6단지 전략 짜기: 고덕 6단지가 더 제대로 분양 성공 및 나중에 가치가 높아질 수 있는 방법 중 하나. 의견 내어 봅니다.

[언젠가는]

제가 거주했던 동네이고 앞으로도 다시 들어가 살 동네라서인지 모르겠으나 고덕은 장점이 많은 동네입니다.

상일동은 예전에는 외딴 동네였습니다. 그럼에도 사람들이 떠나도 다시 연어처럼 돌아옵니다.

왜냐? 장점이 많이 때문이죠. 수많은 녹지환경과 고즈넉함.

문제는 우리 주민들만 안다는 사실입니다.

타지민들이 보기에는 외딴 동네에 흔히들 말하는 서울 중심지역과 너무 멀다고 여깁니다.

그럼에도 고덕지구가 새롭게 분양에 성공하는 이유는?

기약없던 타단지들 재건축 속에 고덕 1단지와 고래힐은 잘 지어진 단지임에도 초반에 미분양을 면치 못했습니다.

특히 대형평형 저층의 경우에는요.

하지만 고덕 2단지가 대박을 터뜨려주었습니다.

왜일까요? 3.4.5.6.7단지가 주루륵 재건축 할 기미가 보였고 그러면 대략적으로 2만세대의 나름 새 아파트가

탄생하는 신도시급 주거지가 되기 때문입니다. 앞으로 서울에 이정도 세대의 메이저급 시공사의 재건축,

메이저급 단지는 찾기 힘들 것입니다. 남아있는 개포, 둔촌 제외하고요.

자. 고덕지구의 특징은 무엇일까요?

살기 좋고, 녹지, 교육환경 등 등 장점은 우리가 너무 잘 알고 있지만

약점을 살펴보아야 겠지요. 그리고 약점을 극복한다면 더 제대로 된 단지가 탄생합니다.

사실 약점이라고 할 것도 없고 아쉬운 점이라 할 것입니다.

1. 물량이 너무 많다. 고덕 234567단지 외에 또 새로 지어지는 아파트들이 주위에 너무 많습니다.

이미 엄청난 물량의 미사 신도시, 고덕 강일지구에 또 새롭게 1만세대 짓는다고 합니다.

거기에 더하여 바로 인접한 삼성엔지니어링 건너편 경기도 쪽 육교 건너 근처에도 또 지을지도 모른다고 합니다.

이는 고덕에 유입가능한 배후세대로서 강점임과 동시에

또한 물량폭탄이라는 약점이기도 합니다.

대규모 신도시(고덕재건축)인데 그 외에 타 세대수들(미사, 고덕강일) 역시 많으니

이는 대규모임이 오히려 약점이 될 수 있습니다. 마지막에 분양하는 6단지에게는요..

2. 고덕지구를 찾는 사람들 다수가 지적하는 부분

왜 거의 다 중소형이야? 정말 많은 사람들이 안타까워 하였습니다.

(고덕지구는 단지별로 다 90%이상이 중소형입니다.

물론 2단지와 5단지는 똑똑하게 대형 팬트하우스 전략을 짰습니다.

5단지는 비록 9세대뿐이지만 그 정도 수만큼의 주민이 원해서....50평형대 팬트하우스 건설..

원하는 주민에게 원하는 평형 분양..)

특히 4567단지의 중소형 세대수와

더더욱 4단지는 이제 막 뜨는 숲세권인데 누군가가 예전에

자기가 4단지 관계자라면 꼭 설계변경 권하고 싶다고 까지 하였습니다. 대형을 할 필요는 없더라도

30평대 후반 40평대는 세대수를 늘리고 숲세권 이미지에 맞게 친환경적으로 테라스하우스로 중대형 세대수 조금이라도

늘려야 그 이미지에 맞는 것이라고요.

또 부동산 업계에서는 사람들의 욕망은 넓게 살려고 한다.

아무리 핵가족화된다 한들

캥거루족들은 여전히 부모와 살려고 할 것이고

자식 둘 정도는 낳고 산다.

자식 둘이 살기에 최소한이 30평대 정도이고

넉넉히 여유롭게 방 한칸 옷방이나 서재정도로 만들고 살기에 40평대는 누구나 생각하는 평수로

오히려 30평대가 답답할 것이다. 라며

초대형은 고사하고 40평대 세대수 부족에 대하여 굉장히 안타까워하고

고덕단지에서 이 평형의 희소성을 높게 평가했습니다.

(대신 팬트하우스 등 초대형이 있는 그라시움을 향후 발전성 높은 단지로 평가했습니다. 그래서 더더욱 대박이고요.)

주위의 수많은 세대들 중 90% 이상이 중소형입니다.

이 상황에서 살아남는 방법은

중대형 "비율" 늘리기.

(6단지는 2,3단지에 비해 세대수가 적은 편이니

중대형을 아주 조금만 늘려도 "비율"은 높아집니다.)

