상한 40%를 맞추려면, 대출 원금 한도가 낮아질 수밖에 없다.

예를 들어 연 소득 5000만 원인 직장인이 30년 만기, 분할 상환 조건으로 변동금리 주담대를 받으면 현재 3억 3,000만원인 대출한도는 3억 1,500만원으로 줄어든다. 이어 하반기에는 3억원, 내년엔 2억 8,000만원으로 종전 대비 5,000만원 정도 줄어들게 된다.

금리 인하에 따른 매수 심리 회복에 대한 기대감이 높아지고 있으나, 가계 부채 관리 강화와 경기 불확실성 확대 등이 존재하는 시장에선 금리 인하 시기와 인하 폭이 관건이다. 분양 물량과 함께 장기적인 주택 공급 기반인 인허가 물량까지 급감, 청약 수요 위축으로 분양 지연이 장기화할 가능성이 높은 가운데 정부의 공급 정책 구체화가 매우 중요하다. 주택 공급시장 관리와 거래 활성화가 정부 정책의 가장 중요하며, 규제 완화 기조는 올해도 지속되는 데 반해 수요지원은 제한적이다.

항상 건강하고 행복하세요.