동탄2지구 신도시 개발추진 [건교부] 2007-06-01

[황태자]

 

	보도자료
	*신도시기획팀	팀  장	김동수
		사무관	이소영
	*☎ 02-2110-8604
	*zzang2500@moct.go.kr
	*6월 1일 배포 (총 33매)

▪ 6월 1일(금) 브리핑(13:30) 이후부터 보도하여 주시기 바랍니다.

화성동탄 2지구 신도시 개발 추진

◈ 화성 동탄신도시 동측에 21.8㎢(660만평)규모 신도시 추진

 - ‘친환경/U-City시범도시, 명품 자족도시’로 개발

 - 분당이상의 광역교통망을 구축하여 경부축 교통난 완화

◈ “품질좋고 저렴한 주택” 105천호를 빨리 공급하여, 수도권

   청약가입자의 내집마련 기회 확대 및 집값안정 기조 정착

 - 주변시세보다 30%이상 저렴한 평당 800만원대에 공급

 - 발표후 최단시일내에 아파트분양 (2010년 2월 분양)

 - 세제․금융 등 투기억제 장치의 본격 가동과 공급확대(1기 신도시 공급량의 2배)로 집값 안정기조가 정착될 전망

◈ 신도시발표로 인한 부동산시장 불안요인을 철저히 차단

 - 전례 없는 고강도 투기억제 대책 시행

  * 지구 및 주변지역에 토지거래허가구역 엄정 운용, 개발행위허가

    제한구역/보전녹지 및 시가화조정구역 설정, 주택거래신고지역

    추가지정, 모든 투기적 거래자 세무조사 등 상주 합동투기단속 시행

 - 참여정부내 더 이상의 대규모 신도시 발표계획이 없음

수도권 주택시장 안정을 위한

화성 동탄2지구 신도시 개발추진

2007. 6. 1

재 정 경 제 부	건 설 교 통 부
금융감독위원회	국    세    청
경    기    도

재경부 정책조정총괄과	02-2150-2271	건교부 신도시기획팀	02-2110-8604
금감위 감독정책과	02-3771-5178	국세청 부동산거래관리과	02-398-6202
경기도 신도시개발과	031-249-2392

목   차

1. 동탄 2지구 신도시 추진배경                    1

2. 동탄 2지구 신도시 개요                          2

   참고. 동탄 2지구 신도시 개발방향                   3

3. 신도시 개발에 따른 예상 효과                  6

4. 신도시 및 인근 지역의 투기방지대책        11

5. 향후 추진일정                                     18

   별첨 1. 동탄 2지구 신도시 위치도                  20

   별첨 2. 수도권 신도시 주택공급 계획              21

   별첨 3. 수도권 신도시 사업개요                     22

   별첨 4. 문답자료                                        23

1

동탄 2지구 신도시 추진 배경

□ 정부는 작년 11.15대책에서 양질의 주택을 “싸게, 많이, 빨리” 공급하기 위한 수도권 주택공급 로드맵을 제시하고 “2007년 상반기 중 분당급 신도시를 확보”하기로 한 이후

 ㅇ 그동안 수도권의 공간구조, 주택수급 상황과 향후 주택소요, 개발가능성과 입지여건 등을 다각도로 검토한 결과,

  - 신도시의 입지로서 현재 개발 중인 동탄신도시(1지구) 동측을  선정하고, 건교부를 중심으로 재경․국방․농림․환경부, 국세청, 경기도 등 관계기관 협의와 오늘 아침 총리 주재 관계부처 장관회의를 통해 추진계획을 최종 확정하였음.

◈ 입지선정 배경

 ① (자족성) 인근의 첨단 IT 산업기반과 연계하여 고부가가치의 비즈니스 기능과 주변을 포괄하는 도시지원기능 집적 가능

 ② (체계적 개발) 개발중인 화성동탄 주변의 난개발 확산 방지

 ③ (개발여건) 광역교통망 등 인프라 확충의 용이성

 ⇨ 수도권 남부 주택수요를 흡수하여 주택시장 안정을 기하고,

    수도권내 인구분산 및 지방인구 유입을 완충할 수 있는 지역

□ 특히 이번 신도시 추진과정에서는, 발표전에 범정부 차원의 강력한 투기대책을 먼저 마련하여

 ㅇ 신도시 발표에 따른 단기적 시장불안을 방지하고, 공급확대를 통한 안정효과를 확고히 하는데 최대역점을 두었음

2

동탄 2지구 신도시 개요

□ 기존의 동탄신도시 동측에 2,180만㎡(660만평)규모로 개발하여 주택 10만 5천호(아파트 10만호, 단독주택 5천호), 인구 26만명 수용 (화성시 동탄면 영천리, 청계리, 신리, 방교리 일원)

 ㅇ 이 신도시와 기존의 서측 신도시를 합하면, 총 3,084만㎡(933만평), 14만 6천호의 주택을 수용하는 규모로, 지금까지 개발된 수도권 신도시 중 최대 규모

    * 분당 신도시(594만평, 9만8천호)의 1.6배 수준

□ 자연과 경관을 고려한 ‘친환경도시’, 첨단  IT기술을 접목한 U-City시범도시, 인근의 첨단산업/연구기능을 포괄하고, 비즈니스가 중심이 되는 ‘명품 자족도시’로 육성

