부동산 오르면 안되는 이유
필자는 인생에서 30여 년간 유통업으로 성장하였고 중년을 넘어 노년으로 진입하는 과정에 있다.
현재는 부동산 재테크로 안정된 삶을 유지하고 있으나 향후 부동산 시장의 미래가 불확실하여
몇 자 적어 보고 져 한다.
다만 필자의 입장에서는 30살에 20평 빌라로 내 집 마련하였고 다시 13년 후 역세권 대단지 아파트 정남향 43평 아파트를 마련하여 현재까지 2채를 보유 및 거주하고 있으며 사업이 부진하거나
정리한 후를 대비하여 조그만 상가건물 하나를 보유하여 약간의 임대수익을 얻고 있다.
불확실한 미래를 예견한 것이 현실이 되었는지 몰라도 생각보다 조기에 사업을 정리하게 되었다.
하여 필자의 입장에서 볼 때 부동산이 오르면 노후가 안정되고 평화스럽게 보이지만
사실은 지금처럼 부동산 침체기가 계속되어 부작용 없이 부동산 버블이 제거되어야
견고한 미래를 예견 할 수 있다는 판단에서 본 글을 작성하게 된것이다.
1. 부동산 버블은 쌓이면 반드시 꺼진다.
생산성도 없는 주택 한 평에 3천만 원 이상 이라면 버블도 보통 버블이 아니다.
서울 강남은 물론 부산 해운대에도 한 평에 3천만 원 이상 가는 아파트가
이미 등장하였다.
대기업 대졸 초봉에서 공과금 및 세후 연봉에 해당하는 돈으로
안 먹고 안 써도 30평 주택 장만하려면 꼬박 30년 걸리는 세월이다.
내 집 마련하는데 한세대의 세월을 보내야 한다니 어찌하면 좋다는 말인가.
우리국민의 90%이상이 공감하는 말이다.
우리 인간들의 생활 중에 3대 기본 생활이 의식주라고 한다.
그런데 기본 생활 중에 주거생활에 비중이 높아지면 당연하게 의, 식생활은
낮아질 수밖에 없으며 삶의 질 향상과 균형에 엇박자가 될 수 있다.
평생을 집장만 하는데 정성을 쏟느니 차라리 포기하고 그 대신 누릴 것을
찾고 싶어 질것이다. 언제 내 집 마련하여 평화스럽고 행복한 가정을 꾸미고
아름다운 인생을 누리며 살 수 있는가 생각하면 결국 포기하여야 하는 것이며
해결의 길이 있다면 공적자금으로 내 집 마련 시대가 와야 할것이다.
버블을 경험한 미국과 일본을 교훈삼아야 한다.
이웃나라 일본에서도 부동산 불패신화가 무너지고 지난 20년간 부동산이 애물단지가
되었다. 버블 붕괴를 막기 위하여 1992~1995년에 860조원을 투자하여 실패하였고
결국 공적자금으로 2000조원을 투자하고도 아직까지 해결하지 못하고 있다.
경제대국 일본에서의 뼈아프게 당한 전철을 교훈으로 발판 삶아
우리는 겪지 않아도 될 일을 부동산을 부추기는 일부 몰지각한 언론과 여기에 편승하는
몇 사람 때문에 버블이 붕괴되면 누가 책임 질것인가?
대통령?, 장관?, 언론?, 부동산업자?, 건설회사? 아무도 없다…….
부동산 버블이 붕괴되면 결국 우리의 혈세인 공적자금으로 해결하여야 하니
몇 사람의 투기꾼을 돕다가 우리국민 전체가 책임지는 결과일 수밖에 없다.
부동산 버블이 붕괴되는 날에 금융위기는 물론 국가와 개인 모두 파탄에
빠질 수 있다. 부동산이 붕괴되면 집 없는 자가 아무것도 없으니 덜 손해 볼 것으로
보는 사람들이 있으나 가진 사람은 물론 집도 절도 없는 서민들이 살기가
더어렵고 큰 피해자가 될 수 있다
우리 다 같이 버블을 키우지 말고 현명하게 대처해 나가야 한다.
IMF를 겪어서 다 알 것이다. 부동산 버블 붕괴는 IMF보다 더 심할지도 모른다.
