안녕하세요 회원님~
신도시분양가이드 카페운영자 페르입니다~~~~~~~~^_^
남양주 별내지구 신안인스빌이 22일 모델하우스 오픈을 시작으로 청약에 돌입했습니다
분양가는 로열층 기준으로 3억 5680만원이며 확장비는 미포함입니다
(확장비 84.992㎡-10,500,000원,84.995㎡-9,900,000원)
청약일정은 다음과 같습니다
특별공급 신청-2010년 4월27일
1순위 청약-2010년 4월28일
2순위 청약-2010년 4월29일
3순위 청약-2010년 4월30일
당첨자발표
특별공급-2010년 4월27일 오후5시(견본주택)
일반공급-2010년 5월7일(견본주택,문화일보,ARS 1369-5월 7일 0시부터 확인가능)
계약체결-2010년 5월 12일~5월14일(3일간)
별내신도시 신안인스빌 위치
신안 인스빌은 15EA의 동에 874세대의 대단지로 이루어져 있고 서울 공릉동과의 접근성이 우수해
강북쪽의 수요흡수력이 강하다는 장점을 지니고 있습니다
또 별내역을 도보로 이용할수 있고 편의시설 이용이 용이하며 학교가 단지 인근에 있어 편리합니다
분양가는 2009년에 분양한 전용 85㎡초가 단지였던 별내 쌍용예가,별내 힐스테이트,별내 신일유토필,
별내 KCC스위첸보다 평당 100만원이상 저렴합니다
신안 인스빌이 들어서는 A16-1블럭은 전용 85㎡미만 주택을 건설할수 있는 택지로서 건설사에서
분양가를 저렴하게 책정했다기보다는 2009년에 분양했던 전용 85㎡초과 택지보다 토지가격이 상대적으로
저렴했기 때문으로 분석됩니다^^
별내신도시 신안인스빌 투시도
만약 기존아파트 거래가 활성화되면서 청약과열 양상까지 빚어졌던 2009년에 분양했다면 신안인스빌의
인기는 제법 높았을겁니다
그러나 지금은 부동산시장에 하향안정세 기류가 넓게 퍼져있고 기존아파트 하락은 분양아파트의 투자가치
불분명으로 이어지는 재료가 되면서 청약시장의 온도가 뚝 떨어진 상황입니다
더군다나 별내지구 바로 건너편에 들어서는 갈매지구의 저렴한 분양가는 청약자들이 느끼는 체감분양가격을
높게 만드는 악성 재료가 될 가능성이 높습니다
신안인스빌보다 1억이상 저렴한 갈매지구의 분양가(710만원 예상됨)는 1순위 청약자들을 밀어내는 역활을
하게 될 가능성이 높은 상황이라고 볼수 있습니다
별내신도시 신안인스빌 견본주택 위치
그럼에도 불구하고 그린벨트 해제 택지지구의 전용 85㎡미만은 보금자리 주택으로 분류되기 때문에
갈매지구와 똑같은 7년의 전매금지기간을 적용받습니다
별내지구는 정부에서 보금자리 간판만 걸어둔 무늬만 보금자리 주택일뿐 일반 보금자리 주택과는 분양가
자체가 다릅니다
헌데 똑같은 전매금지 기간 적용은 좀 과도한 제도로 보여집니다
결국 부동산이 하락하는 현상황과 보금자리 청약이 맞물려 있는 현 시기에서 7년의 전매금지 기간
적용이라는 단점은 이번 신안 인스빌 청약수요를 대폭 감소시킬 가능성이 크다고 볼수 있는 대목입니다
별내신도시 신안인스빌 교통환경
그러나 보금자리의 공급내용을 잘 살펴보면 일반 택지지구보다 저렴한 시세로 분양을 할지는 몰라도
향후 시세 또한 일반 유망택지지구나 신도시의 아파트보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다
보금자리 주택은 저렴하게 많이 공급해야 하기 때문에 아파트의 민간아파트에 비해 질이 떨어질 가능성이
높고 계획된 신도시나 택지지구에 비해 인구밀도가 높아 주건환경은 다소 떨어질수 있습니다
결국 분양가는 저렴할지 몰라도 향후 시세 형성도 주변에 계획된 신도시나 택지지구보다 다소 낮아질