 ㅇ (친환경도시) 광역녹지축 보전, 친수공간과 바람길 등 자연여건을 고려한 ‘친환경 저에너지 소비형’ 도시를 건설

    * 밀도 120인/ha, 녹지율 30%내외로 1기 신도시 보다 훨씬 쾌적 (분당 : 199인/ha 녹지율 20%)

 ㅇ (명품 자족도시) 경기도와 협조하여 인근 IT 및 지식기반형 산업과 연계한 주거․교육․문화․비즈니스 여건을 조성

    * 전체의 15%인 100만평을 첨단 비즈니스 용지로 조성할 계획

 ㅇ (접근성 제고) 고속도로․전철 등 광역교통망을 기존 신도시 이상으로 구축하고, 체계적인 동서․남북 교통망을 구축하여 수도권 중심부의 주거와 업무기능 분산 수용

□ 내년 2월에 개발계획 확정, 첫 주택분양은 2010년 2월, 첫 입주는 2012년 9월 이전 개시 예정

참고

동탄 2지구 신도시 개발방향

 ① “자연과 인간, 첨단기술의 어울림, 수도권 남부 중핵도시”

□ 정부는 이번 신도시 개발의 중심테마를 “자연과 인간, 첨단기술의 어울림”으로 잡고, 첨단산업․교통․환경․문화․교육기능이 잘 조화되도록 조성할 계획

 

 ㅇ 광역녹지축을 보전하면서 풍부한 수자원을 활용한

    ‘친환경도시’로 조성

 ㅇ 또한, 바람길을 고려한 건물배치와 자원절약형 단지설계 등을 통해 에너지절약 측면에서 모범도시로 개발

      <바람길을 고려한 개발(판교사례)>                                     <자원절약형 단지사례>

□ 우리나라의 선진화된 IT기술을 활용하여 도시관리, 교통체계, 재난예방, 개별 주거서비스에 이르기까지 모든 서비스가 전자적으로 자동 처리되는 U-City 시범도시로 개발

□ 주거단지는 수변공간이나 구릉지를 활용한 전원형 주거유형과 함께 교육과 커뮤니티 공간이 통합된 단지로 개발하여 기존의 택지지구와 차별화된 고품격 주거단지 모델 제시

        <단지내 지천 조성사례>                                  <중정(中庭)형 주거단지 예시도>

□ 아울러, 인근의 첨단제조․연구기능과 연계한 첨단 비즈니스 클러스터를 구축하고,

 ㅇ 국민임대주택․비축용임대주택 등 장기 임대주택도 충분히 공급하여 인근의 제조업이나 연구단지의 종사자들에게 양질의 주거공간 제공

□ 앞으로 개발계획 수립과정에서 사업시행예정자인 한국토지공사와 경기도가 긴밀히 협의하여 경기도가 추진중인 “명품신도시”의 개념을 충분히 반영토록 할 계획

 ② 철저한 교통대책 수립으로 경부축 혼잡을 완화하고

    주요 거점지역을 연계하는 중핵도시 기능 강화

□ 직통 고속도로․전철 등의 광역교통망을 분당 등 기존 신도시 수준 이상으로 구축하여 경부축의 만성적인 출․퇴근 교통난을 완화 (충분한 고속도로와 전철망 구축)

 ㅇ 체계적인 동서 및 남북간 교통망 구축으로 신도시와 인접 도시간의 연계성을 제고 ⇒ 수도권 중핵도시로서 역할 확보

 ㅇ 지방으로부터 수도권 중심으로의 인구유입도 어느 정도 완충할 수 있는 지역이 될 수 있도록 계획

□ 중장기적으로는 서울 강남 등 수도권 중심부에 밀집된  고급 업무기능 등을 이전 수용하고, 분당을 능가하는 수준의 교육․문화․상업시설을 확보토록 하는 등

 ㅇ 궁극적으로 신도시의 자족성을 높여서 지구 외부와의 교통량이 억제될 수 있도록 해 나갈 계획

□ 구체적인 광역교통대책의 내용은 추후 개발계획 확정시 (‘08.2) 반영될 것임

3

신도시 개발에 따른 예상 효과

◈ 이번 신도시 계획으로 ‘07년부터 ’10년까지 수도권 공공

   택지 확보목표를 달성하여 매년 37만호 주택건설

  ⇨ 참여정부내 더 이상 대규모 신도시 추진계획 없음

◈ 이번 신도시를 포함하여 2기 신도시 10개 개발을 통해 총 58만호의 대량 주택공급 (강남 3구 전체 아파트의 2.4배)

  ⇨ 1기 신도시의 2배 규모로 공급되어 집값의 하향안정 효과는 1기 신도시 때보다 더 클 전망

◈ 수도권 내부의 다핵분산형 균형발전 및 국가경쟁력 강화

󰊱 8.31 및 11.15대책에서 약속한 ‘06～’10간 수도권 공공택지 확보목표 달성

□ 이번 신도시 발표로 8.31정책과 11.15대책을 통해 국민들에게 약속했던 ‘06～’10년간 수도권에서 매년 30만호 이상 건설을 위한 총 4,500만평의 공공택지 확보 목표를 달성