예시: 300세대/1800세대 = 16%

       400세대/4000세대 = 10% 

이와 같이 총 세대수가 적으면,

             1800여 세대 중 300세대만 중대형이어도 중대형 비율 16%인 단지가 되고

 반면에,  총 세대수가 많으면

             4000세대이면 실제 중대형 세대가 400세대로서 더 많더라도

             중대형 비율은 위의 16%보다 더 낮은10% 인 단지가 됩니다.

다들 지적하는 부분이 고덕 단지들은 중소형 비율이 다 90%이상이다. 입니다.

역으로 6단지가 중대형 비율을 조금만 늘리면

        단지 세대수가 상대적으로 적어서

고덕 단지 중 가장 중대형 비율이 높은 단지!로 선전이 가능하고

아주 조금만 30평대 후반과 40평대를 늘림으로써 선전가치와

중대형 비율이 가장 높다는, 고급화이미지가 덩달아 따라오게 됩니다.

지금 3단지만 기다린다는 청약세대들도 많습니다.

고급단지 2단지 다음에 분양되는 단지 중 가장 고급화된 단지라고 기대하면서요.

고급화 소문이 부동산업계에 파다합니다.

6단지는 고급화로 브랜드 이미지 뿐 아니라..

아주 조금만 설계변경해서 조금만 40평형대를 늘려도

고덕 단지 중 가장 중대형 비율이 높은 단지!로 고급화 전략이 가능해집니다.

미분양은 걱정 안해도 됩니다. 40평대 없어서 난리이며 .. 주위 회사 가족들이 충분히 40평대 정도는 물량 소진해주며

우리 6단지는 이미 중대형 114세대를 조합원이 다 가져가고도 모자라서 더 짓기 원하는 단지이지 않습니까..

참고로 고덕1단지 아이파크 대형 미분양은

 60평형대의 위치 안 좋고, 저층인 집들이었습니다.

그런데 이제 다 팔린 후 고덕아이파크는 가장 대형평형인 단지, 대형평형 비율 높은 단지로

고덕 지구 중 가장 부유한 단지이며

강동구청장님이 사신다는 소문까지 도는 단지가 되었습니다.

이렇게 재건축은 향후 미래적 가치도 중요합니다.

(지금의 경우는 향후 미래적 가치뿐 아니라 일반분양 시 전략

-고덕지구 내 최고 단일 브랜드 자이와 가장 높은 중대형 비율!이라고 홍보-와도 맞아떨어지구요.)

또한 이는 아주 먼 미래도 아니라 지금 상황에서 30평형대 즐비한 데

조금 저렴한 (미사,고덕강일지구) 30평형대 찾겠다는 사람들에 맞추어 일반분양가가 내려갈 가능성 혹은

그런 단지들 찾는 사람들로 인한 마지막 단지의 미분양 가능성에서 벗어나

고급단지로 일반분양하는 게 더 완판 될 듯도 하고요.

참고로 둔촌주공은 이주기간을 틈타 설계변경 하고 있습니다.

50평형대 늘리기와 소형 늘리기로요.

이 부분은 약 한 달 전 지인이 직접 확인한 부분입니다.

설계 변경하는 데 기간 많이 잡아먹는것 아니야?

하실텐데

이주기간4개월과 철거기간 3개월 정도 총합 7개월 정도를 틈타서

진행 가능할 듯 합니다.

참고로 저 역시 재건축 진행이 늦어지는 것은 너무 싫습니다.

또 설계변경비용 역시 중대형(6단지는 대형도 아닌 중대형 30평대 후반과 40평대) 이 공사비용이 적게 드니까

노력하여 협상만 한다면 그 부분에서

해결가능할 듯 합니다.

http://cafe.daum.net/goduk6dangi/99gF/1042

제가 써놓은 글입니다. 설계변경 시간 등 관련해서 윗 글을 클릭하여 읽어보시고

시간 없으시면 2번이라도 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

일단 저의 의견일 뿐입니다.

둔촌주공은 이주기간을 틈탄 설계변경을 통하여

고급아파트 이미지로 올림픽아파트를 이겨보고자 50평대 늘리기와

작은 평수인 소형평형 역시 늘리는 방식으로 설계변경을 하여 주민의 이익도 챙기고 있습니다.

잠실주공 5단지도 고급화 전략으로 나가려 애쓰고 있습니다.

고덕주공에서 가장 늦게 분양하는 6단지입니다.

물론 우리에게는 시공사파워가 있습니다만

가장 나중에 분양하고 심지어 바로 옆 고덕 강일지구 1만세대착공까지 (고덕강일지구는 1만1130가구가 들어서고 공공주택 7428,일반분양3678, 단독주택 24 가구 등이며 올해부터 순차적 착공시작해서 2020년 완공)......

6단지는 자이브랜드와 함께 고급화로 나가야 합니다.

삐까번쩍 아니더라도 가장 손쉽게 고급화이미지 하는 방법은

약간의 중대형 늘리기로

중대형비율 가장 높은 단지! 임을 인식시키는 것입니다.

2단지와 5단지는 팬트하우스가 있습니다.

