<p><b>행크 회원 여러분!</b></p><p><b>안녕하세요. 한울입니다.</b></p><p> </p><p>이번 글은 담보대출에 대한 내용입니다. 주택담보대출만 생각하시는 경우가 많아 담보대출의 기본적인 내용에 대해 정리해보았습니다. 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요. 가능한 답변드리도록 하겠습니다.</p><p> </p><p><b>업무로써 글을 쓰는게 아니기 때문에 다음 사항은 양해 바랍니다.</b></p><p>- 지금은 영업점 근무를 하지 않기 때문에 구체적인 대출 상담은 해드릴 수 없습니다.</p><p>- 저는 모든 은행의 정보를 알지 못합니다. 특히 1금융권 외 상품은 문외한입니다.</p><p>- 제가 일하면서 배운 내용이기에 변경되거나 부정확한 정보가 있을 수 있습니다.</p><p> </p><p><b>본문은 블로그에 쓰는 글을 옮겨와 평어체로 쓰여진 점 이해해주시기 바랍니다. 늘 건강하시고 행복하시길!</b></p><p> </p><p><b>블로그 원문 : <a href="https://blog.naver.com/vanillasand/222027388912" target="_blank" class="ke-link">https://blog.naver.com/vanillasand/222027388912</a></b></p><p> </p><p> </p><hr data-ke-style="style7"><p><span data-ke-size="size20"><b> </b></span></p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size20"><b>재테크 - 담보대출</b></span></p><p style="text-align: center;"> </p><p><b> </b></p><p><b>ㅁ담보 대출 한도는 감정가, 물건의 종류, 소재 지역에 따라 달라진다. </b></p><p> </p><p><b>ㅁ아파트는 KB 시세 일반가를 그대로 적용한다. </b>호가와 최근 실거래가를 따지지 않는다. 현재 KB 시세 일반가를 적용하기 때문에 감정이 쉽고 빠르다. 1층의 경우 하한가를 적용하는데, 필로티가 있는 아파트는 일반가를 적용하는 것도 가능하다. 실거래가를 KB 시세에 반영하기 위해 시세를 담당하는 부동산에 시세 반영을 적극적으로 요청하는 것도 방법이다.</p><p> </p><p><b>​</b><span><b>ㅁ그 외 담보는 감정을 해야 한다.</b> 일반적으로 외부 감정평가 법인에 감정을 의뢰한다. 직원이 임의로 감정하면 대출을 많이 해주기 위해 고가 감정하는 일이 발생하기 때문이다. 정식 감정은 감정평가사가 현장을 방문하여 실시하기 때문에 대출이 진행되지 않으면 비용이 발생한다. 대출이 진행될 경우 은행에서 부담한다.</span></p><p> </p><p><b>ㅁ대부분 탁상감정을 거쳐 대략적인 감정가를 알아본 후 정식 감정을 진행한다. </b>탁상감정이란 말 그대로 탁상에서 서류를 통해 주변 시세, 거래 사례, 감정 사례를 통해 감정하는 것이라 이해하면 된다. 다만 탁상감정과 정식 감정의 격차가 커 대출이 안되는 사례도 있다.</p><p> </p><p><b>ㅁ물건의 종류는 주택, 상가, 공장, 나대지, 전, 답 등을 말한다. </b>현재 주택은 정부의 정책에 따라 LTV가 적용되고 있다. 주택이란 아파트, 빌라(다세대), 다가구, 단독, 연립을 모두 포함하나 주거용 오피스텔은 제외된다. 그 외 담보는 은행마다 LTV를 다르게 적용하고 있다. 상가는 80%, 공장은 70%, 나대지는 70% 하는 식이다. </p><p> </p><p><b>​</b><span><b>ㅁ LTV는 담보의 소재 지역에 따라서도 다르게 적용된다.</b> 같은 상가라도 부천은 80%, 파주는 70%, 아산은 60%, 철원은 50% 하는 식이다. 경매를 할 때 주변 낙찰가율을 고려하는 것과 같은 취지라고 이해하면 된다. 아무래도 수요, 공급, 거래가 모두 많은 수도권이 높게 적용된다.</span></p><p><span> </span></p><p><span><b>ㅁ LTV는 은행마다 시기마다 다르다.</b> 예를 들어 어떤 은행이 공장 담보 대출을 전략적으로 추진하려 한다면 공장 물건의 LTV를 상향시킬 것이다. 