 ㅇ 작년말까지 이미 확보된 4,100만평에 이번 660만평을 추가하여 4,760만평이 확보되었으며, 금년중 중소택지지구 확보분을 감안하면 금년말까지 5,000만평이상 확보가능

  - 이로써, 분양가상한제 등에 따른 민간택지 위축가능성, 비축용 임대주택(수도권 年 3만호) 건설 등에 따른 택지 추가분까지도 공급할 수 있는 충분한 택지 확보

 󰊲 수도권에서 안정적인 주택공급 기반 구축

  ⇨ 중장기적인 주택시장 안정 효과 제고

□ 이번 신도시 개발로 전체적인 부동산시장의 수급여건이 크게 개선되어 주택시장 안정 효과가 뚜렷해 질 전망

 ㅇ 동탄 2지구 신도시는 ‘10년 2월 첫 분양될 예정으로 당초 목적인 ‘11년 이후의 장기 주택소요에 미리 대비하는 것은 물론, 당면한 ’10년까지의 수급 안정에도 기여

 ㅇ 이번 신도시에서의 주택공급 물량을 포함하여 금년부터 ‘10년까지 연 30～40만호(평균 37.4만호)의 주택이 안정적으로 공급될 전망 (공공택지에서만 연 평균 21만호 가량)

   ⇒ 수도권 주택수요(연 30만호)를 크게 상회

□ 특히, 이번 신도시(10만5천호)를 포함한 송파․검단 등 2기 신도시 10개에서 총 58만호의 주택이 공급

 ㅇ 이는 현재 수도권 주택수(591만호)의 약 10%, 분당․일산 등 1기 신도시 공급량(29만호)의 2배, 강남3구 전체 아파트(24만호)의 2.4배에 달하는 물량

 ㅇ 이러한 물량이 시장에 집중적으로 공급되는 내년 이후 부터는 지난 1기 신도시 입주시점에 나타난 시장안정 효과를 능가하는 하향 안정세가 나타날 것으로 예상

    * 1기 신도시 입주 시기 주택가격 상승률

      전국 : -0.5%(’91) → -5.0(‘92) → -2.9(’93) → -0.1(‘94)

      강남 : -2.3%(’91) → -4.4(‘92) → -3.5(’93) →  0.9(‘94)

【 2기 신도시 주택분양계획 】

연도	계	판교	동탄1	김포	송파	평택	양주	파주	검단	광교	동탄2
계	577,314	29,120	41,000	58,570	49,000	63,000	54,300	80,324	66,000	31,000	105,000
‘06 까지	․ ․ ․ ․	․ ․ ․ ․	․ ․ ․ ․	․ ․ ․ ․	-	-	-	․ ․ ․ ․	-	-	-
‘07	17,581	2,064	6,954	706	-	-	-	7,857	-	-	-
‘08	36,468	7,514	2,860	7,027	-	-	7,554	6,413	-	5,100	-
‘09	95,851	3,334	-	17,775	4,000	17,145	18,595	16,485	6,100	12,417	-
‘10	162,747	-	-	25,100	6,000	28,575	20,651	15,218	21,700	8,173	37,330
‘11 이후	212,376	-	-	5,125	39,000	17,280	7,500	32,291	38,200	5,310	67,670

 * 연도별 물량은 개발계획과 일정에 따라 변경될 수 있음

⇨ 동탄2지구(10.5만호)와 기존의 1지구(4.1만호), 송파(4.9만호), 광교(3.1만호) 신도시에서 총 22.6만호(분당의 2.3배 수준)의 주택 공급이 이루어져 강남권 주택수요를 상당부분 흡수할 것으로 예상

※ 2기 신도시 입주는 ‘07년 동탄을 시작으로 ’08년 판교, ‘09년 파주, ’10년 양주․광교․김포, ‘11년 송파․검단이 시작될 예정

□ 이처럼 추가 신도시 확보를 통해 수도권의 수요(연 30만호)보다 훨씬 많은 주택공급 기반이 마련된 만큼,

 ㅇ 참여정부내에는 더 이상의 대규모 신도시 계획은 추진하지 않고,

  - 발표된 신도시 사업의 차질 없는 추진을 통해 저렴한 주택을 계획된 기간내에 공급하는 데 주력

 󰊳 인근 시세 보다 30% 이상 저렴한 분양가

  ⇨ 청약대기자의 내집마련 기대감 제고, 주택시장 안정 실현

□ 이번에 발표한 동탄 2지구 신도시는 분양가상한제와 택지공급가격 인하 등 제반 분양가 인하대책이 적용되어

 ㅇ 주변 시세보다 30% 이상 저렴한 평당 800만원대 수준의 분양가 책정이 가능할 것으로 전망

   ※ 분양가는 토지보상비, 인구밀도(120인/ha), 분당수준의 광역교통시설 설치 등을 감안하여 추정

 ㅇ 특히 송파 신도시가 평당 900만원대로 예상되고 있고, 김포․검단․파주 등 다른 신도시에서도 시세보다 크게 저렴한 양질의 주택이 공급될 예정이므로,

