햇살 한 스푼
2019.06.02 11:35
과제 수행에도 불구하고,
부산 부동산 시장이 살아 나기는커녕,
물량 탓 때문인지 원도심인 동구나 낙후, 외곽 지역인 강서구, 북구 등등의 낙폭 확대 등,
최근의 부산 부동산 시장은 더 활력을 잃어버린 듯합니다.
북항 재개발과 더불어 장기적으로 전망이 밝은 데도 오션 파라곤은 미분양을 면할 수 없을 지경이고,
상대적으로 낮은 분양가이기에 청약 경쟁률이 아주 높을 것으로 예상되던 좌천, 범일 두산 하버시티의 청약 경쟁률도, 동구 지역 부동산 시장도 좋지 않네요.
에코 델타시티 등의 개발 호재와 낙동강 주변의 생태공원 및 강, 바다 조망권까지 있는 명지 더 숍 등 강서구 부동산 시장도,
이에 준하는 북구 부동산 시장도 기대 이하고,
일광 해변의 워트 프런트, 일광 자이 등 일광 신도시, 기장군 부동산 시장도 기대 이하입니다.
하여, 이제 그만 종료하려 했는데,
부산 부동산 투자심리가 상상외로 악화된 듯하기에,
앞으로도 부산 지방 등 낙후된 부동산 시장의 회복과 관련된 과제 수행을 한동안 계속 더 해야 될 것 같습니다.
2018.11.15. 다음 아고라 부동산 토론방.
해야해야
본문,'문재인 정부의 분양가 원가 공개'와 관련..
분양원가 공개 여부는 노무현 정권 시절에도 노무현의 열배 남는 장사 발언, 김근태의 계급장 떼고 반발 등 논란이 많았던 부동산 정책이었지요.
개인적으로, 사후 혹독한 책임정치 추궁은 별론으로 하고..
한시적인 대의 정권의 책임정치 영역, 정책 재량의 영역이니, 나아가 주택시장에서의 공정성, 투명성 강화, 다른 모든 재화들과의 형평성 차원에서도 분양가 원가 공개는 물론 본 글, 댓글에는 없지만 민간 부분까지 후분양 제도의 전면 도입에도 반대하지 않습니다.
죽어봐야 저승을 알게 되듯..
종합적이고 입체적인 파악은커녕 한 점 옹이만 바라보는 문재인 정권의 각종 부동산 정책들은 주로 중장기적인 주택 공급 억제책들이기에, 집값까지 밀어 올리게 되는, 어게인 중장기적인 전월세난은 불가피할 것입니다.
저출산 고령화 기조 하나만으로도 장래 우리나라의 부동산 시장은 빈 집 급증, 급격한 주택 노후화와 궤를 함께하며 신축 분양시장에서 임대차 시장, 리모델링, 대수선 시장으로 변해갈 것이기에..
따라서 해가 갈수록 신규 분양시장을 전제로 한 분양원가 공개든 후 분양제든 분양시장과 분양시장 관련 정책들의 중요성이 적어질 수밖에 없을 터이니..
초무지, 무능 폭라기 문재인 정권은 이제 마지막 몇 남은 폭락 정책들 중 하나인 분양가 원가 공개 대상 확대나 후분양제도 전면 도입도 언제든 맘대로 해도 됩니다.
사실상 분양가상한제 기능을 하고 있는 HUG의 분양보증 심사 엄격화를 통한 사실상 후분양제 전면 실시든..
우리나라 최 요지의 재건축 단지들인 압구정 현대, 한양, 이촌동 한강 맨션 등등도 이주, 철거까지 50살로 늙어갈 수밖에 없는데, 나머지 서울 지역, 심지어 서울 지방외 나머지 전국 지방이야 말해 무엇 하겠습니까?
상기한 압구정 현대의 사례처럼, 십 년, 이십 년만 지나도 재건축이 사실상 불가능 한, 30, 40살이 넘고, 또 12층 이상, 용적률 200% 이상인 전국의 노후 아파트들도 일반분양 시장에 진입하기 어려울 것이기 때문입니다.