3단지는 고급화전략으로 이미 부동산업계에 소문이 잘 났고 입지가 좋습니다.

6단지는 근처에 회사원이 있어서 그 사람들 가족들로 인해 물량은 소진 될 듯하지만

문제는 가족단위가 찾는 평형이 지금 40평대라는 것입니다.

아이들 두명정도 되어서 중고등학생 학군찾아 오는 세대들에게

30평대는 답답하다고들 합니다. 부동산 업계의 말입니다.

30평형대로만 구성되면 오히려 근처(고덕강일)의 수많은 신규물량들로 인해

(사람들은 어차피 30평형대라면 조금 더 저렴한 고덕 강일을 택할지도 모릅니다.) 

그리고 마지막 단지라 이미 청약세대들이

고덕 타단지, 고덕강일 등 등 거대단지들에 다 몰려가고

6단지 시기에 청약자들이 줄어들어버리면..

물량 소진 걱정 등 등으로 아주 낮은 가격에 분양가를 형성하게 될지도 모릅니다.

대형도 아니라 중대형을 조금 늘리면 아파트 고급화 이미지와도 맞아 떨어지고

고급아파트라면 분양가가 적정선을 유지해도 사람들은 몰립니다.

자이 아파트 브랜드 + 중대형 비율이 가장 높은 단지!로만 선전해도

3단지 고급화전략 선전에 버금가는 홍보효과가 될 것입니다.

가장 마지막 단지에다가

이미 2만여세대에 더하여 고덕강일지구 1만세대 추가 물량폭탄예고..(그 엄청난 물량들이 거의 다 중소형...)

전략을 잘 짜야합니다.

4단지 보고 40평대 조금만 더 늘리고 테라스하우스로 고급 고즈넉한 이미지로 가지..

라는 뉘앙스의 부동산업계 말들을 들었을 때 그 사람은 현안이 있다고 생각하였습니다.

6단지는 4단지의 숲 분위기에 비해 테라스하우스는 어울리는 구조는 아닙니다.

그러나 중대형이 잘 팔릴 분위기입니다. 또한 가장 애타게 찾는 중대형 희소성을 해결해줄 수 있는 가능성이 남아있는 단지 입니다. 타 단지는 이미 삽을 떴지요.

우리는 아직 기간이 있습니다. 이주기간, 철거기간 등 등..

가능성이 있습니다. 나중에 짓고 후회하지 않을 재건축!

회사원들 가족들의 40평대 물량 소진 가능성 높음.

그리고 이미 조합원들이 다 신청해서 일반분양물량마저 없었는데 2세대 겨우 내줌. 등 등의 상황으로 볼 때

또 조합원들이 신청조차 못한 현황..(권리가액 등 등.. 그리고 중대형 세대수가 적어서 1순위 신청 시 못갈까봐 아예 초반부터 30평대 신청한 조합원 등..)

등을 고려하면 향후 재산권과도 밀접한 관련이 있습니다.

지금은 조합원 분양가이지요. 우리는..

나중에 집을 판다거나 할 때

희소성 적은 고덕 단지에서 중대형은 높게 팔립니다.

게다가 어쨌든 20평대보다는 30평대가 30평대보다는 40평대가 가격이 높습니다.

평단가는 낮을지라도

총액이 높고 적어도 1억단위는 차이가 날 것입니다.

부동산업계에서는 고덕 2단지 그라시움은 팬트하우스 중대형 P가 2억~3억까지 붙었답니다.

팬트 분양가는 16억이었는데 그보다 2-3억 올랐다구.

그정도로 요구하나봐요. 사려는 사람들이..

집주인이 파느냐 안 파느냐의 문제이겠지요.

중대형 희소로 인한 효과이지요. 앞으로 더 오를 것 같다고 하고요.

세상에 880->1800여세대로 1000세대 가량이 더 지어지는데

조합원들이 원하는 평형을 적게 지어 설계하는

재건축 없을 것입니다.

또 그로 인해 조합원들이 평형에 인원이 초과되어 어쩔수없이 저층에 가는 재건축도요.

조합원 재산권과도 관련되어 있는 문제이고

향후 아파트 가치와도 관련되어 있는 문제입니다.

조합원들은 예전부터 설계변경에 대해 문의해왔습니다.

향후 재산권과 관련해 문제될 것이 뻔한데(선택권 박탈과 재산가치 관련)...

자이도 반포에서만 고급화하지 말고

고덕지구에 알맞는 고급화

그저 중대형 조금 더 짓고 고덕지구 중 가장 높은 비율 중대형!으로 선전 가능합니다.

또 자이가 반포 및 일산위시티 등 등 고급화 전략에서 성공했듯이

고덕지구에서 잘 짓는 단지가 될 것이라 믿습니다.

1000세대 이상이 새로 지어지며 조합원 세대수의 2배 이상이 더 지어지는 재건축입니다.

이 정도는 자이에게 요구 가능할 것이며

상황을 악화시키는 것이 아닌 오히려 현 상황의 돌파구가 될 수 있는 방안이라 생각합니다.

