1. 40대 중반 남성들 – 조심해야 할 실거주 입찰.

[신상리별빛]

1. 40대 중반 남성들 – 조심해야 할 실거주 입찰.

경매를 하다 보면 한 방에 돈이 될 물건이 없나 하고 조급증이 생기게 된다.

더군다나 몇 번의 실전경험을 통해서 좋은 결과들을 경험하게 되면 책에서 나오는 경매 고수들의 실전 경험을 나도 해 보고 싶은 충동이 생기게 된다.

경매 경험이 쌓이다 보니 그 때 그 시절이 철 없는 시절이 아닌가 생각이 든다. 보통 완벽하지는 않지만 적당히 권리분석을 할 줄 알고 적당히 임장에서 얻고자 하는 정보를 얻을 수 있는 중닭 수준의 실력이 되면 경매가 재미가 있고 곧 꿈이 이루어질 것 같은 생각을 하게된다. 이 시기가 필자도 그런 시기였던 것 같다. 사기가 충만하고 실탄이 어느 정도 준비가 되어 있어서 실거주 갈아타기 목적으로 물건을 찾아야 겠다는 생각을 한 것이다.

사람들은 누구나 꿈을 꾸고 그 꿈을 먹고산다.

필자도 괜찮은 브렌드 아파트에 적당한 싸이즈의 아파트에 살고 있었지만 좀 더 크고 좀도 넓고 좀더 안락한 생활을 하고픈 욕구가 맘 한 쪽 구석에서 꿈틀거리고 있던 것이 경매를 통해서 이루어 보고자 했다.

이런 고민을 하고 있을 때 서울시 노원구 중계동에 복층아파트가 경매로 나온 것을 발견했다.

누구나 그런 것처럼 나만 알고 있는 비밀 인것처럼 가슴이 뛰고 맘이 바쁘고 밤잠을 못자고 몇 번이고 정보지를 바라보고 권리관계를 따져보고 .......

그러면서 집과 가까워서 몇 번의 임장을 통해서 입찰에 대한 확신을 가지게 되었다. 누구나 그렇겠지만 확신이란 자신이 맘 먹은 목적과 부합된다는 것이다.

여기에서 중요한 대목이 있다. 제가 많은 사람들과 입찰 상담을 할 때 보면 “이 물건을 꼭 가지고 오고 싶습니다” “꼭 낙찰 받고 싶습니다 ” 라고 말들을 한다.

그럼 저는 꼭 물어봅니다.

“왜”

그러면 대다수의 사람들의 대답이 “ 너무 좋아 보여요, 수익도 괜찮을 것 같고요”.

저는 이럴 때 마다 “경매 물건을 짝사랑하지 말아라” 라고 말합니다.

그 물건이 좋다는 것에 저도 동의를 하지만 너무나 짝사랑하면 탈이 생기기 마련이기 때문이다. 필자가 몇 번을 경험한 일이기도 하다.

이 무렵에 필자도 그만 이 물건을 향한 마음이 너무나 강했고 꼭 가지고 오고 싶었는데 그만 변경이 되어 버렸다.

필자가 이 물건을 짝 사랑한 이유는 세 가지가 있었습니다.

1. 낙찰을 받고 시세차익을 조금 남기고 처분하여 자금 흐름을 원할히 하자.

2. 만약 팔리지 않으면 실거주 하자.

강남이나 목동으로 들어가지 못할 바에 이 번에 중개동 으로 들어가자.

3. 복층이니까 윗층에 처가을 모시고 들어가서 살면 좋을 것 같았다.

장인, 장모님이 연세가 있어서 나중에 부양할 목적을 생각했던 것이다. 더불어 한집 같은

두 집에 살면 아이도 봐줄 수 있기 때문이였다.

이렇게 세 가지의 목적을 가지고 양수 겹장(단타로 팔아서 현금유동성을 높이거나 않되면 큰 평수로 옮기는 실거주 목적)으로 전략을 수립하게 되니 계속 40평형대의 물건을 검색하는 일이 반복되었고 이렇게 해서 찾은 물건이 그만 변경이 되어 버린 것이다.

소재지	(139-927) 서울특별시 노원구 중계동 000번지. 00아파트 103동 18,19층 1810호
물건종별	아파트	채권자	캐쉬팡팡	감정가	670,000,000원
대지권	40.64㎡ (12.29평)	채무자	000	최저가	(64%) 428,800,000원
전용면적	132.21㎡ (39.99평)	소유자	000	보증금	(10%)42,880,000원
입찰방법	기일입찰	매각대상	토지/건물일괄매각	청구금액	540,000,000원
사건접수	2008-12-16	배당종기일	2009-03-12	개시결정	2008-12-17

이 물건은 두 번의 변경을 거쳐서 낙찰이 되었는데 좋은 가격으로 낙찰이 되어서 두고 두고 맘 속에 남은 물건이였다.

이렇게 변경이 되어 버려서 공들인 물건이 품안에서 떠나게 되어서 계속 물건을 검색하게 되었다. 그려면서 찾은 물건이 있었는데 상계동에 같은 단지에 두 개의 물건이 나왔는데 하루 걸러 한 번씩 입찰날짜가 잡혀 있는 물건이 가시권에 들어왔다.

이 아파트는 34평과 44평 두 평형이 있는 단지로써 단지도 크고 상계동에서는 최근에 지어진 아파트로써 초 역세권이었다. 또한 이 무렵에 태릉에 있는 서울 지방법원 북부지원과 검찰청이 도봉구 방학동으로 이전하기 위해 건축중에 있어서 이곳까지 상승기대를 가지고 있는 상태였다.

집사람과 아들과 함께 현장을 방문했다. 단지를 한 바뀌 돌아보니 서울에 있는 아파트 치고는 조경, 단지 배치도, 주차장, 출입구 등등 맘에 쏙 들었다.

수락산과 바로 붙어있고 지하철역과도 가깝고(제 표현으로 말하면 비가 올 때 뛰어가도 비를 맞지 않는 거리) 단지도 크고 지상에는 주차할 수 없고 지하 2층까지 주차 공간이 넉넉한 것이 좋았다.

우리가 주거용이든 영업용이든 임장을 통해서 한 가지 확인해야 하는 것은 주차시설이다.

주차 시설이 협소하여 별도의 주차비를 월 관리비에 포함하는 경우가 있기 때문이다. 그래서 임장할 때 관리실에서 주차에 관한 사항을 꼭 확인을 해 보는 습관을 가져야 한다.