날이 갈수록 우후죽순처럼 늘어나게 될 전국의 낡은 아파트들은 그냥 계속, 혹은 리모델링 등 대수선하여 사용하거나 빈집으로 방치 등등 마냥 늙어갈 수밖에 없겠지요?
더하여, 저출산 고령화 기조, 총인구 감소시대 도래는 우리나라 주택 보급률을 급격하게 상승시켜 일반분양 시장을 더욱 크게 감소시킬 것이기 때문입니다.
따라서, 분양원가 공개, 후분양제 등등도 여태 그랬던 것처럼 일개 한시적 대의 권력이 마치 영원한 무소불위의 권력과 권한을 가진 양 마음껏 휘두른다 한들 건설사 등 관련자 소수들 외 일반 국민의 큰 관심 받지 않을 것입니다.
본 글 중반부와 후반부의 장기 M1,M2등 통화량 증감과 주택 가격 등 실물 자산 가격 간 상호 관련 분석 및 가계부채, 국가부채, 단기외채 증가 속도 등등,
그리고 가계부채 등등 우리나라 각종 빚 위험 경고에 관한 본 글은 상당히 유의미하고 유익한 내용입니다.
그 외에도 점진적 인상 등등 종합부동산세 등 재산세와 비례하여 양도세, 거래세 완화 등등에 대한 관련한 본 글 주장의 많은 내용에도 공감합니다.
그러나, 본 글의 결론 중 하나인, 장기적으로 우리나라 경제는 필연적으로 제2의 환란 혹은 제2의 리만사태를 겪을 수밖에 없다는 주장에는 동의할 수 없습니다.
또한, 서울 강남 등 최근 급등한 서울, 경기 일부 지방의 집값은 초 버블이며 조만간 급락할 수밖에 없고, 특히 다주택자들이, 매년 누진적으로 증가하게 될, 종부세를 포함한 재산세 부담을 체감하는 몇 년 후에는 서울 집값이 2013년 수준으로 되돌아갈 수밖에 없다는 주장에도 동의할 수 없습니다.
민주화 이후에만, 특히 사기 개혁진보 정권들인 김대중, 노무현, 문재인 정권에서 더욱 급격하게 확대, 심화된 소득, 자산, 지역 양극화로 인해,
비록 소수지만 재벌, 강남 돼지 등 상상이상으로 금융, 실물 자산을 보유한 국민들이 많습니다.
우리나라 가계 채무 총액 두 배가 훌쩍 넘는 금융자산총액, 그리고 그 금융자산총액의 두 배 가까운 실물 자산총액을 생각해 보세요.
누가 그 금융, 실물 자산을 보유하고 있을까요?
더군다나 노무현 시즌 2의 문재인 정권은 집권한 지 2년도 안되어 두 차 레나 서울, 경기 일부 지방의 집값을 급등시켜 강남 4구와 용산구는 이, 삼백만 장자 대열, 성동구, 마포구, 광진구, 강서구, 영등포구, 양천구, 동작구 등등의 주민들까지 백만장자 대열에 합류시켜 놓았습니다.
물론 그들 중 집값, 전월세 값이 변동 없거나, 소폭 하락하기만 해도 해마다 급격하게 늘어나게 될 종부세 부담에서 자유로울 수 없는 사람들도 있겠지만,
종부세 따위는 신경도 안 쓰는 오동통 서울 돼지 떼들만 해도 족히 이십만 마리가 넘을 수도 있을 것입니다.
집값이 단기 폭락은커녕 중장기적으로 소폭 하락하기만 해도 서울 주택을 추가 매수하려는, 최소한 종부세 부담만으로는 서울 집을 팔지 않으려 하는 돼지 떼들 말입니다.
나아가 경기도와 인천은 물론 전국 돼지 떼들까지 합하면 삼십만 마리를 넘길 수도 있는데..
