Re:임대아파트 전세를 처음 쓰는지라..

안녕하세요. 화성태안에서 일하고 있는 경희부동산의 권승철입니다. 오랜만에 와서 글을 남기니 정말 기쁩니다. 그리고 임대아파트 전세를 구하는 분이 계셔서 타부동산 반타로 물건을 맞춰 주려고 하는데, 몇가지 문의를 드리고 싶은데요. 일단,,,,,,, 궁극적으로 주공5년공공임대 23평아파트 기준, 5년후 분양받을 수 있을때, 분양가는 어떻게 책정되는지요? 즉, 시세차익을 얼마나 얻을 수 있나요? 물론 어디인지 따라서 천차만별이겠지만,,, 두번째로, 제가 찾은 물건은 화성태안7단지 23평 5층 전세3500만원짜리이고, 전대동의가 되는 것입니다. 그런데, 23평은 보2500/월26만씩인데, 전대동의 되니까 보증금 2500만원은 전차인이 보장받는다고 하고,,, 나머지 1000만원은 공증을 서면 될까요? 공증비용은 얼마나 듭니까?? 아예 임차인이 명의까지 준다고 하는데, 주공가서 직장이전등의 사유로 주공의 동의를 얻어 명의를 받으면 되는 겁니까? 명의를 받는다는 것은 권리를 완전히 전차인이 가진다는 것이지요? 아~~어렵습니다. 그럼, 많은 답변 부탁드립니다. 감사합니다. ---------------------- 우선, 두번째 질문부터 답변을 해 보면... 현재의 임차인이 가지고 있는 권리는 임차권입니다....이 임차권은 특별한 사유가 있을때.. 양도하거나 전대차할 수 있습니다...(물론, 주공의 동의가 필요하지요...) (그 특별한 사유라 함은 임차인이 잔금을 납부하고, 입주한 후 직장의 전직이나 취학,질병등의 사유로 세대원 전원이 타 시군으로 이사하는 경우 가능합니다...) 현재 님께서 하시고자 하는 것은 임대인의 동의를 얻은 전대차입니다...(임차권의 양도가 아니고....) 전대차의 경우 임차인은 여전히 임대인에게 임대료 납부의무가 있습니다.. 이런 문제로 인해 임대아파트의 전대차계약이 많이 사고로 발생합니다... 이유는 임차인이 월세를 미납하는 경우.....임대인은 임대차계약 해지를 통보할 것이고.. 그렇게 되면 전차인은 쫓겨나게되죠.....문제는 전차인이 임대인이 납부한 보증금보다 더 많은 금액을 주고 전대차계약을 하기에 나머지 보증금 회수문제가 걸립니다... 공증을 한다해도 임차인에게 강제집행을 할 재산이 없다면 전차인은 속수무책일 수 밖에 없습니다... 따라서, 위 사안같은 경우 ...전차인을 보호하기 위해서는...1000만원+1년치 월세 300만원정도를 임차인은 타 부동산에 저당권을 설정해야 할 것입니다.... 첫번째, 질문에 대한 답변은... 위 사안과 같은 경우 전차인은 분양전환을 우선받을 자격이 없습니다....또한, 임차인도 아래 임대주택법 시행령 13조에 의거 분양전환을 우선받을 자격이 없습니다... 분양전환가격은 맨 아래에 제시한 식으로 계산하나, 변수가 많습니다....은행이자, 건교부장관이 고시하는 표준건축비, 분양전환할 당시 아파트 시세등.....통상, 최초 임대분양할 당시에 제시한 가격정도로 생각하시면 될 것입니다.... 공인중개사로서 임대아파트의 전대차는 하지 않는 것이 여러모로 좋다고 생각합니다.. 차라리 하려면, 임차권양도를 중개하는 것이 좋을 듯 합니다... <임대주택법 시행령> 제13조 (건설임대주택의 우선분양전환 등<개정 2003.6.25>) ①법 제15조에서 "대통령령이 정하는 건설임대주택"이라 함은 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택을 말한다. <개정 2003.6.25, 2003.11.29, 2004.3.17> ②법 제15조의 규정에 의하여 임대의무기간이 경과한 후 제1항의 규정에 의한 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 자에게 우선적으로 분양전환하여야 한다. <개정 2002.9.11, 2003.6.25> 1. 입주일이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 2. 제1항의 규정에 의한 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 당해 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인 3. 제10조의 규정에 의하여 임차권을 양도받은 경우에는 양도일이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인 4. 주택공급에관한규칙 제10조제6항의 규정에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인 5. 분양전환당시 당해 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인 ③제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택(제9조제5항 각호의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다. <개정 1998.11.13, 2002.9.11, 2003.6.25, 2004.3.17> [전문개정 1997.4.1] 공공건설임대주택분양전환가격의산정기준[제3조의3관련](임대주택법시행규칙) ======================================== [별표 1] <개정 2000.8.3, 2002.9.11, 2003.6.27, 2003.12.15, 2004.3.22> 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제3조의3관련) ──────────────────── 1. 분양전환가격의 산정 가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다. 