이 아파트는 2대 까지는 무료이고 3대차부터 일정 부분 월정액의 사용료임를 받고 있었다. 주차장을 한 번 둘러 보았다. 지하 1층은 그런대로 차가 많이 차 있었지만 지하 2층은 주차 공간이 넉넉한 편이었다. 특히 엘리베이터가 지하 2층 주차장까지 이용이 가능해서 시장을 본다든지, 짐이 많이 있어도 어려움이 없는 주차공간 배치가 맘에 들었다.

지상으로 나와서 뒷산을 올라가 보니 아파트 단지와 붙어 있고 아이와 산책하기도 편하고 아파트 앞에 상가건물이 있지만 도로를 건너서 있기에 주거 공간 자체가 별도로 있는 것 같은 느낌이여서 여러 가지가 맘에 들었다.

부동산을 방문하다.

경매를 하면서 해당 물건지를 방문하여 몇가지 조사를 통해서 정보지에 나타난 사항들과 어떤 것이 일치하고 어떤 것이 일치하지 않은지 파악해야 한다. 그 중에서도 필수적으로 점검해야 한는 것이 있는데

1. 해당 물건을 방문한다.

특히 오래된 건물, 빌라, 단층 아파트등은 꼭 현장확인을 통해서 입찰유무, 수리유무, 명도

저항 난이도등을 측정해 봐야 한다. 이 때 조심해야 할 것은 채무액이 아주 적을 물건은 조 심스럽게 방문을 해야 한다. 자칫 욕을 바가지로 얻어먹고 올 수도 있다.

또 도시 한 복판에 있는 오피스텔의 경우 여성 혼자서 방문하는 것도 조심스러울 수 있다. 보통 아파트나 빌라는 주거용으로 가족이 거주하는 경우가 많지만 오피스텔은 독립세대가 거주하는 경우도 많기 때문이다. 필자가 경험한 것 중에 용문신을 한 사내와 대면을 한 적 도 있다. 그 이후 이 물건을 다른 여성분 혼자 방문하여 엄청난 폭언을 들었고 몇일을 맘고 생한 경우도 있었다.

2. 관리실 방문

관리실을 방문하여 채납관리비를 확인해 봐야 한다. 그러면서 혹 몇 사람이나 방문하여 채납관리비를 확인했느냐고 넌지시 질문을 통해서 잠정적 경쟁자를 파악해 보는 것도 한 방법이다. 패문부제로 해당 물건지에서 사람을 만나지 못했을 경우 경비 아저씨나 관리실에서 우회적인 질문으로 해당 점유자의 신상을 파악할 수 있기도 하다. 관리실에서 주차와 난방연료, 한달 관리비정도 물어 볼 수 있다. 시골의 경우 주위에 중개사무실이 없는 경우 관리실에서 소개하기도 하니까 이 때는 시세, 전세, 월세를 파악할 수 있고 현재 나와 있는 물건도 확인할 수 있다. 잘 만 하면 관리실에서 많은 정보를 얻기도 한다.

3. 중개사무실 방문.

현장을 가지전에 미리 인터넷으로 시세를 파악하고 매물수를 점검한 상태에서 방문하면 훨씬 유리하다. 경우에 따라서는 미리 전화를 통해서 투자자라고 소개하면서 이것 저것 질문을 해 보고 한 번 방문해 보고 싶다고 하면서 방문을 하면 긴 설명없이 본론으로 들어가서 물건도 볼 수 있고 시세도 파악할 수 있다.

필자는 전화도 많이 이용한다. 예를 들어서 112동 1102호가 경매로 나왔다면 부동산에 전화해서 112동에 물건하나 가지고 있는데 지금 팔아야 하나 고민이 되어서 전화를 드렸다고 하면 자세히 알려준다. 매매시세, 전세시세, 월세시세등을 물어보면 저 쪽에서 몇호예요 하고 질문을 한다. 이 때 집사람과 상의 하지 않아서 지금 말씀드릴 수 없다면서 집사람과 상의 한 다음에 꼭 사장님께 내 놓는다고 하면 그러라고 말한다. 그러면서 전세로 놓아야 하느냐, 팔아야 하느냐 라고 물어 보면 지금 누가 살고 있는데요, 라고 질문을 한다. 그러면 지금 전세를 놓았는데 3달 후에. 혹은 몇 달 후에 만기가 되어서 지나가는 길에 전화 한 번 드린것이라고 말하면 글 기분 나쁘지 않게 잘 받아 준다.

이렇게 해서 대강 해당 부동산의 시세등을 파악한 다음에 구체적으로 입찰 전략을 짜고 난 다음에 임장할 때 부동산을 방문하면 쉽게 여러 가지를 얻을 수 있다.

경매를 하면서 필수적으로 거쳐야 하는 활동에서 현장활동을 “임장” 이라고 하는데 이 때 꼭 들려야 하는 곳이 위에서 언급한 세 곳을 빼 놓으면 절대로 않된다.

아파트 현장을 둘러 봤고 늦은 시간이라 관리실은 방문을 할 수 없었다. 그래서 더 늦기 전에 부동산을 들리기로 하고 부동산을 방문했다.

아이와 옆 지기와 함께 부동산을 방문했기에 굳이 경매 이야기를 하지 않아도 될 것 같아서 매수자 입장으로 방문을 해 보았다.

부동산 경기가 좋지 않은 시기에 부동산을 사겠다고 아이와 와이프와 함께 방문하니 부동산에서는 얼마나 귀한 손님인지 아주 친절하게 우리를 상대해 주었다.

이때를 경험으로 저는 임장을 갈 때 가급적이면 여성분들과 임장을 자주 간다. 사람들이 남자보다는 여성분들에게 더 호감적이고 경계심을 덜 가진다. 더불어 남자와 여성이 함께 방문하면 부부라는 컨셉으로 접근을 용이하게 할 수 있고, 경매로 나온 집을 직접 방문해서 내부를 볼 수도 있고, 그렇지 않다 해도 같은 단지의 다른 부동산의 내부를 볼 수 있는 확률이 높다. 또한 부동산이 침체되다 보니 부동산사무실에서도 하나라도 실적을 올리기 위해서 아주 친절하게 설명을 잘 해 준다.

독자들도 이 부분을 잘 활용해 보면 좋은 결과를 얻을 수 있을것이다.

아무튼 해당 아파트를 직접 보지는 못했지만 급매물로 나온 다른 아파트를 볼 수 있었고 매매가격도 확인을 할 수 있었다.

