70~80년대 소위 잘나가는 사람들의 꿈이었던 전원주택은 마치 별장이나 호화주택처럼 지어져 있다.
이때문에그당시의 전원주택은 별장과 확실히 구분되지 못했다. 그러나 근래들어 대형주택을 선호하던 종전에 비해 요즘은 주택을 고르는 분위기가 달라졌다.
교외로 조금만 나가도 조그만 주택들이 옹기종기 모여있고 직접 흙집이나 작은 집을 짓고 있는 이들을 만나게 된다.
여가시간이 많아지고 젊은 층으로 수요가 점점 옮겨가면서 실용적인 주택을 찿고있는 이들이 늘어난 것이다.
사실 전원생활이 자신의 성격과 맞는지 미리 테스트 해보는 차원에서라도 작은 집은 위험부담이 적어 매력적이다.전원주택을 짓는데 돈을 다 쏟아부으면 막상 생활에 적응하지 못해 도시로 돌아가려 해도 환금성이 떨어져 난감해진다.애초에 위험부담이 적은 작은 집에서 생활하다 이를 별채로 쓰고 더 큰집을 짓는 것도 생각해 볼만하다.
지난 24일 입법예고된 농지법 시행령 및 시행규칙에 따르면 내년 1월22일부터 주말농장용 농지에 신축하는 33㎡(약 10평) 이하의 주말체험 영농주택에 대한 농지보전부담금이 50% 감면된다. 농지보전부담금이 현행 조성원가(㎡당 1만300∼2만1900원)에서 공시지가의 30%로 바뀌는 데 따른 것이다.
다만 농림부 장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 시장·군수·구청장의 추천을 받아야 한다. 도시민의 취득이 허용된 주말농장(300평 이하)에다 주말주택을 짓는 것이 합법화됐다는 점에서 큰 의미가 있다 . 또, 농지보전부담금도 줄일 수 있어 실수요자들은 전용 비용을 아낄 수 있다.
10평 정도의 주말주택을 지으려면 현행 건폐율을 감안할 때 50평 정도의 땅을 농지에서 대지로 전용해야 한다.공시지가 10만원짜리 농지를 전용할 경우 부담금 감면으로 75만원 정도의 비용이 줄어들게 된다.이번 조치로 주말농장의 가치는 더욱 올라갈 것으로 보인다. 농림부는 농촌경제 활성화를 위해 도시민의 주말농장용 농지 취득을 300평까지 허용하고 있다. 주말농장은 양도소득세 중과(60%) 대상에서 제외되는 장점이 있다. 여기에 주말주택도 지을 수 있게 됨으로써 주말농장 수요층이 두터워질 전망이다.
특히 수도권 및 광역시를 제외한 읍·면지역에서 주말농장 수요가 늘어날 가능성이 높다. 이런 곳에서 2008년 말까지 구입하는 일정 규모 이하 농어촌주택에 대해선 1가구 1주택 비과세 혜택이 주어지기 때문이다. 즉 건평 45평,대지면적 200평,기준시가 7000만원 이하의 농어촌주택을 매입하면 기존 도시에 있는 주택은 1가구 1주택 비과세 혜택을 그대로 유지할 수 있다.8·31 부동산종합대책의 여파로 전원주택 펜션시장이 꽁꽁 얼어붙었지만 규제에서 제외된 주말농장과 주말주택은 수혜가 예상된다.
등기하기
등기를 위해서는 검인받을 계약서에 금액을 얼마로 하는냐 하는 것이 가장 어려움이 있습니다. 만약 실거래가신고지역, 경매, 분양 등은 있는 그대로 하면 되겠지만 그렇지 않은 지역은 시가표준액 이상으로만 신고하면 됩니다. 왜 검인계약서의 금액이 중요하냐 하면 이 거래금액으로 세금(등록세 및 취득세)를 계산하기 때문입니다. 이 금액이 클 수록 세금도 많아 지니까요.
그렇다고 무조건 낮을 수는 없습니다. 시가표준액보다 낮으면 시가표준액으로 세금을 계산하니까요. 그리고 조사를 받을 수도 있다네요. 그래서 시가표준액이 얼마인지 알아야 거래금액을 정해서 등기할 수 있겠지요. 이 부분은 저는 인터넷을 통해 국민은행, 본드114, 셀프등기닷컴 등에서 계산해봤어요. 물론 약간씩 다르게 나옵니다. 이 계산을 할 때는 공시지가확인원, 토지대장, 건축물관리대장 등이 있어야 정확한 계산을 할 수 있어요. 계산을 통해 나온 금액에 1~2백만원 정도 더 올려서 거래 금액을 적으면 어느 정도 맞아 떨어지는 것 같아요.
검인계약서에 적을 금액까지 정했다면 등기 절반은 한 것입니다. 이제 검인받을 계약서 5부를 직접 만들어 잔금을 계산할 때 인감도장을 받고, 간인(각각 절반을 접어서 매수인 매도인 인감도장 좌우에 각각 날인)합니다. 그리고 소유권이전등기신청서 을지에도 신청인란에 각각 인감도장을 날인하고 인적사항(주민번호, 주소)를 기재하고, 위임장에도 인감도장 및 인적사항을 기재합니다. 그리고 검인 받을 계약서는 매도인 1장, 매수인 1장을 보관하고, 3장은 구청에서 검인신청시 사용합니다.