  - 기존 주택시장의 주택가격도 적정수준으로 꾸준히 하향 안정화될 수 있을 것으로 전망

 󰊴 수도권내 균형발전에 촉매역할 기대

□ 동탄 2지구 신도시는 수도권 공간구조의 다핵분산화를 촉진하는 등 수도권 내부의 균형발전에 기여할 전망

 ㅇ 동탄 신도시는 수도권 정책 및 국토정책 방향에 부합하는 자족형 신도시 개념으로 개발

   ※ 제3차 수도권정비계획(‘06～’20) : “자족성이 높은 대규모 택지를 개발, 수도권 중심부의 개발압력을 수용”

□ 이에 따라, 동탄 신도시는 강남과 직선거리 약 30㎞에 위치하여 서울주변 부동산시장에 미칠 수 있는 부정적 영향을 최소화할 수 있으면서도

 ㅇ 체계적인 광역교통시설과 일류 수준의 교육․문화․상업시설 등이 확보될 것이므로 수도권 중심부의 고급 업무기능과 주택수요를 효과적으로 흡수 가능

□ 기존의 수원 광교테크노밸리와 동탄 비즈니스파크, 평택 국제화도시 산업단지 등을 연결하는 첨단산업 비즈니스밸트가 형성되어 수도권의 국제경쟁력 강화에 기여

 ㅇ 또한 인근의 첨단 산업이나 연구기능과 연계하여 체계적으로 개발하고, 수도권 남부에 부족한 문화․교육․여가기능을 보충하여 자족성 높은 신도시로 개발하게 되면

  - 서울과 세종市(행정중심복합도시)를 잇는 수도권 남부의 자족 거점도시가 형성되어 지방권의 서울 의존도도 완화될 것으로 기대

4

신도시 및 인근 지역의 투기방지대책

◈ 범정부적 차원에서 토지이용규제, 세무조사, 금융규제 등 가능한 모든 제도적 장치와 행정력을 동원하여 투기 행위를 근절

◈ 신도시 예정지역 및 그 주변지역을 대상으로

 ① 토지거래허가 등 토지이용규제를 강화하여 투기적 거래나 보상금을 노리고 행해지는 불법․탈법행위 봉쇄

 ② 국세청이 모든 신규거래 사항을 철저히 점검하여, 투기혐의자에 대해서는 세무조사를 강화하고, 향후 부동산 거래, 세금포탈 여부 등을 지속관리

 ③ 금융 규제의 엄격한 집행 및 점검을 통해, 신도시 예정지역 및 주변지역으로 투기성 자금유입 방지

⇒ 신도시 발표 지역의 시장불안 우려를 근원적으로 해소하고, 수도권 지역 전반의 시장안정세를 확고히 유지

 ※ (검단 신도시 사례) 신도시 발표(‘06.10.27) 직후에는 개발기대심리 등으로 인근지역의 부동산가격이 1～2개월 정도 상승하였으나, 강력한 투기대책 등의 효과로 그 이후에는 가격상승률이 크게 둔화되었고 최근 집값은 하락세 (’07.5.21기준 주간상승률 -0.06%)

투기적 거래행위의 원천 봉쇄

 󰊱 토지거래 허가구역의 엄정한 운용

□ 토지거래허가구역(화성시와 주변지역은 기 지정)을 엄정하게 운용하여 외지인의 투기적 토지취득을 차단

 ㅇ 지구내에서의 토지매매는 토지공사가 선매토록 하고,

  - 주변지역도 농업․임업 등 목적의 실수요자 이외에는 토지거래가 불허되도록 관리

 ㅇ (발표 이전의 거래) 허가를 받지 않고 거래 하거나, 부정한 방법으로 허가받은 자를 철저히 조사하여 엄중 처벌

     (2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금)

 ㅇ (허가받은 이후에도 지속 관리) 사용실태 조사 결과, 토지거래 허가내용과 다르게 사용하는 경우가 발견되면 즉시 이행명령 및 강제금(취득가액의 10%까지) 부과

< 신도시 예정지역 및 주변지역 투기억제 지역․지구제 지정 현황 >

구  분	토지거래 허가구역	투기과열지구	주택․토지 투기지역	주택거래 신고지역
화성시	‘07.5.31(재지정)	‘03.6.7	주택 : ‘03.5.29 토지 : ‘04.2.26	지정 예정 ※주택정책심의   위원회 심의(6.1)
오산시	〃	〃	주택 : ‘03.8.18 토지 : ‘04.5.29
지정효과	실수요목적만 취득 허가, 목적대로 이용 의무부여	분양권 전매 제한,무주택자 우선공급, 청약 1순위 자격제한 등	양도세 실거래가과세, 탄력세율 적용, LTV 및 DTI 규제	주택 취․등록세 실거래가 과세, 자금조달계획서 제출(6억 초과)

 󰊲 위장매매 등 불법․탈법 거래행위 엄단

□ 투기꾼이나 일부 중개업소에 의한 위장매매(가등기, 근저당 설정 등), 미등기 전매행위 등 일체의 불법․탈법 행위에 대해서는 철저한 조사를 통해 형사고발 조치

