불황에 부동산 관리!

[경도사특별회원최영옥]

- 불황과 장수 리스크가 자산관리 시대를 앞당겨

최근 들어 우리사회의 최고 화두는 불황과 노후문제다. 세계 2차대전이후 최대불황이라는 경제위기를 맞아 선,후진국 할 것 없이 자산감소-소득감소-일자리축소-구조조정의 악순환에 빠졌다. 장기복합불황의 어두운 그림자도 우리를 위협하고 있다. 사회, 경제적인 투자환경도 더욱 악화되고 있다.

게다가 초고령화 사회의 도래, 조기은퇴, 대량실업, 소득감소, 금리인하 등 소득과 자산은 감소하는 반면, 생존 기간은 더욱 늘어나는 추세다. 돈을 버는 기간과 소득, 자산의 크기는 줄어드는 대신 돈을 써야하는 은퇴후 기간은 늘어난다. 결국 은퇴전에 자산관리를 어떻게 하느냐에 따라 개인들의 은퇴후 경제적 운명은 극단적으로 엇갈릴 것이 분명하다.

 이를테면, 40~50대 이후 미래 자산관리에 실패할 경우 은퇴후 30~50년간의 인간다운 “삶의 질”은 기대하기 어렵다. 그런 차원에서 은퇴전 “자산관리” 아젠더는 노후의 행복한 삶을 결정하는 핵심적인 요체다. 따라서, 글로벌 경기불황속의 불확실성시대를 맞아 은퇴후 부동산 자산의 취득, 운용, 교체, 이전등 자산관리도 이젠 전략적 접근이 필요한 시대가 도래했다.

- 자산관리 포트폴리오의 중심은 부동산이다

그런데, 우리나라 사람들의 노후 준비상태는 어떠할까?
통계를 보면 우리나라 가계는 거의 노후준비를 하고 있지 못하고 있는 것으로 드러났다. 미래에셋의 조사결과 한국 직장인들의 은퇴준비는 주요 국가들 가운데 가장 미흡했다. 한국 직장인들이 60세에 은퇴할 경우 예상 연소득은 평균 1,600만원 수준으로 은퇴 직전 연소득 4,000만원의 41%에 불과하다.

 이는 독일(58%), 미국•영국•캐나다(50%), 일본(47%) 등 선진국은 물론 대만•홍콩(43%)보다도 낮은 수치다. 한마디로 노후준비가 부실하기 짝이 없다. 높은 주거비와 교육비, 자녀결혼비용 등 소득대비 소비지출 요인이 넘치기 때문이다.

 한편, 우리나라는 가계자산의 70~80%정도를 부동산으로 보유하고 있다. 과거 경험적 사례를 볼 때, 우리나라 부자들 또한 대다수가 부동산으로 돈을 벌었다는 점도 사실이다. 주지하는 바와 같이 자산대상에는 주식, 채권, 예금, 파생상품 등 금융자산과 주택, 상가, 토지 등 부동산 자산이 있다.

 그런데, 금융과 부동산은 자산의 특성과 투자전략이 매우 판이하다. 예컨대, 수익성, 위험관리, 투자기준, 투자법칙, 거래방법, 관리요령, 세금 등에 있어서 커다란 차이점이 존재한다.

 따라서, 은퇴후 효율적 자산관리를 위해서는 가계자산의 절대적 비중을 차지하고 있는 부동산에 대한 체계적인 연구와 효율적인 자산관리전략이 요구된다.

 
이를테면, 작년 하반기 미국발 서브프라임모기지 사태 이후 급등락현상을 경험한 부동산시장의 움직임은 자산관리관점에서 많은 점을 시사한다.

예컨대, 반포, 압구정, 잠실 등 소위, 한강변 재건축단지의 경우 작년 11월말 바닥권을 형성한 이후 2009년 2월까지 불과 3개월 동안 저점대비 50~60% 넘는 강한 반등 내지 폭등세를 기록했다.

 부자들 내지 자산계층이 얼마나 부동산을 선호하는지 잘 대변해 주는 대목이다. 부동산의 안전자산적 특징과 수익성 자산의 장점이 불황기에 그 빛을 발한 덕분이다.

혹자는 우리나라 사람들의 유난한 자가주택 집착현상이나 투기수요가 특별히 발호한 때문이라고 말할지도 모르겠다. 하지만 한강변 재건축 단지와 강남 3구, 용산, 마포, 과천, 분당, 목동의 집값상승과 송도, 청라지구의 청약과열 배경에는 분명 주택의 소중한 생명력과 부동산 자산가치에 대한 평가가 투영되고 있다.