가능성이 농후함을 의미하며 수요층의 선호도 또한 다소 떨어질것으로 예상됩니다
보금자리 주택이 아직은 입주단지가 없어 정확한 비교분석은 무리가 있을수 있다는점은 저도 공감합니다
별내신도시 신안인스빌 단지배치도
그러나 서울의 강일지구나 장지지구 정도면 보금자리와 비슷한 맥락의 주거단지라고 볼수 있을겁니다
장지지구는 송파 위례신도시에서 송파 문정동과 가락동 쪽으로 위치하고 있는 입지가 뚜어난 단지이며
강일지구는 고덕동과 하남 미사지구 사이에 위치 하고 있습니다
둘다 주거지역으로는 입지가 우수하고 두터운 수요층이 예상되지만 시세를 살펴보면 송파나 강동의
인기 아파트에 비해 상대적으로 낮은 시세가 형성되어 있다는걸 알수 있습니다
송파 장지지구의 경우 33평 기준으로 6억5천 안팎의 시세가 형성되어 있으나 거래없는 현 상황은 6억
안팎의 매물을 만들어내고 있고 강일의 경우 5억 초반의 시세가 형성되어 있습니다
잠실의 재건축 단지가 9억대~10억대 강동 재건축이 7억대임을 감안한다면 신규 아파트임에도 불구하고
상당히 낮은 시세가 형성되어 있다는 사실에 주목할 필요가 있습니다
송파 장지지구 2010년 실거래가 현황
강일지구 2010년 실거래가 현황
실거래가는 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 거래되고 있는걸로 확인되는데......
이는 세금을 피하려는 대부분의 다운계약서라고 볼수 있기 때문에 실거래가로 확인하는건 큰 의미가
없는것 같습니다
하지만 현상황은 급급매 위주로 거래되는 상황이기 때문에 일부 급급매물의 시세를 추정한다면
강일지구와 장지지구는 예상보다 낮은 시세가 형성되어 있다고 볼수 있으며 이는 곧 고급수요 흡수력
부족이 만들어낸 결과라고 볼수 있는 대목입니다
결국 강일지구,장지지구와 비슷한 유형의 보금자리 역시 고급수요 흡수력이 떨어지면서 향후 입주후 시세는
인기아파트보다는 낮게 형성밖에 없는게 냉정한 현실입니다
잠실 레이크펠리스 2010년 실거래가 현황
잠실 리센츠 2010년 실거래가 현황
잠실 엘스 2010년 실거래가 현황
그러나 보금자리 주택인 갈매지구의 분양가가 워낙에 저렴한 편이다 보니 신안 인스빌의 가격상승에는
제동이 걸릴수밖에 없습니다
갈매지구가 저렴한 시세가 형성되다면 수요는 양쪽으로 분산될 가능성이 높고
수요가 크게 증가하지 않는한 신안 인스빌의 투자가치는 벽에 부딪힐수밖에 없을겁니다
때문에 신안 인스빌에 투자가치로 접근하는건 다소 무리가 있습니다
별내 신안 인스빌은 입지가 우수하고 서울 접근성이 우수해 향후 수요흡수력면에서는 괜찮을것으로
예상되나 갈매지구라는 복병은 청약률에 지장을 주면서 청약률이 높지 않을것으로 보이며
한화 꿈에 그린과 많지않은 청약자들이 분산되므로 무리한 청약은 자제하는것이 현명합니다
강동 고덕동 현대 아이파크 2010년 실거래가 현황
그리고 하락기 상황에서의 7년의 전매금지기간은 청약자를 밀어내는 악성 재료의 역활을 톡톡히
해낼것이므로 철저한 자금계획을 세우셔서 접근하는 실수요 차원으로 접근하셔야 합니다
또 별내지구 입성을 희망하시는 청약자라면 굳이 청약통장을 쓰실 필요는 없을것으로 보입니다
1순위 청약마감이 쉽지 않은 상황이며 설사 마감된다손 치더라도 계약률은 예상보다 높지 않을
가능성이 높기 때문입니다
신안 인스빌은 3면이 트여있고 서울 노원(공릉동,상계동,중계동,하계동)과 중랑구와 접근성이
우수하며 불암산 조망권이 확보되는 쾌적한 단지입니다