 ㅇ 소유자 및 등기기재내용 변경현황을 철저히 조사하여 국세청에 통보하여 세금탈루 여부 및 자금출처 등을 조사

 ㅇ 현장과 인근지역에 대한 지속적인 단속을 통해 중개업소나 떳다방에 의한 미등기전매 및 투기조장행위 등이 발견될 경우 예외 없이 등록취소․형사처벌 등 조치

     (3년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금)

 󰊳 보상금을 노린 위장전입, 유령점포 등은 보상 배제

□ 보상금을 노린 불법․편법 투기행위자는 엄밀히 조사하여 보상대상에서 제외

 ㅇ 이주자택지(점포용주택 등)나 임대주택 입주권을 노린 위장전입자는 주민등록 말소 등 조치

 ㅇ 영업보상․상가용지 등을 노리는 유령점포도 집중 단속하여 신규 영업신고 불허, 이미 신고된 업체는 영업신고 무효화

 ㅇ 비닐하우스 등 가설건축물 설치 후 가축사육, 수목식재를 하는 경우 등도 주기적인 항공촬영 등을 통해 밀착 단속

 󰊴 주택에 대한 투기수요 차단

□ 지구 및 주변 지역 아파트에 대한 투기수요 유입 차단을 위해, 주택정책심의위원회(위원장 : 건교부장관) 심의를 거쳐 ｢주택거래신고지역｣으로 지정

 ☞ 지정 대상지역(13개 지역)

   : (화성시 : 8개) 동탄면, 진안동, 능동, 기산동, 병점동,

                  반월동, 반송동, 석우동

    (오산시 : 5개) 은계동, 오산동, 부산동, 원동, 수청동

 ㅇ 지정효력이 개시되면, 실거래가 신고 외에도 입주여부․자금조달계획 등의 신고가 의무화(6억원 초과주택)

  - 주택가격에 관계없이 모든 신고내역은 국세청에 즉시 통보되어 과세 및 세무조사 등의 자료로 활용

    * 신고지역으로 지정되면, 지구내 아파트 거래는 15일이내 신고 의무가 부여되어 조기에 거래동향 및 실거래가 파악 가능

      (일반적인 실거래가 신고는 30일이내)

□ 인근 화성․오산․용인 등에서의 아파트 신규분양을 특별관리하여 청약통장 불법거래, 전매제한 위반 등 투기조장 행위를 엄단 (3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금)

 󰊵 지구 내외의 토지이용규제 강화

□ 신도시 지구 내외에 대해 개발행위허가의 제한, 시가화조정구역 지정 등 토지이용규제를 대폭 강화하여 개발이익에 대한 기대 자체가 형성되지 못하도록 할 방침

 ㅇ 최단 시간내에 ｢개발행위허가 제한구역｣ 지정

  - 지구內 및 주변지역에서 건축물 건축, 토지형질변경 등 일체의 개발행위 최대 5년간 불허

  - 다만, 생업을 위한 비닐하우스나 고추건조장 등 현지 주민들의 일상적인 경제활동은 허용

 ㅇ 조속한 시일내 ｢보전녹지․시가화조정구역｣ 지정

  - 개발행위허가 제한기간(5년) 및 그 이후에도 지구 주변(지구경계로부터 약 2km내외) 중 녹지는 ｢보전녹지｣로,

    개발 가능지는 ｢시가화조정구역｣으로 지정․관리

  - 최장 20년간 ‘그린벨트’ 수준으로 개발을 억제함으로써 투기적 취득과 난개발을 차단

금융감독 강화를 통한 투기자금 유입 차단

□ 금융회사 대출자금이 해당지역 및 주변지역으로 유입되는 것을 원천 차단

(1) 임점검사 등을 통해 신도시 주변지역 주택담보대출에 대한 LTV, DTI 등 대출규제 준수 실태 점검․감독 강화

 - 이상징후 발견시, 금융회사의 주택담보대출 리스크 관리를 강화하는 방안 강구

   (예) 은행권에서 기 시행(‘07.3.2)중인 채무상환능력 심사 강화를 위한 모범규준(Best Practice)을 제2금융권에도 단계적으로 적용

(2) 최근 증가하고 있는 중소기업대출, 특히 개인사업자 대출이 신도시 주변 지역 부동산 시장 등으로 유입되지 않도록 중소기업대출에 대한 용도외 유용 여부를 향후 집중 점검

(3) 해당지역 등의 모든 부동산 거래에 대하여 국세청의 자금출처조사 후, 그 출처가 금융회사 대출로 나타난 모든 차주에 대해 대출 자금의 용도외 유용 실태를 특별 점검