(현재 분양상황 속에서 40평대 미분양은 걱정없습니다.

오히려 40평대 없어서 난리이며

중대형 비율이 적다고 이미지 별로라고 안 들어오려는 사람이 있을 뿐..

예전 고덕 미분양은 60평대에 저층이었음을 감안하면..... 40평대는 무조건 완판에 아파트 이미지 올려줍니다.)

30평형 홍수 속에서

고덕은 중소형비율이 많아서 청약하기 싫다는 사람들의 말들..

중대형 희소성과

희소성..

이런 상황에서 고덕 6단지가

시간 끌지 않는 한도 내에서 경미하게 설계변경 등을 통하여 아주 조금만 38평 44평 세대수 늘리고

(한 동 정도만 늘려도 되지 않나 싶습니다. 지금 40평대 동 옆 동 정도로요. 회사원들이 선호하는 위치입니다.)

하면

고덕지구의 특수성(중대형 희박)관련해서

분양시 고급화 전략, 6단지 주민들 중대형 초과 신청분 모두 수용가능으로 향후 재산권관련 큰 문제 없이 무탈하게 마무리되는

재건축 등 등 이익이 많습니다.

그저 38.44평 등 대형이 아닌 중대형 정도의 세대수만 한 동이나 많으면 두 동 정도만 늘려도

자이 브랜드 + 고덕지구 새 아파트들 중 가장 중대형 "비율" 높은 아파트

로 성공한 재건축 완성 가능할 것 같습니다.

우리 단지의 성공을 진심으로 기원합니다.

[매운동]

동의합니다..고덕 수혜 다 받아 먹을수 있는 단지입니다..고래힐. 너무 아이들 많다구. 놀이터.
등으로 많이 시끄럽다구 하는 소리도 들립니다..물론 활기차고 좋은 점도 많습니다. 2.3단지도 비슷한 분위기 일것이고..6단지 중대형 특화로..고즈넉하게도 경쟁력입니다.

[언젠가는]

네. 맞습니다..5.60평대 아닌 그냥 40평대 조금만 더 지어도 현재 단지 세대수가 2.3단지보다 월등히 적어 결국 중대형 비율 가장 높은 자이아파트 단지로 홍보가능할 듯 합니다. 6단지는 중대형 신청도 최소 120명 정도 했는데 적어도 그 이상으로 계획했었으면 하는 아쉬움도 있고
현 분양상황과 고덕지구 내 트렌드 등 반영해서 분양성공 방안과 재건축 후 평가적 가치 등도 반영하면 좋을 것 같아요..
예전에는 중소형이 인기였지만
이젠 너무 많아 흔해지고 중대형 희소성으로 인기있는 형국이니^^
현 상황에 맞게 반영하여 번경하여 분양하면..싶습니다.^^

[둥근보름달]

언젠가는 님께서 올리신 글 항상 잘 읽어보고 있으며 그 생각에 많은 부분 공감합니다. 다만 걱정인건 이런 조합원의 의견이 과연 조합에 전달되고 있는지가 궁금합니다. 지금에라도 설계변경이 가능하다면 일부 소형평수 빼고라도 판상형 비율도 높였으면 합니다. 이미 조합원이 다 가져간 상태라...6단지 모델하우스에선 33평 판상형은 못볼거 같단 우려가 벌써부터 생기네요.

[언젠가는]

예전부터 조합원들이 평형관련 의견 피력했고 요즘 고덕지구 상황주목 시 부동산에서조차 40평대 희소하다고 할 정도라 잘 알 것이라 생각합니다.
단 소형평수 20평짜리 방 2개짜리는 6단지는 상가 위에 주상복합식으로 올라가서 그 부분변경은 복잡할 듯 보입니다. 저도 평면도 보니 20평짜리가 차라리 방 1개로 쓰지 2개라 좁은. 어차피 20평대소형 방 2개짜리 평면 두타입이라 그럼 한 평면도는 방2개, 한 평면도는 방1개로 해서
선택권을 나눴으면하는 아쉬움은 있었지만 6단지는 그래도 평형다양화노력을 한 듯 합니다.
20평대 방 2개짜리가 애매하게 나와서 저도 소형줄이면..싶지만 상가위에 올라간다하니 그 부분은 상가 분담금과도

[언젠가는]

관련될 것 같아서 복잡하게 진행될 것 같아요. 복잡하지않다면 둥근보름달 님의 의견도 좋아보여요..
만약 복잡하다면 20평대는 아쉽더라도 이 동네에 넘쳐나는 30평대 줄이고 40평대 늘려서 중대형비율 높은 단지로 이름 날리는 것도 좋지않나 싶습니다.

5단지는 조합원 모델하우스 어제부터 봤다는데..30일부터 일반분양쪽 모델하은스 오픈.
우리도 둥근보름달님 말씀대로 33평 판상 못 볼 가능성 클지도 모르네요.. 7단지가 40평대가 일반분양 20여명이라고 모델하우스 안 지은 것처럼요.