그들이 살고 싶어 하는 주택은 기존의 새 집 등은 현재 한남 더 힐, 반포 아크로 리버파크, 리버뷰 등 수천 가구에 불과할 것이고,
반포 래미안, 반포자이, 잠실 엘스, 리센츠, 트라지움, 헬리오 시티 등등을 포함해도 수만 가구에 불과할 것이고 용산구, 강동구, 용산구, 마포구, 성동구 등등의 대표 아파트를 포함해도 십만 가구도 안 될 것인 데..
나아가 수년에서 십여 년 후에나 재정비될 한남 나인원, 이촌동 한강맨션, 압구정 현대, 한남 뉴타운 등을 다 합해도 오만여 가구가 추가될 뿐인데,
그 수년, 10년 후에는 돼지 떼들이 사십만, 오십만으로 늘어날 수도 있을 것이기 때문입니다.
청와대, 국회, 대법원, 서울대 등등과 대기업 본사의 지방 분산 등등 특단의 대책이 없는 한 서울 집값은 장기, 초장기적으로도 폭락은커녕 장기 우상 향할 가능성이 더 높습니다.
따라서, 단기 폭등한 서울, 경기 일부의 집값이라도 폭락은 없고,
조삼모사로, 단기간에 지나치게 급등했기에..
비록 중단기 혹은 중장기적으로 쉬어갈 수는 있어도 서울, 경기 일부의 집값은 장기적으로 제 갈 길을 가게 될 것입니다.
상기한 한강맨션, 압구정 현대, 한남 뉴타운 등이 재정비사업들이 완료되고 입주할 무렵이면 분양면적이 아닌 전용 면적을 기준으로 평당 1억 5천, 혹은 2억이나 그 이상의 가능성이 폭락이들의 주장인 평당 천, 이천보다는 높을 것입니다.
장차 서울부동산시장이 스스로 증명시켜 주겠죠?
폭락기 들은 우리나라 부동산에 관한 한..
너그들이 분노를 작열 시키고 있는 서울 집값 폭등 등, 우리나라 부동산 시장을 요 모양으로 만들고 가속화 시킨 문재인 등 사기 개혁정권을 욕하고 비판해야지.
애먼 국민, 사회, 경제적 약자층들 중 하나인 낙후된 지방과 지방민을 저주하고 비난해선 안됩니다.
이하, 번 글 제2 경제 위기 필연 주장에 동의할 수 없는 이유들 중 하나로 2017년 3월에 썼던 글들을 제시합니다.
2018.11.21. 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
중국 경제 폭망과 우리나라 경제 폭망은 필연이라..
글쎄요?
중국 지디피 성장률이 지금의 6%대에서 3%대 이하로 급락하지 않은 한 우리나라 경제는 지디피 성장률이 1% 내외로 동반, 추가 하락하여 크게 휘청일 수는 있어도 폭망 하지는 않을 것입니다.
그리고 폭라기들이 그토록 갈망하던 우리나라 국민경제, 부동산 등 우리나라 실물시장 폭락 및 그 수단 중 하나로 대폭적인 금리 인상 주장.
금리 인상은 폭라기들의 주장과 달리 인플레이션 갭 징표이고,
단기적으로는 몰라도 중장기적으로는 주식, 부동산 시장에 호재로 작용하는 것이 일반적인데..
암튼, 폭락이들의 주장대로 대폭적인 금리 인상이 이루어졌다 치고..
설령 미, 일 경제 보다 상대적으로 경제 기초체력이 나은 우리나라 경제가 급격한 금리 인상으로 일시적으로 폭망한다 가정해도,
서브 프라임, 리먼 사태 때 미국도 마찬가지였지만,
20년 전 환란 때 달러 부족으로 국민이 금 모으기까지 할 때, 일부 재벌 등 가진 자 극소수는 오히려 달러, 금, 부동산 등 실물 자산을 사들이면서 이대로를 외치며 축배를 들었던 것처럼..