세종시나 혁신도시처럼 개발과 발전이 지속되는 곳은 LTV가 점점 상향될 것이다. 또한 2금융권은 1금융권에 비해 LTV가 높고 금리도 높다.</span></p><p> </p><p><b>ㅁ담보 대출은 신용등급과 무관하다고 있는 사람도 있는데 그렇지 않다.</b> 예를 들어 소액임차보증금 차감 시 등급에 따라 다르게 적용되는 경우도 있다. 등급에 따라 우대금리의 적용 범위가 달라지기도 한다. 여러모로 신용등급 관리는 필수인 셈이다.</p><p> </p><hr data-ke-style="style7"><p> </p><p><b>ㅁ담보 대출의 금리는 대동소이하다. </b>물건 종류, 지역에 따른 금리 차이가 크지 않다. 오히려 신용대출과 유사하게 거래실적과 신용등급에 따라 달라지는 폭이 더 크다. 담보대출은 신용대출과 비교해 금액이 크기 때문에 우대금리가 매우 중요하다. 호구가 될 필요는 없지만 연회비 2만 원짜리 신용카드 발급 조건으로 0.05%라도 우대받는 게 훨씬 이득이다. 부담 가지 않는 선에서 직원의 요청에 응해주는 게 낫다. 금액이 크다면 직원의 노력에 따라 조금이라도 금리를 낮출 수 있기 때문이다.</p><p> </p><p><b>ㅁ은행은 채무자의 상환능력을 검토한다. </b>별도의 신고된 소득이 없거나 적더라도 대출이 가능하다. 하지만 담당자에 판단에 따라서 제한이 있을 수 있다. 주택 담보는 DSR 계산을 위해 소득을 확인하고 있으며, 은행에 따라 임대업자에 대해 RTI를 도입해 임대료 대비 수익률을 계산하기도 한다. 추후 상가 투자가 과열된다면 전 금융권에 도입될 가능성도 없지 않다.</p><p> </p><p><b>ㅁ담보 대출은 상환 능력과 더불어 환가성도 중요하다.</b> 상환이 잘 된다면 전혀 문제가 없지만 은행도 만약의 사태에 대비를 해야 한다. 경매에서 안 팔릴 물건은 대출도 어렵다. 대체로 1금융권에서는 맹지, 지분 물건, 보전산지 등을 취급하지 않는다. 취급이 아예 불가능한 건 아니지만 은행 담당자 입장에서는 굳이 취급할 이유가 없다.</p><p> </p><hr data-ke-style="style7"><p> </p><p>담보대출은 감정평가 → 한도 산출 → 금리 산출의 순서로 이루어진다. 먼저 원하는 만큼 감정이 되고 한도를 산출해 주는 곳을 찾아야 한다. 이미 감정가가 나와있고, 감정가 대비 저렴하게 낙찰받는 경매는 확실히 시작이 유리하다. 법원 감정가가 너무 낮다면 재감정을 요구해서 대출을 진행할 수도 있다. 대출 금리는 거래 실적, 신용등급, 직원의 노력이 영향을 미친다. 의견이 잘 통하는 직원을 만나는 것이 중요하다.</p><p> </p><p><b>기타 정보</b></p><p><span>- 담보는 부동산 담보가 전부가 아니다. 동산(기계, 기구, 차량)도 담보가 될 수 있다. 다만 환가성이 떨어지는 만큼 굉장히 제한적으로 취급한다. 예를 들어 동양생명의 육류 담보 대출이 부실로 이어져 문제가 된 적이 있었다.</span></p><p><span>- 일부 담보, 일부 신용 대출도 있다. 이 또한 제한적으로 취급한다.</span></p><p><span>- 경매 물건의 경우 법원 감정가를 사용할 수 있다. </span></p><p><span>- 개인이 감정평가 법인에 감정비를 내고 개별적으로 감정 의뢰를 할 수도 있으나 해당 감정평가서는 대출에 활용할 수 없다.</span></p><p> </p><p>​<span>[함께 읽으면 좋은 글]</span></p><p>[1] 신용등급 <a href="https://blog.naver.com/vanillasand/222015191184" target="_blank" class="ke-link">https://blog.naver.com/vanillasand/222015191184</a></p><p><span>[2] 신용대출 <a href="https://blog.naver.com/vanillasand/222020451324" target="_blank" class="ke-link">https://blog.naver.com/vanillasand/222020451324</a></span></p>
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첫댓글 한울님~ 이른 시간부터 유용한 정보를 알려주셔서 감사합니다.