이미 일본에서 수많은 금융권과 기업이 도산하고 실업자가 양산하였으며 심지어
20대 노숙자도 발생하였다고 일본 언론들은 전하고 있다. 다 아는 사실이지만
일본 소니가 삼성전자에 전자시장 아성을 삼성에 빼앗기는 세월이기도 하다.
부동산 부양책을 섣불리 내놓으면 극소수의 투기꾼을 위하여 버블을 키울 수밖에 없으며
잘못된 정책으로 온 국민이 뼈아픈 고통을 받을수 있다.
다만 부동산의 원활한 소통을 위하여 거래세를 낮추는 방안은 검토되었으면 한다.
2. PF 사태가 여기서 저기서 붉어지는데 뇌관의 화약 만 충전하는 꼴이 된다.
약 한 달 전 경남은행에서 수천억의 PF(지급보증) 부실사태가 발생하였다.
프로젝트 파이낸싱 실패다. 지난달 우리은행도 본점이 압수수색 당하면서
수천억 원의 PF사태가 위험수위로 떠오르고 있다.
주로 부동산 개발 분야에 도입된 PF는 금융감독원에 따르면 지난해 말 기준
부동산 PF 대출 규모는 은행 50조 5000억 원, 저축은행 12조 2000억 원,
증권회사 2조 8000억 원 등 총 81조 7000억 원에 달한다.
이중에 얼마가 진성이고 얼마가 부실인지 알 수 없어 건설업계와 금융권이
떨고 있을 것이다. 이와 같이 부실이 터지다 보니 현재 PF가 막혀
용산 랜드 마크의 꿈이 좌절되고 양재동 화물터미널 PF도 결국 파산신청 하였으며
전국적으로 120조원대의 사업이 좌초위기를 맞고 있다.
우리가 모르는 캄캄한것은 PF 부실이 저축은행권에서 은행권으로 확산되고 있으며 대손 충당금을 쌓아 미래 잠재 부실 비상상황에 대비하려 노력하지만 추가 부실도 염려하지 않을수 없다.
은행 PF 대출잔액은 47조 9천억(2008년.6월) → 53조1349억(작년6월말) → 44조 9천억(금년6월말) 줄었지만
은행 PF 연체율은 2008년 8월말 0.68%→ 2008년 말 1.07% → 작년말 1.67% → 6월말 2.94% 늘어났다.
금융권의 비상상황으로 신규PF 사업 대출은 중단되거나 줄어들수밖에 없다.
더 분명한 것은 대부분의 중 대형 아파트 공사가 PF로 이루어지는데 지금
주택 보급률 107%와 부동산 침체기가 오면 PF 사태의 뇌관이 언제 터질지 몰라
전전긍긍하고 있는 사람들이 많다.
부동산 성수기만 항상 계속될 수는 없다. 성수기와 비수기는 주기적으로
변화 하는것이고 어쩌면 성수기는 짧고 비수기는 더 길다.
성수기에 승부수를 던지는 것은 위험하다. 많은 사람들이 성수기에 상투잡고
후회한다. 성수기에는 버블이 많이끼어 있는것을 까맣게 잊고 있는것이다.
부동산 불패신화의 끝은 서서히 다가오는데 무엇을 어떻게 대비해야 하는가?
정보에 능통하고 밝은 사람은 이미 투자 포트폴리오를 구성하고 여유 있게
기다리고 있을지도 모른다. 언젠가 버블이 붕괴되면 어떻게 되겠는가?
여기에 관련된 개인이나 금융권, 건설업계 모두 무사하지 못할 것이며
규모는 다르지만 12년 전 부산지역을 주 무대로 약 3만 명에게
엄청난 피해를 입힌 삼부파이낸스 보다 훨씬 더 크고 아마 10배, 100배
위력을 가진 금융 폭탄이 터질지도 모를것이다.
제도권 밖의 직접투자와 제도권 내의 간접투자로 형태는 다르지만 또 하나의
초대형 금융위기의 단초가 될지도 몰라 여기서 저기서 PF 사태가 도사리고 있으니
개인 대출을 줄이고 유비무환의 자세로 조심조심 해야 할 것이다.
부실 PF를 일으켜 부동산 가격을 띠워 버블만 쌓는다면 구조조정 되어야 할
일부 건설업체와 금융권의 생명을 산소호흡기로 연장 할뿐 더 큰 위기와 재앙을
몰고 올수 있을 것이다.
