광교신도시,판교신도시,성남여수지구 분양분석과 2010년 투자패턴및 청약전략(2010년 6월19일 자료)

[페르세우스]

안녕하세요 회원님~

신도시분양가이드 카페운영자 페르입니다~~~~~~~~^_^

부동산 하락세가 지속되고 있는 가운데 정부에서는 규제완화 움직임을 보이고 있습니다

상승이라는 돌발변수를 의식한 정부에서는 안정과 거래활성화라는 두마리 토끼를 잡으려는 식의

규제완화를 생각하고 있기 때문에 규제완화가 이루어진다 하더라도 부동산 시장에 미치는

영향은 미미하다고 볼수 있으며 규제완화의 폭이 커지지 않는 이상 당분간 하향 안정세의

기류는 지속될 가능성이 높습니다

또 기존아파트와 기분양권 가격이 하향 안정세 기류로 흐르고 있기 때문에 신중한 청약자세가

필요한 시기이며 막연한 청약이나 투자는 금물이라는점 명심하시기 바랍니다

현 상황에서 투자가치가 발생 가능한 지역은 극히 제한적일수밖에 없는게 냉정한 현실입니다

개발의 청사진과 착시 현상으로 저렴해 보이는 아파트에 청약하는건 다소 무리가 있는 전략이며

성공하기 어려운 투자 패턴이 될수밖에 없는 상황입니다 

따라서 냉정한 분석과 정확한 판단으로 청약과 투자에 임하셔야 한느 시기라는점 명심하시고 또

명심하시기 바랍니다^^  

 

                     판교신도시 토지이용계획도(지도를 클릭하시면 더 크게 보실수 있습니다)

투자가치하락이 불가피해진만큼 당분간은 블루칩 아파트 위주의 청약이 바람직한 투자패턴이며

현실적인 투자전략입니다

유망지역의 유망단지가 예상보다는 많이 줄어들었지만 2010년 하반기에도 상당수의 투자유망

아파트들이 공급되고 그중 블루칩 아파트로 분류되는 투자가치가 보장된 아파트들도 꽤 분양을 합니다

그러나 막연한 투자보다는 주변시세(기분양권 시세포함)와 분양가를 잘 비교하시고 현재수요와

미래 추가수요를 잘 분석하셔야만 리스크 없는 투자를 하실수 있습니다

기존부동산 가격하락과 기분양권 하락으로 옐로칩 아파트로 분류되던 상당수의 아파트들이 미분양

아파트로 전락한 상황이 현시점의 냉정한 현실이고 하락한 기분양권 시세및 기존아파트 시세는 일부

옐로칩 분양아파트들의 투자가치를 소멸시켜 버렸으므로 면밀한 분석과 냉정하고 정확한 판단으로

접근하셔야 할것으로 보입니다

그러기 위해서는 블루칩아파트인지 잘 체크하셔야 하고 상승공식이 맞아떨어지는 단지인지 냉정한

비교분석을 해 보신후 청약이나 투자를 결정하시는게 합리적이고 현명한 투자패턴입니다  

하락한 현 부동산 장세에서도 수요가 받쳐주어야 하고 시세 받침이 되는 지역이며 개발에 따른

인구유입과 수요증가가 예상되는 지역에 한해서만 투자가치를 발생시킬수 있다는점 뇌속 깊숙히

새기고 계셔야 하는 시기입니다~ 

 

                                                               판교신도시 위성사진

그러나 위의 공식이 맞아 떨어지는 신도시나 택지지구는 그리 많지 않습니다

위례신도시와 판교신도시(월든힐스,호반주상복합,알파돔시티)가 있고 

광교신도시(주상복합,테라스하우스,공공임대)와 분당 야탑역과 붙어있는

성남 여수지구(공공분양물량,민간물량,공공임대),그리고 강남권 보금자리주택중

민간공급물량을 꼽을수 있습니다

(잭니콜라우스 골프장 조망이 확보되는 송도 F21~23블럭도 투자유망 아파트로 분류되나 연기된 상태임)

