◆흑석6구역 경과과정
흑석지구 중 흑석6구역은 <표1>에서 보듯이 현재까지 흑석지구내에서는 가장 짧은 시간내에 촉진사업을 추진해 관리처분단계까지 최단시간으로 사업을 진행, 가장 모범적인 촉진구역으로 알려져 있다. 따라서 다른 촉진구역에 비해 사업추진에 대한 비용은 적게 들 것으로 판단된다.
하지만 최근에 이미 알려진 바와 같이 일부 조합원들이 ‘총회결의 무효확인’, ‘관리처분계획 무효확인’, ‘조합설립인가 무효확인’ 등의 소송을 제기해 촉진사업의 진행이 조금 늦어지고는 있지만 현재 시점으로 조합원이 대부분 이주한 상태고 또한 한 두집을 제외하고는 거의 철거가 이뤄진 상태다.
일부에서 소송 제기 등 문제로 인해 사업이 늦어져 당초에 계획한 2009년 하반기에 일반분양을 하려는 것을 아마도 2010면 상반기 중에 할 예정이다.
◆입지조건
흑석6구역은 흑석동 전체로 봤을 때 남쪽에 위치하고 있으며 촉진구역 동쪽으로는 흑석 3구역이 위치하고 있으며, 서쪽으로는 중앙대학교와 공원, 남쪽으로는 동양메이져 아파트와 유앤미 아파트 그리고 근린공원이 위치하고 있어 공원조망이 가능한 친환경적인 단지가 될 것으로 판단된다.
서울 국립현충원 주변이 최근에 묘지공원에서 근린공원으로 변경돼 추후 개발할 예정에 있어 향후 주거 여건이 현재보다는 월등히 나아질 것으로 보인다.
특히 근린공원이 개발될 경우에는 흑석6구역 뿐만 아니라 근린공원에 인접해 있는 흑석3구역도 자연친화적인 주거공간으로 각광 받을 지역으로 보인다.
또한 북측으로는 흑석8구역과 은로초등학교가 위치하고 있고 북쪽으로 한강조망이 가능해 한강르네상스의 수혜지역으로 좋은 위치에 놓여 있다.
특히 은로초등학교와 북동쪽에 위치한 중대부속초등학교, 중대부속중학교 및 서쪽의 중앙대학교와 접하고 있어 교육시설 이용이 양호해 추후 각광받을 수 있는 지역이다.
◆흑석6구역 건립세대수
흑석6구역의 건립세대수는 <표2>와 같다. 관리처분계획인가시에 조합원은 588명이었다.
이후 2008년 9월 11일 촉진계획이 결정·고시됨에 따라 일부 촉진구역도 변경돼 조합원 변동이 있었고 또한 촉진계획에 따른 건축계획 변경 중에 있다.
기존의 조합원이 588명에서 598명의 조합원이 변동됐으며, 면적도 증가했다.
현재 건축계획변경 중에 있는데 아직 확정되지는 않았지만 기존의 24평이 200세대에서 44세대로, 33A·B형이 426세대에서 34평형을 550세대로, 43A·B형이 97세대에서 45평형을 163세대로, 53평형을 44세대에서 28세대로 건축계획을 변경하려고 하고 있다.
이렇게 변경된다면 총세대수는 임대 165세대를 포함해 950세대가 될 예정이며, 이와 같이 건축계획이 변경된다면 일부 24평을 배정받던 조합원이 34평으로 배정받을 수 있게 됐다.
◆투자방법
따라서 재테크측면에서 접근한다면 기존에 관리처분계획에 따라 배정받은 24평형 배정조합원이 있다면 이를 매입하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
또한 기존의 조합원들은 추후 건축계획이 변경된다면 조합원의 분양신청은 다시 받아야 할 것이다.
이때 24평형을 배정 받은 사람은 34평형을 신청한다면 좀 더 큰 평수를 받을 수 있는 기회도 잡을 수 있다.
워터프론트 개발과 연계… 역세권 주변 타운코어 중심의 랜드마크 존 '새로운 명물'로
◆예상분담금액
예상분담금산출은 종전자산 감정평가액이 3억원이라 가정할 경우, 입주평형별 부담금 및 환급금 내역으로, 개별조합원들은 각자의 종전자산 감정평가액의 내역에 따라 조합원별로 부담금 및 환급금 내역이 정해지게 된다.
흑석6구역의 경우 예를 들면 <표3>과 같다. 즉, 본인의 감정평가금액이 3억원이 나온 경우 비례율을 곱한 권리가액이 2억9997만원이 된다. 따라서 33평형(110.3086㎡)을 배정받을 경우 분담금은 ‘분양금액(3억9025만1118원) - 권리가액(2억9997만원)’, 즉 8572만4690원이 된다.
여기서 알 수 있듯이 흑석6구역의 경우 33평형 아파트의 조합원분양 예정가격이 3억9025만1118원으로 3.3㎡(1평)당으로 환산할 경우 평당 1180만원 정도로 저렴하게 조합원에게 분양하게 된다.