 - 점검결과, 용도외 유용으로 적발되는 경우 대출금을 즉시 회수하고 대출 관련자를 문책

국세청의 투기방지 특별 세무조사 실시

□ 신도시 지역 및 주변지역에 대한 투기를 원천적으로 방지하기 위한 철저한 세무조사 실시

 ㅇ 최근 지구내 및 주변지역에서 신규로 주택․토지를 취득한 경우 거래내역 및 자금출처를 정밀 분석하여 투기여부 확인

 ㅇ 투기혐의자에 대해서는 부동산 거래내역 및 세금납부 현황 전반에 대해 지속적인 사후관리 추진

 ☞ 구체적 조사계획은 6월 4일(월) 국세청이 별도로 발표

현장 상설 투기단속반 가동

□ 범정부적인 종합투기대책을 효율적으로 추진하기 위해 오늘부터 관계부처 합동 투기단속반을 본격 가동

   ※ 세무반(국세청) 중개업소․불법건축물반(건교부, 지자체, 토공) 등으로 구성하고, 동탄1지구내 상설사무소 개설

 ㅇ 현장 단속반도 즉시 투입하여 부동산 거래실태 조사, 위장 전입자 분석 등을 수행

 ㅇ 정부 부동산대책반회의를 통해 투기대책의 실효성을 지속적으로 점검하고 보강대책도 신속히 강구

□ 그간 신도시 후보지로 거론된 지역과, 신도시 후광효과에 따라 경부축상의 “동탄 신도시와 강남간의 중간지역”에 대한 투기가 발생할 가능성에 대비하여

 ㅇ 시장동향을 예의주시하고 필요시에는 투기단속 실시

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향후 추진일정

 󰊱 투기대책 추진일정

① 토지거래허가제 엄정 운용

  ㅇ 금일부터 중앙정부․지자체 합동으로 조사․점검 실시

   - 지자체가 토지거래허가를 엄정하게 처리토록 지침 시달

② ｢주택거래신고지역｣ 지정

  ㅇ 금일 주택정책심의위원회 심의․의결

 ③ ｢개발행위허가 제한구역｣ 지정 : 발표 즉시 지정절차 착수

  ㅇ 구역지정안 주민공람 요청(6.1) → 주민공람 및 시장 의견청취(14일간) → 중앙도시계획위원회 심의 →

     구역지정 고시(6월중)

 ④ ｢시가화조정구역(및 보전녹지)｣ 지정 : 6월초 지정절차 착수

  ㅇ 기초조사 및 입안(건교부, 6월) → 주민공람 요청(6월) → 주민공람 및 지방의회 의견 청취(6～7월) → 중앙행정기관 협의(8～9월) → 중앙도시계획위원회 심의(10～11월) → 구역지정 고시(12월)

 󰊲 개발사업 추진일정

◈ ’08.2월 개발계획 확정, ’10.2월 주택분양, ’12.9월 以前 입주

□ 신도시 발표 후 화성시에서 즉시 지구지정을 위한 주민공람을 실시할 계획

 ㅇ 이후 개발계획에 대한 관계기관 협의, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 내년 2월경 택지개발예정지구 지정과 개발계획을 동시에 확정할 예정

 ㅇ 구체적인 유형별․평형별 주택공급 규모는 수도권 청약가입자의 주택수요, 개발여건 등을 감안하여 개발계획 수립단계에서 확정

□ 택지개발촉진법 개정(‘07.4.20)에 따라 택지개발절차 통합 등 전체 개발기간을 최대한 단축하여 추진

 ㅇ 첫 주택분양은 실시계획 승인(’09.5) 등의 절차를 거쳐 ‘10년 2월경, 첫 입주는 ‘12년 9월이전으로 예상

< 동탄 2지구 신도시 추진절차 >

예정지구 지정 (개발계획 포함)	⇒	보상 착수	⇒	실시계획 승인 (택지공급 포함)	⇒
2008.  2월		2008. 5월		2009.  5월

최초 분양	⇒	최초 입주
2010.  2월		2012. 9월 이전

별첨 1

동탄 2지구 신도시 위치도

jpg 파일 별도 첨부

별첨 2

수도권 신도시 주택공급 계획

jpg 파일 별도 첨부

별첨 3

수도권 신도시 사업개요

구 분		지구	면적	주택수	인구 밀도	사업 기간	택지 공급	주택 분양
2기	소계		3,809 (만평)	578 (천호)	122 (인/ha)	’01～’15	-	-
	1	판교	281	29	95	’03～’09	’05. 5	’06. 3
	2	송파	205	49	181	’07～’13	’08. 9	’09. 9
	3	동탄1	273	41	138	’01～’07	’03. 1	’04. 6
	4	김포	354	59	139	’06～’12	’07. 5	’08. 6
	5	광교	340	31	69	’05～’11	’07. 9	’08. 9
	6	파주	501	80	131	’03～’13	’05. 6	’06. 9
	7	검단	340	66	157	’08～’15	’08.12	’09. 6
	8	양주	327	55	130	’06～’13	’07.12	’08. 3
	9	평택	528	63	90	’07～’13	’08.12	’09. 6
	10	동탄2	660	105	120	’08～’12	’09. 5	’10. 2
1기	소계		1,517 (만평)	292 (천호)	233 (인/ha)	‘89～’96	-	-
	1	분당	594	98	199	‘89～’96	’89. 7	‘89.11
	2	일산	476	69	175	‘90～’95	’90. 5	‘90.10
	3	평촌	155	42	329	‘89～’95	’89.12	‘90. 5
	4	산본	127	42	399	‘89～’95	’90. 1	‘90. 6
	5	중동	165	41	304	‘90～’96	’90. 5	‘90.10

별첨 4

문답자료

1. 신도시 발표가 오히려 집값 불안으로 이어지는 것이 아닌지?