위례신도시는 올해 추가 공급물량이 없고 2011년부터 본격적으로 분양이 이루어집니다

때문에 올해 분양물량중 유망 분양아파트는 판교신도시와 광교신도시 성남여수지구등의 분양물량에

관심을 기울일 필요가 있습니다

                          판교신도시 알파돔시티 전체조감도

판교신도시에서는 판교역 인근에서 호반(주상복합-176세대)베르디움이 7월에 분양을 계획하고 있고

알파돔시티도 8월(분양시기는 약간 연기될 가능성도 있음)에 분양계획을 잡고 있습니다

분당의 가격하락에도 불구하고 판교는 아직도 평당 2500만원~2600만원(동판교 일반아파트 기준)으로

높은시세가 현성되어 있고 고급수요가 꾸준히 증가하고 있어 판교신도시에서 최고의 입지와 두터운

수요층을 보유하고 있는 판교역 주변의 고급주상복합은 수요흡수력이 크게 살아날 가능성이 높습니다

다만 분당아파트의 추가하락은 판교신도시로 유입되는 수요를 일부 차단할 가능성이 높고 판교신도시의

추가 입주물량은 하락한 현 상황에서는 매물증가로 이어질수도 있습니다

그러나 판교신도시는 수요흡수력이 우수하고 정부의 거래활성화 대책이 힘을 받는 시점에는 수요증가

폭이 커지면서 입주쇼크는 예상보다 충격이 크지 않을겁니다

입주쇼크로 하락한 분양권시세가 분당의 추가하락에도 불구하고 상승하고 있는는걸 보더라도 판교의 

수요흡수력은 다른지역과는 비교가 되지 않을만큼 소요층이 두텁고 탄탄하다는걸 알수 있습니다

                                         판교 알파돔시티,호반베르디움 위치와 판교역(주변 위성사진)

                                          판교신도시 2010년 분양예정아파트

때문에 분양가상한제로 저렴하게 공급되는(분양가는 엄청 높은 편이지만 주변시세에 비해 저렴함)