 
사실, 우리는 주택을 소유하고 매일매일 거주하면서도 주택의 진정한 자산적 가치를 깨닫지 못하는 경우가 많다. 주택은 소비재, 투자재, 신분재, 정보․문화재적인 복합재화의 성격을 지녔다. 뿐만 아니라 중산층의 은퇴후 노후를 대비할수 있는 거의 유일한 완벽 제도인 역모기지의 대상이다.

1가구 1주택자도 거주하는 주택만 잘만 운용하면 은퇴후 평생 주거문제를 해결함과 동시에 우리의 경제적 노후를 풍요롭게 보장받을 수 있는 최선의 제도이다 .

- 창조적 자산관리는 불황에 강한 부동산과 가치 ․ 싸이클 투자법

그렇다면, 중산층의 자산관리에 대한 구체적인 전략은 무엇일까?
앞서 언급한대로 자산관리 대상은 보유비중이 높고 역모기지 대상인 부동산에서 해답을 찾는 게 정석이다. 은퇴후 30년을 생각하면 지금이라도 주택을 비롯한 상가, 토지, 빌딩 등 부동산의 자산적 특징? 과학적 투자법, 창조적 자산관리 전략에 대한 체계적 연구가 필요하다는 얘기다.

참고로, 필자는 지난 2006년 발간된 『부동산투자는 과학이?』라는 책을 통해 부동산에 대한 과학적 투자법을 소개한 적이 있다.

그러면서 당시 이 책을 통해 조만간 부동산 경기의 꼭지점이 임박한 것인 아닌가 하는 경기예측을 했다.

 그런 한편, 향후 관심지역으로 강남뿐만 아니라 용산, 뚝섬, 상암, 마곡지구가 투자 유망하다고 추천한 적이 있다.

 그런데, 그 후 결과는 어떠하였을까? 놀랍게도 2007년초 이후 부동산 경기가 실제로 급강하고 지역적으로는 용산, 뚝섬, 상암, 마곡지역의 부동산 가격이 급등하면서 과학적 분석기법에 대한 평가가 잇따른게 사실이다.

부동산도 투자하기전에 과학적 분석이 꼭 필요하며, 특히 최근과 같은 불황기에는 소수의 법칙과 역발상에 기초한 창조적 투자전략이 요구된다는 뜻이다. 자산관리 차원에서 부동산을 창조적으로 운용하는 전략에 대해 알아본다.

첫째, 경기흐름과 정책기조에 따라 주기적으로 포트폴리오를 조정해야 한다.
자산가치는 지속적으로 증가하도록 하면서(수익률 극대화), 투자에 따른 위험은 최소화하는 전략을 펴라는 말이다. 예컨대, 부동산 상승기에는 “호황에 강한 부동산”을 그것도 “레버리지(leverage)”를 활용해 집중투자함으로서 수익률을 극대화 하는 방법이다. 반면에 하락기에는 "불황에 강한 부동산"만을 선별투자하거나 “디레버리지(deleverage)”를 통해 자산축소, 위험을 최소화하는 하는 전략이 유효하다.

둘째, 그렇게 하기 위해서는 주기적, 반복적으로 찾아오는 부동산 경기순환주기(싸이클)를 활용하는 방안이 효과적이다. 이를테면, 가치(내재가치, 희소가치, 미래가치)있는 부동산을 低点(바닥권)에 매입, 일정기간 보유하다가 高点(꼭지점)에서 처분하는 자산운용전략을 실천하는 것이다.

 
셋째, 그런데 여기서 말하는 호황기에 강한 부동산과 불황기에 강한 부동산은 무엇일까? 예컨대, 호황에 강한 부동산은 고급 주상복합, 초대형아파트, 고급휴양주택, 펜션등이며, 불황에 강한 부동산은 도심형 소형아파트, 역세권 연립 다세대주택, 주거용 소형오피스텔 등이다.

 
넷째, 한걸음 더 나아가 부동산경기의 정점과 저점은 어떻게 파악할수 있을지 등을 알아보는 것도 중요하다. 부동산 자산수익을 극대화 하기 위해서는 부동산 종류(예컨대, 주거용, 업무용, 상업용, 토지 등)에 따른 자산특징과 투자포인트를 정확히 이해할 필요도 있다.

 예컨대, 자본이득을 염두에 둔다면 수도권 토지가 임대수익을 겨냥한다면 도심의 소형아파트, 역세권 다세대주택, 업무지구내의 주거용 오피스텔이 제격이다. 부동산의 경제적인 매수방법도 알아두는 것이 좋다. 예를 들면, 부동산시장에서 정상적으로 거래되는 시중가격보다 저렴하게 할인된 특별가격으로 저가 매입하는 합법적인 취득방법(예컨대, 경공매)도 있다.