□ 부동산시장의 제도적 기반과 수급상황이 과거와 다르므로 신도시 발표가 시장흐름에 악영향을 주는 일은 없을 것

 ㅇ 금년부터 종부세․양도세․담보대출규제․실거래가 등 투기억제 장치가 본격 가동

 ㅇ 분양가상한제․청약가점제 등으로 양질의 저렴한 주택이 실수요자에게 공급될 것이라는 기대가 시장에 형성

 ㅇ 특히 금년 6～7월경 수도권에 근래 유례없는 분양물량이 예정되어 있고, 금년부터 동탄 1지구 등의 입주와 인근에 대규모 분양이 이루어지는 등 공급물량이 풍부

   * 금년 동탄 입주계획 : (기 입주) 3,165호→(6월) 1,514→(7월) 1,165→(9월) 1,110

□ 다만, 개발계획 발표단계에서는 기대심리 등으로 대상지 및 인근지역의 가격이 일시적으로 상승할 가능성도 있으나,

 ㅇ 과거 경험상 비교적 빠른 시일내에 여타 지역수준으로 안정(수렴)되었고,

 - 그 동안 후보지로 거론되면서 어느 정도 집값에 반영되어 있는 상황이므로 추가 상승의 여력이 크지 않을 것임

   * 검단(인천서구) : ‘06.10.27 발표 → 11～12월 月間 5～6% 상승 → ’07.1월 수도권 평균(1.7%)이하로 안정화→최근(5.21週間) -0.06%

 ㅇ 신도시 논란이 시작된 5.18일 이후에도, 수도권 집값은 전반적인 하향 안정세를 지속

    * 전국․수도권․서울의 주간 아파트값 상승률이 4.23(주간) 이후 6주 연속으로 동반 하락세

    * 강남(3구) 아파트(재건축 포함)는 1.22(주간) 이후 19주 연속 하락 (누계 -2.6%, 재건축 -6.9%)

2. 경부축에 신도시가 집중되어 교통체증을 가중시키는 것이 아닌지?

□ 신도시 정책은 주택시장의 안정과 함께, 서울 일극 중심의 수도권 공간구조를 다핵분산형으로 개편하여 균형 있는 발전을 도모하기 위한 목적으로 추진

□ 이번 발표된 신도시를 포함, 총 10개 신도시(총 58만호)를 공간계획, 교통여건 등을 감안하여 남부․북부․서부 등 권역별로 균형있게 분산하여 추진 중

 ㅇ 북부권에는 파주, 양주 옥정, 양주 회천 신도시, 서부권에는 김포, 검단 신도시 등

□ 앞으로 ‘先 교통대책, 後 입주’ 원칙을 철저하게 준수하여 입주가 시작되기 이전에 모든 교통망을 완벽하게 구축할 계획

 ㅇ 직통 고속도로․전철 등 ‘언제, 어디서나, 누구나’ 쉽고 빠르게 접근할 수 있고 편리하게 이용 가능한 광역교통망을 분당 등 기존 신도시 수준 이상으로 구축

  ⇒ 기존 경부축 출․퇴근 교통난을 예방

 ㅇ 체계적인 동서 및 남북간 ‘四通八達型’ 교통망을 구축하여 신도시와 인접 도시간의 연계성도 제고할 계획

3. 수도권 신도시 추가건설은 참여정부의 국가균형발전 시책에 역행하는 것이 아닌지?

□ 신도시 건설은 주택부족문제가 아직 남아 있는 수도권에서 서민․중산층의 주거문제 해결을 위해 불가피한 선택

□ 현실적으로, 수요에 부응하여 주택을 공급할 필요성이 있다면,

 ㅇ 난개발을 방지하고 도시기능을 제고한다는 차원에서 기반시설과 자족기능을 겸비한 계획적․체계적인 신도시 형태의 개발이 바람직

□ 신도시 등 택지개발사업 자체는 수도권 인구집중을 심화시키는 요인이 아님

 ㅇ 과거 분당․일산 등 신도시 인구조사 결과를 보아도, 지방으로부터의 유입 인구는 미미

< 수도권 5개 신도시 주민 前거주지 분석(‘01 한국경제학회) >

서울	母都市	경기	인천	수도권外	무응답	계
53.0%	21.4%	14.8%	2.4%	4.8%	3.6%	100%

 ㅇ 수도권 인구유입의 주된 사유는 직업․교육 등

   * 인구유발시설은 공장, 대학, 업무시설 등 취업기회를 제공하는 시설

<  수도권 전입자의 성별․연령별 전입이유 (국토연구원, ‘04년) >

직업	주택	가족	교육	교통,문화	자연환경
36.5%	2.9%	46.1%	11.2%	1.2%	2.1%

□ 신도시 개발은 수도권정책 및 국토정책 방향에도 부합

 ㅇ 서울 일극 중심의 공간구조를 자족적 생활권을 중심으로 하는 다핵분산형 구조로 개편하여 주택수요를 분산

 ㅇ 행복도시․혁신도시 등 균형발전시책 추진과 병행하여 수도권은 삶의 질과 경쟁력을 증진하는 방향으로 재정비

□ 이와 같이 수도권 주택공급 확충과 함께, 혁신도시 등 지역균형 발전시책의 성과가 가시화되면 수도권 집값 문제는 근본적으로 해소될 것임

4. 동탄2지구 신도시 입지가 강남수요를 흡수하기에는

   미흡한 것이 아닌가?