대출을 위해서는 신용등급 관리를 미리미리 잘 해놓아야겠어요!
오늘도 좋은 하루 보내세요^^*
맞습니다 담보대출도 신용등급이 중요하니 잘 관리해두시는게 좋습니다~ 돌풍만두님도 좋은 하루 되세요 :)
좋은 정보 감사합니다~^^ 최근에 신용대출을 받으러 갔더니 본사차원에서 가계대출을 다 막아놧다하여 불과 한달전보다 대출한도가 50프로로 줄었더라구요ㅠ 내년이되면 다시 한도가 풀릴까요??
연도별 분기별로 관리하기 때문에 내년이 되면 풀리긴 할겁니다. 다만 정부에서 신용대출에 대한 규제를 강화하고 있기 때문에 예년같지는 않을 것 같습니다ㅠㅠ
대출은 필수품이죠. 감사합니다. 잘 읽었습니다
한울님~ 좋은 정보 공유해 주셔서 감사합니다. ^^
한울님 대출에 관한 정보 공유해주셔서 감사합니다!
한울님 좋은 정보 감사드립니다^^!
한울님 좋은 정보 감사합니다! 좋은 하루 되시길 바래요!🙂
대출을 좀 더 배워갑니다. 좋은 글 감사합니다.
대출은 항상 먼 것만 같았는데, 조금 친해지는 느낌이네요 감사합니다
좋은 정보 잘 보았습니다. 감사 합니다.
잘 읽었습니다^^ 최근 카뱅에서 신용대출 알아보다가 종료를 안한 상태에서 농협 대출받았더니 신용등급이 1등급에서 5등급으로 떨어지더라구요ㅜㅜ
엇 그건 이상한데요? 다른 곳에서 대출심사를 진행한 것만으로는 등급이 떨어지지 않습니다. 농협에서 심사할때 떨어진 것인지, 농협 대출을 받고나서 떨어진 것인지 확인해보셔야 될것 같습니다.
@한울* 네ㅜㅜ 그래서 저도 신용카드 다시 발급받아서 펑펑?쓰고 있습니다ㅜ 신용등급 올리려구요ㅜㅜ
유용한 정보 감사합니다.
블로그에도 알찬 정보들 많아서 큰 도움되네요.
유용한 정보 공유 감사합니다.
대략적으로 알고만 있었는데 자세하게 정리해주셔서 감사합니다 한울님^^
투자하려면 대출에 대해서 잘알아야 하는데 자세한 정보 너무 감사합니다.
종사자가 알려주시는 정보라 더 신뢰가 가네요~
감사합니다!!
한울님 감사드립니다..
좋은 정보 감사드립니다.
좋은 정보 감사합니다!!
좋은 정보 잘보고 갑니다.
감사합니다^^
대출은 투자 시 필수로 활용해야하는 툴인데, 모르는 부분이 많았던것같습니자. 쉽게 설명 잘 해주셔서 감사드립니다. 투자 시 큰 도움이 될 것 같습니다*^^*
투자시 대출은 필수인데 알기쉽게 설명해주셔서 감사합니다.
잘 봤습니다..
부동산은 대출이 정말 중요 하더라구요~
소중한 정보 감사합니다^^
한울*님~^^ 유용한 정보 감사합니다!
유익한 정보에 감사드립니다.
정보 감사드립니다
좋은 정보 감사합니다.
한울님~ 명확한 정리 감사합니다^.^
유용한정보 감사드립니다
유용한 정보 공유 감사합니다!
좋은 정보 감사합니다.
담보대출에 대한 유용한 정보 잘보고 갑니다.
좋은 정보 감사합니다:)
유용한 정보 감사드립니다!