여지껏 6단지가 중소형비율 높이한 것은 미분양우려때문이었을텐데 지금 상황 상
오히려 30평대 포진상태에 자이브랜드 외에 그닥 특색없는 단지인

[언젠가는]

느낌이라 아쉽습니다. 어차피 고덕은 메이저급 브랜드 건설사이고, 입지와 특색차이인데..
일반분양 남은 5 3 6단지 중
3단지 고급화소문+역세권+초등학교 신설+ 파출소+우체국
등이 단지 내에..
5단지는 50평대 팬트하우스가 있는 단지(물론 원하는 조합원 수 조사해서 딱 그만큼 팬트하우스해서 9채 조합원이 다 가져갔지만요.)로 고급이미지
인데 6단지는..그동안 조합에서 시공사도 바꾸고 엄청 노력했는데 특색이 아쉬운 부분이라..게다가 물량폭탄상황에서 분양가도 걸리고 등 등
아직 삽 뜨지않았으니 둔촌주공처럼 고급화이미지로 밀고나가는 건 어떤가 싶어요^^
일단 40평대 물량이 인기있다는 것이 입증되었습니다. 2단지 5단지 팬트

[언젠가는]

하우스는 조합원물량이라 그렇다쳐도
명일동 재건축 솔베뉴는 펜트하우스 1개 일반분양에 108명이 몰렸습니다.
경쟁률 108대 1
즉 고덕지구, 명일까지 펜트하우스 및 중대형 등 고급에 가까우려는 욕구는 충분하며 수요자가 뒷받침되어있고 공급은 희소한 상태입니다.
이런 상황에서 희소성을 해결해주는 전략으로 입소문 나면 지금
3단지 고급화전략소문땜에 7,5단지보다 3단지 청약기다린다는 사람들이 6단지 기다릴지도 모르지요.

아직 6단지는 삽을 안 떴습니다.
4개월이주, 최소철거 3개월로 잡아도
4+3개월에 추가로 땅파는 기간, 지하만드는 기간 등 등..
시간이 있습니다. 둔촌이 이주시기에 설계변경꾀하듯 우리도 해서 고급화로

[언젠가는]

고급화로 소문난다면 6단지 재건축은 성공적 재건축으로 남을 것입니다.
시간지체에 이상없이..이 부분은 제가 쓴 원글의 링크타고 가시면 과천주공 재건축 관련 시공사 주장에서 살펴보실 수 있습니다.

과거 미분양우려상황이 아닌, 지금 중대형희소성과 중대형프리미엄붙는 상황, 부동산에 문의,
일반분양 펜트하우스 108대 1 의 경쟁률 등에서 볼 때
오히려 역으로 우리도 전략을 짜야 합니다.

말씀드렸듯이,
비율로 홍보하면 되니까
총 세대수가 타단지보다 적으니 지금보다 한동이나 두동 정도만 30평대나 20평대를 38평 44평으로만 늘려도
고덕지구 가장 중대형비율 높은 고급아파트가 됩니다.
그러면 6단지 재건축은 성공한 재건축이

[언젠가는]

될 가능성이 높으며(현 상황 상, 이렇게 바꾸는 것이, 수요자 입맛 충족. 고급화 이미지로 일반분양가 올리기 가능..아니면 물량폭탄으로 일반분양가충족도 힘들지도..)

성공적 재건축을 했다고 평가받을 것입니다.

그동안 두산으로 힘들어서 시공사바꾸느라 넘 힘들었지만
우리도 할 말은 하며 협상하면
향후 미래에 3단지처럼 6단지 조합 역시 일 잘했다고
평가받을 것입니다.

미분양걱정에 했던 평형 등 경미하게 변경을 시공사에게 요청..
시공사 역시 반포자이가 아닌
서울의 신도시 고덕에서 성공한 고덕자이로 이름날릴 수 있는 기회이며
6단지 조합도 자이도 둘 다 윈윈하며 성공가능하다고 생각합니다.

이 때 시공사에게 현 고

[언젠가는]

현재 고덕지구 상황설명+6단지 원주민조차 못들어가는 상황의 불합리성 등 설명하며
우리도 요구할 것은 요구해야한다고 생각합니다.
대략 1000세대 늘어납니다.
일반분양을 대략 900세대로 잡고
최소 집값 5억5천으로 잡으면(20평대 분양가로)
(5억5천×900세대)에 +알파(30평대 값 여분) 몇천억 이 생기는 장사입니다.
물론 공사비 ,환급비 등 등 빼도 최소 몇백억 아니 혹은 천억대?(불확실하니 이건 계산잘하는 분께 부탁합니다.)
어쨌든 시공사 이익액수가 어마어마하니 절대 안 놓칠것입니다.우리조합이 끌려다닐 필요없이 우리가 키를 쥐고있는 갑이라는 생각을 갖고 협상하면 이정도는 따내지않을까 싶습니다.