Tip 1] 협상 파트너 파악하기.

낙찰 받은 부동산을 매매나 전세 혹은 월세를 놓을 때 집을 보러 온 사람이 결정권을 가진 사람인지 아닌지 파악해야 한다.

부인이 오셨을 때 가격만 깎고 난 다음 애 아빠에게 물어보아야 한다고 말 하는 경우가 많다. 반대로 남편이 와서 집을 보고 가격을 조정하고 난 다음 집 사람에게 물어보아야 한다고 하면서 뒷걸음치는 경우가 있다.

결정권자가 아닐 경우에는 충분한 대화는 가능하지만 가격에 대한 결정적인 대답을 유보해야 한다.

반대로

내가 집을 살 경우에는 충분한 가격조정을 하면서 결정권을 제 3자 (집사람 혹은 남편 혹은 시어머니 등등)의 핑계를 대면서 한 발 물러서서 객관적인 판단을 해 볼 필요가 있다.

경우에 따라서는 부동산사무실의 중개인의 말에 판단의 혼란이 생길 수 있기 때문이다.

한 가족이 임장을 하면서 경매를 숨기고 매수자 입장을 취하니 대접이 이만 저만이 아니었다. 경매로 나온 집은 산 쪽으로 붙은 7층이 있었고 단지 출입구 쪽으로 붙은 필로트형 3층 이렇게 두 개가 경매로 나온 상태였다.

7층은 산 쪽으로 붙어 있어서 조용하고 남향이고 층도 좋고 등등 흠 잡을 것이 없는 물건이었으며 마침 경매로 나온 뒷동 7층이 매물로 나와 있어서 그 집을 방문해 보았다.

방이 4개, 거실과 주방이 넓었기는 하나 최근에 분양하는 아파트들의 옵션을 생각하니 그리 크게 눈에 확 들어오지는 않았다. 내가 살고 있는 집도 37평형인데 브랜드가 있는 아파트이고 전실도 넓고 흠 잡을 데가 없는 곳에서 살고 있기에 방 하나 차이만 느낄 뿐이지 크게 매력적인 느낌을 받지는 못했다.

집을 보고 부동산에서 가격협상을 해 보니 내가 낙찰 받고자 하는 금액과 1억5천 이상이 차이가 났다. 나는 속으로 쾌재를 불렀고 이제 한 건 하나보구나 라는 생각에 밤잠을 자지 못했다. 미국 써프라임의 영향으로 10월이면 대출 규제(DTI)가 온다는 이야기가 있어서 이 번 타이밍을 놓치면 다시는 잡을 수 없을 것 같은 생각이 들었다. 그래서 7층을 잡으면 좋고 그렇지 않으면 3층을 꼭 잡아야 하겠다고 마음을 먹었다. 그런데 내가 생각했던 계획이 차질이 생긴 것이다. 3층이 화요일에 입찰이고 7층은 수요일에 입찰이 잡혀 있기 때문이다.

어떻게 할까 ?

고민이 되고 망설여지는 순간 다시 현장으로 향했다.

3층을 보니 경매로 나온 동 바로 뒤에 분수가 있고 산으로 올라가는 등산로가 있었고 경비실이 바로 옆에 있어서 보면 볼수록 매력적인 모습으로 나를 유혹했다.

3층 중에 경매로 나온 집은 필로트 형식이고 그 밑에 주차시설이 있는 것이 아니라 사람들이 쉴 수 있는 평상이 놓여져 있어서 맘에 들었다.

어머니가 시골에서 서울에 올라 오시면 감옥 아닌 감옥생활을 하게 되는데 집에서 내려 오시면 바로 앉아서 쉬실 수 있기 때문에 이것 저것 맘에 들다. 필자 뿐만이 아니라 이 책을 읽는 독자들중에 이런 부분이 맘에 걸리는 사람들이 많을 것이다.

이 집을 이렇게 바라보고 있으니 몇 년전 일이 주마등처럼 스쳐 지나갔다.

“한 번은 이사를 할 때 아파트 노인정 옆 동으로 이사를 한 적이 있었다. 지하철이나 편의시설은 도로 앞 동이 편하지만 어머니 때문에 노인정과 가까운 동을 선택해서 이사를 했었던 일이 있었다. 이사를 하고 얼마 후에 어머님이 서울을 오신 일이 있었는데 그 때 아파트 급수시설에 문제가 생겨 수돗물이 나오지 않은 일이 생겼다. 미처 물을 준비 하지 못해서 어머니를 모시고 노인정 화장실을 이용하게 되었다. 볼일을 보신 다음 노인정 할머니방에 들어가 인사나 할 겸 모시고 들어갔다. 여러 할머니들이 이것저것 물어보시면서 처음에 오면 빈손으로 오면 안 된다고 시비를 거는 할머니가 계셨다. 의도하지 않게 잠깐 분위기나 보면서 인사나 드리려고 방문한 것이 할머니들의 텃새에 어머니는 더 이상 그 아파트에 살 동안 노인정을 가시지 않으셨던 기억이 있다”

이런 기억이 있어서 집을 구할 때 항상 신경 쓰는 것이 어머니의 동선이다.

그래서 3층의 필로트가 제 맘에 딱 들었다. 또한 저에게는 늦게 둔 아들이 하나가 있는데 모든 부모들이 다 그렇기는 하겠지만 제 아들도 엄청나게 귀여움과 사랑을 많이 받는 아들이다. 엄하게 키워야 하는데 엄하게 키운다는 것이 쉬운 일이 아니 것은 모질지 못해서일까 ?

집안에서 자동차를 타고 다니고 큰 공 놀이를 한다. 그래서 나는 아랫집에 틈만 나면 하사품을 준비해서 방문하곤 했다. 그 집 할머니가 우리 아들을 보면 그놈, 참 많이도 뛰덩만. 하고 더 말씀이 없으셨지만 그래도 항상 미안한 마음이었다. 혹여 아들이 이런 일로 상처를 받지 않도록 아들 눈치보고 아랫집 할머니 눈치 보면서 얼른 크기만을 기다리는 마음이었다. 한 번은 시골집에 갔더니 우리 아들이 “ 아빠, 여기서는 뛰어도 되지” 하는 것이었다.

나나 옆지기나 우리 둘의 기억에는 한 번도 아들에게 집에서 뛰지 말라고 한 적이 없는데 아들은 아파트에서 뛰면 안 된다는 것을 알고 있었던 것이다. 이런 것이 맘에 걸렸는데 필로트 아파트를 보니 내 맘이 뛰기 시작했다.