현재 주변의 흑석5구역의 동부센트레빌의 일반분양이 평당 2000만원 정도에 분양된 사례를 봤을 때 흑석6구역의 경우에서도 위치는 흑석5구역보다 좋지 않은 편이나 시기적으로 흑석5구역 보다 늦게 분양하고 또 흑석5구역의 경우 일반분양이 성황리에 이뤄져 현재는 일반분양분이 약 8억원 정도에서 거래되는 점을 감안한다면 흑석6구역의 경우에는 평당 2000만원 정도에서 분양될 것으로 예상된다.
흑석 6구역이 약 2000만원 정도에서 일반분양이 된다면 조합원 분양가와의 차이가 약 평당 820만원정도 나게 된다.
이는 33평 기준으로 약 2억7000만원 정도로 일반분양분보다 저렴한 가격에 분양받게 된다. 이것이 조합원들의 이점이라고 판단된다.
앞으로 일반분양분이 얼마에 분양되느냐 따라서 조합원의 입주권 가격도 달라진다고 볼 수 있다.
현재 흑석6구역의 경우 입주권은 분담금을 포함한 전체 가격이 약 6억3000만원에서 6억5000만원 정도에서 거래되고 있다. 특히 조합원의 종전자산이 낮게 나온 물건일수록 초기투자금액이 적게 들어가게 돼 약 1~2000만원 정도 비싸게 거래된다.
반면 감정평가액이 많이 나와 초기 투자금액이 많이 드는 물건일 수록 약간 저렴하게 매매가가 결정된다. 그것은 금융비용뿐만 아니라 자금의 유용성 측면에서 보면 이해가 될 것이다.
◆투자성
흑석지구는 지리적으로 한강을 사이에 두고 용산과 마주보고 있다. 따라서 흑석동은 주면의 개발에 따른 호재를 안고 있는 지역이다.
우선 흑석지구가 뜨는 이유는 여러 가지가 있겠지만 무엇보다도 용산과 노량진 강남사이에 있는 삼각벨트의 중심축에 위치하고 있다는 사실이다.
특히 요즘 두각을 나타내고 있는 신강남권의 중심지이기도 하다. 주변의 개발호재로는 용산역 인근 재개발과 도시환경정비사업과 또한 한남 촉진지구 개발, 노량진 촉진지구 개발 등이 흑석지구에 미치는 영향이 크다.
흑석동의 주위환경 및 가치를 살펴보면 무엇보다도 그 동안 교통이 좋지 않았는데 지하철 9호선이 지난 7월에 개통됨에 따라 김포공항~강남교보생명 사거리로 이어 지는 황금노선의 중심에 있다는 사실이다.
또한 ▲8학군의 높은 교육열(세화고, 서문고, 경문고 등 8학군)이 있는 지역 ▲한강을 조망할 수 있는 선망의 주거지 ▲흑석지구 촉진사업을 통한 재개발과 도시환경정비사업 ▲현충원 및 달마산 등 풍부한 녹지 공간 확보 ▲현충로, 올림픽대로로 인한 교통진입의 용이성 ▲신세계백화점, 태평백화점 등 생활편의 시설의 밀집 및 중앙대 캠퍼스의 활용 가치 ▲풍수지리상 배산임수 지형의 삼태기 모양 ▲강남, 용산, 영등포 등의 지역과 접근용이 등으로 인한 이점과 더불어 촉진사업으로 인해 도시전체가 조화를 이루는 ‘21C형 고품질의 복지주거환경 공간’으로 탈바꿈될 예정이어서 앞으로의 흑석동의 주거환경과 투자가치는 한층 더 높아질 것이다.
◆부동산시장은?
현재 흑석6구역의 부동산시세는 2008년 10월경에는 관리처분인가(2008년 9월 11일)후 아파트 평형으로 볼 때 33평형은 조합원 분양가 약 3억9000만원에 재개발 프리미엄 약 1억8000만원~1억9000만원 정도를 더해 약 5억8000만원선에 형성돼 있다.
그 후 미국발 경제위기로 인해 약 5억원선까지 떨어지다가 올해 다시 흑석5구역 일반분양과 9호선 흑석역의 개통 등으로 인해 상승, 현재는 약 6억3000만원에서 6억5000만원 정도에 거래가 형성되고 있다.
추후 곧 분양될 흑석4구역의 일반분양시에 다시 가격이 더 오를 것으로 판단되며, 내년 흑석6구역이 분양될 경우에는 지금보다도 더 오를 것으로 전망된다.
현재 흑석5구역은 조합원분양분이 7억5000만원 정도에 거래되고, 일반분양분이 8억원선에서 거래되고 있는 사실과 더불어 흑석3구역의 지분값도 평당 4000만원에서 6평 미만의 적은 평수는 평당 5000만원 정도에 거래가 형성되고 있는 사실을 볼 때 분명 흑석6구역은 저평가 돼 있어 비교적 저렴한 흑석6구역에 투자하는 것도 좋은 투자방법중의 하나라고 보여 진다.
지금은 물건도 많지 않은 상태이나 잘 고른다면 종전자산이 적게 평가되고 투자금액이 적게 들어가면서도 33평형을 배정받을 수 있는 물건을 고른다면 적은 투자금액으로 내집을 마련할 수 있는 좋은 기회를 잡을 수 있을 것이다. 향후 흑석6구역에서 보금자리를 마련할 생각이 있는 사람이라면 지금처럼 저평가 돼 있을 때 투자해 놓는 것이 좋을 것이다.