이상을 요약, 정리하면 이렇다. 부동산을 매입할 경우에는 경기저점을 활용하여 내재, 희소, 미래가치를 보유한 “3대 가치 부동산”을 시장가격보다 낮은 가격으로 저가 매수하되, 레버리지효과를 극대화하는 방향으로 보유자산을 최대한 늘리는 “확대전략”을 펴야한다. 그런데, 고가 매도전략은 반대로 구사해야 한다. 즉, 경기고점을 이용하여 보유자산을 최대한 줄이고 디레버리징하는 방향으로 “축소전략”을 펴는 것이다. 매입에도 순서가 있듯이 매도에도 순서가 있다.

그렇다면, 향후 경기침체의 장기화가 예상될 경우, 우리는 과연 어떻게 대응해야 할까? “불황에 강한 부동산”, “수익형부동산”, “가치 부동산”만을, 선별해서 압축투자해야 한다고 본다. 따라서, 자금력에 한계가 있는 중산층은 노후대책으로 1가구 1주택을 이용한 逆모기지 전략을 기본으로 깔자.

그런 다음 "MY HOME, MY SHOP, MY LAND, MY BUILDING"이라는, 소위 <4단계 창조적 전략>계획을 수립하는 게 효과적이라는 판단이다.


- 어느 지역, 어떤 부동산에 관심을 가져야 하나

위에서 설명한 불황에 강하고, 가치있는 수익형 부동산은 어느 지역, 어떤 부동산에서 찾아야 할까? 먼저, 서울과 수도권 위주로 찾아보자.

 
첫째, 수도권 개발축이 확 바뀌고 있는 점을 주목하자. 지금까지는 수도권은 경부축이 중심이었다면 앞으로는 앞으로는 국토계획의 수정에 따라 서남부축(광명, 화성, 안산, 부천)과 동북부축(남양주, 의정부, 양주, 구리)으로 변경될 방침이다. 이들 지역의 잠재적 미래가치가 증가될게 분명하다.

둘째, 교육행정산업도시인 수원과 과천, 서남부지역 중심 도시인 시흥과 뉴타운 지역인 부천, 물류거점인 하남, 관광 레져도시인 김포도 관심지역이다.이들 지역은 지금도 관심이 높지만 향후 잠재력은 더 커질 전망이기 때문이다.

셋째, 서울은 역시 한강변 재건축, 재개발 추진단지와 더블 역세권중심으로 공간구조가 획기적으로 바뀔 전망이다. 예컨대, 재건축유망?지로는 반포주공 1단지, 압구정 신․구현대, 잠실주공, 장미아파트 단지 등 한강변 재건축단지를 들 수 있다. 물론 저밀도 재건축 단지인 개?, 고덕주공도 관심 대상이다. 그리고 신규 더블역세권으로는 9호선 개통예정지(방이4거리, 삼전 4거리, 석촌역 4거리), 3호선 연장선(경찰병원, 가락시장역, 오금역), 7호선 연장선이 유망하다.

넷째, 얼마전 경기도에서 발표한 수도권 광역 급행철도(GTX) 노선을 눈여겨보자. 경기도와 서울의 접근성이 30분대로 단축되는 만큼, 교통망 개선효과가 매우 클 전망이다. 예컨대, 동탄~일산 킨텍스, 의정부~군포, 송도~청량리 등 3개 노선이 있다. 다만, 노선과 계획이 미정단계로 장기적 접근이 필요하다.

다섯째, 잠실 제2롯데월드, 동대문 디자인 플라자(DDP), 선․정능정비지구(삼능역) 인근 지역도 미래의 유망 투자처이다. 향후 5년 이내에 상권의 혁명적 변화는 물론 우리나라 대표적인 고급주거지로 변모될 가능성이 매우 높다.

 
끝으로 지방도시는 어느 지역에 관심을 둘 것인가? 참여정부때 계획된 행복도시, 혁신도시, 기업도시는 정치권 합의가 완전히 도출될때 까지 진척현황을 좀더 지켜볼 필요가 있다. 반면에 MB정부 들어 새로운 국가프로젝트로 추진되고 있는 경제자유규역, 광역경제권 핵심지역, 서남해안, 동해안등 관광, 레져, 물류형 해안도시, 그리고 인구와 소득, 일자리가 동시에, 꾸준히 증가하는 울산, 창원, 포항, 거제, 군산 등 산업도시위주로 투자하는 것이 바람직하다. 끝