서울 용산과 동두천 미2사단 등 미군기지 이전 사업계획이 예고된 지역이 고향인 귀성객들은 고향 내려가는 발걸음이 가볍다. 미군기지로 인해 그동안 주변 개발 제한을 받아왔던 곳이 이전과 함께 개발이 본격화되면서 인근 시세도 덩달아 높아졌기 때문이다.
경기도청 공여지 종합계획담당은 “오는 9월 30일 행안부가 ‘미군부대 공유지 활용계획’ 심의확정을 앞두고 있어 활용계획에 관심이 쏠리고 있다”며 “공유지 대부분이 대학, 공원으로 활용될 계획”이라고 설명했다.
실제로 미군기지 이전 예정지들은 대부분 공원, 대학, 기업 연수원 등으로 활용됨에 따라 활용가치가 높게 평가되고 있다. 미군기지 이전 사업은 주한미군이 사용하는 36개 기지 4026만㎡(1218만 평)와 훈련장 1321만㎡(3939만 평) 등 총 1781㎡(5167만 평)을 돌려받는 대신 평택 일대 1153만㎡(349만 평)과 경북 김천 9만㎡(3만 평), 경북 포항 33만㎡(10만 평) 등 1196만㎡(362만 평)을 미국에 새로 공여하는 사업이다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “미군기지 이전 지역은호재가 이미 가격으로 반영됐기 때문에 투자에 신중해야 한다”고 지적했다.
◇용산◇
서울 한복판에 있는 267만㎡(81만 평)의 용산 미군기지 터가 용산공원으로 조성된다. 여의도 면적과 맞먹는 크기다. 서울시는 용산공원을 도심의 허파 가능을 수행할 수 있도록 생태공원으로 조성하고, 남산과 용산공원, 한강을 잇는 녹지축을 조성할 방침이다.
일부 지역은 복합개발지구로 지정돼 아파트 등 주거단지와 상업·문화·업무타운으로 개발된다. 서울 용산에 있는 미군기지 267만㎡은 공원으로 개발되지만 주변 지역의 소규모 미군 부지 3곳 18만5124㎡(5만6000여 평)은 주상복합·오피스·쇼핑센터로 개발된다. 용산 철도청 부지에 160층짜리 초고층 빌딩이 추진되는 등 용산 지역에 본격적인 개발 붐이 예고된다. 용산은 서울의 중심에 위치한데다 교통의 중심지로 개발 호재도 풍부하다. 서울시의 부도심 개발 계획에 따라 약 330만㎡(100만 평) 규모에 2011년까지 11개 구역으로 나눠 국제적인 업무타운 및 주거 중심지로 조성된다.
드림타워도 빼놓을 수 없다. 150층의 초고층 ‘드림타워’는 용산역 일대 국제업무지구에 2016년까지 150층, 620m 높이로 건축된다. 용산 국제업무지구 개발사업은 규모만 28조원에 달한다. 코레일의 철도청 부지와 서부이촌동을 합쳐 약 56만6800㎡의 부지 위에 복합단지로 조성된다.
그러나 용산지역은 투자가치는 높으나 가격에서 부담이 크다. 용산에는 오피스텔 물량을 주목할 만하다. 오피스텔의 전통 인기 지역인 강남과 광화문, 여의도에 이어 용산구도 업무시설들이 대거 들어서면서 큰 인기를 끌고 있다.
◇의정부시◇
의정부시가 반환 미군기지를 활용해 도시균형 개발사업을 추진한다. 시는 지역 내 8개 미군기지를 문화, 행정, 체육, 시민 휴식공간 등이 어우러진 경기북부 거점도시로 조성한다는 방침이다.
캠프 라과디아는 그동안 시내 교통 흐름을 방해한다는 지적을 받아왔던 곳으로 내년까지 폭 30m, 총연장 130m 길이의 도시계획도로가 십자 모양으로 신설된다. 도로가 신설되면 북쪽 가능지구와 남쪽 구시가지가 연결돼 시내 중심가의 교통수요를 분산할 것으로 보인다.
또 라과디아 북쪽에는 가능지구 뉴타운과 남쪽 구도심 주민의 여가수요를 위한 문화 시설로 6000여㎡ 규모 도서관과 4만여㎡의 체육공원이 각각 오는 2009년과 2012년 들어설 예정이다.
