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2015년 하반기 결혼을 계획 중인 안나무, 이기쁨 부부. 상견례와 결혼식장은 해결했지만 가장 중요한 ‘내 집 마련’ 단계에 돌입하자 앞이 캄캄해지기 시작했다. 뉴스에서는 매일같이 신혼부부를 위한 내 집 마련 정책을 내놓는다고 떠들지만 여러 정책들 중 막상 어떤 제도가 나에게 효과적인지에 대해서는 누구도 쉽게 설명해주지 않는다. 이럴 땐 신혼부부를 위해 정부가 마련한 각종 제도의 성격과 기준을 먼저 파악하는 것이 우선. 다양한 제도를 요모조모 따져보며 이들 부부에게 현실적으로 작용할 수 있는 가능성을 타진해보자.
안나무(30), 이기쁨(29) 부부의 내 집 마련 포트폴리오 신랑 연봉 3000만원 | 신부 연봉 2400만원 | 부채 없음 주택 마련에 쓸 수 있는 보유 자금 8000만원(신랑 신부 저축액+양가 부모님 도움) 주택 마련에 드는 예상 금액 1억2000만~1억5000만원(부족분은 대출도 고려) 청약통장 여부 둘 다 보유(1년 이상 납입) 원하는 주거 형태 아파트(전용 면적 65㎡ 이하, 방 2개 이상) 매입 혹은 임대 전세 임대 우선, 월세는 사절, 매입은 신중히 고려 원하는 거주 지역 김포공항 인근 회사로 출퇴근할 수 있는 수도권 지역
전세 보증금의 70%까지 대출 전세자금 지원 제도 무주택 신혼부부의 연간 급여 합산액이 5500만원 이하라면 국민주택기금이 장기 저리로 빌려주는 전세 자금 대출을 찾는 게 유리하다. 단, 전세 주택 면적이 85㎡를 초과하면 안 된다. 대출은 8000만원 이내, 전세 보증금의 70% 범위 내에서 이뤄진다. 1억원짜리 전셋집이라면 최대 7000만원까지 대출이 가능하다는 얘기다. 연 4.0% 금리로 빌릴 수 있어 일반 신용대출 이자보다 부담이 적다. 대출금을 2년 이내 일시 상환해야 하는데, 3회까지 상환을 연장할 수 있다. 따라서 최장 8년까지 대출을 유지할 수 있다. CAN DO 안나무, 이기쁨 예비부부의 연평균 소득 합산액이 5500만원 이하이므로 신청할 수 있다. 더구나 부채 금액이 없기 때문에 대출액을 최대로 받을 가능성이 높다.
교통 요지에 공급 행복주택 대중교통이 편리한 곳에 짓는 저렴한 공공임대주택으로, 행복주택 물량의 80%가 결혼한 지 5년 이내인 신혼부부, 사회초년생, 대학생에게 공급될 예정이다. 정부 계획대로 2017년까지 총 14만 호의 행복주택이 공급된다면 신혼부부의 내 집 마련 걱정을 더는 데 큰 역할을 하겠지만 현재 공사를 시작한 곳은 약 700 가구에 그쳐 오랜 시간 기다려야 할 듯하다. 행복주택은 부부 각자의 거주지가 아닌 어느 한 명의 직장 인근에서 찾아야 한다는 점에 유념해야 한다. 청약저축이나 주택청약종합저축에 가입해야 하고, 거주 기간은 6년으로 제한된다. CAN DO 안나무, 이기쁨 부부는 세대 소득이 도시근로자 맞벌이 부부의 월평균 소득의 120% 이하(2인 가구 기준 약 460만원)에 해당하므로 신청 가능하다. 단, 올해 하반기 결혼 시기에 맞춰 입주할 수 있는 행복주택 공급이 불투명하므로 정부의 사업 추진 속도가 어떻게 변화할지 주시가 필요하다.
