수성구청 이전과 서서히 윤곽이 드러나는 복합개발

[범4건물주]

범어1동 (가)수성구청 부지, 

총 8337.9평 중 

수성구청 = 약 40%소유

중앙정부 (행안부 밑에 경찰청) = 약 23.8%소유

홀트 법인 (비영리단체) = 약 2.5%소유

건물주A = 약 0.8소유

우방3차 = 약 32.8%소유

자세히 보면,

수성구청부지 구성 (감정가는 엉터리니까 중요x)

1. 수성구청건물 부지

: 수성구청 소유 (군유지)

=2767평 (약 33.2%소유)

2. 수성구청 구의회 부지

: 수성구청 소유 (군유지)

= 570평 (약 6.8%)

--- 여기까지 수성구청이 도합 40%소유 ---

3. 경찰서 부지

: 국유지 (중앙정부에서도 행정부 소속이겠죠)

= 1983.5평 (약 23.8%)

4. 홀트 (아기들 마구 해외입양보내던 그 곳)

: 홀트 법인 보유

= 209.6평 (약 2.5%)

5. 개인소유 

=68.3평 (약 0.8프로)

6. 대망의 우방3차

: 공동사유지

= 2739.43평 (33%)

여기에

구청은 조선시대처럼 아주 크게 지을 수 없게 크기에 상한선이 있는데 상한선에 딱 맞춰서 지을거라 예상하구요. (단 토지은 상한선이 있지만 건축 연면적은 그러지 아니하기 때문에 용적률 꽉꽉 채워서 개발할 수 있습니다.)

이전이 확정난 토지는 시유지입니다.

고로 시유지와 <-> 수성구청이 보유한 토지의 스왑딜 양식이 아닐까 하구요. 전통적인 교환 방법이든 특정한 개발수익배분형 방식이든 어떤식으로든 트레이드가 일어났지 않을까. 아닐수도 있구요. 짐작입니다.

텐인텐 범어동 주민들에게 관건은 두 가지

1. 수성구청이 얼마나 크게 개발이 되는가

: 수성구청만 독자적으로 진행하는것이 아니라 서울시의 다수의 구청들도 올해 이전발표를 했는데 다들 스케일이 큽니다. 

https://www.google.com/amp/s/m.mk.co.kr/amp/10712246 

죄다 복합개발로 가고 있죠.

영과관, 쇼핑몰, 미술관같은 문화시설 뿐만아니라 오피스까지 들어섭니다. 이를통해 구청의 재정자립도도 강화되겠죠.

2. 두번째는 그리고 제가 개인적으로 관심이 있는것은 수성구청 후적지가 어떻게 개발이 될까인데요 보시다시피 소유 관계가 상당히 다채롭습니다.

대충 시에서 독자적 영향을 발휘할 수 있는부분이 40프로 (비영리법인도 대구시가 영향을 발휘할 수 있으면 43프로정도)

그리고 중앙정부가 24프로,

그리고 우방3차로 대표되는 개인이 발휘할 수 있는 영향이 33프로입니다. 

즉 소유관계가 상당히 역동적인데요, 

시에서 수성구청의 토지를 양도받고 국가소유 23.8프로 및 법인쉐어 2.5프로와 건물주A소유 쉐어 0.8프로를 매수해도 총 67프로밖에 부지를 확보하지 못합니다. 즉 소송으로 해결할 거리는 없습니다.

우방에 145세대가 사니까 10억씩 보상을 전부 받아들인다 해도 1450억이고 시에서 주도적으로 매입해서 사업개발을 하기에는 금액이 너무 큽니다. 그리고 10억받고 안나갈것 같구요 ㅎㅎ

반대로 23.8프로밖에 소유못한 중앙정부는 뭘 하려고 시도할 가능성은 낮고 부지를 팔고 수성구내 국가소유 토지중에서 수성구 인구가 밀집되어 있고 대중교통이 편리한 곳 중에서 쾌적한 대체 부지를 물색하겠죠. 

그런데 이런 기사가 있습니다. 

https://www.idaegu.co.kr/news/articleView.html?idxno=436019

수성구청이전부지에다가 40층짜리 건물을 짓겠다는거죠.

수성구청도 그 누구보다 부지개발의 복잡성을 알고 있지만 이런 기사가 나왔다는거에 대해

1. 수성구청 부지만 독자적으로 개발을 하겠다

2. 중앙정부 소속 24프로 땅도 어떤식으로든 넘겨받겠다

정도로 생각해볼 수 있죠.

이렇게 되면 문제는 우방3차입니다. 

우방3차는 "주도적으로" 혹은 "독자적으로" 이익 극대화 및 주거개선을 위해 사업개발을 해야하는 입장에서 무조건 구청과 척을 질 수는 없겠죠. 그리고 기업은행이 끼어들면서 우방3차 개발이 어떻게 진행될지에 대해 스스로 결정하지 못하게 만드는 변수가 생기게 되었습니다. 

따라서 가로주택과 같은 개발을 선택할 가능성이 큽니다. 

그리고 우방3차는 가로주택 리미트가 걸려있는 10,000m2제약에서 자유롭습니다. 

(3.3m2×2739.43평= 9.039m2)

도로는 만들면 되구요.

혹은 서울시처럼 복합개발로 오피스동과 주거복합 및 호텔까지 들어오는 방식도 가능하지 않을까 싶고 그럴경우 가장 미관이 좋고 개발이 깔끔하겠지만 개발과정에서 우방3차의 입지가 좁아질 수 있다는 점에서 단점도 있겠네요. 

아직 아무것도 모릅니다만 최대한 팩트로 시작해서 그냥 저의 생각을 정리해보았습니다. 

[마뇽]

잘 읽었습니다^^

[오렌지시티]

경찰서, 구청자리, 우방3차 한덩어리로 개발되어 통일성을 유지하는 것이 범어네거리 미관으로 보나 뭘로 보나 최선책인 듯 싶습니다. 그 정도 규모라야 사업성도 있다고 들었고요. 그리고 기사 내용중 신청사 건립비용은 구청부지 매각비용으로 충당한다고 하던데...기업은행에 부지무상제공은 아닐 것 같고, 기업은행에서 신청사 비용을 부담할만큼 자본이 되는지는 의문입니다.

[흑매]

기업은행 오세유

[댓글부탁드림다]

잘읽었습니다

[사막의선인장]

기업은행은 법원후적지가 제격일듯요

[기라드]

구청 후적지에 아파트는 반대입니다

[스마일19]

서울 구청들은 복합공공문화센터로 짓는군요 수성구청도 기대가됩니다

[공원목]

희망사항
과
경제적(쩐의힘)논리
현실은
항상 쩐이 해결한다고 봅니다.
..

[대박텐인텐]

수성구청은 어디로 가나요?

[maripark]

작성글에 있네요. 어린이회관 주차장부지로 결정 났습니다.

[대박텐인텐]

아 그렇네요. 감사합니다.

[스윗홈]

오 잘 읽었습니다^^

[도인지]

현 수성구청 부지는 시유지와 국유지가 혼재되어 있고
부지를 개발하기 위해서는 필수적으로 해결해야 되는
수성경찰서와 우방 3차 문제도 있어 간단치 않을 듯..

[lll폼생폼사lll]

기업은행이 왜 올까요 ㅎㅎ

[레저보이]

2종 주거지역인데요?