자산 양극화 중 금융자산 양극화 하나만 해도,
금리 인상 시 그들 극소수만이 금리 인상의 수혜를 누리게 될 것입니다.
그들 극소수 우리나라 금융자산가들은 지금도 가계부채 총액의 두 배를 훨씬 넘는 대략 4000조 내외를 보유하고 있기 때문입니다.
국민경제가 위기에 처하면,
마치 일본, 중국 극우들인 양, 국민 비하, 저주, 나라 망하기를 정한수 떠 놓고 빌고 있는 하류인생 폭라기들이 가장 먼저 가장 큰 희생을 치러야 할 것인데? 07:34
2018.11.21. 다음 아고라 부동산 토론방
해야해야
'현재 주택 거래량이 70~80% 줄어든 분위기고.. 향후 십여 년간은 프리미엄이라는 단어는 사라지고 마이너스 피, 전월세난이 일반화될 것이라'라 하는 본 글의 주장 또한 상기한 서울, 경기 일부, 대구, 광주를 제외한 일부 지방에는 중기 혹은 단기적으로는 가능할 수도 있겠지요?
본 글은 구체적으로 어느 지역을 말하는지 알 수 없지만, 충청 남북도, 경상 남북도, 경기도 남부 등의 일부 지역, 지방들은 과거, 미래에 걸쳐 다년간 과잉 주택 공급과 주택 재고 물량 증가가 현실화, 혹은 예정되어 있기에, 마이너스 피 등등 본 글의 내용이 이미 현실화된 지역도 많으니까.
반대로, 서울 등 수요계층이 두텁고 공급과잉의 부담이 없는 일부 지역들은 강제, 억지 누르기의 풍선효과, 스프링 효과, 중장기 주택 및 전월세 공급물량의 감소 등을 이유로 몇 년 후 집값, 전 월세값이 폭등할 수밖에 없다는 댓글들의 주장들 또한 가능성이 많이 낮아 보입니다.
그 근거로, 누차 반복했던 공급 측 요소, 전월세가 장기추세 등등 외 가격 측 요소를 추가로 제시합니다.
서울 보다 서너 배 면적을 가진,
공시지가도 우리나라 최고가인 명동 지역에 비해 도쿄도 긴자 지역의 그것은 명동의 서너 배인,
우리나라 강남에 해당하는 도쿄 미나모토 집값도 실거래 면적을 기준으로 현재 평당 6천만 ~7천만 원대입니다.
우리나라 일 인당 국민소득의 두 배인 미국,
서울 면적의 23배인 뉴욕의 집값도 마찬가지입니다.
허드슨 강변, 맨해튼 지역의 수리하이 라인 아파트 등등은 전용면적을 기준으로 평당 1억 6, 7천만 원대입니다.
반면에,
전용 면적 18평, 25평 등등 현재 국토부 실거래가격을 기준으로,
반포 래미안, 아크로 리버 파크, 개포 주공 등등 일부 서울 아파트의 가격은 분양 면적이 아닌 전용 면적을 기준으로 평당 1억 수천만원대이기 때문입니다.
최근 몇 년간만 해도, 총인구 감소시대, 만성적 저성장, 저물가 지속에도 불구하고,
도쿄, 오사카, 나고야 등등의 땅값과 집값이 상승하는 일본.
평균 집값이 연봉 2~3억 대에 달하는 산호세, 샌프란시스코 등등의 사례들처럼..
각국의 집값 판단에 있어서, 종합, 입체적인 평가가 필요하고, 단지 가격 하나만을 기준으로 해서는 무리가 있지만,
펀더멘털과 무관하게 정부 정책 실패, 투기적 수요 가세 등등으로 인해 단기, 비이성적으로 급등한 서울 등등의 집값은 앞으로도 계속 쉬어갈 가능성이 오히려 더 높습니다.