연 1%대 주택담보대출 수익공유형 모기지 2015년 3월부터 출시되는 수익공유형 은행 대출 상품은 무주택자이거나 기존 주택을 처분할 의향이 있는 1주택 소유자가 신청할 수 있다. 공유형 모기지란 은행이 대출해주고, 대한주택보증이 보증 수수료를 받고 최소 이자 수익을 보장해주는 구조로 운영된다. 이번 수익공유형 모기지 상품은 소득 제한 조건을 없애 연봉 1억원이 넘는 고소득자라도 다주택자가 아니라면 대출받을 수 있고, 전용 면적 102㎡ 이하, 공시 가격 9억원 이하 아파트도 대출 가능하다. 은행 대출 기간은 20년, 30년이고, 7년간 1%대의 낮은 금리로 운용해 대출자들이 목돈을 마련할 수 있는 시간적 여유를 주기로 했다. CAN DO 현행 주택담보대출 비율 70%, 총부채 상환 비율 60% 기준을 적용하면 2억짜리 소형 주택을 구입할 때 70%에 해당하는 1억4000만원을 대출 받을 수 있다. 안나무, 이기쁨 부부는 보유자금 8000만원이 있으므로 1억2000만원만 대출 받을 수도 있다. 향후 맞벌이를 지속할 계획으로 1% 저금리가 적용되는 7년간 목돈 마련이 가능하다면 활용해볼 만하다. 이 기간에 목돈 마련이 불투명하다면 신중해야 하며, 투자보다는 거주 목적으로 구입하는 게 옳다.
전세 보증금을 최대 50%까지 지원 장기안심주택 서울시가 시민을 대상으로 운영하는 장기안심주택은 보증금 1억8000만원 이하 주택에 전세로 입주할 경우 최대 4500만원(전세 보증금의 30%)을 6년간 무이자로 지원받을 수 있는 제도. 6000만원 미만 전세 보증금의 경우 최대 50% 지원한다. 재계약하는 경우엔 보증금 인상분의 30%를 무이자 지원받을 수 있다. 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하를 버는 무주택 서울시민을 대상으로 하고, 조건청약종합저축에 가입해 6개월이 경과되고 6회 이상 납입한 신혼부부에게 신청 자격을 준다. CAN’T DO 입주자 모집공고일 현재 혼인 기간이 5년 이내, 그리고 그 기간에 출산(임신 중이거나 입양 포함)해 자녀가 있는 부부를 대상으로 하기 때문에 안나무, 이기쁨 예비부부는 장기안심주택에 지원할 수 없다. 소득 기준도 초과한다. 2014년도 도시근로자 월평균 소득 461만원의 70%를 넘기 때문에 자격 조건이 되지 않는다.
신혼부부만이 ‘겟’할 수 있는 신혼부부 주택 특별 공급 공공임대주택 중 가장 물량이 많고 저렴한 국민임대주택은 30%가 신혼부부에게 특별 공급된다. 택지를 매입해 5년, 10년 단위로 공공임대하는 주택이나 민간 임대아파트에도 각각 15%와 10%의 신혼부부 특별 공급 물량이 배정된다. 지원 자격은 입주자 모집 공고일 현재 혼인 기간(혼인 신고일 기준)이 5년 이내인 무주택 세대주로서, 혼인 기간 내에 출산한 자녀가 있거나 임신 중이어야 한다. 전년도 도시근로자 월평균 소득 100% 이하(약 461만원)의 소득을 벌어들이는 신혼부부여야 지원할 수 있고, 맞벌이는 120% 이하(2인 가구 기준 약 553만원)로 제한한다. 가입 기간이 6개월 이상이고 6회 이상 월 납입금을 납입한 청약 통장이 있어야 한다. CAN’T DO 안나무, 이기쁨 예비부부는 현재로서는 자녀가 없어 신혼부부 특별공급대상에서 제외된다. 그러나 소득 기준은 충족하므로 결혼 후 2~3년 이내 자녀 계획이 있다면 두 번째 살림집으로 신혼부부 특별 공급 임대 및 분양주택을 노려보는 것도 좋겠다.