3. 국민들이 빚더미에 포위되고 있다.
빚을 두려워하지 않으면 항시 근심걱정이 떠나지 않을 것이며
근심걱정이 쌓이면 우울증에 빠질 수 있다.
우리나라 작년 말 개인부채는 894조원으로 GDP대비 85.7%에 육박하였다.
국가 공기업 213조, 지방공기업 32조, 지방자치단체 25조, 순 국가채무 366조로
총 부채는 1530조이다. 국가나 공기업 등은 모든 채무가 잘못되어 부도나거나
파산하여도 모두 공적자금 우리의 혈세로 막아야 하는데
왜 우리국민이 해결해야 하는가? 그러면 개인파산도 막아야 하는 것 아닌가?
국가채무도 채무지만 개인채무가 많은 이유는 무엇인가?
신용불량자나 금융 대출 노예로 전락되는 것에 무작위로 노출되어 있다.
카드사는 신용카드 만들라고 길거리에서 홍보하고 다니면 일부 미성숙한 사람들은
자신의 능력에 비하여 많은 신용카드를 소지하는 것이 자랑이라도 하듯
여러 장 보유하면서 외상이면 황소도 잡아먹는다는 것처럼 함부로 사용하여
뒷날 스스로 감당을 못하니 돌려막기로 몸부림치다 결국 부모님이 해결해주는 것이
다반사로 발생한다.
또한 웬 휴대폰 업체들이 그렇게 많은지 숫자도 많고 간판도 보상판매 공짜라는
문구와 함께 홍보가 위풍당당하여 어린 청소년들이 타깃이 되어 고급제품에
휴대폰 결제수단까지 동원하여 신용불량자 만들기에 혈안이 되어있는 것 같다.
그리고 얼굴 읽힌 이웃사촌과 친구, 친척들은 취직, 사업빚 보증 서달라고 아우성치며
인정어린 우리 인심에 친구 잃고 돈 잃고 그만 금이 가고 마는 경우가 너무나 많다.
어디 그뿐이랴 일수, 사체업자들은 오토바이로 가게 문 앞에 집중적으로
명함을 뿌려대고 무료 가판대 생활정보지에는 사채 쓰라고 감언이설로
도배를 하고 있다. 조금이라도 걸려들어 변재 못하는 날에는 심지어
신체포기각서 까지 쓴다. 사채를 삼백만원 사용하고 사창가에 팔려가 불과
1~2년 만에 수천만 원을 채무를 변재하고도 더 이상 감당할 길이 어려워
생명으로 변상하였다는 뉴스를 보면서 어디까지 방치해야 하는지 의문이 생긴다.
식민통치와 전후 빈곤의 악순 환속에서도 고기반찬에 쌀밥 먹고 그 토록
잘사는 것이 우리의 최대 꿈과 희망이었던 시절에 온 국민이 심혈을 기울여
경제성장을 이루었는데 OECD최대 자살국가 1위로 성장한 대한민국의 배경은
국가경제만 키웠지 개인에게는 희망의 불 빛은 보이지 않고 오직 절망과 좌절로
감싸있기 때문이다.
아파트의 수분양자의 대부분이 대출로 주택을 마련한다.
정부는 인위적으로 양도세 면제 등 부동산 부양책을 내놓으면
건설업자들은 물 만난 고기처럼 정부의 부양책을 열렬하게 선전하면서
자신들의 분양 물건들을 깔끔하게 해치운다.
여기에 뒤질세라 기획 부동산 업자와 컨설팅 업자들도 부화뇌동하여
때 돈 벌은 경험담을 자랑하고 향후 미래가치를 극찬하면서 부동산 가치를
업그레이드 시킨다. 이때 부동산이 꿈틀거리면 내 집 마련을 준비하고 있던
사람이나 재테크를 꿈꾸던 사람들이 갑자기 뇌에서 부동산 매수 욕망이 솟구치면서
마법의 덫에 걸려들어 부동산 소유의 욕구와 재테크의 감언이설에 순화되어
부동산이 오르면 모를까 떨어지면 대출이자의 노예로 전락하는 것이다.
오르고 떨어지는 확률은 50%이다 50%에 모험을 거는 것은 어리석은 짓이다.