구청
- 지적과 : 검인받을 계약서 3부를 체출 검인을 받습니다. 만약 대리인이라면 신청인과 관계를 증명할 수 있는 공적문서(주민등록등본, 호적등본 등)와 신분증이 필요합니다. 검인을 받으면 검인한 계약서 1부만을 돌려줍니다.
- 세무과 : 검인계약서 1부와 개별공시지가확인서, 토지대장, 건축물관리대장을 준비합니다. 위 서류를 미리 준비하지 않았다면 지적과에서 발급받으면 됩니다. 세무과에 가서 위 서류들을 제출하면 취득세자신신고서를 주며, 이를 기재해 주면 등록세고지서, 취득세고지서 그리고 제출한 서류들을 다시 돌려줍니다.
은행
- 등록세를 내고, 영수증은 절취해서 보관하고, 등록세영수필확인서는 등기할 때 소유권이전등기신청서 을지에 첨부합니다.
- 국민은행에서 국민주택채권을 매입합니다. 매입금액은 건물과 토지를 각각 나누어 계산해서 합한 금액을 사면됩니다. 매입은 등록세고지서에 나온 시가표준액을 보고 그 금액에 맞게 계산해서 사면됩니다. 이것도 인터넷을 통해 보면 몇 %를 사야하는지 알 수 있습니다. 매입 즉시 그 자리에서 할인이 가능하며, 할인해서 구입한다고 하면 됩니다.
- 은행이나 우체국에서 인지를 구입합니다. 매매 금액이 1억 미만이면 면제, 1억~10억까지는 15만원, 10억 이상은 35만원을 사서 A4용지에 붙여서 등기신청시 검인계약서 뒤에 첨부합니다.
등기소
이제 등기준비가 완료됐군요. 그렇다면 다음과 같이 편철을 합니다. 사본은 필요한 만큼 미리 복사합니다.
첫째 묶음(검인계약서를 제외한 모든 문서 원본)
- 소유권이전등기신청서 갑지
- 소유권이전등기신청서 을지(법원증지 하단 첨부, 등록세영수필확인서 첨
부 및 시가표준액과 과표 기재, 채권매입금액 및 채권발행번호 기재)
- 소유권이전등기신청 위임장
- 인감증명(매도인의 인감)
- 개별공시지가확인원
- 토지대장
- 건축물관리대장
- 주민등록등(초)본(매도인, 매수인)
- 검인계약서 사본
둘째 묶음
- 소유권이전등기신청서 갑지 사본
- 소유권이전등기신청서 을지 사본
세째 묶음
- 검인계약서 원본(인지 첨부)
- 소유권이전등기신청서 갑지 사본
- 소유권이전등기신청서 을지 사본
- 구등기권리증(매도인 명의의 등기필즏, 집문서라고도 함)
위와 같이 준비해 등기소에가서 법원증지(16,000원)을 사서 첫째 묶음에 소유권이전등기신청서 을지에 붙이고, 등기소 민원 직원에게 확인을 부탁하면 확인해 줍니다. 그리고 나서 접수하면 끝납니다. 복잡한 것 같지만 시작해서 해보면 별거 아니라고 생각할 겁니다. 해보시고요. 각종 양삭, 인지구입금액, 국민주택채권 매입 등 궁금하신 것은 인터넷에 모두 있습니다.
저는 본드114와 셀프등기닷컴, 대법원 등의 싸이트를 통해 많은 정보를 얻었습니다. 또 하나 자신이 없으신 분들은 셀프등기닷컴과 이와 비슷한 싸이트에 가입하시면 미리 출력해 볼 수도 있고 모르는 것은 전화로 수시로 문의할 수 있어 좋을 것 같습니다. 저도 도움이 많이 됐습니다. 모르는 것도 모르는 것이지만 심리적으로 안정이 되니까요.
등기 직접하기는 알고 보면 대단히 어려운 것은 아닙니다. 하지만, 먼저 서식을 구하는 것도 문제고(법무사 사무실이나 등기소에서 얻을 수 있음) 세금 계산해 내기, 채권 매입하러 은행가기, 수입인지 사서 붙이기, 이런 자잘구레한 일 때문에 왔다갔다 땀을 뻘뻘 흘린 댓가는 별게 아닙니다. 법무사 수수료를 절감할 수 있는데, 수수료란게 20~30만원 미만입니다. 크면 큰돈이고 또 적으면 적은돈이죠. 등기를 자주 여러 건 해야 한다면 모르되 초보자에게 권하기는 좀 무리 인것 같습니다.
등기를 직접하는 절차는 아래와 같습니다.
필요서류
1. 매도인
- 인감증명(매수인 인적사항 기록된 것)
- 주민등록등(초)본(주소변경된 경우 변경내역 포함)
- 등기권리증
- 인감도장
(법인이라면 법인등기부 등본,법인인감등 필요한 서류를 확인하시구요.)
2. 매수인
- 주민등록등본
- 인감도장
3. 기타 등기에 필요한 서류
- 소유권이전등기신청서 갑지
- 소유권이전등기신청서 을지(시가표준액및국민주택채권매입금액)
- 위임장(매도인, 매수인이 같이가서 하면 필요없음)
- 개별공시지가확인원
- 토지대장
- 건축물관리대장
- 검인계약서