어머니와 아들에게 좋은 선물이 되겠지만 또 다른 내 안의 욕심은 그래도7층에 맘이 간 것은 무슨 조화일까요 ?

그래서 내 맘 안에서 타협을 봤다. 3층은 연습으로 들어간다. 여기서 테스트를 하고 난 다음 수요일에 7층에서 승부를 걸자 라는 결론을 내렸다. 즉 3층에서 약하게 들어가고 낙찰이 되면 7 층을 포기하고 패찰이 되면 수요일에 7층을 낙찰 될 가격으로 입찰하기로 결저을 했다.

연습이 낙찰로

태릉에 있는 서울지방법원 북부지원 경매법정은 인산인해였다. 촌로에서부터 아이를 엎고 온 젊은 새댁까지 많은 사람들로 붐볐다. 이 때 까지만 해도 경매를 한지 얼마 되지 않아서 그져 떨리고 긴장되고 자꾸 주위를 두리번거리는 것이 필자의 모습이었다.

입찰 용지를 받아 들고 주차장으로 갔다.

오늘은 연습이니 몇 사람이 들어올 것인가,

매각명세서를 보는 사람들이 몇인가,

게시판을 주시하는 사람이 몇인가 등등 잠재적 경쟁자을 파악하는 것은 내 일이 아니었습니다. 그냥 주차장에 가서 집에서 계산한 금액보다 더 내려서 입찰서를 작성했다.

Tip 2] 입찰장에서 경쟁자 파악하기.

1)법원 게시판을 통해서

경매가 진행되는 당일에 법원에 가면 경매 법정앞이나 사람들이 잘 볼 수 있는 자리에 그날 진행하는 물건진행표를 게시판에 부착해 놓는다.

오늘 진행하는 물건, 진행한다고 했다가 연기, 취하 등 변동사항이 있는 물건들이 번호별로 게시판에 붙어 있다.

경매를 오래한 사람들이야 집에서 출발하기 전에 대법원경매 사이트에서 오늘 진행하는 물건이 별 있 없는지 확인을 하지만 경매를 오래 하지 않은 사람들중에는 경매 법정에 와서 확인하는 경향이 많다. 특히 그 부동산에 관계된 이해 당사자(특히 임차인, 채무자가 아닌 소유자 등)들은 게시판에 붙어서 열심히 자신의 물건이 진행 되는지 찾는다.

이 때 내가 들어갈 물건이 어디쯤에 기록되어 있는지 먼저 확인한 다음 멀찍이 떨어져서 누가 보고 있는지 확인해 보는 것이다. 그럼 몇 명이 보는 것으로 가상의 경쟁자를 파악할 수 있다.

2)매각물건 명세서를 통해서

경매법정에서 오늘 진행하는 물건에 대한 설명을 한 다음 법대 앞에 오늘 진행하는 물건의 서류철을 열람할 수 있다. 이 때 자신이 들어갈 물건의 서류철을 누가 보고 있는지 파악하는 것도 가상의 경쟁자를 파악할 수 있다.

그러나 이것도 고수들은 그 서류를 보지 않는다. 경우에 따라서는 고수들은 경쟁자가 아닐 수 있다. 즉 고수들은 확실한 수익이 나지 않으면 쉽게 움직이지 않기 때문이다. 경매 초보자, 40대 주부, 실거주자들이 보편적으로 쉽고 편한 아파트를 많이 응찰한다. 내가 아파트를 입찰한다면 가장 힘센 경쟁자들은 이들이다. 이 분들은 서류철을 많이 보는 편이다. 특히나 그 부동산에 관계된 임차인들은 잘 보는 편에 속한다.

사람들이 얼마나 많은지 앞에서 낙찰자를 호명해도 잘 들리지 않을 정도다. 몇 번의 입찰 물건이 새로운 쥔을 만나서 환호와 긴 한숨. 아쉬움과 탄식이 뒤범벅인 상황에서 필자가 입찰한 물건도 호명을 하게 되었다. 그리고 필자가 최고가매수인이 되었다.

서울지방법원 북부지원 경매법정을 가 본 사람들은 알겠지만 법대가 좀 높다. 법대 밑까지 사람들이 꽉 차 있는 통에 쉽게 앞으로 나갈 수 없었고 빨리 안

나온다고 소리 치고 .......

엉겹결에 낙찰 영수증을 손에 넣었지만 낙찰의 기쁨보다는 내일 일이 걱정이 되었다.

패찰한 사람들이 나에게 몰려와서 얼마에 낙찰되었는지 물어본다다. 참고로 북부 지원에서는 낙찰자 금액만 불러주었던 것으로 기억이 된다. 서령 차순위를 불러 주었던들 긴장감 때문에 정신이 없어서 잘 듣지도 못했을 것이다. 한 두 푼도 아닌 5억이 넘는 물건을 이름 한 번 부른 것으로 내 집이 되었다는 것이 실감이 나지 않고 ........

아무튼 낙찰은 되었지만 기분은 그리 유쾌하지 않았다. 그럴 필요가 없었는데 3층이라는 아쉬움 때문 이였을 것이다. 결국 수요일에 7층은 입찰을 하지 못했다.

다음날 7층은 필자가 낙찰 받은 것보다 5천만원 이상의 차이로 낙찰이 되었다. 내가 5억을 넘긴 것이 더 더욱 경쟁을 붙인 결과라 생각이 들었다. 또 필자가 입찰한 물건에서도 수요일에 입찰할 사람들이 연습으로 들어온 사람들이 많았을 것이다. 나처럼 연습으로 낮은 가격에 입찰을 해보고 낙찰이 되면 싸게 낙찰 받았으니 좋고 패찰 하더라도 수요일에 낙찰 받으려는 작전으로 사람들도 입찰을 한 것으로 판단이 되었다.

이 물건을 낙찰 받으면서 생각해 보았다. 7층과 필자가 낙찰 받은 3층은 매도할 때 가격 차이가 날 것이다. 그러나 그 차이가 5천 이상은 나지 안을것으로 생각이 들어 받기는 잘 받은 것으로 생각이 들었다.

여기에서 경매도 경매도 전략이 필요하다는 것이다. 즉 남들이 보기에 좋은 층, 향 만 고집하지 말고 약간은 하자 있는 물건, 살기에는 별 문제가 없으나 선호도가 조금은 떨어진 것을 싼 값에 낙찰을 받는 전략도 훨씬 괜찮은 전략이다.