이런 자세로 3단지가 협상

[언젠가는]

안해주면 바꿔도 돼 식의 압박 뉘앙스 등으로 결국 외관특화 등 추가비용없이 특화따내고 없던 조합원품목 받아내고
일반분양가 올려서 협상하고
심지어 공사비는 낮춰 협상했습니다.

우리는 이미 자이가 해주기로 한 게 많으니 그 점에는 감사해하며
단 단지고급화이미지와 최소한 원주민이 들어가 살 기회박탈은 되지않도록
또 현재분양트렌드와 희소적 상황에서 분양 성공 등의 이유를 들며
요구, 중대형 비율높이기
는 요구해도 좋다고 봅니다.
단 협상 시 공사비 하강 등을 설계변경비로 채우는 등 분담금 상승은 건들지 않으며
이정도는 조합의 능력을 발휘하여 요구 후 성공한다면
일반분양성공까지 이어지고 6단지조합협상능력 칭찬

[언젠가는]

뒤따르며 결과적으로는 자이 역시
2만세대에 다다르는 재건축단지인 고덕 내 최고 단지, 특색가진 단지로 입소문 나니 서로 윈윈일 것입니다.

6단지도 제발 성공하기를..

전략 잘 짜기를 바랍니다.
■■■
1. 근처 2만고덕,1만고덕강일,추가로 엄청난 미사
물량 중 중대형 희소함.
->이는 곧 흔한 중소형으로는 경쟁력 힘들 수 있으며 분양가높이고 싶어도 물량에 발목잡힐 수 있음.

2.중대형 세대수 조금만 늘려도
비율 상 6단지가 중대형비율 가장 높은 단지 되기 가능->고급단지 입소문->좋은 분양가로 분양성공-> 6단지 조합 일 잘했다고 소문+자이 역시 제대로 짓는 고급단지라고 소문..상부상조

3.미분양 걱정 없음.
희소성으로 인해,

[언젠가는]

또 고덕아이파크처럼 60평대 짓는 게 아닌 40평대 정도라 미분양 걱정없으며
수요가 뒷받침 됨.(원하는 이 많으며 이는 명일 솔베뉴 펜트하우스 경쟁률 108대 1에서 보았듯 이 동네에서도 고급지게 살고픈 욕망 확인)

4.마지막 짓는 단지라 삽을 안 떠서 시간적 가능성이 있음. 마지막 기회.

5.약 1000세대나 늘어나는데 원주민이 원하는 데 못 들어가는 것과 그에 따른 재산권 관련해 향후 분쟁피할 수 있음.
(5,2단지 등 조합원 원하는 평형 맞춰 펜트하우스 공급 및, 고덕 모든 단지 중
조합원이 자신이 원하는 평형 못 들어간 조합원 없었으며 심지어 타지역 아파트 재건축도 10명도 안 되는 조합원의 요구로 그들이 원하는 평형대로

[언젠가는]

설계한 사례가 있음.)


# 마지막 기회임.
성공 시 6단지 조합능력에 대해 그리고 조합원에 대해 축하와
조합 일 잘했다는 평가와
자이는 고덕지구 내 고급단지만들었다는 평가..

가장 쉬운 방법인,
20평대나 30평대 등을 38.44평으로..
60평대가 아닌,미분양 우려없는 중대형(38.44) 늘리기로
고덕지구 내 중대형비율 최고단지(적어도 15퍼센트 정도는..되어야)로 바꿈으로써

이미지전략과
그저그런 단지가 아닌 고급단지라 누구나 살고싶은 맘으로
현 상황에서 좋은 가격대로 일반분양 성공 가능할 것입니다.

[언젠가는]

+++++++++++++
펜트하우스나 테라스하우스 있는 단지들

명일 솔베뉴
고덕 5단지
고덕 2단지
고덕래미안힐스테이트
여기까지 고덕 명일,

더하여 둔촌주공도.

이렇게 펜트하우스 혹은 테라스하우스 있는 동네입니다.

즉
중대형 40평대까지는 완판가능한 고덕지구입니다.

펜트하우스는 없더라도
중대형 비율로라도 승부를 봐야 6단지 조합과
조합원들, 더 나아가 자이까지 서로 윈윈하게 될 것입니다.

[마천리]

좋은 내용인데
설계변경 시간과
중대형아파트가 고덕에서 얼마마 매리트가 있는가게지요
그게좀 문제네요..

[언젠가는]

시간은 사실 주민들이 평형신청 넘쳤을 때 중대형늘리자고 했을 때 변경해서 주민만족시켰으면 하는 아쉬움이 있지만 지금도 아직 삽뜨기 전이니 제대로 짓고 후회하지않기엔 늦지 않은 시간 같습니다. 걸리는 시간은 제가 윗글에 링크해둔 과천주공사례보셔도 좋을 것 같아요. 이주시간 철거시간 지하 파기 등 등 시간 고려해보면 지금이 마지막 기회같습니다.