상기한 것처럼, 도쿄 보다 비싼 서울 집값이 정당화될 때까지,
중기든, 장기든 그 검증 기간 동안 서울 집값은 쉬어갈 가능성이 더 높단 말입니다. 20:25
해야해야
다음은 유주택자, 특히 다주택자들을 죄인 취급하는 문재인 정부여당을 포함한 각종 폭라기들의 외눈박이 사회분열 작태와 관련하여..
매년 누진적으로 늘어나게 될 종부세 등 보유세, 기타 부동산 관련 각종 직 간접세 부담과 화폐가치 하락, 노후화, 감가상각 등을 포함한 모든 비용과 부담을 감안할 때,
설령 상기한 고가 주택들을 포함하여 집값이 십 년간 두 배로 올라간다 가정해도 주택 투자의 실질적인 투자 수익은 미미할 것입니다.
반대로, 10년간 집값이 오르지 않거나 조금밖에 오르지 못하면 당해 고가주택들의 실질 투자 수익은 많은 손실을 입게 되겠지요?
1가구 1주택도 그러한데..
다주택자들은 어마어마한 누적 손실을 입게 되겠지요?
따라서, 국고, 재정 측면만을 고려하고 또 버블 없는 장기 집값 안정을 가정할 때 다주택자들은 흡연, 음주자 등과 더불어 비자발적이긴 하지만 사실상 사회적 기부자, 애국자의 기능을 수행하는 셈이 됩니다.
폭락이들은 물론, 세금 없이 복지 수혜 대상인 국민, 심지어 세금 없이 주거비용을 최소화하는 고액 전 세설 정자들과 비교해서도 다주택자들은 애국자들입니다. 18:01
해야해야
나아가, 다주택자 등 민간임대주택 사업자들은 선진국들에 비해 우리나라의 취약한 공공임대를 보완해 주는 기능까지 있지요.
만약 다주택자들 중 일부만 임대시장에서 사라져도 우리나라의 임대시장은 자칭 선진국들 수준으로 주택 임대료가 급격하게 높아질 수도 있을 것입니다.
전세가 없는 미국, 일본 등등의 월세 가격은 지금도 서울 월세가의 두 배 내외지요?
다주택자들이 사라지지 않더라도 문재인 정부여당의 각종 부동산 정책들은 중장기적으로 공급을 감소시키는 정책들이기에 몇 년 후 우리나라 전월세 가격은 가파르게 상승할 가능성이 높습니다.
따라서, 주택 시장이 명백한 과열, 버블 시를 제외하고, 또 각종 조세나 공과금을 충실히 납부하는 한, 재벌을 포함한 고가주택 소유자, 혹은 다주택자들일지라도 노숙자, 무산자와 마찬가지로 소중한 우리의 국민이니..
정부, 정치권은 물론 폭라기들도 고가주택 소유자나 다주택자들을 미워하거나 죄악시해서는 안 될 것입니다.
더군다나 아래 댓글 폭등이들이 말하길 '세금 한 푼 안 내고 혈세, 복지 기생충질 하며 국가, 사회 불평불만, 저주만 일삼는 폭락기 들'에 해당된다면 더욱더.
이하, 서민의 주거안정은 물론이고, 미약하나마 서민, 빈민의 주거비용 절감을 통한 소비 진작 기능 등 국민경제 선순환 구조 등을 위한 작고 사소한 기능까지 겸유한 공공, 준공공 주택임대 사업에 관한 부동산 정책 제안글들을 덧붙입니다.
쓴 김에, 또한 이번 8.2 부동산 대책 및 다음 달에 있을 주거복지 로드맵과 관련하여..
서민의 주거안정을 위한 수많은 정책들 중에서 법과 정책의 합헌, 합법성 및 법적 안정성과 행정, 정책의 예측 가능성과 국민 신뢰를 확보하기 위한 방안, 그리고 소소하지만 이를 위한 정책방향과 목표, 공직자의 태도, 정책, 직무관련 마음가짐에 대해서도 간단한 제안들을 해 봅니다. 18:16