아파트별 입지 분석 1탄 힐스테이트 대구역

[갠지손지]

안녕하세요

아파트는 입지라고 하죠 그래서 오늘부터 시간, 능력이 허락하는 범위에서 중구지역의 아파트 입지를 분석해보고자 합니다 어느 아파트가 더 낫다 뭐 이런 개념이 아니라 이 카페에 가입 후 활동하면서 느낀바 무개념적이며 어떤 근거도 없고 정확한 데이터 없이 남의 물건에 대해 까기만 하는 글이 난무하여 카페를 통해 정보를 얻고자 하는 분들에게 조금이나마 도움이 되고 이를 통해 부동산 공부도 하고자 글을 올리는 것이니 무개념적인 비판은 삼가하시고 데이터나 근거를 통해서 서로의 의견을 공유했으면 좋겠습니다

먼저 오늘은 힐스테이트 대구역에 대해서 분석을 해보겠습니다. 이 아파트를 먼저 선택한 것은 개인적으로 주상복합을 더 선호하는 편이고 가지고 있는 분양권 역시 대구 부산에 주상복합을 가지고 있기 때문임을 먼저 말씀 드리겠습니다

1. 위치 : 대구광역시 중구 태평로2가 7-1 일원

지도상으로는 여기에 위치하네요 다들 아시다시피 대구역 롯데백화점이 있는 맞은편에 위치하고 있습니다

2. 교통
아시다시피 대힐의 경우 1호선 대구역과 마주하고 있고 중앙로역과도 매우 가깝습니다 여기에 기존 대구선을 활용한 대구권광역철도가 개통예정이죠 광역철도는 구미-대구-경산을 잇는 사업으로 대구시의 교통계획 역점 사업중 하나 입니다

현재 대구시청 홈페이지 고시란에 2030대구교통기본계획-교통정비계획과 제3차 대중교통기본계획이 올라와 있으니 이를 참고 하시면 될 것 같네요
이를 바탕으로 대힐의 교통 입지를 보면 1호선 라인과 광역철도까지 더블역세권에 해당하겠습니다
또한 흥미로운 점이 저도 대구 지하철의 중심이 2호선이라고만 생각하고 있었으나 실제 이용자 수는 1호선이 더 많다는 점이 확인되었습니다

도시철도 이용 실태를 보면 일평균 1호선 승차 202,343 하차 204,908 / 2호선 승차 183,658 하차 177,998 / 3호선 승차 79,037 하차 78,565 로 나타났는데 2,3호선의 승차 대비 하차 인원이 적은 것은 1호선 환승 후 하차를 한다는 것으로 결론 낼 수 있을 것 같습니다 즉 유동인구가 1호선이 더 많다는 점 입니다
또한 대구시의 중장기 추진사업중 트램노선 설치가 있는데 중앙대로가 포함이 되어 있네요

정확한 노선은 시청을 방문해서 세부계획을 봐야알겠지만 지금까지 노출된 정보로는시청별관-대구역-반월당-앞산공원로 계획하고 있는 것으로 보입니다 중장기 계획이다보니 사업의 추진방향과 진행은 다소 변동이 생길 수 있으나 현재로서는 긍정적으로 보이네요 특히 대구시와 중구에서 추진하는 북성로 일대 도시재생뉴딜사업으로 지역관광자원개발이 이루어진다면 교통과 함께 일대 지역이 많은 개발이 이루어질 수도 있다는 생각이 듭니다

3. 학군
사실 대구에서 수성구를 제외하고 학군을 분석하는 것은 의미가 없을 것으로 판단이 되지만 적어도 내가 사는 아파트 인근에 초등학교가 가까이 있다는 것은 충분한 메리트를 갖습니다 이점이 반영된 대표적 단지가 남산롯데가 아닌가 싶네요 대힐의 경우는 종로초를 배정 받는다고 되어 있더군요

네이버에서 찍어보니 단지에서 400m, 도보로는 6분 거립니다 이정도 거리면 상당히 가깝게 느껴지네요 큰도로도 건널일이 없기때문에 자녀를 둔 부모입장에서는 괜찮아보이네요 카페에서 어느분이 힐스테이트에서 종로초에 70억 지원한다는 글을 본적이 있는데 이부분은 추후에 팩트체크해보겠습니다