S 아파트 3000천 세대 분양시장에서 성수기에 분양은 순조롭게 잘되었으나
성수기가 지나고 침체기가 계속되자 계약금만 납부하고 시세차익을 노리는
일부 분양받은 사람 중에는 계약금 포기하고 해약을 주장하지만
이미 잔금대출이라는 족쇄가 채워져 있어 진퇴양난으로 개인파산, 신용불량자가
되기도 하고 빚더미 속에 묻혀 허우적거리면서 신세타령하는 분을 보았다.
욕심 없이 가만히 있었으면 돈 잃고 바보 안 되고 여유 있게 살 텐데
괜히 재테크 욕심 부리다가 패가 망신 당하는 꼴이 되었다고 탄식을 쏟아낸다.
전 세계에 금융위기를 몰고 왔던 재작년 미국의 써브프라임 모기지론 사태는
건설업계와 금융권이 공모하여 미완의 주택을 아주 낮은 신용 등급 자에게 팔아
부동산 성수기에 버블을 키워놓고 부동산 침체기에 개인파산자가 늘어나자
금융권과 기업이 몰락하면서 일어난 대표적 사건이다.
달러를 발행하는 국가 미국이 어떻게 이런 사태를 당해야 하는지 교훈삼아야 한다.
우리나라 경제인구 3~4명당 한명은 채무 위험 군에 속한다고 한다.
기업은 기업대로 개인은 개인대로 채무가 위험수위에 도달하고 있다
나는 빚더미 속에 묻혀 허우적거리는 사람을 가끔 보면서 지금도 채무가 과중하여
파산 날지경인데 더 이상 감당할수 없는 주택 채무는 위험할 뿐이다.
4. 신혼집 구하기가 어려워 결혼을 기피한다.
우리나라 결혼연령이 자꾸만 높아지는 이유가 무엇일까
인간이 신체적으로 가장 생식능력이 왕성하고 건강한 2세를 생산 할 수 있는 때가
남자 28세 라고 하는데 병역의무를 마치고 대학을 졸업하여 사회에 막 진출한
연령으로 결혼적령기라고 생각한다.
그러나 이 시기에 부모 도움 없이 스스로 전세라도 얻을 수 있는 형편을 가진
사람이 얼마나 되는가? 서울 강북에 있는 59㎡ 빌라라도 얻으려면
최소한 1억이라도 있어야 발품을 많이 팔고 겨우 구할 수 있을 것이다.
4~5억씩 하는 아파트는 상상도 못하고 내 집 또한 꿈꾸기가 어려울 뿐만 아니라
이러다 집값 오르면 가슴이 철렁 내려앉고 올라가는 전세가 맞추느라 등골이 휜다.
시작부터가 이렇게 어렵고 힘드니 결혼을 뒤로 미루거나 포기하는 것은 다반사다.
겨우 어떻게 시작한다 해도 월세로 시작하면 시작부터가 험난하고 고달픈 인생이
월세 노예 생활부터 출발하게 되는데 희망을 품고 진출하는 젊은이 들이
안타까울 따름이다. 사실 그 나이 부모들은 보릿고개를 갓 벗어난 고난의 인생을 살면서
밥 한 끼 먹고살기도 힘든 판에 자식 교육시킬라 내 집 마련하랴
자신들의 노후준비도 제대로 못하였을 분들이 대부분인데 어떻게 이렇게 큰돈을
준비 할 수 있다는 말인가 결국 과도한 주택가격이 결혼을 기피하게 되고
개인과 국가의 행복한 미래도 기약 할 수 없을 것이다. 앞으로는
결국 지금 미약하게 나마 출산비용 지원하듯 신혼집 지원하는 시대가 빨리 와야 한다.
5. 출산율 세계 꼴찌로 추락하였다.
상상 할 수 없는 큰돈으로 신혼집을 겨우 마련하였지만 기쁨도 잠시 모기지론이나
월세가 압박을 하므로 가임연령의 젊은이들은 양육비와 엄청난 사교육비 때문에
출산을 뒤로 미루지 않을 수 없다.능력도 안되면서 출산이 부담스럽다.
가족의 진정한 행복의 구심점은 새로운 생명이 잉태하고 태어나서 아장 아장
재롱부리는 자녀를 바라보고 키우는 것이 인생최대의 아름다움이 아닐까 생각하며
그런 가족 때문에 부모는 아무리 힘들어도 참고 노력하며 삶의 용기와 희망을
기대하는 것이다. 공휴 일 날 자녀들을 대리고 대공원에서 나들이 하는 가족을
보면 누구나 행복은 빨리 만들고 싶어진다.