아울러 의정부역 앞에 위치한 캠프 홀링워터도 상징적인 도시공원으로 거듭난다. 2013년까지 총 14만5455㎡의 부지에 공원 골프장, 피크닉장, 익스트림 스포츠시설 등이 들어선다. 캠프 카일과 캠프 시어즈 35만2590㎡의 부지에는 오는 2011년 말까지 총사업비 2267억원이 투입돼 광역행정타운이 건립된다.
의정부시는 잇따른 개발호재로 시세 상승이 한차례 크게 반영이 됐다. 또한 최근 강북권 소형 아파트 상승으로 그 영향이 경기 북부로 이어지면서 의정부시 소형 아파트는 매물이 거의 나오지 않는 상태다. 하지만 소형 아파트 수요자들의 중대형으로 갈아탈 것으로 보이기 때문에 자금 여력이 된다면 중대형 아파트도 관심 가져볼 만하다.
◇파주시◇
지난해 반환된 경기도 파주시의 미군기지 활용 계획이 구체화되면서 이들 기지가 지역 발전의 구심점 역할을 할 수 있을지에 대해 관심이 집중되고 있다.
지난해 4~5월 반환된 파주시내 미군기지는 캠프 자이언트, 에드워드, 스탠톤, 하우즈, 게리오웬, 찰리블럭, 그리브스, 자유의 다리, 리버티벨, 보니파스 등이다. 이 가운데 월롱면 캠프 에드워드와 문산읍 캠프 자이언트는 군과의 사전 협의를 통해 각각 이화여대와 서강대 캠퍼스를 유치키로 했다. 이미 정부의 1단계 미군 공여지 발전종합계획에 포함돼 최근 승인을 받았다.
또 캠프 스탠톤에는 국민대가 특성화 캠퍼스(100만㎡ 규모)를 설립하고 통일로변인 조리면 캠프 하우즈는 인근 삼릉, 공릉저수지, 공릉관광지 등을 포함해 대규모 공원형 테마파크를 짓는 방안을 추진 중이다.
캠프 자이언트 인근의 게리오웬은 인접 지역 69만9000㎡과 함께 도시개발사업을 추진키로 했다.
파주신도시는 미군기지 이전 외에 주변에 탄탄한 개발 호재가 많아 미래가치가 높다. 816만여㎡(247만 평)에 달하는 파주 운정신도시 건립, LG필립스 LCD공장, 오는 2008년께는 경의선 복선 전철구간 개통 등 트리플 호재가 겹쳐져 있으며 지속적인 인구유입이 기대된다.
아직 서울로의 교통망이 충분하지 않은 상태이어서 서울의 접근성이 나쁘다는 것이 최대의 걸림돌이다.
◇동두천시◇
오는 2012년 반환이 예상되는 동두천시 소재 캠프 케이시 및 호비 6.79㎢(206만 평)에 대해 생명의 도시, ‘DDC TOMORROW(동두천의 내일을 이햐기한다)’를 주제로 개발해야 한다는 의견이 제시됐다.
이에 “100세를 사는 도시, 1000년을 번성하는 도시, 10000가지 즐거움이 있는 도시”를 비전으로 제시하고 있다. 슬로우 시티, 스포츠도시, 특성화 교육도시, 축제도시, 생태도시를 포함하며 기존의 타 도시와 경쟁하지 않는 동두천만의 차별화된 자족도시로 개발된다.
또한 ‘생명의 도시’는 자연친화, 생명존중, 평화공존 등을 키워드로 미군기지를 인간과 자연이 조화되는 미래형 복합도시를 기본 컨셉으로 제시한다. 구체적인 개발방향으로는 생명과학대학 및 산업단지, 생명리조트, 평화기념공원, 수변형 관광상업지역, 관광형 아울렛, 쇼핑몰, 중밀도 주거지역 등이 배치될 계획이다.
저밀도 생태주거단지, 친환경 산업단지, 기업 연수원 유치, 골프장 코스 및 스포츠 레저 시설, 약용 및 특화작물 재배, 특성화아카데미 및 관광레저스포츠 대학 유치, 세계적인 축제 유치 등을 계획, 그동안 침체됐던 동두천의 개발구상안을 제시했다.
동두천시의 미군 공여지는 시 전체 면적의 42%를 차지하고 있는 만큼 미군기지 이전에 따라 지역 가치가 상당히 높아질 것으로 보인다.