나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간중 의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다. 2. 항목별 산출방법 가. 건설원가 건설원가 ＝ 최초 입주자모집당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비 (1) 최초 입주자모집당시의 주택가격 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다. (2) 자기자금이자 자기자금이자＝(최초 입주자모집당시의 주택가격－국민주택기금융자금－ 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금)×이자율×임대기간 (가) 이자율 : 당해 임대주택의 임대개시일과 분양전환 당시 각각의 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이자율의 산술평균이자율 (나) 임대기간 : 임대개시일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간 (3) 감가상각비 계산은 임대기간중 법인세법시행령의 규정에 의한 계산방식에 따른다. 나. 감정평가금액 분양하기로 결정된 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 한다. (1) 감정평가업자의 선정은 임대인과 임차인이 각각 1인씩을 선정하되, 임대인과 임차인이 선정하지 못할 불가피한 사유가 있는 때에는 관할 시장ㆍ군수가 선정한다. (2) 감정평가에 필요한 비용은 임대인이 부담한다. 다. 산정가격 산정가격 ＝ 분양전환당시의 건축비 ＋ 입주자모집공고 당시의 택지비 ＋ 택지비이자 ○택지비이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 의한다. 라. 건축비 및 택지비 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다. (1) 건축비 (가) 건축비의 상한가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준 건축비"라 한다)으로 한다. (나) 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16퍼센트를 가산한 금액으로 한다. (다) 주택사업자가 당해 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료 는 표준건축비에 포함할 수 있다. (라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하여 승인을 얻은 지하층면적(지하주차장 면적을 포함한다)중 지상층 바닥면적 합계의 15 분의 1까지는 표준건축비의 100퍼센트를 인정하고, 나머지 부분에 대하 여는 표준건축비의 80퍼센트에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있 다. (마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 인하여 주택건설에 추가로 소요되는 비용은 이를 표준건축비에 가산할 수 있다. (바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 1) 임대사업자가 발코니샤시를 일괄시공하는 주택의 경우 표준건축비의 5퍼센트 2) 공용면적에서 제외되는 설비덕트의 설치비용 3) 1세대에 2개 이상의 욕실을 설치하는 경우 이에 소요되는 비용 4) 도서개발촉진법 제2조의 규정에 의한 도서지역에 건축하는 주택의 경우 표준건축비의 3퍼센트 (2) 택지비 (가) 국가ㆍ지방자치단체와 한국토지공사ㆍ대한주택공사 등 공공기관이 택 지개발촉진법 등 법률에 의하여 개발ㆍ공급하는 택지(이하 "공공택지" 라 한다)의 경우에는 그 공급가격 (나) 임대사업자가 공공택지외의 방법으로 취득 또는 보유하고 있는 택지 (이하 "사업자보유택지"라 한다)의 경우에는 최초 입주자모집공고전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 2인의 감정평가업자에 게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격 (다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 다만, 국가 ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자의 경 우에는 사업계획승인권자가 이를 사정하여 가산할 수 있다. 1) 택지를 공급받기 위하여 선수금ㆍ중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일 이후 입주자모집공고일부터 6월까지의 택지대 금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자모집공고 당시의 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이자율을 적용하되, 일할계산한다. 2) 제세공과금ㆍ등기수수료 등 필요적 경비 3) 그밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용 (라) 사업자보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 사정하여 가산할 수 있 다. 1) 주택법 제23조의 규정에 의하여 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설 치비용 2) 진입도로개설에 편입되는 사유지의 감정평가가격 3) 지장물의 철거비용 4) 기타 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용