그런 행복을 미루거나 포기하게 만드는 이유는 무엇일까? 되 새겨 본다.
30년 전만 해도 아버지 혼자 벌어서 가족의 생계와 교육을 감당하였고 알뜰하게
저축하여 내 집도 가능하였다. 그러나 지금은 그렇게 살수가 없다.
누가 이렇게 구조적으로 만들었을까 의구심이 생긴다.
부익부 빈익빈 항상 듣는 이야기다.
생산된 과실의 분배구조가 잘못되어 있음을 느낀다.
대기업과 중소기업, 사용자와 노동자 사이에
평행선 같은 철로를 가다보면 영원히 만날 수 없을 것 같다.
맞벌이를 선호하고 부부가 상생협력하지 않으면 이 시대를 살수 없는 것이다.
물론 삶의 질도 향상되어 그만큼 소비문화 생활도 커졌지만 소득은 물가 상승에
비례해서 성장하지 못하였기 때문이다.
어떻게 보면 근로자의 피와 땀으로 나라와 대기업은 부강하여 졌는데
서민들의 삶은 그 데로이며 모기지론, 월세, 활부금융, 카드, 휴대폰, 인터넷 등
과거에 없는 것들이 무한적으로 새로 생겨난 것이다.
어쩌면 이런 유행되는 소비문화의 노예로 전락된 것이다
출산율이 떨어지면 국가경쟁력도 떨어지고 어쩌면 인구 수입을 검토해야
될지도 모를것이기에 다 출산 가정에 무상 주택공급 정책을 펼쳐야 할 것이다..
6. 현재 정부의 주택정책이 붕괴가 아닌 하향 안정이다.
이번 개각으로 국토해양부 장관이 유임된 것을 보고 다행이라는 생각이 든다.
국토 해양부의 주택 정책의 기조에는 하향 안정 소프트랜딩 이라는
조심스런 그림이 그려져 있다. 이런 정책을 청와대에서 지지하는것으로 본다.
이제까지 주변국가에 일어난 일련의 사태와 우리나라의 현실을 잘 파악하고
미래까지 내다보면서 부동산 시장이 그동안 죽었던 지방은 살리고
수도권은 낮추는 예리하고 현명한 판단으로 보인다.
그러나 인구 밀집기반이 약한 지방에서는 수도권처럼 살아나지 못하는 것이 현실이다.
과거정부에서는 수도권 억제정책이 발표되면 지방까지도 덩달아규제하였으나 지금은다르다.
나는 개인적으로 우리정부의 부동산 정책을 지지하고 전폭적으로 신뢰하는 것이다.
결론으로
불과 부동산 성수기가 수개월전에 지나갔는데도 불구하고 우리나라 부동산시장의 기반이
부실하여 몇달만에 부동산 경기침체로 인하여 부동산 가치가 파죽지세로 떨어지는것은
근본적으로 부동산 내재가치의 재평가가 다시 이루어져 자생력이 생겨야 한다.
또 여기에 편승하여 호들갑을 떠는 일부 언론과 하우스푸어 그리고 기획부동산
업자들을 위하여 인위적으로 부동산 부양책을 내 놓는다면 우리나라 근간이 흔들릴수 있는
부동산 버블붕괴와 더불어 IMF보다 더큰 금융위기 재앙이 올수도 있음을 유념해야 한다.
국가는 국민 몇사람을 위한것이 아니고 성실하게 피땀 흘리면서 살아가는 전체국민을
먼저 생각하는 위상이 성립되어야 할것이다.
☞ 예절을 갖춘 옳바른 댓글과 추천은 행복한 인터넷 문화를 꽃피운다.
☆☆☆
본 글은 부동산경기 침체로 고민하는 사람들과 함께하면서 위기상황을 어떻게 극복할수 있을까 ?
필자의 판단과 독자의 판단이 일치할때 최대공약수를 찾아 경험지식을 나누고져하는 목적이므로
일일이 모든 사람에게 적용하기에는 한계가 있으므로 참고만 하시기 바랍니다.
(출처 : 경험지식나눔문화)