□ 이번 신도시는 수도권 공간구조, 가용토지 분포, 교통망, 발전 가능성 등을 고려하여 최적의 입지로 결정한 것임

□ 일부에서 단순히 서울부터의 거리(강남 양재기준 직선거리 30㎞)만으로 이번 신도시를 평가하는 것은 성급한 판단

 ㅇ 대체수요라 하는 것은 ‘거리’에 의한 대체성이 아닌

    ‘기능’에 의한 대체성을 의미

 - 즉, 강남지역과 가까운 거리에 단순히 출․퇴근만을 위한 이른바 ‘베드타운型’ 보다는

 - 교육, 문화, 교통 등 질 높은 주거여건과 기업하기 좋은 환경이 어우러져, 누구나 옮겨 살고 싶은 ‘명품 자족型’ 신도시를 만드는 것이 진정한 대체수요 개념에 부합

 ㅇ 과거 분당도 발표당시에도 강남수요 흡수에 대해서 회의적인 시각이 많았지만, 지금 시점에서 양질의 주택수요를 분담하는 데 중요한 역할

  - 이는 거리의 인접성으로 이루어진 것이 아니라, 분당의 편리한 생활여건, 체계적인 연결교통망, 친환경적인 쾌적성 등으로 높은 삶의 질이 확보된 데 기인

□ 동탄2지구는 최고수준의 주거․교육․문화․교통여건을 완비한 자족도시로 조성할 예정이므로 양질의 주택에 대한 수요를 흡수하는 데 큰 효과가 있을 전망

 ㅇ 인근의 세계 초일류의 첨단 제조․연구단지와 연계하여 첨단 비즈니스 용지 100만평을 조성하여 자족성이 높은 중핵도시로 육성하고,

  - 수변공간과 구릉지를 활용한 경관이 우수한 주택을 공급하고 최첨단 IT기술이 접목된 U-City 시범도시를 조성하는 등 고품격 주거단지의 새로운 모델을 제시할 예정

  ⇒ 판교 못지 않은 질 높은 주거여건을 지닌 주택을 주변 시세보다 30% 이상 저렴하게 공급예정(평당 800만원대)

5. 풍부한 시중 유동성 등 불안요인이 상존하고 있는 상황에서 신도시 발표로 투기수요가 재연되는 것이 아닌지?

□ 지속적인 담보대출 관리강화 등 투기억제 대책의 효과가 본격화되어 유동성이 과다하게 유입되지 않을 전망

 ㅇ 이미 동탄지역(화성시)은 투기지역으로 지정되어 있어 다주택 보유자에게는 담보가 있어도 대출이 불가능

 ㅇ 지난 3월부터 담보대출 모범규준이 시행되어 개인별 상환능력을 고려하여 대출(30～60%의 DTI 적용)

< 금융권 주택담보대출 추이, 조원 >

‘04년말	‘05년말	‘06년말	‘07.1～4월	‘07.5.1～5.22
216.8(+64.4)	243.2(+26.4)	275.5(+32.3)	279.5(+4.0)	279.1(△0.4)

□ 해당지구나 주변지역으로의 투기수요 유입을 차단하기 위해 전례 없는 고강도 투기대책을 마련

 ㅇ 지구내 토지매매는 토지공사가 선매하여 투기목적의 거래를 동결하고 주변지역도 실수요자에게만 토지거래를 허용

ㅇ 토지거래허가구역을 엄격히 운용하고, 위장매매․위장전입․미등기전매 등 일체의 불법․탈법행위를 철저히 조사 등

□ 금년 9월부터 청약가점제와 분양가상한제 시행으로 주변시세 보다 15～25% 저렴한 주택을 실수요자에게 공급하는 시스템 완비

 ㅇ 또한, 가점제 공급시 유주택자 1순위 배제(2주택 이상자는 감점), 추첨제 공급시 2주택이상자는 1순위 자격 배제 등으로 多주택자들이 추가로 청약하기는 어려운 상황

6. 주택거래신고지역은 언제 지정되며 지정효과는 무엇인가?

□ 오늘 주택정책심의위원회에서 주택거래신고지역 지정을 심의․의결 예정 ⇒ 관보게재 즉시 지정효력 발생

□ 신고지역으로 지정되면, 아래와 같은 효과가 발생

 ㅇ 일반적인 실거래가 신고와 달리 신고기간이 단축

     (30일 이내 → 15일 이내)

 ㅇ 관할 세무서장에게 신고사항이 통보되어 과세자료로 활용되고, 지자체장은 필요시 신고내역에 대해 조사 가능

 ㅇ 신고위반자에 대한 과태료가 중과(최대 취득세 3배 → 최대 5배)

 ㅇ 거래가액이 6억 초과인 경우에는 자금조달 및 입주여부 계획 등을 신고사항으로 제출토록 하고 있음

 ⇒ 신도시 후보지역 및 주변지역내 주택거래동향을 신속히 파악할 수 있고, 기존 주택으로 투기수요가 유입되는 것을 억제

  ※ 지정일 전에 거래계약을 체결하였으나, 지정일 현재 검인을 받지 않은 경우에도 지정일로부터 15일이내 신고