판교신도시 알파돔시티(931세대)와 호반 베르디움(176세대)는 공격적으로 청약하셔도 무방할것으로

보입니다

판교신도시는 강남 일부 수요를 흡수할수 있고 분당과 경기남부 고급수요를 흡수할수 있는 투자유망한

지역이며 분당의 거래활성화후 가치상승을 보장받을수 있는 지역이기 때문입니다

그중 주상복합 단지를 업그레이드 시킨 3세대 주거복합 단지로 조성되는 알파돔시티는 강남과 분당,

경기남부 고급수요들이 큰 관심을 갖고 있는 주거단지로 높은 투자가치를 보장받을수 있는만큼 

당첨이 가능한 고점자중 판교신도시 입성을 꿈꾸는 청약자라면 청약통장을 아끼실 필요가 있습니다

현실적인 거래활성화 대책이 이루어지고 수요가 증가하는 시점에는 레벨이 높은 강남 일부수요와

분당 정자동 주상복합 단지 거주자들이 알파돔시티로 이동하면서 큰폭의 가치상승으로 이어질

가능성이 높기 때문입니다~

                                                  판교 알파돔시티 사업개요

                                 판교 알파돔시티 개발계획

광교신도시에서는 총 8EA의 블럭에서 2010년에 분양이 이루어집니다

6월에 A25블록(375세대)과 A30블럭(1117세대)에서 국민임대 아파트가 공급되고

8월에는 A1블럭에서 저층단지로 조성되는 대광 로제비앙(145세대)의 분양이 이루어집니다

또 10월에는 원천 호수공원 조망이 가능한 B7블럭에서 242세대의 에일린의 뜰(중대형 테라스하우스)이

분양예정을 잡고 있으며 11월에는 주택토지공사에서 A10블럭(중소형 701세대),

A26블럭(중대형포함 1664세대),A27블럭(중대형포함 672세대)에 공공임대 아파트를 공급할 예정이며

A6블럭에서는 하반기에 중대형 공공임대가 분양될 예정입니다

광교신도시는 주변시세가 높은편은 아니지만 삼성전자가 인근에 있어 수요가 탄탄하고 분당과

경기남부의 수요층이 지대한 관심을 보이고 있어 높은 투자가치를 보장받을수 있는 유망 신도시입니다

판교보다는 시세형성이 높지 않은게 당연한 현실이지만 판교보다 훨씬 저렴한 분양가는 광교신도시의

가치상승과 투자가치 상승에는 큰 무리가 없을것으로 보입니다 

           광교신도시 기분양아파트및 분양예정아파트(공공임대 A10,26,27블럭은 11월예정임)

다만 광교의 경우 주변시세와 비교한다면 저렴한 분양가로 볼수없기 때문에 비인기 블럭보다는

인기블럭으로 청약하는 전략으로 다가서는게 바람직합니다

분당신도시의 경우를 예를 든다면 인기가 높고 수요흡수력이 우수한 정자동,수내동,이매동보다 구미동의

시세가 같은 평형이라도 1억~1억7,8천만원의 차이를 보이고 판교신도시의 경우도 동판교와 서판교를

비교하면 2,3억의 시세차이가 난다는걸 확일할수 있습니다

결국 수요흡수력이 두텁고 인기높은 블럭이 더 높은 시세가 형성되고 더 높은 투자가치를 발생시킨다는

결론이 나옵니다

때문에 투자가치가 예상보다 높지 않을것으로 예상되는 B급블럭,C급블럭에 청약하기보다는

A급(에듀타운과 에듀타운 인근단지,역세권 단지,조망권 우수한 단지)에 속하는 블럭으로 선별하여

청약하시고 투자하시는게 좋습니다~

 

                              

광교주변(영통지구,매탄동)의 매매가를 살펴보면 판교주변(분당신도시)보다 저렴하게 형성되어 있지만

전세시세(입주 5년미만 아파트)는 매매가 대비 큰 차이가 없다는걸 확인할수 있을겁니다

분당보다는 약하지만 용인보다 높은 전세시세가 형성되어 있다는건 향후 광교신도시 매수증가 재료로

작용할 가능성이 높고 잠재,대기수요가 많다는걸 의미합니다

때문에 광교신도시 A급 블럭으로 분류되는 아파트도 적극 공략할 필요가 있습니다

광교신도시의 기분양권 시세를 살펴보면 에듀타운내에서 분양된 자연앤자이(A14블럭)의 인기평형과 자연앤 

힐스테이트(A12블럭)의 인기평형이 1억정도 형성되어 있고 분양가가 자이보다 5천~7천정도 높았던

대림 e-편한세상은 3천~4천정도 형성되어 있습니다(전매사유로 인해 전매 가능한 매물에 한함)

결국 1억정도의 현재 가치가 형성되어 있는 광교 A급블럭은 현실적인 거래활성화가 이루어지고 

추가수요가 증가한다면 높은 투자가치를 보장받을수 있을것으로 판단됩니다

하지만 B급,C급 단지의 경우 분양가는 비슷하지만 A급블럭보다 수요흡수력과 학군,입지여건등이

떨어진다는 단점으로 인해 최소 1억이상 낮은 시세형성이 예상되기 때문에 조심스럽고 신중하게

접근하셔야 하며 투자가치보다는 실수요쪽에 무게를 두는 청약을 하시는게 바람직한 투자패턴입니다

 