한 번은 이런 일이 있었다.

경기도 김포에 있는 같은 단지 같은 동, 같은 라인에 있는 아파트가 4층과 11층이 동시에 진행이 되었었다. 위의 전략으로 필자는 4층을 들어갔었다. 4층은 입찰 전날 유치권이 신고가 되었고 ..... 그래서 경쟁이 덜 할것으로 생각했지만 4층은 11명 입찰해서 필자는 뒤에서 3등을 했고 11층은 4명 입찰을 했으며 더 좋은 가격으로 낙찰이 된 경우도 있었다. 위에서 언급한 전략이 항상 성공하리라는 법은 없지만 그래도 사람들의 심리를 이용한다면 좋은 결과를 얻을 수 있는 방법중에 하나이다.

낙찰 후 해야 할 일들.

낙찰을 받고 바로 낙찰된 집을 방문했다. 예상한 것처럼 아무도 만날 수 없었다.

우편물은 쌓여 있었지만 집 안에서 개 소리가 나는 것으로 봐서 빈 집은 아닌 것으로 판단이 되었다. 간단하게 메모를 남기고 관리실로 향했다. 임장 때도 그랬지만 낙찰을 받고 와도 친절하지는 않았다.

두고 보자, 불친절모드가 언제까지 갈 것인지.

Tip 3]

낙찰 받고 현장 방문하기.

해당 물건지를 방문하기.

낙찰을 받고 난 다음 낙찰 받은 물건지를 찾아간다.

관리실에 가서 낙찰 받은 사람이라고 말하고 점유자의 인적사항을 최대한 파악한다.

낙찰 받기 전에 임장을 통해서 확인한 내용들을 다시 확인하고 경비실을 통해서 그집 점유자, 가족 수, 차량, 도시가스 내용(전화로 연체 확인)등을 통해서 명도를 준비한다.

낙찰의 들뜬 마음에 점심 먹고 그냥 집으로 오는 경향이 많다.

미리 관리실과 통성명이 된 다음에는 여러 가지를 전화로 확인할 수 있기 때문이다.

그렇지 않으면 일부러 시간을 내서 다시 한 번 방문해야 하는 번거로움 있고 일이 지체되기 때문이다.

2. 해당지역 부동산 방문하기.

낙찰을 받고 부동산을 방문하면 임장때 확인하지 못한 여러 정보들을 확인할 수 있다. 부동산에서 입찰한 경우도 있고, 그 물건에 대해서 잘 알고 있는 부동산을 만날 수 도 있다. 임장대는 자세한 이야기를 못하다가 낙찰이 된 다음에는 이야기를 풀어내는 부동산 사장님들도 계신다. 또한 임장때와 낙찰 때와 다를 임대가를 이야기 하는 경우도 있다. 이런 것을 종합하여 명도, 잔금납부등에 대한 충분한 고려를 해 보면 좋다.

3. 법원 방문하기.

낙찰을 받고 2- 3일 안으로 법원을 방문하여 낙찰자 신분으로 모든 서류를 열람, 복사할 수 있다. 고가 낙찰이라든지, 임장때 확인하지 못한 결정적인 하자가 있는 물건일 경우 불허가 신청을 할 수 있기 때문에 법원을 방문해서 서류들을 확인해 볼 필요가 있다.

낙찰 후 나타난 난제들.

1. 토지 별도등기.

이 아파트는 토지별도 등기가 되어 있었다. 그 내용은 서울시 노원구에서 구분지상권을 설정한 것으로 우수관시설물의 보유를 목적으로 구분 지상권을 설정한 것이었다. 지하철이 지나간다든지 통신 시설이 지나갈 때 일반적으로 이렇게 구분 지상권이 설정되는 경우가 있다. 경매를 전문적으로 취급하는 대출기관에서는 별 문제를 삼지 않지만 경매를 잘 모르는 금융기관에서는 대출에 제한이 따를 수 있는 경우도 있다.

왜 토지 별도등기가 생기는가를 살펴보자.

1.

아파트를 지으려고 건설사에서 토지를 매입할 때 은행에서 토지에 근저당을 설정하고 돈을 빌려서 아파트를 짓고 분양을 한다. 그리고 아파트를 다 짓고 입주가 완료된 다음 은행에서 빌린 돈을 다 상환한 다음에도 토지가 정리가 되지 않는 경우가 있다. 즉 너무나 많은 가구 수, 복잡한 지분 등으로 아직 토지정리가 되지 않아서 처음에 토지에 근저당을 설정한 것이 정리가 되지 않을 때 나타나는 경우에 토지별도 등기가 매각물건명세서 비고란에 나타납니다.

이런 물건은 소유권을 취득하는데 별 문제가 없고 대출도 문제없이 이루어진다.

2. 아파트 지하에 지하철, 상수도등 공공시설물이 지나가는 경향이 있다. 이런 시설물들은 아파트가 들어서기 전에 이미 지상권이 설정되어 있는 경우가 많다. 이때 토지 별도등기가 나타나고 매각물건명세서 비고란에 그 내용이 나타납니다.

그러나 경우에 따라서는 매각물건명세서에 나타나지 않는 경우도 있다. 이 부분은 등기부등본을 살펴보면 파악이 된다. 이 때도 소유권을 취득하거나 대출을 일으키는데 별 문제가 되지 않는다.

이런 토지별도등기는 선순위로써 낙찰을 받고도 소멸되지 않은 경우가 있고 위의 1번처럼 근저당에 그 원인을 둔 토지별도등기는 근저당이 소멸됨과 동시에 소멸되어 인수되는 권리가 없다. 토지 별도등기의 핵심이 여기에 있다.

필자가 낙찰을 받은 이 아파트도 토지별도등기가 되어있고 위의 2번에 해당이 되나 경매에 경험이 부족하고 인맥이 형성되지 않은 필자로서는 대출에 문제가 생겼다.

지금에야 알게 된 것인데 경매에 대해서 잘 모르는 대출기관에서는 이런 물건에 대해서 대출을 잘 해주지 않았다. 그 당시에 필자는 사업을 하고 있었고 주 거래은행에서 충분히 도와주는 것으로 알았는데 주 거래은행에서 대출에 대한 부정적인 의견에 무척 당황했었다.

경매에서 대출만 잘 받아도 반절은 성공이란 말이 있다. 경락잔금대출은 상품으로써 각 은행마다 취급하는 것이 아니라 경락잔금대출을 전문적으로 취급하는 금융기관이 있다는 것을 늦게야 알게 되었던 것이다.