4. 인프라
내가 사는 곳 주변에 병원, 마트, 백화점 등등 생활편의시설 준비되어 있다면 얼마나 좋을까요? 대구에서 대표적인 주거지역인 상인진천월배, 칠곡지구, 시지지구, 성서 등은 해당지역 내에서 생활에 필요한 모든것이 해결 가능합니다 근데 사실 월배 일부를 제외하고 나머지 지역은 지구단위 개발을 시작한지 세월이 조금 흘렀죠 반대로 얘기하면 구축이 많다고 볼 수 있죠 대구의 환경적 특성과 인구변화, 가족구성의 변화 등 많은 요소들이 복합적으로 작용하여 현재 중구의 재개발 바람이 일어나고 있죠
사실 인프라는 중구 전역을 놓고 봤을 때 얘기하면 입아프죠 오늘은 힐스테이트 대구역을 분석한다고 했으니 그 주변만 보겠습니다
1) 병원
주변 병원을 찾아보니 3분거리에 곽병원(종합병원), 5~분 거리에 경대병원, 우리들병원, 동산의료원 등 대형병원이 즐비합니다
2)마트
북성로 일대는 아직 큰 마트가 들어선 곳이 없네요 하지만 5~8분 거리에 이마트 롯데마트 침산점이, 서문시장과 칠성시장이 위치하고 있네요
3)백화점
롯데백화점 : 집앞이네요
현대백화점 : 도보 18분, 지하철 두정거장, 차량 5분 편한쪽으로 택하면 될겁니다
신세계백화점 : 차로 10분, 지하철 본인 편한신 쪽으로..
4)학원
주변 자체가 중심상업지구에 건축자산진흥구역 등으로 지정 되어 있다보니 학원가 형성은 어렵습니다 다만 거리상 침산동 학원가 이용이 가능할 것 같고 태평로에 수천세대 이상 들어오게 되면 학원에서도 통학차량 운행하겠죠 또한 곧 분양 예정인 도원힐스에 종로엠스쿨 입점이 확정 되었다고 하니 주변 개발이 완료되는 시점에 학원가 형성도 되지 않을까..
5)기타
분양홍보하는 글을 보니 슬세권(?) 뭐 이런말이 있던데 입지적으로 보면 동성로 쓰레빠 신고 가도 되겠죠 워낙 가까워서 시내 이용은 편리해 보입니다

이상의 힐스테이트 대구역의 입지에 대해 분석해보았습니다
서두에도 말씀 드렸지만 시간적, 역량이 허용하는 범위에서 중구의 아파트를 하나씩 분석해보자 합니다 논리적인 의견들은 환영합니다만 무턱대고 까대기식 댓글은 지양합시다

좋은 하루 보내세요^^

[떠누아빠]

잘봤습니다.
앞으로 태평로 일대가 기대됩니다!

[건강이최고에요]

태평로 스카이라인 리딩할겁니다.
동성로에서 바라보는 대구힐스 49층 멋지겠네요

[갠지손지]

사실 저도 트램이라는 교통수단에 물음표가 붙어요 대구 실정에 맞는 교통수단인가..시에서 고시한 교통계획 상에는 중장기 계획으로 2031년까지 대구에 트램노선 3개 설치하는 것으로 되어 있기는 하네요

[Natural]

하나 더 있지않나요?
도심재생 뉴딜사업으로 대힐 남쪽 경상감영공원 인근까지는 고도제한이 있어서 영구조망인걸로 알고있습니다 ~

[예약설정]

영구조망은 아닙니다.

[갠지손지]

사실 중심상업지구에 건축되는 주복은 법적으로 일조 조망권에 대한 규제가 없습니다 입지상 저런부분까지 반영되면 긍정적이겠네요

[Natural]

시청 홈피에 보면 건축자산진흥구역으로 고도제한 되어있는걸로 봤습니다..

[Natural]

이거 봤거든요

[예약설정]

네 고도제한이 용적률 1300에 건폐율 80입니다. 권장은 11미터 3층이구요. 권장은 권장일 뿐 제한사항은 1300%에 49층 이상도 가능합니다.

[세아이 아빠]

여기는 실질적으로 대보아파트 재건축 들어 가서 주복 안 들어가면 영구조망이죠 경상감영공원 바로옆에 주복 허가
안 나죠 -동네주민-

[예약설정]

높이부분 보세요

[갠지손지]

윗글에서 선생님 말씀하신 부분 맞습니다 용적율과 건폐율이 권장사항이라 1300/80 안으로 들어온다면 허가가 날수 있는 부분이구요 다만 대구시 공보 자료 올려주신건 18년 1월자인데 19년부터 23년까지 300억 규모의 사업비로 성내동 일대 도시재생뉴딜사업이 추진되고 있는것으로 알고 있습니다 사업의 목적상으로 봤을 때는 도심재생사업구역 안에 고층건물 허가는 가능성이 희박해 보이네요

[예약설정]

인근 순종황제어가길이 70억 예산입니다. 70억 예산의 변화가 어떤지보세요. 300억의 예산으로 동네가 확 바뀌진않습니다. 면적은 향촌동이 훨넓습니다. 지주입장에선 300억중 일부 지원받아 리모델링하는것보다 시행사에서 1300% 용적률의 가치로 보상해주는게 훨 큰 이득일겁니다.