        광교 자연앤자이,자연앤힐스테이트,래미안광교,오드카운티,e-편한세상 블럭위치

분양물량중 A급블럭으로 분류되는 블럭은 주상복합 아파트가 들어서는 C1,C2,C3블럭과 올해 10월에

분양예정이 잡혀있는 B7블럭(고급 테라스하우스)가 있고 공공임대 아파트가 들어서는

A10블럭(2010년 11월분양예정),A11블럭(2011년 분양예정),A16블럭(2011년 분양예정)이 있습니다

A10,11,16블럭은 임대 아파트지만 분양전환이 되는 임대아파트로 높은 투자가치를 보장받을수 있습니다

10블럭은 얼마전 높은 경쟁률로 분양이 마무리된 대림 e-편한세상 남쪽으로 붙어 있으며 11블럭은

래미안광교 바로 옆블럭이며 16블럭은 에듀타운내 자연앤자이 13블럭 바로 옆에 위치합니다

3EA블럭 모두 임대아파트지만 위치가 빼어나고 학군과 상권이 뛰어난 역세권 아파트로 높은 인기가

예상됩니다

광교신도시의 A급블럭의 34평 단지는 A12블럭에 들어서는 힐스테이트가 유일한 단지입니다

힐스테이트 분양가(3억8천만원)과 형성된 프리미엄(1억안팎) 그리고 금융비용(대출이자),확장비용및

등록세,취득세를 합친다면 기본 5억짜리 아파트가 됩니다

총 매매대금중 모두 현금으로 매입하는 수요는 거의 없을것이고 대부분 최소 30%정도 대출을 받는데

그렇게 되면 연5%로 계산하더라도 월62만 5천원을 부담해야 하고 40%를 받는다면 월 83만 3천원정도를

부담해야 합니다

현금 3억5천만원을 넣고 그정도의 이자를 내야만 힐스테이트에 거주할수 있습니다

그러나 공공임대의 경우 7천~1억(예상 보증금)의 보증금을 내고 임대료 60만원 안팎(예상금액)의

임대료를 부담하면 되기 때문에 부담이 훨씬 줄어들고 공공임대는 중도금이 없기 때문에 금융비용

부담도 전혀 없다는 장점이 있습니다

또 수요층이 가장 두터운 34평 미만 단지가 힐스테이외엔 공공임대블럭밖에 없기 때문에 상승한

힐스테이트는 공공임대로 수요를 밀어주면서 공공임대의 가치상승을 이끌어낼 가능성이 높습니다

                                              광교신도시 위성사진 

문제는 향후 분양전환되는 분양가인데 공기업인 주택토지공사에서 분양하기 때문에 저렴한 분양가가

책정될것으로 보여집니다

높은 힐스테이트의 시세는 임대분양 전환후 매매가 가능한 공공임대 아파트의 수요를 증가시킬 가능성이

높고 그중 위치와 입지가 빼어난 A10,11,16블럭은 높은 투자가치를 발생시킬수밖에 없습니다

판교신도시의 공공임대와 중대형 임대아파트중 전매가능한 사유가 만들어져서 전매가능한 임대아파트에

3,4억의 프리미엄이 형성된것고 판교의 높은시세가 임대아파트로 수요를 밀어주는 역활을 해 주었기 때문에

가능한 일이었으며 광교의 인기높은 블럭의 공공임대아파트도 판교보다는 금액이 약하겠지만 비슷한

맥락으로 흘러간다고 보시면 됩니다

때문에 광교의 위치와 입지가 빼어난 A10,11,16블럭도 큰 관심을 기울이셔야 하는 아파트입니다~

                                            광교신도시 토지이용계획도

                   광교신도시 블럭위치도및 기분양아파트 블럭과 분양예정아파트 블럭

광교 B7블럭에서 분양하는 에일린의 뜰(시행사-에이에스동서)도 투자유망 단지로 분류됩니다

최근 판교신도시에서 분양하는 B5-1,B5-2,B5-3블럭은 부동산 하락기에도 아랑곳 하지 않고

청약광풍이 불어 닥쳤습니다

그중 테라스하우스로 분양된 B5-1블럭의 일부 평형은 688대1이라는 경이로운 청약경쟁률을 기록했고

인기평형중 펜트형 테라스하우스(단층)의 당첨 청약가점은 75점을 훌쩍넘길것으로 예상되며 대부분의

인기평형도 고점자들이 상당수 몰리면서 70점미만은 당첨이 쉽지 않을것으로 예상됩니다

테라스하우스는 아래층 천정이 우리집 테라스 공간(서비스면적-분양가에 미포함)으로 제공되는 새로운

주거유형입니다

펜트하우스 개념의 테라스 공간이 제공되기 때문에 고급수요 흡수력이 우수한 지역에선 없어서 못팔 정도로

큰 인기를 얻고 있고 판교의 경우도 연립치고 높은 분양가임에도 불구하고 엄청난 인기를 실감시키고 있는

현실입니다

때문에 올 10월에 분양예정이 잡혀있는 에일린의 뜰(테라스하우스)도 높은 인기가 예상되며 높은

투자가치가 예상되는 단지이므로 분양가만 터무니없지 않다면 공격 청약하셔도 무방합니다

(민간 분양물량이라 분양가가 문제겠지만 상한제 적용받는다면 높지 않을 가능성 높음)  

판교에서 테라스가 제공되는 월든힐스 5-1블럭은 근린공원 조망만 가능하지만 에일린의 뜰은 단지

동쪽으로 원천 호수공원과 레져스포츠 학습체험공간및 신대호수공원이 그림처럼 펼쳐저 있고

단지 서쪽으로는 근린공원이 펼쳐져있어 조망권이 빼어나고 쾌적한 고급단지입니다

단지 북쪽으로 컨벤션센터와 비지니스 파크가 들어서고 바로 옆쪽으로 C-2블럭(주상복합)이 들어서며

단지 남쪽으로 파워센터와 3세대 주거복합 단지인 에콘힐이 들어섭니다

(백화점,할인점,스포츠센터등 대형 상권과 레져,문화시설등과 주거단지과 함께 조성됨)