중대형은 지금 너무 적어서 고덕에서 그게 메리트같고 지금 이케아근처업무지구가 엄청 크게 생기고 삼성엔지니어링건너편에 업무지구가 또 생겨서 가족단위가 많이 올 것이고 학군 등으로 중고생가족이 많이 올 것 같습니다. 이때 4인가족이 살기에 요즘 재건축 30평대는 발코니삭

[언젠가는]

발코니삭제등으로 방들이 좁아져서 40평대 정도는 원하는데 수요는 많은데 그만큼의 공급이 없어 찾는자가 많다고 들었습니다. 7단지는 40평대가 가장 끝위치인데도 마감되었고
6월 24일 저녁에 접한 소식으로는
7 30평대 총 32세대가 내집마련으로 넘어갔고 20평대 40평대는 모두 소진되었습니다.

물론 넘어간 32세대의 30평대도 이제 가계약완료되어 소진되어
7단지 내일쯤이나 조만간 모든 분양세대 완판 뜰 것 같습니다.
너무 축하할 일이고 감사한 일입니다.

가장 끝쪽 40평대마저 30평대보다 먼저 소진되는 현상은 이 근처 40평대에 대한 갈증같습니다.
물량소화력은 충분해보입니다.
단 너무 넘치게 많이 짓지는 않고요.
희소성

[언젠가는]

으로 오히려 마지막 단지에서 주위 30평대 공급 속에서 30평대 남아서 혹시라도 미분양되느니
모자란 40평대 늘려 공략하면
아파트이미지 상승으로 고덕지구 가장 중대형비율높은 고급아파트이미지로 분양성공하고 향후 집값도 오를 것입니다.
6단지 장점은 주민분들은 잘 알지만 외부에서 보면 지하철역과 먼 단지 라고 생각할 수 있습니다. 특징인 단지내 초등학교는 이제 3단지에 신설초등학교가 생겨버려서 유일한 3~7단지의 초등품은 단지라는 타이틀도 힘들고 고덕강일 1만세대아파트 신규공급(2020년 완공) 속에서 살아남을 가장 쉬운 전략이며
브랜드도 윈, 조합 및 조합원도 윈 할 수 있는 전략입니다.

[언젠가는]

7단지가 지하철에서 가장 먼 위치인데도 40평대 마감으로 보아 대중교통아닌 자차이용하며 넉넉하게 살려는 욕망의 세대 가능성, 명일 재건축 솔베뉴 팬트에 몰린 어마어마한 경쟁률로 보아 넓고 좋은데서 살려는 욕구가 고덕지구에서 꿈틀댐을 알 수 있으며 6단지는 고덕지구의 엄청난 물량이 거의 소진된 마지막 시점이고(6단지보다 조금 더 전에 고덕강일1만세대 조금 넘게 또 공급)
이 주위의 소진되었을 엄청난 물량은 거의 30평대임을 감안하면 오히려 30평대 미분양우려가능성 걱정 역시 될 정도로 역으로 희소성공격과 새 전략(고급단지)으로 홍보해야할듯 합니다.
읽어주셔서 감사합니다.

[매운동]

전..21평 조합원인데..38. 44 간절했습니다.. 우선 순위에서 밀릴게 뻔해서. 33으로 신청했습니다..저와 같은 21.18평 소유자들도 많을거라 생각입니다. 게다가 38.44 신청한 조합원들은 저층도 배정 받아야하다니.. 뭔가 많이 억울합니다

[언젠가는]

네. 그 때 30평대이하 쓰게 권장하시던 것과 불가피한 순위선정 등으로 그렇게 쓰신 소유자분들 계시다고들 들었습니다.

재건축 주인은 원주민이기에 원주민의 재건축동의도 받는 것이며
그러하기에 타아파트 재건축에서는 수백세대 중 주민들 딱 10명도 안 되는 사람들이 자기들 원하는 평 있다고 해서 그 평 만들어서 딱 그 사람들 들어가 살게 해줬습니다.재산권과 관련되지요.특히 나중에 집값가치 등과 관련해 분쟁도 피해야할텐데..
잠실주공4단지도 어떤분쟁때문인지 자세히는 못 들었지만 재건축 끝나도 분쟁후에 결국 주민들 돈 받았다더라고요... 6단지는 그런 과정 아예없기 바랍니다....

그 때 미분양걱정으로 그랬겠지만 지금은

[언젠가는]

상황이 오히려 30평대 공급과잉 속에서 희소성 추구와
옆동네 둔촌도 고급화설계변경하는 데

대략 1000세대 정도나 일반분양되서 시공사에게 막대한 이익 가져다주는데 이정도 요구와 밀어붙임은 있어도 될 것 같습니다. 원주민의 당연한 권리이고
원주민만 좋은게 아니라 자이브랜드가 요즘 말 그대로 핫한 고덕 내에서 고급단지로 소문나면 자이도 좋고
6단지조합도 성공적재건축해서 좋고
서로에게 이득일 것입니다.
단 이때 더이상의 시공사의 분담금늘리려는 것 없이..중대형공사비단가하락 등으로 충당하고 3단지가 특화 다 따내고도 공사비절감한 전략그대로 협상..
또 개포지구재건축 조합장님 말씀인