아무튼 토지별도등기가 나타난 물건은 좀 더 세심한 관찰이 필요할 것이다.

명도.

어느 책에서 본 내용 중에 아파트의 경우 평수가 좀 되는 집은 체면이 있어서 명도가 쉽다는 내용을 본 기억이 있었다. 이 집도 그렇게 되길 소망했다. 낙찰을 받고 바로 아파트로 달려 갔다. 아무도 계시지 않았다. 그래서 대문에 포스트잇으로 연락처를 남겨 놓았지만 아무런 연락이 오지 않았다. 필자가 살고 있는 집과 그리 멀지 않아서 틈틈이 방문을 하고 쪽지를 남겼지만 만날 수 가 없었다. 방문도 소용없고 메모도 소용이 없고 ...... 시간은 계속 흘러갔다.

그래서 일요일 날 아침 일찍 방문을 하게 되었다. 그랬더니 사람을 만날 수 있었고 대화를 할 수 있었다. 집 내부를 보고 싶었지만 명도를 할 때 까지 집 내부는 볼 수가 없었다. 집이 엉망이라고 집 보는 것을 완강히 거부했기 때문이다. 나중에 알게 된 것은 그럴만한 사연이 있어서 그랬던 것이다.

아무튼 이런 저런 사정으로 이사 날짜를 차일피일 미루기가 일쑤였다. 잔금을 내고 인도명령이 인용되었다. 인도명령이 인용이 되어 다시 낙찰 받은 아파트를 방문해서 대화를 했지만 점유자는 다시 한 번 봐 달라는 애원 속에 합의점을 찾을 수 없었다.

돈 많은 사람이 몇 달 봐 줄 수 있지 않느냐,

겨울이 되었는데 어디로 가란 말이냐.

나도 옛날에 경매 해 봤다 등등 낙찰자에게 원망만 늘어놓으며 자기도 법무사 누구를 알고 있고 등등 장황하게 자신의 이야기만 하는 것이었다.

그러나 우리가 여기에서 정신을 바짝 차리지 않으면 어설픈 동정심 때문에 채무자나 낙찰자나 쌍방이 어려운 곤경에 처하는 경향이 있음을 인지해야 한다.

소유자이면서 채무자가 부동산을 점유하고 있다면 명도가 쉽지가 않다. 즉 형편이 어렵게 된 상태에서 마땅히 이사할 곳이 없다는 것이다. 이런 분들에게는 조금은 모질지만 스스로 다시 일어서는 동기부여가 필요하다. 어설픈 동정심은 이 분들이 다시 일어나서 걸어갈 수 있는 기회를 제공하지 못하고 서로 어려움에 빠지게 된다.

집이 경매로 넘어가기 전에 여러 수단을 동원했지만 결국 이를 막지 못해서 경매로 넘어 갔고 돈 때문에 사람들과의 신용관계도 많이 어글어졌고 지인들이 말을 잘 믿으려고 하지 않은 상태가 지금의 상태이다. 그래서 아주 위급한 상황이 아니라면 다른 사람들이 쉽게 도움을 주지 않는다. 경매를 당한 자신이 현 상황을 냉정하게 받아 들이고 이 상황을 극복하려고 몸부림칠 때 사람들은 도움의 손길을 내밀 수 있다. 그렇지 않고 과거에 내가 어떤 사람이였네 하며 자존심만 앞세우면서 현실을 받아 들이지 않을 때 주위에서도 도움을 주지 않는다.

그래서 살고 있는 집에서 진짜로 쫓겨나면 그 사람을 도울 사람들이 생긴다는 것이다. 그렇게 되면 본인도 이것이 장난이 아니구나 하고 현실을 받아들이기도 한다.

강하게 압박하지 않으면 스스로 자립하기에는 너무나 많은 동력이 떨어져 있는 상태이다. 조금은 매정하지만 경매를 당한 사람이나 낙찰을 받은 사람이나 모두에게 원칙이란 기준에서 새롭게 맘을 가다듬어야 한다. 인정과 자비는 구분할 수 있는 지혜가 명도에서 필요하다.

아무튼 대화가 계속 평행선을 긋기에 어쩔 수 없이 강제집행을 신청하게 되었다.

법원에 가면 친절하게 잘 알려준다.

많은 사람들이 관공서 가는 것을 불편하게 생각한다. 그것도 그럴 것이 관공서 갈 일이 별로 없기 때문이다. 그렇기 때문에 관공서에 가면 사람도 낮 설고 용어도 낮 설고 모든 것이 낮 설다.. 그러나 요즘은 아주 친절히 잘 안내를 해 주기 때문에 미리 기죽지 말고 순서대로 진행하면 된다.

다만 한 가지 강제집행을 신청하려면 인도명령이 인용되어야 한다.

그리고 인도명령문이 당사자에게 송달(배달)이 되어야 한다. 강제집행신청에 필수로 들어가는 문서중에 하나가 인도명령이 전달되었다는 “송달증명원” 이다.

이것도 법원에서 발급해 주니 너무 걱정하지 않아도 된다.

강제집행을 신청하면 바로 강제집행을 하는 것이 아니라 먼저 강제집행 계고를 한다.

다시 한 번 쌍방 간 합의 시간을 주는 것이다.

강제집행신청을 한 다음 며칠 있다가 해당 집행관에게 전화를 해 서 사건 번호를 말씀드리고 강제집행계고를 언제 하느냐고 물어보면 상호 좋은 시간을 선택해서 날짜를 잡는다.

Tip 4] 엄동설한에는 강제집행을 해 주지 않는다.

동절기에는 강제입행을 잘 하지 않는 경우가 있다.

TV 드라마에서 보면 강제집행을 당하는 사람들이 한 겨울에 집에서 쫓겨나서 길에서 떨고 있는 모습이 방영된 탓인지 모르지만 한 겨울에 강제집행을 하면 쫓겨난 사람들의 처지가 말이 아니기 때문에 집행관 사무실에서 한 겨울 강제집행날짜를 잘 잡아주지 않는다. 그렇기 때문에 한 겨울에 명도를 할 경우에는 가급적이면 협의를 통해서 원만한 명도가 이루어 지도록 해야 한다.

또한 11 - 12월에 낙찰을 받으면 12월 하순이나 늦으면 2월에 잔금을 납부하게 된다.