판교 신도시의 월든힐스는 근린공원 조망이 가능한 고급 주택이지만 상권과 교통등이 다소 불편하다는

단점이 있습니다

하지만 에일린의 뜰은 조망권이 빼어나고 상권이 우수하면서 전철역도 주변에 있어 고급수요 흡수력은

월든힐스보다 다소 떨어질진 몰라도 입지여건은 훨씬 우수하다는 장점이 갖고 있는 고급 테라스하우스입니다

따라서 광교 B7블럭에서 10월에 분양계획이 잡혀 있는 에일린의 뜰도 관심을 집중시킬만한

유망단지입니다

                                         광교 에콘힐 사진모음

2011년 이후에 분양되는 광교 주상복합 아파트도 큰 관심을 기울이셔야 합니다

C1블럭은 대림 e-편한세상과 자연앤 힐스테이트 사이에 들어서는 역세권 주상복합 아파트이고

C2블럭은 원천 호수공원과 신대 호수공원 조망권이 확보되며 고층에서는 태광CC조망권까지

갖춘 조망권이 돋보이는 고급 주상복합 아파트입니다

또 C3,4블럭(에콘힐)은 주거시설과 문화,숙박,레져시설등이 모두 들어서는 3세대 주거복합 단지이며

호수공원과 근린공원 조망권이 빼어난 쾌적한 단지입니다 

에콘힐은 조망권이 우수하지 못한 다른 주상복합의 단점들을 최대한 업그레이드 시킨 고급주거 단지라는

장점들로 인해 고급수요를 흡수할수 있고 입주후 증가한 고급수요들은 높은 투자가치를 보장해주는

역활을 톡톡히 해낼수 있을것으로 예상됩니다

따라서 광교 주상복합 분양도 촉각을 곤두세우고 시선을 집중시켜야 하는 유망 단지입니다

               광교 에콘힐 블럭위치및 설계

성남 여수지구에서는 2010년 7월에 C1블럭에서 중대형 아파트 456세대(분양-326세대,임대130세대)가

분양계획이 잡혀있고 B1블럭에서는 10월에 1039세대의 중소형 분양물량(청약저축물량)이 분양을

계획중입니다

성남 여수지구는 27만평으로 규모는 작은편이지만 분당신도시와 붙어있어 위치가 빼어나고 분당 야탑역이

인근에 있는 역세권 택지지구입니다

분당에서 성남쪽에 위치해 분당보다 서울 접근성이 우수하고 쾌적한 단지로 조성되기 때문에 향후 분당

거래활성화후 수요가 크게 늘어날것으로 예상되는 지역입니다

27만평의 택지지구가 북단과 남단으로 분리되어 있어 서로 다른 택지지구라는 느낌을 지울수는 없지만

워난에 빼어난 위치의 역세권 택지지구이고 수요흡수력이 뛰어나 예상보다 분양가만 높지 않다면

탄탄한 수요층을 바탕으로 높은 투자가치를 보장받을수 있을것으로 예상됩니다

 

                                          성남여수지구 위치및 개발계획도

성남 여수지구의 수요층을 분석해보면 분당신도시는 노후화되어 있어 내키지 않고 판교신도시는 매매가가