부족한 전세금 지원 신혼부부 전세임대 LH공사가 대신해서 전세 계약을 체결한 뒤 신혼부부가 LH공사와 저렴하게 임대 계약을 맺는 형태다. 전세임대 입주 대상자로 선정되면 LH공사로부터 부족한 전세금을 지원받은 뒤 계약 만료 후에 돌려주면 되기 때문에 당장의 목돈 마련이 힘든 신혼부부에게 적합하다. 단, 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하를 버는 신혼부부이거나 기초생활수급자여야 신청할 수 있고, 주택청약통장과 자녀 보유도 필수 기준이다. CAN’T DO 안나무, 이기쁨 예비부부는 도시근로자 월평균 소득의 50%를 넘는 데다 임신 중이거나 자녀가 있는 상태가 아니므로 신청이 불가능하다.
공공주택 입성을 위한 필수 체크리스트 공공으로 분양 임대하는 임대주택은 저렴한 대신 자격 조건이 까다롭다. 미리 필요한 자격 조건을 알아두고 대비해야 청약 기회를 놓치지 않고 잡을 수 있다. 월평균 소득 모든 청약에서 가장 중요한 기준은 ‘도시근로자 가구당 월평균 소득’. 입주자 모집일을 기준으로 전년도 평균 소득을 적용하며, 제한 범위를 넘어서면 자격이 박탈된다. 2014년도 도시근로자 가구당 월평균 소득은 461만원, 맞벌이 부부의 경우 553만원이다. 자산 신혼부부가 특별 공급받는 공공주택은 자산 기준을 제시하고 있다. 2014년 공공임대주택 소득자산 기준은 부동산 가격 2억1550만원 이하, 자동차 2799만원 이하다. 청약통장 공공으로 공급하는 주택에 입성하려면 청약통장이 필수. 대신 청약제도가 간소화되어 6개월 이상 보유하고 6차례 이상 납부한 통장이면 청약할 수 있다. 무주택 세대 구성원 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주뿐만 아니라 무주택 세대 구성원도 공공임대주택에 지원할 수 있다. 남편에게 청약통장이 없다면 아내가 신청하면 된다.
2015 부동산 트렌드에 맞춘 주거비용 절감 전략 안나무, 이기쁨 예비부부가 가진 조건으로 원하는 주거 형태를 찾으려니 한계가 적지 않다. 특히 저렴한 공공임대주택의 경우 임신 중이거나 자녀가 있어야 한다는 조건이 붙기 때문에 아직 혼인 전인 신혼부부는 지원 자격조차 얻지 못한다. 급할수록 돌아가라. 당장의 임대주택 입주가 힘들다고 포기하지 말고, 향후 5년을 내다보는 주거비용 절감 전략을 세울 필요가 있다. 특정 주택 유형만 고집하지 말 것 대도시 인근의 신도시나 택지개발 지구 내에는 아파트 단지 옆으로 단독주택지가 분포하는데, 이 가운데 최상층에 주인이 살면서 2~3층에 임대 세대를 만들어놓은 주택들이 많다. 아파트가 위치한 입지 환경은 누리면서 주변 아파트 전세 시세의 70% 선에서 임대할 수 있고, 관리비는 쓴 만큼만 내면 되므로 주거비도 절약된다. 입지 좋은 소형 주택을 고려해볼 것 소액으로 내 집 마련이 가능한 도시형 생활주택이나 업무 지역 접근성이 좋은 주거용 오피스텔 등도 아파트를 대신해 도심 근접의 편리한 주거 환경을 원하는 신혼부부에게 대안으로 자리 잡고 있다. 아파트보다 저렴하면서 거주 환경이 양호한 다세대 빌라도 관심을 끈다. 빌트인 주택으로 초기 비용을 줄여볼 것 다세대 빌라나 주거용 오피스텔, 주상복합아파트, 도시형 생활주택의 경우 갈수록 냉장고, 세탁기 등을 갖춘 빌트인 경향이 강해지고 있다. 초기 신혼자금이 부족하다면 가전제품에 지출되는 비용을 줄일 수 있는 빌트인 주택을 찾아보는 것도 방법. 대출 이자는 수입의 20% 이하로 줄일 것 매입과 전월세를 놓고 고민할 때 우선 대출이자가 수입의 최대 20%를 넘지 않는 범위에서 계획하고, 주택담보대출로 인한 매월 상환비용(대출이자+대출원금)이 가계 총소득의 30~40%를 초과하지 않도록 조절하는 게 관건이다.
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