잔금을 납부하고 명도협의가 안 되면 강제집행을 해야 하는데 쉽지가 않다. 따라서 가급적이면 이사비를 주고 합의를 이끌어야 한다. 이런 어려움이 있는 반면에 명도가 끝나면 바로 이사철이 기다리고 있어서 세를 놓기에는 좋다. 한 가지가 좋으면 한 가지가 어려운 인생사와 비슷하다.

더 추워지기 전에 명도가 마무리 되어야 할 것 같아서 바로 신청을 했더니 11월 중순경에 강제집행계고 날짜가 잡혔다.

이제 아무리 늦어도 12월 중순 안으로 모든 문제를 마무리 지을 수 있다는 계산이 되어서 안심이였다. 1월을 넘기면 정초라서 어렵고 좀 지나면 구정이 걸리고 그러다 보면 내년 봄까지 시간이 지체될 것 같았는데 날짜가 일찍 잡히게 된 것이다.

10월 하순경부터 낙찰을 받은 아파트의 경우 이런 문제를 충분히 계산해 볼 필요가 있다.

집행관 사무실에서 내일 현장에서 보자고 하면서 몇시까지 증인 2명(성인)과 함께 오라고 연락이 왔다. 아침에 일찍 가서 기다리고 있으니 법원에서 집행관들이 도착을 했다.

아파트 앞에서 초인종을 누르니 개 소리만 나고 ..... 집행관님이 어떻게 하겠습니까?

문 딸까요 ?

“아니요. 그냥 안내문만 문틈으로 끼워 놓고 가지요”. 그랬더니 “그럼 그렇게 합시다”. 하더니 강제집행계고문을 문틈으로 끼워 놓고 그 분들은 가버렸다.

그래서 계고문을 빼내어 관리실에 가서 복사를 한 부 하고 스카치테이프를 얻어서 아파트 문 정면에 붙이고 사진 몇 장 찍고 왔다.

그날 오후에 바로 연락이 왔다.

그렇게 연락을 해도 연락한 번 오지 않던 점유자. 이제 맘으로 포기 했는지, 아니면 이사 갈 집을 알아봤는지, 아니면 이제 버틸만큼 버텄다고 생각했는지 연락이 온 것이다.

일요일 아침 마지막으로 단판의 협상이 진행되었다.

“아이들이 있으니 강제집행을 하지 말라. 지난주에 입을 알아봤고 12월 28일에 이사를 갈 것이다”.

그 분도 나도 이사비에 대해서는 단 한 마디도 언급이 없었다.

이것이 있는 사람들의 자존심인가 ?

길고 긴 명도의 협상이 마무리 되었다.

12월 26일 저녁에 그 집을 한 번 가보고 싶었다. 크리스마스 휴가를 보내고 집에 오는 길에 드려본 것이다. 그런데 집에 불이 꺼져 있었다. 올라가 보니 28일 이사를 한다는 분이 짐을 뺀 거였다. 보기 좋고 가격이 나갈 것 같은 번호 키 박스. 인터폰을 가져가 버렸다. 당연히 문은 잠겨져 있지 않았다. 주방에 냉장고 넣는 칸의 칸막이도 띁어져 있었습니다. 작은방에 아이 책상과 책들이 어지럽게 버려져 있고 고장 난 런닝머신도 버려져 있었다. 앞 베란다에는 말라 비틀어진 화초들이 즐비하게 널려 있었다다.

그래서 관리실 소장에게 연락을 취했다. 자기들은 모든 것이 합의된 줄 알았단다. 그럼 이사 한 것은 확실하냐, 그랬더니 우리가 반출증 끊어 주었다고 한다. 관리실 야간 당직자을 불러 사진을 찍고 확인서를 써서 확인증을 받았다. 만약 소유자가 임의로 문을 개문했다고 항의를 한다든지 하는 일을 미연에 방지하기 위해서였다. 그리고 바로 열쇠를 불러서 교체하고 아무도 들어가지 못하도록 조치를 취했다. 이제 소유자가 다시 나타나 문을 개문하려고 해도 필자의 허락이 없이는 들어갈 수 없다.

아무것도 모른는 것처럼 다음날 아침 문자로 이사 준비는 잘 되시냐고, 그러면서 이사하실 때 조금이라도 보태 쓰시라고 얼마정도 드릴 것이니 계좌번호 달라고 했더니 “걱정하지 말라, 내일 짐을 뺄 것이다”. 그러면서 계좌번호를 적어 주면서 고맙다는 메시지가 날아왔다. 옆지기와 상의를 했다. 이미 이사를 했고 관리비도 정산을 하지 않고 나가 버리고(관리실에 항의를 하니 우리와 합의를 했다고 해서 반출을 해 주었다고 하더군요 – 누구 말이 맞는지는 모르지만) 처분 할 짐도 많이 있는데 ..... 옆지기가 그래도 약속이니 보내자고 한다. 28일 오후에 문자로 “지금 약간의 돈을 보내려고 했는데 집에 와 보니 잔짐이 있다. 나중에 가져갈 것인가 ? 아님 내가 임의로 처분해도 되느냐, 만약 내가 임의로 처분해도 된다면 문자로 처분해도 된다고 보내라. 내가 그 문자보고 입금을 시키겠다” 라고 문자를 남겼더니 “임의로 처분해도 되며 현재 남아있는 짐은 소유권을 주장하지 않겠다” 라는 문자가 날아왔다.

명도의 순간까지 속 썩이며 진행된 사건. 그러나 협상의 지루함은 있었지만 큰 돈 들이지 않고 말로 해결된 명도. 이만하면 성공한 명도라 생각이 들었다.

낙찰을 받고 명도가 마무리 된 기간이 3개월 걸렸다. 길 다면 길고 짧다면 짧은 기간이지만 낙찰과 명도의 타이밍을 생각하면 투자자로서 계산을 잘 못 한 명도였다. 이 때 명도의 타이밍을 놓쳤던 경험을 했음에도 불구하고 이런 일이 한 번 더 있었다. 명도의 타이밍을 놓친 것이란 가을 이사철 타이밍을 말하는 것이다. 12월 28일에 명도를 마치기는 했지만 동절기가 시작이 되어 집을 보러 오는 사람이 없다는 것이다. 구정이나 지나야 사람들이 집을 보러 올 것이기 때문이다.

한 치 앞밖에 못 본 경험.

이 집을 낙찰 받으면서 좋은 교훈을 얻었다.