[예약설정]

그리고 저는 "영구조망은 아니다." <--부분을 말 하고 싶었습니다^^;

[갠지손지]

선생님 의견에 전적으로 동의 합니다
어차피 지주 입장에선 돈을 따라 가겠지요

[건강이최고에요]

대구힐스 보행도로도 도심재생 컨셉에 따라 디자인이 통일성있게 바뀐다고 되어 있더라구요.
대구힐스 앞쪽으로는 아마 고층이 들어서기는 희박할거라 생각합니다.
300억으로 동네가 확바뀌지 않겟지만 대구힐스 들어올때쯤이면 도심재생사업도 마무리가되니 많은 변화가 있을거 같습니다.

[갠지손지]

저는 윗분이 말씀하신 용적율 건폐율 1300/80의 권장사항에 대한 해석부분에 대해 전적으로 동의한다는 뜻이구요 개인적인 의견으로는 시와 구청에서 진행하는 사업을 볼때 허가가 쉽지는 않을것 같다고 생각해요 어떤 시행사든 이부분에 대한 검토와 행정관서에 문의 후 사업을 진행하겠죠 쉽지 않아보입니다 그 근거는 일제시대때 이전된 관풍루가 제자리를 찾아가는 계획이 있는데 일반적으로 지정문화재 앞에는 높은 건물을 허가 하지 않거든요 미관상 문제 때문에..

[세아이 아빠]

관풍루 때문에 옛 병무청 자리 이미
철거 완료 했습니다 이건 계획대로 다시 올거 같습니다

[갠지손지]

이전한다는 기사만 봤는데 추진이 빠르군요 그렇다면 일대에 더이상 고층은 어려워 보입니다 대힐에게는 또 다른 호재로 작용할듯 하네요

[팩트헌터]

감영공원 복원 관련해서는 몰랐는데 올해 대구에서 고시한게 있군요ㅎ
중구에서도 감영공원 중심으로 일대 관광지로 개발 및 강화 하나봅니다.

[세아이 아빠]

님 넥 대로 역시 팩트로 보여 주시네요 ㅎㅎ

[때륵]

역시 탐나네요

[우주내꺼]

남산동 왕복 4차로 속도제한40키로 도로보다 펑펑 뚤려있지 않나요 ㅋㅋ골목마다 남산초 골목 1차선 일반통행 길보다 다넓은거 같던데유 ~

[갠지손지]

이부분이 마이너스 요인이 될 수도 있겠네요

[죽네사네]

탐이나는곳중 하나인디~~~

[수성84시지]

중구에서 제일 흥미롭게 보는곳입니다.
미래가 제일 밝은곳같습니다.

[칠평회]

잘봤습니다

[팩트헌터]

대구역힐스는 분양시점까지도 홍보전략은 딱히 없었던것 같은데 굳이 홍보하지 않아도 좋을 위치선정을 하고 있는 것 같네요ㅎ
시내서 오고가매 많은 사람들에게 노출되어 잘 보일테고 대구역 광역철도 개통 및 북성로 재개발이 잘 이루어진다면 아파트 일대가 북적북적 할 것 같군요
대단지의 중심인 도원힐스와 대구 중심상권의 대구역힐스 두 아팟이 태평로 라인을 강화 시킬듯 합니다.
두 사이의 자이도 구축패널티는 덜 할듯하고 풍경채도 양쪽의 시너지를 잘 받을 것 같네요~
태평로 및 남산, 동인동 등 다른 아파트 분석도 기대하겠습니다 :D

[갠지손지]

사실 개인적으로 대구에서 가장 탐나는 물건중 하나 입니다 그래서 분석 1탄으로 선택한거구요

[두류동이뿐이]

부산에 사는 사람중에 젤로 탐나는 물건이었습니다 와이프아이디를 이용하지만 처가가대구라. 조금 객관적인 부분도 있그요. 힐스가 중구 남롯보다 사실 조금 더 탐이 났죠~~^

[갠지손지]

너무 기대는 마셔요~
아직 많이 하수 입니다! 기회가 된다면 자료 좀 찾아보고 정보 공유하시죠^^

[행드]

잘봤습니다~ 탐나는 곳입니다 건물외관이 너무 제스타일~~

[윤회안]

대구역 힐스는 말이 필요없죠..
분석글 잘봤습니다

[건강이최고에요]

도심재생사업이 대구역힐스를 위해서 하는거 같은 느낌이 들정도네요.
땅값이 비싼 이유가 있었네요

[도도쥬스]

멋집니다

[abc234]

주변에선 중구이끌어갈 대장이라고들 합니다. 대구에서 관심이많은 아파트중하나입니다

[갠지손지]

네 저도 관심이 많이 가고 분양권 매수 고려중입니다

[중구구민]

대구역 힐스 앞 건축자산진흥구역 + 대보백화점 앞 중앙로 대중교통전용구역
자가용 못들어옴.
따라서 대보백화점 옆 중부경찰서~우체국 2차선 도로 하나에 교통영향평가로 고층 못 들어옴.

[가족조각]

아주 좋아보여요