높아 감당이 되지 않으며 광교로는 이동하기 싫은 분당과 성남등 경기남부 상당수의 수요를 흡수할수 있는

택지지구입니다

규모가 작고 그린벨트 해제 택지지구인 임대단지로 조성되기 때문에 고급 수요흡수력은 많이 떨어지겠지만

빼어난 위치등은  그런 단점들을 커버할수 있을것으로 보이고 분당과 성남,용인등 경기남부 수요층으로

인해 높은 투자가치를 보장받을수 있을것으로 보입니다

지금은 분당,용인,성남등의 하락세로 인해 투자가치는 일부 감소한 상황이지만 현실적인 거래활성화가

이루어진후 기존거래 흐름이 원활해지면 증가한 수요중 상당수가 여수지구로 이동하면서 매수가 증가하는

식의 공식이 성립될것이고 세대수가 많지 않은 여수지구는 가치상승이 이루어지기엔 충분한 입지를 지니고

있는바 성남 여수지구도 눈여겨 보셔야 할 유망 택지지구로 분류됩니다~~~~~~~~~^_^

                                      성남여수지구 전체 토지이용계획도

                                       성남여수지구 2010년 분양예정아파트

                                              성남여수지구 종합 개발계획도

추신1

오늘은 판교신도시,광교신도시,성남여수지구등의 분석자료를 올려보았습니다

회원님들이 청약하시고 투자하시는데 도움이 될것 같아 분석자료를 만들어 드린건데.......

도움이 되셨으면 하는 페르의 바램입니다~

부동산이 하락하고 있긴 하지만 정부에서 규제완화 움직임을 보이고 있어 잠재,대기 수요들이

일부 살아날 가능성이 높습니다

물론 지금 규제완화의 범위를 보면 큰 의미가 없는 언발에 오줌누기식의 규제완화가 될 가능성이 큽니다

그러나 정부에서는 상승하지 않는 범위내에서 거래활성화를 이루어내고 원활한 거래를 통해 미분양도

 해소시키고 건설사와 하도급업체의 부도와 은행부실로 가는길을 차단하려는 의도가 있을겁니다

 (물론 정치적인 의도나 포퓰리즘 정책도 없다고는 할수 없겟죠^^)

 규제를 완화한다는건 거래활성화를 위한 정책이라는건데 별 효과가 없고 상승하지 않는다는 확신이 들면

언발에 오줌누기식의 정책은 언발 확실히 녹이기식의 좀 더 강한 추가 완화정책이 나온다고 추측할수 

있습니다

물론 규제가 완화된다 하더라도 입주쇼크가 곳곳에 있어 상승으로 바로 이어지기에는 무리가  있을겁니다

하지만 우리가 생각하는 A급지역의 A급블럭은 상승모드로 전환할 가능성이 높습니다

하락기에도 수요층이 받쳐주고 있는 지역이며 하락한 시세에도 시세가 충분히 받쳐주는 블루칩

아파트이기 때문입니다~

[꼼지락]

감사합니다.