그 교훈은 미국에서 온 써프라임 때문에 대출이 어려울 것이라 예상을 하고 낙찰을 빨리 받고 자서를 먼저 실행했다. 자서를 실행한 다음 DTI 가 왔지만 필자는 이것을 예견하고 미리 준비를 해서 자서를 했고 대출을 무난하게 실행시킬 수 있었다. 그러나 DTI를 피해서 대출을 잘 받고 소유권을 이전한 것은 낙찰의 마지막 과정까지 무난하게 마무리 한 것으로 생각할 수 있다. 여기까지는 계획대로 잘 한 것이다. 즉 한 발 앞선 투자를 한 것으로 판단한 것 이다. 그러나 필자가 생각하지 못한 부분이 기다리고 있었다. 미국발 금융위기는 부동산을 꽁꽁 얼어붙게 만들어 버린 것이다. 이 부분까지 생각했다면 더 두고 볼 일이였는데 이 부분을 생각하지 못한 것이다. 경매를 통한 투자자가 되려면 이런 부분까지 내다 봐야 한다는 귀한 경험을 한 것이다.

위에서 언급한 것처럼 처음에 이 아파트에 입찰한 계획은 여차 하면 실 거주 목적으로 한 것이었다. DTI가 오고 난 다음 내가 살고 있는 아파트도 팔리지가 않은 것이다. 37평아파트, 초 역세권에 브랜드가 있는 것이라 가격이 좀 나가다 보니 어느 누구 보러 오는 사람이 없었다. 나는 여기까지 생각을 못한 것이다. 결국 낙찰 받고 8개월이란 귀 하디 귀한 기간을 공실로 보냈다. 7월에 전세 계약을 하고 9월에 입주를 했으니 그 기간이 장장 8개월이란 세월을 꼬박 이자만 내고 지내야 했다. 그런데 여기서 그 끝이 아니었다. 필자가 5억3천에 낙찰을 받았는데 명도 협상 때만 해도 6억 3천에 거래 문의가 있었지만 명도가 되지 않아서 ..... 그리고 양도소득세 생각을 하니 쉽게 팔 수도 없었다. 그해 봄에는 5억7천까지 매매 협상이 들어오더니만 봄이 지나고 모든 상담이 올스톱이 된 것이다. 그리고 7월에 전세 계약을 하고 9월 초에 입주를 했는데 이 때부터 전세 문의가 계속 들어왔다. 전세금도 오른 상태여서 .....

필자가 실패한 경매란 것은 자금흐름을 막아버린 부동산을 두고 하는 말이다. 손해는 보지 않았지만 매월 나가는 이자, 그리고 상당한 금액의 투자금액. 그것보다 더 큰 것은 기회비용을 박탈당한 것이 실패한 경매라고 본 것이다.

경매의 꽃은 권리분석이다, 명도다 라는 말들을 한다. 그러나 필자는 경매의 꽃은 “수익”이라 라고 말하고 싶다. 내가 낙찰을 받고 매도를 해서 차익을 남을 때 모든 투자자 입장에서의 경매가 종결되기 때문이다.

Tip 5] 투자겸 실거주 = 양수겹장.

40 대 중반의 남성들이 조심해야 할 입찰 물건.

아이들이 커 가면서 30평대에서 40평대로 갈아타고 싶은 연령대가 40대일 것이다. 20평대 후반이나 30평대 초반 아파트에 실 거주 하면서 좀 더 넓혀가려고 40평대를 약간 무리하여 갈아타려고 고민하고 물건 찾는 40 대가 많이 있다.

내가 지금 살고 있는 집이 전세나 월세라면 아무 관계가 없다.

최초 주택이라면 더 더욱 아무 관계가 없습니다.

그러나 지금 살고 있는 집이 자가이고 금액이 큰 부동산이라면 갈아타는 것이 쉽지가 않다. 타이밍을 맞추기가 어렵다는 것이다.

지금 살고 있는 집을 팔고 낙찰 받은 집으로 이사를 가려는 계획이 뜻대로 되지 않는다. 그러다 보니 내가 살고 있는 집을 전세로 주고 큰 평형의 아파트를 낙찰 받아 갈 수 있지만 잘못 하다가는 큰돈이 묶일 수 있다.

다만 좀 여유를 가지고 투자를 한다면 아무 문제가 없을 것이다.

그러나 가지고 있는 돈을 모두 오린 한다면 새롭게 좋은 물건이 나왔을 때 투자 할 수 있는 기회를 상실하기에 양수 겹장은 피하는 것이 투자자의 올바른 선택이다.

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[행복이]

네 ㅎㅎ 정말로 마음에 팍팍 와닿는 말씀이십니다 ㅎㅎ 너무 욕심부리지 말고 겸허히 차근차근 기회비용을 생각하며 행동하겠습니다 감사드립니다 ㅎㅎ

[신상리별빛]

흐흠.
읽을만했나요?
집필중인 책 원고의 일부입니다.

경매하시는분들에게 도움이 될까요 ?

[행복이]

네 많은 도움이 되리라 봅니다 ㅎㅎ 물건의 갯수가 싸여갈수록 약간의 수익을 볼수록 사람의 욕심히 걷잡을수 없게 되는것 같습니다 그때 누군가 이런 얘기를 해준다면 정말 뜨끔하며 포트폴리오를 재구성하게 되는것 같습니다 ㅎㅎ 이것이 진정한 멘토의 격언 아닐런지요 ㅎㅎ 이글읽고 저와 더불어 정신차릴사람 많을것 같아요 ㅋㅋㅋㅋ 좋은 추석 되세요 ㅎㅎㅎ

[신상리별빛]

하하하 .....

[해피하우스]

공감이 가는 장문의 글 잘 읽었습니다 . 저도 40대로서 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.^^

[신상리별빛]

공감이 되었다니 다행입니다.

[초보]

배울게 많은 내용이네요. 정독하면서 읽었습니다.
빨리 책이 출간되어서 서점에서 만나볼수 있기를 바랍니다.^^

[신상리별빛]

그러신가요 ?
고맙습니다.
잘 지내시지요 ?

[메라]

정말 주옥 같은 내용입니다. 상상만으로는 도저히 써질수 없는 실전 노하가 곳곳에서 묻어나는 군요.
감히 말씀드리자면 '손색없음'입니다.
내년 봄과 함께 잉크 냄새나는 책을 만날수 있기를 학수고대합니다.

[만사형통]

좋은 글 잘 읽었습니다.
언제쯤 출간하실 예정이신지요?
기대됩니다.^^*

[자유로운]

지금 이런생각을 하고있는데 참고 하겠습니다...ㅎㅎ