[언젠가는]

단지 고급화 및 호텔화 경향에 대해 "단지 고급화 투자는 일반 분양자와 조합원 모두에게 이익이 되는 투자"라며 "차별화공사는 절감된 사업비로 진행되어 조합원에게도 추가부담이 없어 단지 가치를 향상시키는 기본적인 투자추세"라고 말씀하신 대로
절감된 사업비로 추가부담없음이 가능한 것이고 3단지 공사비절감이 가능했던 것처럼
우리도
앞으로의 분담금은 없게 이정도는
6단지 조합도 요구해서 따내면 좋겠습니다
조합 측에서 똑똑하게 요구하고 협상해야
시공사에서 우리조합위에서 놀면서
더이상 바보로 알지 않고
같이 윈윈해나갈 것입니다.
위의 개포조합장이 말씀하셨듯 단지가 잘 되면 조합도 윈,일반분양자로
시공사도 윈입니

[서희]

부동산 전문가들도 똑같은 말들을 합니다.
2~3년후에는 대형이 부족하다고요.
한동안 대형을 공급하지 않아 귀한 몸이 될거라....
내 생각도 그럴거같습니다.지금이라도
늦지 않았으니 설계변경도 가능하다고 봅니다.

[언젠가는]

네. 맞습니다.
http://v.media.daum.net/v/20170706130942756?f=m&rcmd=rn

이 기사보면 요즘 강북에서조차 대형평형 집값상승률이 중소형 상승률 넘어섰고
강남 강북 다 대형 집값상승률 높다고 합니다.

또한 고덕지구에서 특히 희소하며 향후 중소형위주 단지와 중대형 적절히 섞인 단지는 단지전체 집값상승률에서도 다르며 이는 재산권과도 밀접한 연관이 있습니다.

중대형비율 10프로만 넘겨도 고덕에서 희소해지고 큰 노력없이 고급프리미엄따라오는데 gs시공사에게도 좋은 겁니다.이미지상승.

조합원들은 나중에 단지가치가 올라가니 더더욱 좋고요. 단지집값은 중대형섞인 단지의 2.30평대와 중소형만 있는 2.30평대 집값도 차이

[언젠가는]

나게 됩니다.
다들 고덕에서는 중대형 부족하다고 입모아 말하고 있고 부동산업계도 이제 다시 중대형회기론으로 가고 있으며

비슷한 시기에 이주하는 둔촌주공도 20평대와 50평대 늘리는 방향으로 지금 설계변경하는데..

우리 6단지는 특히 주민 재산권과도 관련되어있습니다.
타단지의 경우 원하는 평형이 공급부족하여 못 간 사례가 없으며
다른 지역 재건축의 경우 주민재산권과 관련해 주민이 원하면 단 10채도 안 되도 원주민이 원하는 평형들어가게 재건축했습니다.

6단지는 원주민이 원하지만 물량부족하고 30평대이하로 할 것을 종용하는 뉘앙스..
그리고 이는 향후 중대형부족으로 희소성과 집값가치(대략 1억정도는 차이나죠

[언젠가는]

30평대-40평대)이런 부분에 있어서 향후
기회조차없어 박탈당한 재산가치가 문제시 될 것입니다.

타지역 재건축에서 단 10채도 안 되도 최소한 원주민이 들어가고 싶은 평형이면 다 조절했는데..

지금 중대형하려다 모자란다고 30평대로 촉구하는 것땜에 그 이하로 하신 분들은 나중에 잃게 될 재산가치가 어마어마할 것입니다.
그와 관련해서는 꼭 보상받아야할 것입니다. 아예 선택기회조차 박탈..

대형도 아닌. 중대형은 고덕지구 미분양우려가 없습니다.

5단지 7단지 모두 특별공급에서 중대형100프로 소진이 시사하는 바가 크다는 부동산업계 말들도 있고
7단지 지하철에서 가장 먼 40평대 역시 완판,
근처 신축이 없어 명일동과 고

[언젠가는]

고덕주변에 생기는 수많은 회사들 회사원들 40평대 갈망.

1.조합원 재산권 관련
(이유는 위에 길게 언급)
: 조합원 평형선택박탈은 향후 논쟁가능
: 단지 리딩하는 집값은 중대형비율 섞인 단지가 더 고급이미지로 타평형도 역시 동반상승

2.미분양우려피하며(30평대물량폭탄이라) 틈새시장이며 희소공급세대인 40평대 늘리기로 조합 완판성공+이득(평당공사비하락+조합장님 말씀대로 큰평수 높은 분양가)

3.고덕지구의 핫한 이미지에서
반포,경희궁에 이어 고덕에서의 자이 이미지 고급화.
지금 고덕에서 6단지는 아주 내세울 특색은 뚜렷하지 않은 편으로
고덕의 희소성 중대형 비율 그저 10프로만 넘겨도 자이 고급화이미지 기여