정부와 여당이 지방의 미분양 종합대책을 내 놓음에 따라 미분양 투자전략에 관심이 모아지고 있다.
부동산전문가들은 이번 대책으로 실수요자의 경우 헌집에서 새집으로 갈아타려는 사람들이 가장 큰 수혜를 입을 것이라고 입을 모은다. 일시적 1가구 2주택자의 인정기간이 1년에서 2년으로 늘어나 기존 주택을 보유할 수 있는 기간이 늘어나기 때문이다.
닥터아파트 이진영 팀장은 “투자자의 경우에는 임대기간 단축, 양도세 중과 배제 대상 가액요건도 취득당시 공시가격으로 낮아진 만큼 여러모로 부담이 작아진다”며 “실수요자는 중대형 아파트로 갈아타는데 자금 부담을 줄일 수 있는 금융혜택이 좋은 미분양 단지에 관심을 가져볼 만하다”고 말했다. 또 “투자자는 공장 건설, 산업단지 개발 등으로 인구 유입이 꾸준한 곳을 위주로 임대사업용 주택 매입을 고려해볼 만하다”고 강조했다.
■개발호재지역 관심…주변 꼼꼼히 따져야
부동산전문가들은 지방미분양아파트를 고를 때 “인구가 늘고 있는지, 개발호재는 있는지 여부 등 각 지자체에서는 해당 지역의 인구와 개발호재 등에 대한 자료를 공시하고 있기 때문에 분양받고자 하는 수요자는 해당 자료를 자세히 살펴야 한다”고 조언했다.
지방 분양시장은 수요자들의 선호도가 높거나 개발호재가 많은 지역과 비인기지역과의 양극화가 심하게 나타나는 것이 특징이다. 경제자유구역이 개발 중인 부산 진해와 전남 광양만, 황해 경제자유구역(경기 화성 평택, 충남 아산 서산 당진) 주변 지역, 새만금 사업 수혜지, 엑스포가 예정된 전남 여수, 공급물량 기근에 시달리는 경남 창원 등은 지방도 인기지역으로 꼽힌다. 지난 1월 투기과열지구 해제 효과도 서서히 시장에 나타나면서 부산 해운대 아이파크의 인기몰이를 비롯해 부산 해운대 좌동 KCC도 최고 54대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하는 등 시장 상황이 호전되고 있다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 “지방 미분양 아파트를 고를 때는 가급적 미분양 된 지 얼마 안 된 단지를 골라야 한다”고 말했다. 입주 후까지 불꺼진 아파트가 심심찮게 눈에 띄는 데다 마이너스 프리미엄을 기록하는 곳이 많기 때문이라는 것이다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “이번 지방 미분양 정책은 전체적으로는 큰 영향을 주지 못할 것으로 보이기 때문에 개발 호재가 있는 지역은 겹호재로 작용할 수 있다”면서 “주목할 만한 지역으로는 새만금 조성계획 및 군장국가산업단지 등 개발호재가 뚜렷한 전북 군산과 철강 클러스터가 조성되고 있는 충남 당진 등에 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.
■좋은 미분양 선점하는 공략법
좋은 미분양 아파트, 즉 향후 미래가치가 있는 미분양 아파트를 고르는 방법 중 가장 중요한 것은 입지 여건이다. 재개발 및 뉴타운 개발사업, 교통 개선 계획, 택지지구 주변 등 주변에 개발 호재가 있는 지역은 향후 입지 여건이 좋아져서 가격 상승 여력이 크다.
우림건설 김종욱 상무는 “수도권지역의 경우 저평가된 대규모 단지에 선별투자해야 한다”고 말했다.
현재의 미분양 대책은 지방 미분양에 한정되어 있기 때문에 서울, 수도권 거주자들이 투자목적으로 지방 미분양시장에 참여하는 것은 다소 무리라는 것이 전문가들의 조언이다.
위앤리 노철오 대표는 “지방 미분양의 경우 지방에 거주하는 실수요자들이 이번 대책을 활용해 갈아타기 목적으로 접근하면 좋을 것”이라고 말했다. 그는 미분양 물량이 소진되기까지는 절대 가격상승은 기대할 수 없기 때문에 과도한 기대수익률은 버리고 낡고 오래된 주택에서 신규 주택으로 갈아타는 기회로 삼을 필요가 있다는 것이다.
입지 여건이 좋은 아파트를 선정했다면 다음으로 층과 향이 좋은 아파트를 선점해야 한다. 미분양 아파트는 층과 향을 고를 수 있다는 장점이 있다. 이런 장점을 적극 활용해야 하는데 남들보다 조금만 늦게 판단을 해도 좋은 층과 향이 빠진다. 다른 청약자들이 ‘이미 훑고 지나간’ 상태기 때문에 면적이나 층, 향 등에서 불리할 수도 있다는 점을 주의해야 한다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “중도금 무이자 등에 따른 혜택은 몇 백만원인 데 비해 아파트를 잘못 구입해서 입는 손실은 수천만원에 이를 수 있기 때문에 향후 그 지역의 발전성을 면밀하게 검토하고 교통 여건 개선이나 편익시설, 교육시설 등이 어떻게 들어설지도 충분히 따져봐야 한다”고 말했다.
닥터아파트 이진영 팀장은 “지방 분양단지의 전매제한이 해제됐다고는 하지만 이전 분양단지는 소급 적용이 안 된다는 점을 꼭 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다.