평형을 살펴보면 1,4호라인에 들어서는 34A형(주택형-84.992㎡)가 34B형(주택형-84.992)보다
구조에 대한 선호도가 높은 평형이며 확장시 34A형이 훨씬 넓어보이는 구조입니다
또 트인 조망권과 불암산 조망권도 34A형이 더 뛰어나기 때문에 34A형의 인기가 더 높을것으로
예상됩니다
별내신도시 신안인스빌 34A형(주택형-84.992㎡)평면도및 배치도
남양주 별내지구는 154만평의 택지에 2만4천여세대가 입주하는 미니신도시급 대규모 택지지구입니다
별내지구내에 별내역이 들어서고 퇴계원 IC와 별내 IC가 인접해 교통여건이 우수하며 외각순환도로를
이용하면 송파,강남까지 30분 정도 소요됩니다
또 태릉과 상계동,상봉동,중화동등 강북 접근성도 우수하며 8호선이 연장되면 대중교통은 지금보다
훨씬 개선될것으로 보입니다
서울과 거의 붙어있는 위치와 대규모 택지개발지구,우수한교통,쾌적한 환경이라는 4박자가 맞아 떨어지는
단지입니다
거래활성화가 이루어지면서 금유규제가 없었고 양도세 혜택까지 보장 받은 시기였던 2009년에 분양한
단지들은 꽤 높은 경쟁률을 기록하기도 했고 구리,남양주,서울 강북라인의 제법 많은 수요들을 흡수하면서
일부 전매가 가능한 사유가 만들어졌던 쌍용 예가 아파트는 4천만원~최고 7천만원까의 프리미엄이
형성되기도 하였습니다
별내신도시 신안인스빌 34B형(주택형-84.995㎡)평면도및 배치도
그러나 DTI는 수요부족 사태를 불러오면서 거래침체를 거쳐 거래 감소로 이어졌고 거래감소는 적체되는
매도물량을 증가시켰습니다
입주쇼크는 추가 매도물량을 크게 증가시켰으나 보금자리 주택 영향은 매수세력을 삼켜버렸고 급기야
급매물아파트와 급매물 분양권을 증가시켰고 본격적인 하락세는 추가하락을 유도해 내면서 추가 급매물의
수를 늘리면서 추가 하락하는 양상의 거래장이 펼쳐지고 있습니다
결국 기존아파트와 분양권의 추가 하락은 투자가치 기대치를 하락시키면서 미분양지역을 늘리고 있고
미분양 수를 증가시키고 있는게 현상황의 현실 거래장이라고 볼수 있습니다
물론 금융규제및 청약규제등이 완화되면 기존거래가 숨통이 트이면서 신규시장으로 자금이동이
이루어질 가능성이 높습니다
별내신도시 2010년 분양예정아파트
하지만 하락의 상황을 체험한 수요들은 규제가 완화된다손 치더라도 급하게 서둘지 않을겁니다
결국 그런 심리들은 규제가 완화되어도 급급매물,급매물 위주의 거래활성화를 만들어낼지는 몰라도
상승으로 반전은 어렵다는 결론이 나옵니다
따라서 분위기에 말려 청약하기보다는 냉정한 분석과 신중한 파단에 따른 신중한 청약패턴으로 다가서야
하는 시기입니다
별내지구의 가치가 살아나려면 일단 구리,남양주,서울 도노강,중랑등에서 수요가 받쳐주어야 합니다
2009년의 경우 구리,남양주,서울 도노강,중랑등의 거래 활성화가 이루어졌고 DTI규제가 없었으며
양도세 혜택까지 있어 수요를 흡수할수 있었던것으로 분석됩니다
별내신도시 토지이용 예획도
하지만 지금은 2009년보다 분위기가 많이 다운되었고 거래패닉 상황으로 인해 가격도 하락한 상황입니다
아파트 하락세로 인해 기대심리가 크게 떨어지면서 수요와 청약자는 감소했지만 보금자리라는 추가 악재는
청약자들을 신중 모드로 전환시키고 있으며 한화 꿈에그린과 비슷한 시기에 분양한다는 점 또한
신안 인스빌 청약률 저하 요인이 될것으로 예상됩니다
따라서 별내 신안 인스빌의 청약은 신중에 신중을 기하는것이 좋습니다~~~~~~~~^_^
별내신도시 토지이용계획도(블럭표시)
별내신도시 위치및 교통계획
별내신도시 전철 계획